不動産を内緒で売りたい人に必要な覚悟と内緒で売る2つの方法

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  • 近所の住民とトラブルになった
  • 離婚した
  • 商売がうまくいっていない
  • 子供がイジメに合っている

等々の理由で、不動産を内緒で売りたいと考えている方もいらっしゃいます。

不動産は内緒でも売ることは可能です。

実はお客さんの中にも、不動産を内緒で売りたいというご要望は意外と多く、不動産会社としては普通に承って対応しています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 内緒で不動産を売るにはどうしたら良いのだろうか
  • 内緒で売る場合の注意点はどのようなものだろうか
  • 内緒で売る場合の流れを知りたい

そこで今回の記事では、不動産を「内緒で売る」ことにフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは内緒で売る場合に必要な覚悟と内緒で売る方法について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産を内緒で売る人に必要な覚悟

不動産は内緒で売ることは可能ですが、内緒で売る場合には覚悟しておかなければならないことがあります。

それは「安くなる可能性がある」という点です。

全ての物件で絶対安くなるわけではありませんが、基本的には売却しにくくなるのは確かです。

不動産は、通常の売却方法であれば、インターネットや広告でチラシを打つことで買主を集めます。

内緒で売りたいお客様は、「近所に知られたくないので広告は打たないでください」というオーダーをする方がほとんどです。

売却においては、この「広告を打たない」という行為が、売却活動の足かせとなります。

不動産を高く買う人は意外と身近にいる可能性が高い

一般的に、不動産を高く購入する可能性のある人は、近所の人の中にいます。

例えば、近所の人が今の家が狭くて困っている場合、近所に広い家が売りに出ると購入するというようなことは良くあります。

近所の人は、既にそのエリアの良さを分かっていますし、近所の物件なら生活圏を変えずに過ごすことができるため、条件さえ合えばすぐにでも購入する傾向があります。

特に、中古マンションは近所の人が購入するケースが多いです。

最近の需要だと、親のためや娘夫婦のために、同じマンション内の人が同じマンションを購入するケースが増えています。

同じマンションに住むことで、介護がしやすいというのが理由です。

普通のマンション売却であれば、同じマンションに対してチラシを入れることは、ほぼ必須になります。

近所の人は、上客である可能性が高いですが、内緒で売るということは、最初からその上客を捨てて売却しているのと同じということです。

インターネット広告は買主を集める重要なツール

一方で、インターネット広告も遠方から買主を集めることができる重要なツールです。

インターネット広告は、夜間や通勤時間内でも見ることができます。

購入希望者が忙しいサラリーマンの場合、インターネット広告がないと、まず目に留まることがありません。

近年は、インターネット広告で物件を特定してから不動産会社に出向く顧客がほとんどです。

従来は、顧客が不動産屋に出向いて売り物件を紹介してもらうという流れでしたが、今ではそのような流れはほとんどありません。

インターネット広告を見てからくる顧客は、「買う気満々」という人が多いです。

インターネット広告もしないと、このような買う気満々の顧客も最初から逃していることにもなります。

広告を打たずに売却することは、基本的には自ら売りにくくしているということを理解しておく必要があります。

内緒で売る場合は、売りにくくなるため「安くなる可能性がある」という覚悟はしておきましょう。

以上、ここまで内緒で売る人に必要な覚悟について見てきました。

では内緒に売る場合の流れとはどのようなものなのでしょうか。

そこで次に内緒で売る場合の流れについて見ていきます。

2.不動産を内緒で売る場合の流れ

内緒で売る場合は、最初に不動産会社に「近所に知られないように売りたいです」とハッキリ申し出てください。

内緒で売りたい希望をきちんと伝えないと、不動産会社は良かれと思って広告をバンバン打ってしまいます。

そのため、最初に広告は打たずに売るということを確約してもらいます。

内緒で売る場合であっても、基本的には普通の売却と変わりません。

普通の売却との違いは「買主を探してくるまでの流れ」

違いは、不動産会社が買主を連れてくるまでの流れです。

通常の売却であれば、物件広告を打ち、その広告に興味を持った人が、不動産会社に直接連絡を入れてきます。

ところが、広告を打たない場合には、このような流れを取るわけにはいきません。 

Aという物件を内緒で売りたい人の場合

内緒でAという物件を売りたい場合、不動産会社はBという物件に興味を持ってきた顧客に対し、「Aという物件もありますよ」という感じで勧めることになります。

あくまでもBに興味のある人にAを進めるという流れになります。

このとき、顧客は元々Bという物件に興味がありますので、Aに対しては反応が薄いというのが基本です。

ただ、「まぁ、一応、Aも見ておくか」という感じで、Aが当て馬にされることが良くあります。

このような流れで連れてくる顧客は、必ずAとBを内覧します。

内覧とは購入希望者に対して物件の中を見せること

元々、Bに興味のある人なので、Aを見て「やっぱりBにしよう」と決心を固める人が多いです。

Bを買うためにAを見るという感じです。 

そのため、Aの売主は内覧の対応をしても空振りするケースが非常に多いです。

Aの物件は、常に当て馬ポジションであるため、訪れる人にとっては、本命ではありません。

内緒で売る人は、売却活動期間が長引いてしまう

内緒で売却する人は、本命の人が内覧に来ないため、売却活動期間が長引く傾向にあります。

下手すると、毎週土日に内覧が続いてしまい、長引くと近所の勘の良い人に「あれ、ひょっとしたら家を売るのかな?」と思われてしまう可能性もあります。

