不動産買取でよく起きるトラブル内容と回避方法

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不動産買取とは不動産会社による不動産の下取りです。

基本的には、「中古車買います、ピアノ買います」と同じです。 

全般的に下取り商売というのは、仕入が難しいため、業者はなんとか安く買いたたこうと「ずる賢いこと」も考えています。 

不動産の買取も同様で、業者のずる賢さがトラブルの原因にもなっています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 買取業者に騙されないようにしたい
  • 買取業者が信用できるか不安だ
  • 買取でもトラブルなく売却をしたい

そこで今回の記事では、「不動産買取のトラブル事例と回避方法」をお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは悪い買取業者の典型的な手口を知り、最初から回避することが可能になります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産会社による悪質買取業者の手口

買取は決して悪くない売却方法

不動産の「買取」自体は、まったく悪い制度ではありません。

仲介に比べると売却価格が安くなりますが、不動産会社が責任をもって早く確実に買ってくれるためとても便利です。

買取は、健全な買取業者へ売却する分には、メリットの多い売却方法と言えます。

不動産売却の「買取」について詳細が知りたい方は下記記事をご参照ください。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
ぶっちゃけ高く売れるのは?不動産の「買取・仲介」の違いと選択基準のすべて

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 ...

続きを見る

恐らく一部の買取業者が過去に悪いことをしたため、不動産買取全体のイメージが悪くなっているものと考えられます。

悪い買取業者の手口

悪い買取業者の手口としては、以下のようなものです。

  • 悪い買取業者は、まず悪い仲介会社と手を組みます。
  • 次に悪い仲介会社が売主から仲介の仕事を取ります。
  • 悪い仲介会社は高い査定額を提示して、「ウチならこんなに高く売れますよ」といって媒介契約を締結します。
  • しかもその媒介契約は専属専任媒介契約か専任媒介契約となります。
  • 悪い仲介会社は専任媒介契約を取ったあと、何もしません。
  • 媒介契約の契約期間は3ヶ月もあり、その間に売主をなかなか売れないと苛立たせます。
  • 売主が苛立ったタイミングで、悪い仲介会社が悪い買取業者を紹介します。
  • 「買主を連れてきました。この会社がいくらなら買いたいって言っていますよ。」といって査定額よりも遥かに安い価格を提示する買取業者を連れてきます。
  • このままだと売れないと薄々気づき始めていた売主は、結局、悪い買取業者の提示する安い価格で物件を売却することになります。

