親の土地を売る2つの方法とお金を子供に賢く移す方法

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超高齢化社会となり、親の土地を子供が売らざるを得ない状況になっている人も増えています。

認知症の親を老人ホームに入所させるために、子供が親の土地を売却して資金を捻出するようなことがあります。

また親の土地を売って自分のマイホーム資金の頭金としたい人もいると思います。

そのような人は、売却で得たお金を子供に移す手段が必要となります。

これから親の土地を売りたいと思っている人の中には、

  • 親の土地を売るにはどのようにしたら良いのだろう
  • 親の土地を売るとお金は誰に入るのだろう
  • 親の土地を売ってマイホームの頭金とするにはどうしたら良いのだろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「親の土地を売る」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは親の土地を売る方法や資金の移動の仕方について分かるようになります。

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1.親の土地であっても他人の土地ということを心得る

子供が40~50代で会社の要職につき、親が70~80代でリタイア生活を送っていると、子供の方が判断力は優れているような時期があります。

そのような時期であれば、親の土地を子供が売った方が、まともに高く売れる場合があります。

親が認知症であれば、判断は尚更子供に委ねた方が良くなります。

しかしながら、親子であっても、子供が親の土地を勝手に売ることはできません。

子供が頑張って高く売ったとしても、お金は親の元に入ります。

親の元に入ったお金も勝手に使うことはできません。

では、具体的に親の土地を売るにはどのようにしたら良いのでしょうか。

そこで最初に代理人として売る方法についてご紹介します。

2.親の土地を売るには「代理人」「成年後見人」という2つの方法あり

冒頭でも説明したとおり、親の土地であっても勝手に売却することはできません。

先に結論を言うと、売却するには下記2つの方法があります。

親の土地を売却する2つの方法

  1. 代理人として売却する
  2. 成年後見人として売却する

では1つずつ見ていきましょう。

方法1.代理人として売却する

親子に限らず、本人が他人に代理権を与えれば、代理人は本人になり変わって不動産を売却することができます。

これを任意代理と言います。

任意代理は、例えば海外に住んでいる姉が妹に代理を頼んで姉の不動産を売却するようなケースで行われます。

委任状を作れば代理の売却は不可能ではありません。

ただし、代理とは、本人に成り代わって判断できる人であり、使者(メッセンジャー)ではありません。

判断の中には、具体的に買主から「あと100万円値引して欲しい」と言われた場合、本人に確認を取ることなく代理人が100万円の値引を了承する判断等があります。

「あと100万円値引して欲しい」と言われた際、「ちょっと本人に確認しないと分かりません」と答えるのは、使者です。

代理は判断まで出来てしまうため、代理権を他人に与えることは、非常に危険な行為です。

親が子供に代理権を与える場合には、委任状で代理人に与える権利を制限することがポイントになります。

任意代理を用いるケースとしては、親の判断力がしっかりとしており、売買契約にどうしても立ち会えないようなケースに限られます。

親子であっても価格等の判断事項は子供に与えず、手続きだけの代理権を与えることがポイント

尚、委任状については下記に詳しく記載していますので、ご参照ください。

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不動産売却する際の委任状の書式と注意点【書式サンプル付き】

本人に事情があり、自分で不動産売却ができない場合があります。そのような時は誰かに委任して代理で売却してもらう必要がありま ...

以上、ここまで代理人として売るについて見てきました。

では、親が認知症になっている場合はどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に成年後見人として売る方法について解説します。

方法2.成年後見人として売却する

本人が認知症であれば、子供が成年後見人として売却するという方法があります。

認知症の場合、「代理権を誰に与えるべきか」の時点で、まともな判断ができません。

そのため成年被後見人は家庭裁判所から正式な選任を受けた者が法定代理人となるのです。

成年被後見人となるには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立を行い、成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける必要があります。

申立後、家庭裁判所の許可が下りることで、売却ができるようになります。

単に認知症の親から委任状を受けただけでは、代理をすることができないということです。

申立には売買契約書の写しを添付することになりますので、売買契約の諸条件は全て詰めてから申立を行うことになります。

家庭裁判所の許可の審判が確定した後において、許可決定内容と異なる契約を締結したり、内容を変更したりすることができません。

成年被後見人の不動産を裁判所の許可を得ないで行った場合は、その契約は無効となります。

尚、認知症の親の不動産を売却することに関しては、下記に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

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認知症になってしまった親の不動産を代理で売却する方法について紹介

センテナリアンという言葉が流行っています。センテナリアンとは100歳以上の方を指しますが、平均寿命が伸びる中、いよいよ寿 ...

