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レインズ(REINS)とは?業界人だから分かるレインズの機能と仕組みを徹底解説

投稿日:2016年11月25日 更新日:

不動産の売却を開始すると、不動産会社から「レインズに登録しましたので登録済証をお渡しします。」と言われた方もいるかと思います。

「えっ、レインズって何!?」と思われる方も少なくありません。

筆者も約30年前に不動産業界に入った時は、「雨の複数形?」と思った記憶があります。当たり前ですが、レインズは雨の複数形ではありません(笑)

不動産会社か利用している情報処理システムです。

一般人には知られていないシステムのため、いきなり登録済証を渡されても、困惑された方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「レインズ」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたはレインズを理解し、依頼した不動産会社に的確な指示を出し、スムーズな売却活動をすることが可能になります。

1.レインズとは不動産会社のみが利用できるWEBサイト

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不動産会社に仲介を依頼し、専属専任または専任媒介契約を締結した方は、不動産会社からレインズに物件を登録したことを証明する「登録済証」が渡されます。

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの頭文字をとった名称です。

Real Estateとは不動産という意味です。

簡単に言うと、不動産会社のみが利用できるWebサイトです。一般の方は、その中身を見ることはできません。

レインズ公式サイト:http://www.reins.or.jp/

1-1.レインズが存在する理由

このシステムは不動産会社間で不動産物件情報が円滑に流通し、最適な相手方との間で迅速に、かつ適正な条件で取引が成立することを目的に作られました。

例えば、「こういう不動産を買いたい」というお客様がいる不動産会社が、お客様の希望する不動産を扱っているとは限りません。

一方で、「この不動産を売りたい」というお客様がいる不動産会社も、お客様の希望する買主を抱えているとは限りません。

1-2.不動産の売物件情報がレインズに集まっている

そのため、不動産の売物件情報を1ヶ所のサイトに集め、全ての不動産会社が見ることができれば、「こういう不動産を買いたい」というお客様がいる不動産会社とマッチングすることが可能になります。

レインズは不動産会社間で広く物件情報を交換し、契約の相手方をスムーズに見つけることができるシステムなのです。

以上、ここまでレインズとは何かについて見てきました。

それでは次にレインズの使われ方について見ていきましょう。

2.レインズの使われ方

レインズは不動産会社間で物件情報を交換し合えるシステムです。

宅地建物取引業者であればどの業者でも見ることが可能です。

不動産会社は売主から物件の売却を依頼されますが、一方で、買主からも購入したい物件の探索を依頼されています。

2-1.不動産会社は売物件を検索できる

不動産会社は、レインズにログインすると、売物件の検索をすることができます。

住所や駅、価格帯、面積、間取、階数、接道方向、駐車場の有無、都市計画等の希望の条件を入力し、お客様の希望条件に合致した物件を選ぶことが可能です。

イメージとしては「at home」や「suumo」のような物件情報ポータルサイトですが、不動産会社しか使えない点が異なります。

買主を抱えている不動産会社は、希望の物件が見つかれば、売主側に付いている不動産会社に問合せを行います。

そこで、売主と買主の条件が合致すれば、売買が成立します。

この場合、買主側の不動産会社は買主から仲介手数料を取り、売主側の不動産会社は売主から仲介手数料をとる形となります。

このように不動産会社が売主もしくは買主の一方から仲介手数料を取ることを片手仲介といいます。

以上、ここまでレインズの使われ方について見てきました。

それでは次に気になるレインズに登録される物件について見ていきましょう。

3.レインズに登録される物件は専任契約の売却依頼物件

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レインズには全ての売物件情報が登録される訳ではありません。但し、登録の義務がある物件はあります。

それは専属専任または専任の媒介契約(以下、専任系媒介契約と略)で売却を依頼された物件です。

これは専任系の媒介契約の売主に与えるデメリットを緩和するための措置として、不動産会社に課された義務です。

3-1.専任契約の場合は、レインズに登録する義務がある

専任系の媒介契約は、不動産が売れるか売れないか、その1社の不動産会社の能力に大きく依存してしまいます。

場合によっては、専任系の媒介契約を締結した後、不動産会社が全く売却活動を行わないというリスクも考えられます。

専任系の媒介契約だと、売主に不利益が生じる可能性が有るため、強制的に物件をレインズに登録させることで、買主のお客様を抱えている不動産会社の目に止めるようにしているのです。

