家やマンションを近所や身内にバレずに内緒で売る方法と必要な覚悟

• 近所の住民とトラブルになった
• 離婚した
• 商売がうまくいっていない
• 子供がイジメに合っている

等々の理由で、不動産を内緒で売りたいと考えている方もいらっしゃいます。

不動産は内緒でも売ることは可能です。

実はお客さんの中にも、不動産を内緒で売りたいというご要望は意外と多く、不動産会社としては普通に承って対応しています。

そこで今回の記事では、不動産を「内緒で売る」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは内緒で売る場合に必要な覚悟と内緒で売る方法について知ることができます。

不動産を内緒で売る人に必要な覚悟

不動産は内緒で売ることは可能ですが、内緒で売る場合には覚悟しておかなければならないことがあります。

それは「安くなる可能性がある」という点です。

全ての物件で絶対安くなるわけではありませんが、基本的には売却しにくくなるのは確かです。

不動産は、通常の売却方法であれば、インターネットや広告でチラシを打つことで買主を集めます。

内緒で売りたいお客様は、「近所に知られたくないので広告は打たないでください」というオーダーをする方がほとんどです。

売却においては、この「広告を打たない」という行為が、売却活動の足かせとなります。

不動産を高く買う人は意外と身近にいる可能性が高い

一般的に、不動産を高く購入する可能性のある人は、近所の人の中にいます。

例えば、近所の人が今の家が狭くて困っている場合、近所に広い家が売りに出ると購入するというようなことは良くあります。

近所の人は、既にそのエリアの良さを分かっていますし、近所の物件なら生活圏を変えずに過ごすことができるため、条件さえ合えばすぐにでも購入する傾向があります。

特に、中古マンションは近所の人が購入するケースが多いです。

最近の需要だと、親のためや娘夫婦のために、同じマンション内の人が同じマンションを購入するケースが増えています。

同じマンションに住むことで、介護がしやすいというのが理由です。

普通のマンション売却であれば、同じマンションに対してチラシを入れることは、ほぼ必須になります。

近所の人は、上客である可能性が高いですが、内緒で売るということは、最初からその上客を捨てて売却しているのと同じということです。

インターネット広告は買主を集める重要なツール

一方で、インターネット広告も遠方から買主を集めることができる重要なツールです。

インターネット広告は、夜間や通勤時間内でも見ることができます。

購入希望者が忙しいサラリーマンの場合、インターネット広告がないと、まず目に留まることがありません。

近年は、インターネット広告で物件を特定してから不動産会社に出向く顧客がほとんどです。

従来は、顧客が不動産屋に出向いて売り物件を紹介してもらうという流れでしたが、今ではそのような流れはほとんどありません。

インターネット広告を見てからくる顧客は、「買う気満々」という人が多いです。

インターネット広告もしないと、このような買う気満々の顧客も最初から逃していることにもなります。

広告を打たずに売却することは、基本的には自ら売りにくくしているということを理解しておく必要があります。

内緒で売る場合は、売りにくくなるため「安くなる可能性がある」という覚悟はしておきましょう。

以上、ここまで内緒で売る人に必要な覚悟について見てきました。

では内緒に売る場合の流れとはどのようなものなのでしょうか。

不動産を内緒で売る場合の流れ

内緒で売る場合は、最初に不動産会社に「近所に知られないように売りたいです」とハッキリ申し出てください。

内緒で売りたい希望をきちんと伝えないと、不動産会社は良かれと思って広告をバンバン打ってしまいます。

そのため、最初に広告は打たずに売るということを確約してもらいます。

内緒で売る場合であっても、基本的には普通の売却と変わりません。

普通の売却との違いは「買主を探してくるまでの流れ」

違いは、不動産会社が買主を連れてくるまでの流れです。

通常の売却であれば、物件広告を打ち、その広告に興味を持った人が、不動産会社に直接連絡を入れてきます。

ところが、広告を打たない場合には、このような流れを取るわけにはいきません。

Aという物件を内緒で売りたい人の場合

内緒でＡという物件を売りたい場合、不動産会社はＢという物件に興味を持ってきた顧客に対し、「Ａという物件もありますよ」という感じで勧めることになります。

あくまでもＢに興味のある人にＡを進めるという流れになります。

このとき、顧客は元々Ｂという物件に興味がありますので、Ａに対しては反応が薄いというのが基本です。

ただ、「まぁ、一応、Ａも見ておくか」という感じで、Ａが当て馬にされることが良くあります。

このような流れで連れてくる顧客は、必ずＡとＢを内覧します。

元々、Ｂに興味のある人なので、Ａを見て「やっぱりＢにしよう」と決心を固める人が多いです。

Ｂを買うためにＡを見るという感じです。

そのため、Ａの売主は内覧の対応をしても空振りするケースが非常に多いです。

Ａの物件は、常に当て馬ポジションであるため、訪れる人にとっては、本命ではありません。

内緒で売る人は、売却活動期間が長引いてしまう

内緒で売却する人は、本命の人が内覧に来ないため、売却活動期間が長引く傾向にあります。

下手すると、毎週土日に内覧が続いてしまい、長引くと近所の勘の良い人に「あれ、ひょっとしたら家を売るのかな？」と思われてしまう可能性もあります。

内緒で不動産を売却する場合は、本命でない人が内覧で来るため、顧客の流れが通常の売却とは違うという点を理解しておく必要があります。

以上、ここまで内緒で売る場合の流れについて見てきました。

内緒で売却する場合、査定額には注意をしなければなりません。

