親の土地を売る2つの方法と贈与税が掛からずに子供に移すオススメ方法

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親の土地を売る2つの方法と贈与税が掛からずに子供に移すオススメ方法

超高齢化社会となり、親の土地を子供が売らざるを得ない状況になっている人も増えています。

認知症の親を老人ホームに入所させるために、子供が親の土地を売却して資金を捻出するようなことがあります。

また親の土地を売って自分のマイホーム資金の頭金としたい人もいると思います。

そのような人は、売却で得たお金を子供に移す手段が必要となります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 親の土地を売るにはどのようにしたら良いのだろう
  • 親の土地を売るとお金は誰に入るのだろう
  • 親の土地を売ってマイホームの頭金とするにはどうしたら良いのだろう

そこで今回の記事では、「親の土地を売る」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは親の土地を売る方法や資金の移動の仕方について分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.親の土地であっても子供は勝手に売れない

子供が40~50代で会社の要職につき、親が70~80代でリタイア生活を送っていると、子供の方が判断力は優れているような時期があります。

そのような時期であれば、親の土地を子供が売った方が、まともに高く売れる場合があります。

親が認知症であれば、判断は尚更子供に委ねた方が良くなります。

しかしながら、親子であっても、子供が親の土地を勝手に売ることはできません。

子供が頑張って高く売ったとしても、お金は親の元に入ります。

親の元に入ったお金も勝手に使うことはできません。

では、具体的に親の土地を売るにはどのようにしたら良いのでしょうか。

そこで最初に代理人として売る方法についてご紹介します。

2.親の土地を売るには「代理人」「成年後見人」という2つの方法あり

冒頭でも説明したとおり、親の土地であっても勝手に売却することはできません。

先に結論を言うと、売却するには下記2つの方法があります。

  1. 代理人として売却する
  2. 成年後見人として売却する

では1つずつ見ていきましょう。

方法1.代理人として売却する

親子に限らず、本人が他人に代理権を与えれば、代理人は本人になり変わって不動産を売却することができます。

これを任意代理と言います。

任意代理は、例えば海外に住んでいる姉が妹に代理を頼んで姉の不動産を売却するようなケースで行われます。

委任状を作れば代理の売却は不可能ではありません。

ただし、代理とは、本人に成り代わって判断できる人であり、使者(メッセンジャー)ではありません。

判断の中には、具体的に買主から「あと100万円値引して欲しい」と言われた場合、本人に確認を取ることなく代理人が100万円の値引を了承する判断等があります。

「あと100万円値引して欲しい」と言われた際、「ちょっと本人に確認しないと分かりません」と答えるのは、使者です。

代理は判断まで出来てしまうため、代理権を他人に与えることは、非常に危険な行為です。

親が子供に代理権を与える場合には、委任状で代理人に与える権利を制限することがポイントになります。

任意代理を用いるケースとしては、親の判断力がしっかりとしており、売買契約にどうしても立ち会えないようなケースに限られます。

親子であっても価格等の判断事項は子供に与えず、手続きだけの代理権を与えることがポイントです。

方法2.成年後見人として売却する

本人が認知症であれば、子供が成年後見人として売却するという方法があります。

認知症の場合、「代理権を誰に与えるべきか」の時点で、まともな判断ができません。

そのため成年被後見人は家庭裁判所から正式な選任を受けた者が法定代理人となるのです。

成年被後見人となるには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立を行い、成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける必要があります。