3-2.レインズの登録済証を発行する

そのため不動産会社は専任系の媒介契約をした後は、売主に対して遅滞なく「登録済証」を発行することになっています。

登録済証とは、レインズにきちんと売物件として登録したことを証する書面です。

レインズは一般の方は閲覧することができないため、依頼者は本当に登録されているのかどうか分かりません。

そのため登録済証を発行することになっているのです。

3-3.一般媒介契約の場合は、レインズへの登録は任意

レインズには専任系の媒介契約による売物件が登録されています。

一方で、一般媒介契約は、登録は任意となりますが、一般媒介でもレインズによく登録されるような物件はあります。

それは売りにくい物件です。

条件の悪い物件は、広く物件を公開することで、少しでも条件の良い買主を見つけられる可能性が有ります。

レインズには専任系の媒介契約の全ての物件と、傾向として一般媒介で売れにくい物件が登録されています。

以上、ここまでレインズに登録される物件について見てきました。

一方で、レインズに登録されない物件はどういうものなのか見ていきましょう。

4.レインズに登録されない物件

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レインズに登録されない物件の典型的なものは、一般媒介でもすぐに売れるような良い物件です。

具体的には

  • 駅に近い
  • 築年数が浅い
  • 価格が安い

等の好条件の売物件です。

良い物件であれば、わざわざレインズに登録しなくても、不動産会社は自力で買主を見つけることが可能です。

自力で買主を見つければ、売主からも買主からも仲介手数料を取れることができるため、メリットがあります。これを両手仲介といいます。

レインズに登録しなければ、他の業者に買主を横取りされる心配はありません。

そのため一般媒介で良い物件はレインズには登録されない傾向があります。

以上、ここまでレインズに登録されない物件について見てきました。

それでは次にレインズに登録されたことによる売主のメリットについて見ていきましょう。

5.レインズに登録することでの売主のメリット

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専任系の媒介契約の場合、レインズに物件が登録されるため、情報が広く公開されるメリットがあります。

そのため早く高く売却できそうな気がしますが、話はそう簡単ではありません。

例えば、駅に近い、築年数が浅い、価格が安い等の良い物件の場合、不動産会社はわざわざレインズに登録しなくても自力で物件を売却することができます。

レインズで良い物件を他の業者に横取りされてしまうと、不動産会社は両手仲介を取ることができません。

良い物件が登録されると、買主を抱えている不動産会社から問い合わせが殺到しますが、売主の不動産会社な何らかの理由を付けて、その購入の申出を断ることがあります。

その間に、自力で買主を見つけてしまえば、両手仲介ができるためです。

5-1.登録済証をもらったら不動産会社に常時ヒアリングするのが大事

そのため登録済証をもらった売主は、「買主側の問合せには必ず答えてください」と不動産会社にしつこくプレッシャーを与え続けた方が良いです。

放っておくと、買側の問合せを黙殺されてしまいます。

レインズに登録された場合は、情報が広く公開されるメリットを最大限に生かすため、不動産会社に買側の情報に誠実に対応しているかどうか確認しましょう。

この確認が専任系の媒介契約でも不動産をスムーズに売却するコツになります。

一方で、売れにくい物件を売却する場合は、レインズは売主にメリットがあります。

レインズの力を借りることで、幅広く情報提供をすることができ、売却の可能性が広がるためです。

以上、ここまで売主のメリットについて見てきました。

では逆に買主にはどのようなメリットがあるか見てみましょう。

6.レインズを使用することでの買主のメリット

買主のメリットは、買側の不動産会社が要望に見合った物件を見つけやすいという点です。

しかしながら、一般媒介の物件は、良い物件はあまり登録されません。

また専任系の媒介契約でも良い物件は売側の不動産会社に何らかの理由で売却を断られてしまいます。

そのためピカピカの良い物件をレインズで買側の不動産会社が仲介できる確率は低いです。

6-1.近所の物件を見つけるにはレインズは良い

しかしながら、条件の悪い物件でも、たまたま近所なので買いたいという人は存在します。

売主側で売りにくいと勝手に判断した物件であっても、買主側にはピッタリの物件というのもあります。

このような物件は、レインズがあることで双方にメリットがあります。

簡単には売れないだろうと思っていた物件が、レインズで幅広く情報公開することで、意外とすぐに売れたというケースはたくさんあります。

ニッチなニーズにたまたまハマるような物件は、売主にも買主にもレインズがメリットを与えてくれるのです。

7.まとめ

以上、レインズについて見てきました。

レインズは不動産会社しか使えないため、少し分かりにくいシステムです。

売主は、専任系の媒介契約でレインズに登録されたら、買側の不動産会社を誠実に行うようにしつこく言い続けることがコツです。

レインズの仕組みを上手く使って、不動産売却を成功させましょう。

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