建売住宅と注文住宅はどちらが売却しやすい?資産価値が高いのはどっち?

建売住宅と注文住宅の違い

一戸建てには、「建売」と「注文」の2種類があります。

両者には売却しやすさに違いがあります。

資産価値には様々な物差しがありますが、「売却のしやすさ」という観点では建売住宅の方が有利。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 建売住宅と注文住宅それぞれの特徴は何なの?
  • 売却しやすいのは建売と注文のどちらなの?
  • 建売と注文住宅では資産価値が高いのは、どっち?

そこでこの記事では、「建売住宅と注文住宅の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、建売住宅と注文住宅のうち、売却しやすいのはどちらかということについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.建売・注文住宅の特徴とメリット・デメリット

建売・注文住宅のメリットとデメリットをまとめると下記のようになります。

建売住宅

メリット

  1. 失敗が少ない
  2. 売却しやすい

デメリット

  1. 無難過ぎて面白みがない
  2. 自分のこだわりが反映できない

注文住宅

メリット

  • 自分の夢や想いを反映できる
  • 家づくりが楽しめる

デメリット

  1. 失敗することもある
  2. 価格が割高である

建売住宅の特徴

建売住宅はディベロッパーの商品を購入するため、完成度が高く、失敗は少ないです。

売ることに特化して作られた建売住宅は、将来的にも売却しやすい住宅といえます。

一方で、隣の家も似たような家が並んでしまうため、無難過ぎて面白みがないと感じる人は多いです。

自分のこだわりも反映できず、せっかくの一軒家でも夢があまりありません。

注文住宅の特徴

注文住宅のメリットは、何といっても自分の夢や想いが形にできるという点です。

自分達のこだわりや意見も反映して家を造ることができるため、家づくりそのものを楽しめることができます。

一方で、不慣れな素人が家づくりに関わることから、注文住宅は失敗も多いです。

少なくとも、一ヵ所くらいは「失敗したな~」と思うところが出てきてしまいます。

また、価格は総じて建売住宅よりも高くなります。

設計の段階で欲が出てしまうと、色々なものが追加となり、コストコントロールは難しいと言えます。

建売住宅と注文住宅の違い

項目注文住宅建売住宅

自由度(希望の反映)

意見・要望を反映しながらゼロから計画するため、間取り・設備・外観などの自由度が高い。既に完成した建物を購入することがほとんどなので、自由度は低い。
入居までの期間複数回の打ち合わせ、工事に時間を割いてしまう。既に完成した建物のため、入居までが早い。
将来性家族の人数に合わせて間取りを変えるなど、設計段階から将来のライフスタイルを見据えて、増改築しやすい設計にできる。入居後の間取り変更を前提としていないことが多く、間取り変更や増改築が難しいことが多い。
予算打ち合わせ段階で予算を決めて調整はしやすいが、設備にこだわりすぎると予算が高くなる。土地代も含めての販売価格であるため、総予算が分かりやすい。
間取り・デザイン希望と好みのテイストを元に設計するため、満足度が高い間取りは決まっているため、希望の間取りの建物を探す必要がある。
仕上がりイメージ過去の施工例、図面や部材サンプルで設計プランを決めるため、仕上がりのイメージはしにくい。既に建物が完成しているため、間取りの使い勝手を確認できる。
工程チェック実際に建築工程をみることができる。既に建物が完成していることがほとんどなので、建築工程を見ることはできない。