内緒で不動産を売却する場合は、本命でない人が内覧で来るため、顧客の流れが通常の売却とは違うという点を理解しておく必要があります。

以上、ここまで内緒で売る場合の流れについて見てきました。

内緒で売却する場合、査定額には注意をしなければなりません。

そこで次に査定価格の前提とはについて解説します。

3.内緒で売る場合、査定価格は「広告を打つことが前提」なので安くなりがち

通常、不動産を売却する場合、不動産会社へ売却予想価格の査定を取ります。

査定で不動産会社か出す価格は、あくまでも「広告をバンバン打つ前提」での価格です。

そのため、内緒で売る場合は、基本的に査定額での売却は難しいと考えるべきです。

不動産の査定は、営業的要素が強く、そもそも普通の売却による売却額よりも高く査定される傾向があります。

最初に高く査定しておくことで、「当社ならこんなに高く売れますので、ぜひ当社に仲介を依頼して下さい」とアピールするため、高く査定される傾向が強いです。

このような査定額に引きずられてしまうと、売却活動が長期化する可能性があります。

内緒で売る場合は、たださえ売却期間が長期化しやすいですが、高い価格を設定してしまうと、さらに長期化する恐れがあります。

長期化は、近所にバレる原因にもなりかねません。

今まで、ほとんど来客が来なかった家に、毎週のようにお客さんが来れば、「何か変だな」と思われる可能性もあります。

長期化せずに売るには複数会社に査定を依頼して、一番低い価格を参考にする

これらの対策としては、複数の不動産会社に査定を依頼して、一番低い価格を参考に売却計画をたてることです。

低い価格でも、内緒で売る場合には、その価格で売れるかどうか分かりません。

査定額は妄信しないようにすることがポイントになります。

複数の不動産会社に依頼する場合は、一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

以上、ここまで査定価格の前提について見てきました。

では内緒で売るのに効果的な方法なないのでしょうか。

そこで次に内緒で売る方法についてご紹介します。

4.内緒で売るときに知っておきたい2つのこと

内緒で売る時のコツとして、下記2つは頭に入れておいてください。

  1. 専任媒介契約で売る
  2. 買取で売る

それぞれ見ていきましょう。

方法1.専任媒介契約で売る

内緒で売る方法の一つに、専任系媒介で売るという方法があります。

媒介とは不動産会社と締結する仲介契約のこと

この仲介契約には、

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

専属専任媒介や専任媒介(以下、「専任系媒介」と略)は、他の不動産会社に重ねて依頼できないという特徴があります。

つまり仲介を独占できるという意味です。

売主側としては、専任系媒介契約としてしまうと、売却機会のチャンスを狭めることになるため、リスクがあります。

売却時は一般媒介を選択するのが基本的なセオリーです。

専任媒介契約だと不動産会社がやる気が出る

一方で、不動産会社からしてみると、自社で買主を連れてきた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を取れるチャンスになります。

これを両手仲介と呼びます。

専任系媒介となると、両手仲介が取れるチャンスができるため、不動産会社はやる気を出します。

そのため、例えばA物件を内緒で売ろうとしても、B物件が本命で来た顧客に対し、強くA物件を勧めてくれるようになります。

B物件が本命の顧客でも、不動産会社がA物件を強くプッシュすれば、A物件になびく可能性が高くなります。

不動産会社もA物件へ誘導することで、仲介手数料が倍になるメリットがあります。

専任媒介契約は安くなるけど早く売却しやすいためバレるリスクを減らせられる

専任系媒介契約は、不動産会社が両手仲介を狙って無理矢理話をまとめようとするため、価格が安くなるリスクがあります。

しかしながら、元々、内緒で売る場合は価格が安くなるリスクはあるため、それを考慮すれば不動産会社に頑張って話をまとめてもらうことは、早く売却できるメリットがあります。

仲介で第三者へ売却するのであれば、専任系媒介契約で売却するのが良いでしょう。

両手仲介については下記記事にさらに詳しく解説しています。

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方法2.買取で売る

2つ目の方法としては、買取による売却です。

買取は、不動産会社が転売するための下取りであるため、価格が安くなります。

買取の価格目安としては、仲介による売却の80%程度です。

ただし、即売・即金が可能であるため、内緒の状態ですぐに売却することが可能です。

離婚等で近所に知られずに早く売却する方は、比較的、買取を利用する人も多いです。

買取であっても、先ほど紹介した「 「 すまいValue 」「 HOME4U 」の一括査定サイトで探すことはできます。

不動産会社に買取を希望すればいいだけの話。もちろん中には対応していない不動産会社もあります。

もし、買取で売却するのであれば、必ず一括査定を使うようにして下さい。

買取については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

不動産売却の「買取」とは?知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て
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5.まとめ

以上、不動産を内緒で売りたい人に必要な覚悟と内緒で売る方法を徹底解説してきました。

内緒で売る場合、広告ができない点がかなりの足かせとなります。

専任系媒介や買取等を駆使して、内緒の売却を実現させましょう。

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