こうなると、売主は騙されたと感じるため、トラブルに発展するケースもあります。

発端は媒介業者にある

この買取手口のポイントは、仲介会社を1社絡んでいるところです。

依頼者は最初から買取業者へ売却しようとしていたわけではなく、仲介では売れないと感じたため、結果的に買取を選択しています。

そのため、売主がそもそも悪い仲介会社に出会わなければ、悪い買取業者にも出会わなかったということになります。

売主からすると、コトの発端は、買取業者ではなく、仲介会社と言えます。

売主が良識のある仲介会社を選択していていれば、防げたトラブルです。

仲介会社のビジネスモデル

一方で、悪い仲介会社はこのようなことをしてメリットがあるのがと言うと「アリ」ます。

買主は悪い買取業者と最初から決まっていますので、手を動かす必要がありません。

また仲介手数料も売主からも買主からも取れる両手仲介ができるため、多少安くても片手仲介するよりはメリットがあるのです。

結果的に、買取業者は安く買うことができ、仲介会社は仲介手数料を手にすることができます。

売主だけが「高く売れるかも」と期待して騙されたことになります。

以上、ここまで悪徳手口の構造について見てきました。

それでは次に悪徳手口からの回避方法を見ていきましょう。

2.不動産売却のトラブル回避方法

悪徳手口を回避する方法としては2種類あります。

  • 優良な仲介会社を選ぶ
  • 最初から買取を選択して買取業者同士を競争させる

こんな仲介会社は要注意

最初に優良な仲介会社を選ぶ方法を見ていきます。

上述のように、悪い仲介会社の手口は高い査定額を提示することにあります。

査定額と言っても、「この価格で買いますよ」ではなく、「この価格で売れるかもしれませんよ」と言っているだけです。

「絶対にこの価格で売れます」と確約しているわけではないので、悪い仲介会社はいくらでも高い値段を査定することが可能

このような仲介会社に一般媒介を依頼しようとすると、「いや、この価格は専任媒介だから出せる価格です。一般媒介なら当社はやりません。」等々の、訳の分からない理由をまくし立ててきます。

そのため異常に高い査定額を提示してくるような仲介会社は怪しい可能性があります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

それでも捨てがたい仲介会社と感じたのであれば、一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に依頼すれば良いだけです。

仲介会社を一社に絞るのが怖ければ、最初から複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼するのが良いでしょう。

媒介契約に関しては下記記事に詳しく解説しております。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

続きを見る

次に最初から買取を選択して買取業者同士を競争させる方法について見ていきます。

不動産買取のメリット

最初にも述べましたが、不動産の買取そのものは悪い制度ではありません。

下取りなので価格は安くなってしまいますが、買取には以下のようなメリットが多くあります。

  • 早く売れる
  • 確実に売れる
  • 条件が悪くても購入してくれる
  • いちいち内覧などをする必要がない
  • 近所に知られなくて済む
  • 仲介手数料が発生しない(直接買取業者に売った場合)

特に「仲介手数料が発生しない」については、直接買取業者を自分で見つけ、最初から買取業者に依頼すれば可能です。

悪い仲介会社を挟んでしまうと、実は最初から買主が決まっているにも関わらず、悪い仲介会社へも仲介手数料を払うことになります。

買取の場合は、仲介手数料の発生は避けたいところなので、最初から直接買取業者とやり取りすることがポイントです。

買取業者を自力で見つけるとしても、1社だけだと判断がつきません。

ひょっとしたらその価格が著しく安い可能性があるからです。

そのため買取業者に直接依頼する場合は、必ず複数の買取業者から相見積もりを取ることが重要です。

一括査定サイトの利用

買取業者を複数社見つけ、しかも無料で相見積もりまで取れる便利な仕組みがあります。それは買取の一括査定サイトです。

買取の一括査定サイトでは、複数の買取業者から「この価格で買いますよ」という責任のある価格を集めることが可能です。

複数社競争させることで、透明性が増し、納得感も得ることができます。

一番高い買取業者に依頼してしまえば、それで売却は終了です。

このように買取でも一括査定サイトで透明性を確保すれば、変なトラブルに巻き込まれることはありません。

そもそも怪しい手口を使う買取業者は、公明正大に査定を行う一括査定サイトには登場してきません。

悪い買取業者はコソコソと悪い手口ばかりを考えているので、真っ向勝負を要する一括査定サイトには業者登録すらしてこないのです。

一括査定サイトのメリットは価格が安いを最小限に抑えられること

買取業者は競争させる数を増やすほど、高い買取額が出てくる可能性は高くなります。

一括査定サイトを使えば、買取業者同士を競争させることが出来るため、高く売却することは可能です。

買取の最大のデメリットである「価格が安い」という点は、一括査定サイトを使うことで最小限に抑えることが出来ます。

また仲介会社が絡まないため、怪しい手口に引っかかることもありません。

買取を選択する場合には、一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
・6社の不動産会社しか依頼できない
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
・一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

・入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
・運営歴が浅い
リガイド 700社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
・参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,738社全国476万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
・大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える・査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
全国非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる・参加企業数が少ない
イエイ 1,700社全国400万人2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
・お役立ち情報が少ない

3.まとめ

以上、不動産の売却で陥りやすい不動産買取トラブルの手口と回避方法について見てきました。

買取のトラブルは一括査定サイトで回避するのがおすすめです。

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