以上、ここまで建売・注文住宅の特徴や違いについて見てきました。

では、売却しやすいのは建売と注文どちらなのでしょうか。

2.売却しやすいのは建売住宅

売却しやすいのは建売住宅になります。

建売住宅は、そもそも売却しやすい家を目指して造られています。

ディベロッパーが「売れる住宅」を目的として商品として造っていますので、当然ながら中古住宅となった際も、売却しやすいです。

昔のイメージだと、建売住宅は「安っぽい」というイメージがありましたが、今では決して建売住宅は安っぽくありません。

安っぽいと、新築時に売れないため、ディベロッパーも試行錯誤を繰り返して、素敵な建売住宅を造っています。

建売住宅は、どちらかというと、分譲マンションがライバルとなっています。

今どきの分譲マンションは、十分な設備仕様のため、建売住宅もデザインや設備仕様は満足度の高いものが多くなっています。

また、建売住宅は、デザインや設備仕様だけでなく、大きさも意識して造られています。

大きすぎない住宅の方が売れやすい

大き過ぎない住宅を造ることで、総額を抑え、売却しやすくしています。

注文住宅だと、家の広さも自由に決めることができるため、大き過ぎる家を造ってしまうことがあります。

大き過ぎる家は、総額が高過ぎて、将来的に売却しにくくなります。

逆に、狭小住宅のような小さ過ぎる家も、なかなか売却はできません。

多くの人が求めやすい一般的な広さの家であることがポイントとなります。

建売住宅は、ディベロッパーが長年売りやすさを追求して研究してきた家であり、売りやすさについては素人が設計する建売住宅ではかないません。

注文住宅は、良い面もたくさんありますが、とかく売却のしやすさという点に関しては、建売住宅の方に軍配が上がります。

以上、ここまで売却しやすいのは建売ということについて見てきました。

では、売却しにくい注文住宅を売却するにはどうすれば良いのでしょうか。

3.売却しやすい注文住宅の4つのポイント

売却しやすい注文住宅の4つのポイントについてご紹介します。

  1. 土地の境界を確定してある
  2. 空調効率を意識した間取りになっている
  3. 外構もしっかり造ってある
  4. 変なこだわりがない

では順番に見ていきましょう。

ポイント1.土地の境界を確定してある

売却を考えるのであれば、土地の境界は確定してあることが重要です。

将来、売却する場合、売主には土地の境界の明示義務があります。

建売住宅は、開発ディベロッパーが建売分譲する時点で土地の境界を確定しています。

そのため、建売住宅の場合は土地の境界が問題となることはほとんどありません。

しかしながら、例えば先祖から引き継いだ古い土地の上に注文住宅を建てた場合、その土地の境界が確定していないことがあります。

土地の境界が確定していないと、売却時に売りにくくなります。

いつでも売れるような状態にしておくには、土地の境界は早めに確定しておくことが重要。

更地分譲で更地を購入した人は、分譲地を購入した時点で境界が確定しているはずです。

いずれにしても、売却時には境界の確定が必要となりますので、注文住宅の人は境界が確定しているかどうかを確認するようにしましょう。

境界については下記記事で詳しく解説しています。

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ポイント2.空調効率を意識した間取りになっている

将来売却することを考えるのであれば、空調効率を意識した間取りにすることも重要です。

建売住宅で一番多い失敗が、空調の効きが悪い部屋を作ってしまうという点

  • 「1~2階吹き抜けのリビング」や「ガラス張りの広い部屋」
  • 「廊下との間に扉のないリビング」
  • 「エアコンの配置が偏っている」

等の空調効率の悪い部屋を作ってしまうと家としての商品価値が下がってしまいます。

空調効率の悪い部屋は、設計の段階で図面だけ見ていると分かりませんが、実際に出来上がると「いかにも空調が効かなそう」という部屋はすぐに分かります。

将来、売却する際は、購入希望者は実際に家の中を見て買います。

空調の効きにくい部屋があると目立ちますので、設計段階では空調効率を意識した設計をするようにしてください。

ポイント3.外構もしっかり造ってある

将来、売却することを踏まえて注文住宅を造るのであれば、外構もしっかり造っておくことが重要です

注文住宅の多い失敗例として、見積の中に庭の外構工事費用が漏れており、外構を造り忘れてしまうことがあります。

外構を造り忘れたまま竣工してしまう原因は、住宅ローンが増額できないためです。

住宅ローンは、融資決定後、減額はできますが、増額することができません。

竣工までに、外構が見積から漏れていたことを気付く人は多いのですが、途中から慌てて外構工事を追加しても、住宅ローンを増額できないことから、外構を造ることを断念してしまう人も多いです。

発注段階では、当然に庭までしっかり造ってもらえるものだと思っていたのに、工事の契約内容の中には外構工事は含まれていないということが良くあります。

もし、お金を借りて庭を造るのであれば、新築時に金利の安い住宅ローンで借りた方が絶対得になります。

工務店から見積もりをもらったら、外構工事が含まれているかどうかをしっかりと確認し、外構の造り忘れがないようにご注意ください。

ポイント4.変なこだわりがない

将来売却することを考えると、設計にこだわり過ぎていないことが重要です。

注文住宅のメリットは、自分のこだわりの住宅が造れるという点です。

しかしながら、こだわり過ぎてしまうと、自分にとっては良い家であっても、他人から見るとクセがあり過ぎて敬遠されてしまうということがあります。

奇抜なデザインや、解放的過ぎる浴室等、個性が強すぎると、家が売れなくなってしまいます。

売却を考慮すると、ある意味、「一般受け」する無難な設計で留めておくことが必要となってきます。

注文住宅の醍醐味が半減してしまいますが、売却を考えるのであれば、変なこだわりがない家であることもポイントとなります。

4.高く売るなら信頼できる不動産会社

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

まとめ

建売住宅と注文住宅のうち、売却しやすいのはどちらかということや、それぞれの資産価値の比較について見てきました。

注文住宅は失敗も多いため、売却しやすさという点だけを見ると、建売住宅よりは劣ります。

注文住宅・建売住宅共通の売却のポイントとしては、一括査定サイトを使って信頼できる不動産会社を見つけるところから始めましょう。

売却も考えてこれから注文住宅を作ろうという方は、十分に勉強した上でチャレンジするのが良いでしょう。

また、「 LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス 」などのサービスを使えば、条件に合うハウスメーカーから一気にカタログ請求できます。

利用も無料ですので、ぜひ注文住宅を考えている人は利用することをオススメします。

詳しくは下記の記事でも解説しています。

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