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不動産売却する前に/ローンや相続などの場合に準備すること

投稿日:2016年5月4日 更新日:

一戸建てやマンション・土地などの不動産を売却しようと思ったとき、「じゃあいくらで売ります…」とならないのが不動産の売却です。

特に下記のような人はなかなか思うように不動産売却が行えない傾向です。

  • 借り入れなどのローンを組んでいる方
  • 相続された不動産、共有物の不動産を売却する場合

当たり前の話ではありますが、上記のような人はその売却予定の不動産が「自分のものだけではない」からです。

また、初めてのことでもあり、どの様な手続きや準備が必要なのか知らない人も多いのです。

そこで本記事では、借り入れやローン、相続などの不動産を売却するときに知っておかなければならない事について解説します。

これを理解すると、上記のような人に限らず、どの様なケースにおいても不動産売却をスムーズに行うことができます。最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却で準備をしておくこと

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不動産の売却活動を行う前に、いくつかしておかなければいけないことがあります。

今回は、ケース別にそれぞれ解説します。あなたに当てはまるものを読んでいただければ、何をすればいいかが分かる内容になっています。

1-1.あなたに当てはまるものは4つのうちどれ?

まず下記4点を確認して、あなたに当てはまるものがどれかを確認しましょう。

  • ローンなどの借り入れの不動産の場合
  • 相続で取得した不動産の場合
  • 所有者が複数いる不動産の場合
  • 不動産の権利証が無い場合

それぞれについて詳細を説明します。

1-1-1.ローンなどの借り入れ不動産を売却する場合は抵当権を外す

売却を検討している不動産が一戸建てやマンションの場合、ローンを借りている方が多いのではないでしょうか。ローンを組んでいると、その抵当権が自宅に付いています。

抵当権とは、仮にあなたがローンを返せなくなった場合に、ローンを貸した金融機関が優先的にあなたの自宅を差し押さえられる権利

当たり前ですが、ローンを組んでいるということは、その家はあなただけのものではありません。厳密に言うと金融機関のものでもあります。

つまりローンなどの借り入れをしている不動産を売却する場合は、あらかじめローンを借り入れしている金融機関に「もし家が売れた場合は抵当権を外す」という話をしておく必要があります。

抵当権を外すのにも、金融機関が準備する色々な手続きが必要です。しかも面倒な手続きが必要で振り込みの様に翌日には対応してもらえるようなものではありません。

特に「フラット35」でローンを組んでいる人は、特に時間が掛かりますので注意が必要です。

1-1-2.相続で取得した不動産を売却する場合は相続登記を完了させる

両親が持っていた家を相続して、その家に住んでいる場合は「相続登記」を完了させる必要があります。

相続登記とは、家の所有者が亡くなったときに、相続を継いだ人を名義人に書き換えることです。

相続で取得した不動産が「相続登記」がされており、名義がしっかり「あなた」になっていることを再確認しておきましょう。もしされていない場合は、司法書士などに相談をして「相続登記」を済ませるようにしてください。

1-1-3.不動産の所有者が複数人いる場合の売却は3つの確認事項がある

相続した家の場合や配偶者と共同購入された家などで、複数人が売却予定の家の所有者になっていることがあります。その場合、よく揉めることになりますので、きっちり下記を話し合っておきましょう。

  • いくらまでなら値下げをしても問題がないのか
  • 不動産会社とメインでやり取りする人は誰なのか
  • 手続きを行うのは誰なのか

私が不動産会社で働いていた時に何百人と仲介をしましたが、これらの事が曖昧のまま事が進んでしまい、後から揉めて契約が流れてしまうケースが多かったです。

しっかりとそれらを取り決めた上で不動産売却の活動を行いましょう。

1-1-4.不動産の権利証が無い場合は司法書士に相談を

不動産を売却する場合の大事な書類に「権利証」があります。

権利証とは、この家の所有者はあなたというのを証明する権利証です。権利証は家を所有するときに登録(登記)を行いますが、その際に法務局の登記所から発行されます。

この権利証を紛失してしまった場合は、再発行が出来ません。では、無くしてしまったら、不動産は売れなくなるのかというとそうではありません。

もし権利証を紛失してしまった場合は、司法書士に相談の上「あなたがこの不動産の所有者で間違いない」というのを証明してもらう保証書を作成してもらいます。

その保証書を法務局に提出することで、不動産を売却できるようになります。

以上が不動産を売却する上で知っておく必要があるケース別のポイントです。

2.まとめ

いかがでしたか?相続で継いだ不動産、ローンなどの借り入れがある不動産を売却する際にやらなければならないことについて理解頂けたでしょうか?

不動産の売却は、他の商品と違って「じゃあ売ります」というわけにはいきません。しっかりと事前準備をしてスムーズに売却できるようにしておきましょう。

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