内緒で売る場合は査定価格が安くなる

通常、不動産を売却する場合、不動産会社へ売却予想価格の査定を取ります。

査定で不動産会社か出す価格は、あくまでも「広告をバンバン打つ前提」での価格です。

そのため、内緒で売る場合は、基本的に査定額での売却は難しいと考えるべきです。

不動産の査定は、営業的要素が強く、そもそも普通の売却による売却額よりも高く査定される傾向があります。

最初に高く査定しておくことで、「当社ならこんなに高く売れますので、ぜひ当社に仲介を依頼して下さい」とアピールするため、高く査定される傾向が強いです。

このような査定額に引きずられてしまうと、売却活動が長期化する可能性があります。

内緒で売る場合は、たださえ売却期間が長期化しやすいですが、高い価格を設定してしまうと、さらに長期化する恐れがあります。

長期化は、近所にバレる原因にもなりかねません。

今まで、ほとんど来客が来なかった家に、毎週のようにお客さんが来れば、「何か変だな」と思われる可能性もあります。

長期化せずに売るには複数会社に査定を依頼して一番低い価格を参考にする

これらの対策としては、複数の不動産会社に査定を依頼して、一番低い価格を参考に売却計画をたてることです。

低い価格でも、内緒で売る場合には、その価格で売れるかどうか分かりません。

査定額は妄信しないようにすることがポイントになります。

複数の不動産会社に依頼する場合は、一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定で机上査定をする

不動産一括査定を使えば、机上査定（簡易査定）が選択でき、メールで査定額がもらえます。

申込みは無料で行なえますし、「机上査定（簡易査定）：訪問せずに取引実績等のデータから予想した金額の提示」を選択できるようになっています。

また、とりあえず査定額が知りたい方は要望欄に「メールで査定額を希望」と記載しておきましょう。

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

• 三井のリハウス：36年連続で仲介取扱件数 第1位で実績申し分なし
• 住友不動産販売：営業がややイケイケだけどその分結果も出してくれる、戸建ても強い

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

以上、ここまで査定価格の前提について見てきました。

では内緒で売るのに効果的な方法なないのでしょうか。

内緒で売るときに知っておきたい2つのこと

内緒で売る時のコツとして、下記2つは頭に入れておいてください。

それぞれ見ていきましょう。

方法1.専任媒介契約で売る

内緒で売る方法の一つに、専任系媒介で売るという方法があります。

この仲介契約には、

の3種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

専属専任媒介や専任媒介(以下、「専任系媒介」と略)は、他の不動産会社に重ねて依頼できないという特徴があります。

つまり仲介を独占できるという意味です。

売主側としては、専任系媒介契約としてしまうと、売却機会のチャンスを狭めることになるため、リスクがあります。

売却時は一般媒介を選択するのが基本的なセオリーです。

専任媒介契約だと不動産会社がやる気が出る

一方で、不動産会社からしてみると、自社で買主を連れてきた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を取れるチャンスになります。

これを両手仲介と呼びます。

専任系媒介となると、両手仲介が取れるチャンスができるため、不動産会社はやる気を出します。

そのため、例えばＡ物件を内緒で売ろうとしても、Ｂ物件が本命で来た顧客に対し、強くＡ物件を勧めてくれるようになります。

Ｂ物件が本命の顧客でも、不動産会社がＡ物件を強くプッシュすれば、Ａ物件になびく可能性が高くなります。

不動産会社もＡ物件へ誘導することで、仲介手数料が倍になるメリットがあります。

専任媒介契約は安くなるけど早く売却しやすいためバレるリスクを減らせられる

専任系媒介契約は、不動産会社が両手仲介を狙って無理矢理話をまとめようとするため、価格が安くなるリスクがあります。

しかしながら、元々、内緒で売る場合は価格が安くなるリスクはあるため、それを考慮すれば不動産会社に頑張って話をまとめてもらうことは、早く売却できるメリットがあります。

仲介で第三者へ売却するのであれば、専任系媒介契約で売却するのが良いでしょう。

両手仲介については下記記事にさらに詳しく解説しています。

方法2.買取で売る

2つ目の方法としては、買取による売却です。

買取は、不動産会社が転売するための下取りであるため、価格が安くなります。

買取の価格目安としては、仲介による売却の80％程度です。

ただし、即売・即金が可能であるため、内緒の状態ですぐに売却することが可能です。

離婚等で近所に知られずに早く売却する方は、比較的、買取を利用する人も多いです。

買取であっても、先ほど紹介した「「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」」の一括査定サイトで探すことはできます。

不動産会社に買取を希望すればいいだけの話。もちろん中には対応していない不動産会社もあります。

もし、買取で売却するのであれば、必ず一括査定を使うようにして下さい。

買取については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

まとめ

不動産を内緒で売りたい人に必要な覚悟と内緒で売る方法を解説してきました。

内緒で売る場合、広告ができない点がかなりの足かせとなります。

専任系媒介や買取等を駆使して、内緒の売却を実現させましょう。