申立後、家庭裁判所の許可が下りることで、売却ができるようになります。

単に認知症の親から委任状を受けただけでは、代理をすることができないということです。

申立には売買契約書の写しを添付することになりますので、売買契約の諸条件は全て詰めてから申立を行うことになります。

家庭裁判所の許可の審判が確定した後において、許可決定内容と異なる契約を締結したり、内容を変更したりすることができません。

成年被後見人の不動産を裁判所の許可を得ないで行った場合は、その契約は無効となります。

認知症の親の不動産を売却することに関しては、下記に詳しく紹介しています。

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3.田舎の売れない土地の3つの理由と対処法

親の土地が、田舎にあるため、なかなか売れないことがあります。

田舎の土地が売れない原因は、主に以下の3つです。

  1. そもそも需要がない
  2. 値段が高過ぎる
  3. 不動産会社にやる気がない

それぞれ対策を見ていきましょう。

原因1.需要がないことへの対策

田舎の場合、そもそも需要が無いという可能性があります。

周辺は高齢者ばかりで、土地なんか誰も購入しないというようなパターンです。

このような土地の場合、可能性は低いですが、まずは買取業者に買ってもらえないか打診することをオススメします。

プロの不動産会社なら、ひょっとしたら買い取ってくれる可能性もゼロではないため、やってみる価値はあります。

田舎の土地は買取業者でも売却が難しいため、買取業者の中でも「底地買取」を行っているような特殊な買取業者であれば、可能性が上がります。

底地とは借地権が設定されている土地のこと

市場性が著しく低いため、買取のジャンルとしてはかなり特殊。

このようなキワモノを扱っているような買取業者であれば、買い取ってもらえる可能性はあるかもしれません。

また、どうしても手放したいということであれば、個人に寄付をするということも考えられます。

お金は一切入ってきませんが、固定資産税等の支払いからは解放されます。

110万円以下の土地であれば、贈与を行っても、贈与税は発生しません。

贈与の仕組みを上手く利用するため、売却の相手方は個人を選ぶようにして下さい。

原因2.売出価格の対策

2つめのポイントとしては売出価格です。

需要は売出価格とも連動しています。

ある程度、人口がいる田舎であれば、売れない原因は価格が高過ぎると考えられます。

査定の結果、もし土地の坪単価が坪1万円以上しているような土地であれば、不動産取引市場がきちんと機能しているエリアと考えられます。

このようなエリアでは、ちゃんと売れる値段で価格を付ければ売却できる可能性があります。

坪1万円以上でも売れない場合、査定した不動産会社の価格が高過ぎると考えられます。

値段を大胆に下げて、売却することを試みましょう。

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原因3.不動産会社へのやる気対策

3つ目のポイントとしては、不動産会社にやる気がないということが考えられます。

不動産会社が受領できる仲介手数料は、取引額に応じて以下のように決まっています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

田舎の土地の場合、取引額が400万円以下となることが多く、手数料が最大でも18万円しかもらえないということになります。

例えば200万円の土地の場合、仲介手数料は10万円にしかなりません。

この金額だと、一生懸命売却活動をするほど、不動産会社は赤字となってしまいます。

そのため、このような定額の不動産売買に関しては、手数料が安過ぎて、不動産会社のやる気が出ないということが課題でした。

そこで、平成30年1月1日以降は、価格が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加え「現地調査等の費用の相当額」も受領することができるようになりました。

ただし、「仲介手数料+現地調査等の費用の相当額」の合計額は税抜18万円を超えないものとされています。

今後は200万円のような物件でも、不動産会社は18万円+消費税を受領することができます。

よって、18万円の手数料を支払うことで、今後は不動産会社のやる気が向上する可能性はあります。

不動産会社のやる気を向上させるためにも、今後の田舎の土地の売却費用は、最大18万円かかると考えた方が良いでしょう。

なかなか売れない土地の売却については、下記に詳しく記載しています。

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まずは信頼できる不動産会社を見つけることが大事

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

さてここまでは、売却する方法について解説してきました。

では、スムーズに売却した金額を上手に使うにはどうしたらいいでしょうか。

4.売却金を子供に移すオススメ有効策は「住宅取得等資金」の非課税制度を使う

親の土地を売ったとしても、お金は親の手元に入ります。

今後、親自身が使うお金であれば良いですが、子供の住宅の頭金等にするためであれば、親の金を子供に移す必要があります。

通常、親のお金を子供にダダであげてしまうと、贈与税がかかります。

贈与には暦年贈与制度と言うものがあり、1年間で110万円までであれば贈与税を非課税にすることが可能。

ただし、子供がマイホームを購入するための住宅取得等資金に関しては、700万円までの非課税贈与枠が認められています。

親から子供へ資金を移動させるには、この「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」を利用するのが最も良いです。

住宅取得等資金とは、次のいずれかに掲げる新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を言います。

  1. 住宅の新築等に先行してその敷地のように供された土地等の取得
  2. 住宅用家屋の新築または建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得
  3. 中古住宅用家屋の取得
  4. 住宅用家屋の増改築等

非課税限度額は、下表の通りとなります。

贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を受けるためには、住宅の面積が50㎡以上240㎡以下という要件があります。

契約年月質の高い住宅左記以外の住宅
平成28年1月~平成31年3月1,200万円700万円
平成31年4月~平成32年3月1,200万円700万円
平成32年4月~令和2年3月1,000万円500万円
令和2年4月~令和2年12月800万円300万円

バリアフリー等を設けている質の高い住宅であれば、非課税限度額が700万円から1,200万円まで拡大されます。

親の土地を売り、マイホームの頭金を子供へ移す場合には、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を利用するのをオススメします。

前述した 「 すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを使って、まずは親の土地を高く売りましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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5.まとめ

親の土地を売る方法とお金を子供に移す方法について見てきました。

親の土地を売るには、代理人として売るか成年後見人として売る方法があります。

お金の移転に関しては、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を利用するのが良いです。

また田舎の売れない土地は、買取業者の活用や価格の見直しを行い、工夫しながら売却するようにしましょう。

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