川崎との境にある大田区は、田園調布を始めとする国内屈指の高級住宅街。一方で、蒲田のような庶民的な街もあり、サラリーマンも多く住んでいます。
古くは町工場が多く存在していた大田区は、工場の撤退後、たくさんのマンションが建設されました。
現在の大田区は、下町の工場はかなり減少し、随分と様変わりしています。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 大田区でマンションを売却したいのだけれど、どのくらいで売れるの？
- 大田区には高級住宅街があるから、マンション売却価格は高く売れる？
- 大田区のマンションを売却するときには、何に注意すればいいの？
そこでこの記事では、「大田区のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。
この記事を読むことであなたは、高級サラリーマンを意識して大田区のマンションを売却する際の注意点について知ることができます。
大田区のマンション相場
最初に23区内における大田区のマンション相場の立ち位置について解説。
「中古住宅HOME4U」によると、23区における中古マンションの価格は以下の通りです。
| No. | 地区 | ～40m2 | ～50m2 | ～60m2 | ～70m2 | ～80m2 | ～90m2 | ～100m2 | 100m2～ | 平均 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 3,108万円 | 4,738万円 | 6,164万円 | 8,065万円 | 9,145万円 | 12,729万円 | 15,924万円 | 22,905万円 | 10,347万円 |
| 2 | 渋谷区 | 3,241万円 | 4,021万円 | 6,128万円 | 7,716万円 | 8,236万円 | 10,628万円 | 14,144万円 | 17,462万円 | 8,947万円 |
| 3 | 千代田区 | 3,553万円 | 5,794万円 | 7,049万円 | 7,843万円 | 9,044万円 | 9,980万円 | 12,267万円 | 13,329万円 | 8,607万円 |
| 4 | 中央区 | 2,600万円 | 3,978万円 | 5,637万円 | 7,130万円 | 7,779万円 | 9,125万円 | 10,394万円 | 12,244万円 | 7,361万円 |
| 5 | 新宿区 | 2,614万円 | 3,855万円 | 4,419万円 | 5,161万円 | 7,424万円 | 10,242万円 | 8,284万円 | 11,496万円 | 6,687万円 |
| 6 | 文京区 | 2,472万円 | 3,837万円 | 5,015万円 | 6,271万円 | 7,279万円 | 6,757万円 | 10,044万円 | 11,038万円 | 6,589万円 |
| 7 | 品川区 | 2,653万円 | 3,713万円 | 4,775万円 | 5,848万円 | 8,286万円 | 8,319万円 | 9,187万円 | 9,520万円 | 6,538万円 |
| 8 | 目黒区 | 2,990万円 | 3,906万円 | 4,845万円 | 6,339万円 | 6,836万円 | 8,685万円 | 6,724万円 | 8,630万円 | 6,119万円 |
| 9 | 豊島区 | 2,285万円 | 3,523万円 | 4,256万円 | 5,222万円 | 6,193万円 | 6,722万円 | 6,490万円 | 12,760万円 | 5,931万円 |
| 10 | 台東区 | 2,401万円 | 3,165万円 | 4,087万円 | 5,228万円 | 6,957万円 | 6,376万円 | 7,090万円 | 11,000万円 | 5,788万円 |
| 11 | 世田谷区 | 2,181万円 | 3,093万円 | 4,095万円 | 4,467万円 | 5,788万円 | 6,503万円 | 7,368万円 | 7,548万円 | 5,130万円 |
| 12 | 中野区 | 2,303万円 | 3,171万円 | 3,225万円 | 5,564万円 | 5,004万円 | 5,751万円 | 5,762万円 | 8,610万円 | 4,924万円 |
| 13 | 杉並区 | 1,999万円 | 3,044万円 | 3,554万円 | 4,654万円 | 5,756万円 | 5,085万円 | 6,867万円 | 7,789万円 | 4,844万円 |
| 14 | 江東区 | 2,152万円 | 2,744万円 | 3,229万円 | 3,889万円 | 4,598万円 | 5,739万円 | 7,102万円 | 9,280万円 | 4,842万円 |
| 15 | 北区 | 2,076万円 | 2,985万円 | 3,668万円 | 4,060万円 | 5,820万円 | 5,728万円 | 4,330万円 | 7,800万円 | 4,558万円 |
| 16 | 墨田区 | 2,044万円 | 3,068万円 | 3,546万円 | 3,930万円 | 5,180万円 | 3,146万円 | 7,128万円 | 7,975万円 | 4,502万円 |
