不動産買取とは不動産会社による不動産の下取りです。
基本的には、「中古車買います、ピアノ買います」と同じです。
全般的に下取り商売というのは、仕入が難しいため、業者はなんとか安く買いたたこうと「ずる賢いこと」も考えています。
不動産の買取も同様で、業者のずる賢さがトラブルの原因にもなっています。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 買取業者に騙されないようにしたい
- 買取業者が信用できるか不安だ
- 買取でもトラブルなく売却をしたい
そこで今回の記事では、「不動産買取のトラブル事例と回避方法」をお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは悪い買取業者の典型的な手口を知り、最初から回避することが可能になります。
不動産会社による悪質買取業者の手口
買取は決して悪くない売却方法
不動産の「買取」自体は、まったく悪い制度ではありません。
仲介に比べると売却価格が安くなりますが、不動産会社が責任をもって早く確実に買ってくれるためとても便利です。
買取は、健全な買取業者へ売却する分には、メリットの多い売却方法と言えます。
不動産売却の「買取」について詳細が知りたい方は下記記事をご参照ください。
恐らく一部の買取業者が過去に悪いことをしたため、不動産買取全体のイメージが悪くなっているものと考えられます。
悪い買取業者の手口
悪い買取業者の手口としては、以下のようなものです。
- 悪い買取業者は、まず悪い仲介会社と手を組みます。
- 次に悪い仲介会社が売主から仲介の仕事を取ります。
- 悪い仲介会社は高い査定額を提示して、「ウチならこんなに高く売れますよ」といって媒介契約を締結します。
- しかもその媒介契約は専属専任媒介契約か専任媒介契約となります。
- 悪い仲介会社は専任媒介契約を取ったあと、何もしません。
- 媒介契約の契約期間は3ヶ月もあり、その間に売主をなかなか売れないと苛立たせます。
- 売主が苛立ったタイミングで、悪い仲介会社が悪い買取業者を紹介します。
- 「買主を連れてきました。この会社がいくらなら買いたいって言っていますよ。」といって査定額よりも遥かに安い価格を提示する買取業者を連れてきます。
- このままだと売れないと薄々気づき始めていた売主は、結局、悪い買取業者の提示する安い価格で物件を売却することになります。
こうなると、売主は騙されたと感じるため、トラブルに発展するケースもあります。
発端は媒介業者にある
この買取手口のポイントは、仲介会社を1社絡んでいるところです。
依頼者は最初から買取業者へ売却しようとしていたわけではなく、仲介では売れないと感じたため、結果的に買取を選択しています。
そのため、売主がそもそも悪い仲介会社に出会わなければ、悪い買取業者にも出会わなかったということになります。
売主からすると、コトの発端は、買取業者ではなく、仲介会社と言えます。
売主が良識のある仲介会社を選択していていれば、防げたトラブルです。
仲介会社のビジネスモデル
一方で、悪い仲介会社はこのようなことをしてメリットがあるのがと言うと「アリ」ます。
買主は悪い買取業者と最初から決まっていますので、手を動かす必要がありません。
また仲介手数料も売主からも買主からも取れる両手仲介ができるため、多少安くても片手仲介するよりはメリットがあるのです。
結果的に、買取業者は安く買うことができ、仲介会社は仲介手数料を手にすることができます。
売主だけが「高く売れるかも」と期待して騙されたことになります。
以上、ここまで悪徳手口の構造について見てきました。
それでは次に悪徳手口からの回避方法を見ていきましょう。
不動産売却のトラブル回避方法
悪徳手口を回避する方法としては2種類あります。
- 優良な仲介会社を選ぶ
- 最初から買取を選択して買取業者同士を競争させる
こんな仲介会社は要注意
最初に優良な仲介会社を選ぶ方法を見ていきます。
上述のように、悪い仲介会社の手口は高い査定額を提示することにあります。
査定額と言っても、「この価格で買いますよ」ではなく、「この価格で売れるかもしれませんよ」と言っているだけです。
「絶対にこの価格で売れます」と確約しているわけではないので、悪い仲介会社はいくらでも高い値段を査定することが可能。
このような仲介会社に一般媒介を依頼しようとすると、「いや、この価格は専任媒介だから出せる価格です。一般媒介なら当社はやりません。」等々の、訳の分からない理由をまくし立ててきます。
そのため異常に高い査定額を提示してくるような仲介会社は怪しい可能性があります。
それでも捨てがたい仲介会社と感じたのであれば、一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に依頼すれば良いだけです。
仲介会社を一社に絞るのが怖ければ、最初から複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼するのが良いでしょう。
媒介契約に関しては下記記事に詳しく解説しております。
次に最初から買取を選択して買取業者同士を競争させる方法について見ていきます。
不動産買取のメリット
最初にも述べましたが、不動産の買取そのものは悪い制度ではありません。
下取りなので価格は安くなってしまいますが、買取には以下のようなメリットが多くあります。
- 早く売れる
- 確実に売れる
- 条件が悪くても購入してくれる
- いちいち内覧などをする必要がない
- 近所に知られなくて済む
- 仲介手数料が発生しない(直接買取業者に売った場合)
特に「仲介手数料が発生しない」については、直接買取業者を自分で見つけ、最初から買取業者に依頼すれば可能です。
悪い仲介会社を挟んでしまうと、実は最初から買主が決まっているにも関わらず、悪い仲介会社へも仲介手数料を払うことになります。
買取の場合は、仲介手数料の発生は避けたいところなので、最初から直接買取業者とやり取りすることがポイントです。
買取業者を自力で見つけるとしても、1社だけだと判断がつきません。
ひょっとしたらその価格が著しく安い可能性があるからです。
そのため買取業者に直接依頼する場合は、必ず複数の買取業者から相見積もりを取ることが重要です。
一括査定サイトの利用
買取業者を複数社見つけ、しかも無料で相見積もりまで取れる便利な仕組みがあります。それは買取の一括査定サイトです。
買取の一括査定サイトでは、複数の買取業者から「この価格で買いますよ」という責任のある価格を集めることが可能です。
複数社競争させることで、透明性が増し、納得感も得ることができます。
一番高い買取業者に依頼してしまえば、それで売却は終了です。
このように買取でも一括査定サイトで透明性を確保すれば、変なトラブルに巻き込まれることはありません。
そもそも怪しい手口を使う買取業者は、公明正大に査定を行う一括査定サイトには登場してきません。
悪い買取業者はコソコソと悪い手口ばかりを考えているので、真っ向勝負を要する一括査定サイトには業者登録すらしてこないのです。
一括査定サイトのメリットは価格が安いを最小限に抑えられること
買取業者は競争させる数を増やすほど、高い買取額が出てくる可能性は高くなります。
一括査定サイトを使えば、買取業者同士を競争させることが出来るため、高く売却することは可能です。
買取の最大のデメリットである「価格が安い」という点は、一括査定サイトを使うことで最小限に抑えることが出来ます。
また仲介会社が絡まないため、怪しい手口に引っかかることもありません。
買取を選択する場合には、一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。
一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
以上、不動産の売却で陥りやすい不動産買取トラブルの手口と回避方法について見てきました。
買取のトラブルは一括査定サイトで回避するのがオススメです。