3.田舎の売れない土地の3つの理由と対処法

親の土地が、田舎にあるため、なかなか売れないことがあります。

田舎の土地が売れない原因は、主に以下の3つです。

  1. そもそも需要がない
  2. 値段が高過ぎる
  3. 不動産会社にやる気がない

それぞれ対策を見ていきましょう。

1.需要がないことへの対策

田舎の場合、そもそも需要が無いという可能性があります。

周辺は高齢者ばかりで、土地なんか誰も購入しないというようなパターンです。

このような土地の場合、可能性は低いですが、まずは買取業者に買ってもらえないか打診することをオススメします。

プロの不動産会社なら、ひょっとしたら買い取ってくれる可能性もゼロではないため、やってみる価値はあります。

田舎の土地は買取業者でも売却が難しいため、買取業者の中でも「底地買取」を行っているような特殊な買取業者であれば、可能性があるかもしれません。

底地とは、借地権が設定されている土地のことですが、市場性が著しく低いため、買取のジャンルとしてはかなり特殊です。

このようなキワモノを扱っているような買取業者であれば、買い取ってもらえる可能性はあるかもしれません。

また、どうしても手放したいということであれば、個人に寄付をするということも考えられます。

お金は一切入ってきませんが、固定資産税等の支払いからは解放されます。

110万円以下の土地であれば、贈与を行っても、贈与税は発生しません。

贈与の仕組みを上手く利用するため、売却の相手方は個人を選ぶようにして下さい。

2.売出価格の対策

2つめのポイントとしては売出価格です。

需要は売出価格とも連動しています。

ある程度、人口がいる田舎であれば、売れない原因は価格が高過ぎると考えられます。

査定の結果、もし土地の坪単価が坪1万円以上しているような土地であれば、不動産取引市場がきちんと機能しているエリアと考えられます。

このようなエリアでは、ちゃんと売れる値段で価格を付ければ売却できる可能性があります。

坪1万円以上でも売れない場合、査定した不動産会社の価格が高過ぎると考えられます。

値段を大胆に下げて、再度、売却することを試みましょう。

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3.不動産会社へのやる気対策

3つ目のポイントとしては、不動産会社にやる気がないということが考えられます。

不動産会社が受領できる仲介手数料は、取引額に応じて以下のように決まっています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

田舎の土地の場合、取引額が400万円以下となることが多く、手数料が最大でも18万円しかもらえないということになります。

例えば200万円の土地の場合、仲介手数料は10万円にしかなりません。

この金額だと、一生懸命売却活動をするほど、不動産会社は赤字となってしまいます。

そのため、このような定額の不動産売買に関しては、手数料が安過ぎて、不動産会社のやる気が出ないということが課題でした。

そこで、平成30年1月1日以降は、価格が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加え、「現地調査等の費用の相当額」も受領することができるようになりました。

ただし、「仲介手数料+現地調査等の費用の相当額」の合計額は税抜18万円を超えないものとされています。

今後は200万円のような物件でも、不動産会社は18万円+消費税を受領することができます。

よって、18万円の手数料を支払うことで、今後は不動産会社のやる気が向上する可能性はあります。

不動産会社のやる気を向上させるためにも、今後の田舎の土地の売却費用は、最大18万円かかると考えた方が良いでしょう。

尚、なかなか売れない土地の売却については、「下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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【重要】信頼できる不動産会社を見つけられれば成功する

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/
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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
住まいのミカタ 株式会社フィルライフ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県非公開2018年~不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社


さてここまでは、売却する方法について解説してきました。

では、スムーズに売却した金額を上手に使うにはどうしたらいいでしょうか。

次の章で解説していきます。

4.売却金を子供に移すオススメ有効策は「住宅取得等資金」の非課税制度を使う

親の土地を売ったとしても、お金は親の手元に入ります。

今後、親自身が使うお金であれば良いですが、子供の住宅の頭金等にするためであれば、親の金を子供に移す必要があります。

通常、親のお金を子供にダダであげてしまうと、贈与税がかかります。

贈与には暦年贈与制度と言うものがあり、1年間で110万円までであれば贈与税を非課税にすることが可能です。

ただし、子供がマイホームを購入するための住宅取得等資金に関しては、700万円までの非課税贈与枠が認められています。

親から子供へ資金を移動させるには、この「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」を利用するのが最も良いです。

住宅取得等資金とは、次のいずれかに掲げる新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を言います。

  1. 住宅の新築等に先行してその敷地のように供された土地等の取得
  2. 住宅用家屋の新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得
  3. 中古住宅用家屋の取得
  4. 住宅用家屋の増改築等

非課税限度額は、下表の通りとなります。

尚、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を受けるためには、住宅の面積が50㎡以上240㎡以下という要件があります。

契約年月質の高い住宅左記以外の住宅
平成28年1月~平成31年3月1,200万円700万円
平成31年4月~平成32年3月1,200万円700万円
平成32年4月~平成33年3月1,000万円500万円
平成33年4月~平成33年12月800万円300万円

バリアフリー等を設けている質の高い住宅であれば、非課税限度額が700万円から1,200万円まで拡大されます。

親の土地を売り、マイホームの頭金を子供へ移す場合には、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を利用するのが良い

 

5.まとめ

以上、親の土地を売る方法とお金を子供に移す方法について徹底解説について見てきました。

親の土地を売るには、代理人として売るか、成年後見人として売る方法があります。

お金の移転に関しては、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を利用するのが良いです。

また田舎の売れない土地は、買取業者の活用や価格の見直しを行い、工夫しながら売却するようにしましょう。

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