| 17 | 大田区 | 2,024万円 | 2,668万円 | 3,310万円 | 4,197万円 | 4,848万円 | 5,129万円 | 5,832万円 | 6,615万円 | 4,328万円 |
| 18 | 荒川区 | 2,024万円 | 2,817万円 | 3,296万円 | 3,929万円 | 4,368万円 | 5,190万円 | 4,464万円 | 5,290万円 | 3,922万円 |
| 19 | 練馬区 | 1,515万円 | 2,341万円 | 2,939万円 | 3,604万円 | 3,803万円 | 4,207万円 | 4,298万円 | 7,409万円 | 3,765万円 |
| 20 | 板橋区 | 1,896万円 | 2,181万円 | 2,803万円 | 3,334万円 | 4,126万円 | 4,155万円 | 4,980万円 | 4,662万円 | 3,517万円 |
| 21 | 江戸川区 | 1,434万円 | 2,258万円 | 3,022万円 | 3,458万円 | 3,660万円 | 4,185万円 | 4,675万円 | 4,082万円 | 3,347万円 |
| 22 | 葛飾区 | 1,270万円 | 1,707万円 | 2,452万円 | 3,125万円 | 3,449万円 | 3,726万円 | 5,700万円 | 4,980万円 | 3,301万円 |
| 23 | 足立区 | 1,402万円 | 2,109万円 | 2,491万円 | 2,715万円 | 3,074万円 | 3,354万円 | 3,857万円 | 5,413万円 | 3,052万円 |
大田区のマンション平均価格は「4,328万円」です。東京23区内では17位となっています。
東日本不動産流通機構によると2018年における首都圏の中古マンションの成約価格は「3,333万円」。
大田区のマンション価格は、首都圏平均よりも1,000万円近く高いです。
大田区はサラリーマンも多く住んでいますので、金額面からするとかなりの人が住宅ローンを組んで購入しているものと思われます。
以上、ここまで大田区のマンション相場について見てきました。
では、なぜ高級住宅街があるにもかかわらず、大田区のマンションは安いのでしょうか。
そこで次に、高級住宅街が多いわりに安いマンション価格について解説いたします。
高級住宅街が多いわりに安いマンション価格
大田区と言うと、田園調布、久が原、山王、南千束、南雪谷等、名立たる高級住宅街が多いです。
ただし、これらの住宅街は、戸建てが中心であり、マンションが多いわけではありません。
大田区のマンションは、工場跡地に建てられた物件も多く、そのようなマンションは周辺環境が必ずしも良くないため、そこまで高くはないです。
そのため、高級住宅街が多いわりにマンション価格は23区の中では安くなっています。
ただし、都市部に近いことから、サラリーマンが多く購入します。しかも、どちらかというと、大企業に勤める高級サラリーマンが多いです。
田園調布だと、会社経営者や芸能人レベルが購入しますが、マンションだとサラリーマンレベルになります。
ターゲットは、サラリーマンであることをしっかり意識しましょう。
以上、ここまで高級住宅街が多いわりに安いマンション価格について見てきました。
では、大田区でマンションを売却する際は、何に気を付ければよいのでしょうか。
そこで次に、大田区でマンション売却する注意点について解説いたします。
大田区でマンション売却する際の3つの注意点
大田区でマンション売却する注意点は、以下の3つ。
大田区でマンション売却をする3つの注意点
- しっかり綺麗にしてから売ること
- 設備は修繕してから売ること
- 住宅ローン控除を適用できるようにして売ること
注意点1.しっかり綺麗にしてから売ること
大田区のマンション売却ではしっかり綺麗にしてから売ることがポイントとなります。
大田区のマンション価格は、23区内では低めですが、首都圏の平均価格よりは1,000万円程度も高いため、やはりサラリーマンにとっては高い買物。
4,000万円台で中古マンションを購入する人は、新築が高過ぎて買えず、中古マンション市場に流れてくるような若い人たちが多いです。
新築マンションを購入しようとしたら、価格が7,000～8,000万円もしてしまうため、断念して中古マンション市場へ流れ込んできます。
このような人たちは、中古マンションは安くて魅力を感じているものの、元々は新築を嗜好する人が多いことから、マンションには綺麗さや新しさを求めてきます。
そのため、マンションの中を見せたとき、汚いとがっかりされ、なかなか売却できません。
特に、キッチンやバス、洗面所、トイレといった水回り部分が汚いと古臭い印書を与えてしまいます。
そこで、売却の1つの対策として、プロによるハウスクリーニングを実施することをオススメします。
注意点2.設備は修繕してから売ること
中古マンションの購入者は、設備が壊れていることを気にする人が多いです。
設備は修繕してから売ることをオススメします。特に、大田区で中古マンションを購入する人は、本来なら新築を購入したかった若い世帯が多いため、設備は当然に正常に作動することを求めてきます。
住宅の設備には、例えば「お風呂の追い焚き機能」や「浴室乾燥機」「インターフォン」「ディスポ－ザー」「給湯器」等があります。
まずは売却前にこれらの設備がきちんと動作するか確認するようにしてください。
設備は壊れていても、買主が了解すれば売却することは可能です。しかしながら、4,000万円以上もする買物で、最初から壊れている設備があるマンションを喜んで購入する人は多くはいません。
壊れている箇所があれば、面倒でも売却前に修繕するようにしましょう。
尚、設備が正常に作動することは、購入希望者にかなり高いニーズがあるため、不動産各社は設備の無料修繕サービスを手掛けているところも多いです。
大田区では、大手の仲介会社も多いですが、大手のほとんどは設備に関しては無料の修繕サービスを行っています。
ただし、無料の設備修繕サービスを利用するには、不動産会社と専任媒介または専属専任媒介の契約を前提とします。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他業者への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 (自分で買主を見つけること) |
○ | ○ | × |
| 成約に向けての不動産会社の義務 | 努力義務 | 積極的努力義務 | 積極的努力義務 |
| 不動産会社の業務処理状況の報告義務 | 特になし | 2週間に1回以上の報告 | 1週間に1回以上の報告 |
| レインズへの登録 | 特になし | 契約締結日の翌日から7日以内に登録 | 契約締結日の翌日から5日以内に登録 |
| 有効期間 | 法的な規定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
専属専任媒介では、さらに自己発見取引と呼ばれる自分で買主を見つけてくる行為も禁止されています。
専任媒介または専属専任媒介は、その会社しか選べない契約なので、複数社を検討した上で、最も良い条件の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。
複数社を探すのは不動産一括査定が便利です。後ほど詳しく説明します。
マンション売却時のリフォームや修繕についての考え方については下記記事で詳しく解説しています。
注意点3.住宅ローン控除を適用できるようにして売ること
中古マンションは築25年超となると、そのまま売却しても買主が住宅ローン控除を利用できません。
築25年超のマンションは、住宅ローン控除を適用できるようにして売ることがポイントです。
大田区は中古マンション価格が4,000万円以上もするため、住宅ローンを利用する人が多くいます。
築25年超の物件は、瑕疵(かし)担保保険を付保して売却すると、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。
- 瑕疵とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くこと
- 瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険
築25年超のマンションを売却する際は、瑕疵担保保険の付保をぜひ検討しましょう。
瑕疵担保保険については、以下の記事で詳しく記載しています。
住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。
以上、ここまで大田区でマンション売却する注意点について見てきました。
大田区のマンション売却では一括査定サイトの利用がオススメです。
そこで次に、大田区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメということについて解説いたします。
大田区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメ
大田区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメです。
一括査定サイトとは、無料で最大6社の不動産会社に査定を依頼することができるサイトになります。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
大田区では、一括査定サイトを利用すると、大手の不動産会社に査定依頼することが可能です。
大手の不動産会社は、無料の設備修繕サービスの他、ハウスクリーニングも行ってくれるところがあります。中には瑕疵担保保険も無料で付保してくれる不動産会社もあります。
設備が壊れている場合には設備修繕、家が汚い場合にはハウスクリーニング、築25年超の物件なら瑕疵担保保険の付保を実施してくれる不動産会社を選ぶのが良いです。
一括査定サイトを利用すれば、あなたのマンションに会ったサービスを提供してくれる不動産会社がきっと見つかります。
不動産会社の無料サービスをしっかり比較して、自分のマンションに最もふさわしいサービスを提供してくれる会社を見つけるのが良いでしょう。
一括査定サイトのオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」「SRE不動産」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
SRE不動産は片手仲介を採用
まとめ
高級サラリーマンを意識して大田区のマンションを売却する際の注意点について見てきました。
大田区ではサラリーマンを意識して、しっかり対策した上でマンションを売却するようにしてください。