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不動産売却の住民票/移すタイミングや確定申告に必要な理由

投稿日:2017年1月24日 更新日:

不動産の売却によって、新たな新居に引っ越すと住民票を異動することになります。

住民票は、場合によっては不動産売却に必要な書類になったり、売却後の確定申告に必要な書類にもなったりもします。

 住民票については

  • 住民票っていつ移せばいいの?
  • 不動産の売却で住民票が必要になるケースってどういう時なの?
  • 売却後の確定申告になんで住民票が必要になるの?

と思われている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産売却における「住民票」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは不動産売却における住民票の取り扱いについて理解し、確定申告でお得な特例も活用できるようになります。

イエイ

1.引越しが決定!住民票を移すタイミングは?

まず最初に不動産を売却して新しいところに引っ越した場合に気になるのが「いつまでに」住民票を移せば良いかだと思います。

1-1.引越しから14日以内

不動産を売却して新居に引っ越すと、住民票を移す必要があります。

結論を先にお伝えすると、住民票は引っ越した日から14日以内に異動手続きを行う必要があります。 

住民票を移すのは国民の原則「義務」であり、怠ると罰則としては5万円以下の過料があります。

但し、以下のような場合では住民票異動は義務ではありません。

  • 新住所に住むのが1年以内の場合
  • 生活の拠点が異動しない場合

不動産を売却して引越を場合は、ほとんどの方が生活の拠点が変わることになると思われますので、住民票の異動は必須になるでしょう。

1-2.異動しないといざという時に困る

住民票の異動を怠ると、

  • 新住所での選挙権が行使できない
  • 確定申告が旧住所を管轄する税務署になる
  • 印鑑登録などの書類が旧住所になる

等の不便なことが生じます。

住民票異動には、旧住所の転出届が必要となりますので、遠方へ引っ越すかたは忘れずに市区町村役場から転出届をもらいましょう。

以上、ここまで住民票を移すタイミングについて見てきました。

それでは次に住民票が売却に必要となるかについて見ていきます。

2.住民票は売却に必要となる場合がある

2-1.現住所が登記上の住所と異なる人が必要

結論からすると、住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において住民票が必要となります。

別の言い方をすると、買い先行(先に新しい新居を決定すること)で買換えを行って、既に住民票を新住所に移してしまった方は、住民票が必要です。

また遠隔地の物件を売却する場合でも、昔の住所で登記したままの不動産なども住民票が必要な不動産売却に該当します。

住民票は変更登記に必要な書類であるため、住所の変遷が判明する書類であれば、住民票に代用しても構いません。

例えば住民票除票、戸籍の附票等が代用書類となります。

住民票や住民票除票、戸籍の附票等を用いても住所の変遷の繋がりが判明できない場合は、新たに不在住・不在籍証明書等の取得が必要となります。

2-2.現住所と登記上の住所が同じ人は不要

登記住所と現住所が同一の人は、売却時には住民票は不要となります。

但し、確定申告で特例を使う方は必要となるケースがあります。

特例の詳細については「個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介」をご確認ください。

以上、ここまで不動産売却で住民票が必要となるケースについて見てきました。

それでは次に住民票が必要となる買換えのケースを詳しくご紹介します。

該当しない方は次章を読み飛ばしてもらって構いません。

3.買い先行の買換え

3-1.買い先行では住所が異なるケースが多い

不動産を買換える場合、不動産を売ってから買うのを「売り先行」、不動産を買ってから売るのを「買い先行」と言います。

買い先行で買換えを行うと、引越後14日以内に住民票を異動させる必要があります。

このタイミングで売却物件の登記上の住所と現住所が異なる状態が発生します。

そのため買い先行では不動産売却で住民票が必要になってくるのです。

3-2.買い先行のメリット

住民票を考慮すると、買い先行は少し面倒な印象を受けますが、買い先行には新居をじっくり探せるというメリットがあります。

買換える不動産に中古不動産を購入する場合、気に入った不動産がタイミングよく出てくるとは限りません。

中古不動産の購入については、購入活動期間に余裕を持たせること必要があるため、買い先行の方が納得のいく買換えができるようになります。

3-3.買い先行のデメリット

但し、買い先行では、売却額が確定していないため、デメリットとして資金計画が悪い方向に狂う可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、あらかじめ売却物件の査定を取っておくことが必要です。

買い先行の場合は、保守的に資金計画を立てておくと安心であります。

そのため複数の会社から査定を取り、最も低い査定額の90%程度の金額を予想売却額としておく保守的な計画を立てることがポイントです。

査定については、買い先行で不動産を購入する前に行っておくのが良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは「不動産一括査定が大変便利」です。

3-3-1.不動産一括査定のおすすめは「イエイ」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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以上、ここまで買い先行の買換えについて見てきました。

それでは次に売却にあたって、他に必要な書類について見ていきます。

すぐに売却しない方は、この章は読み飛ばしても構いません。

4.住民票以外の必要書類一式

住民票以外で、売却に必要な書類は以下になります。

これらの書類は、住民票の異動とは無関係に必要となります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3か月以内に発行のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 管理費、修繕積立金の額の確認書等(マンションの場合)
  • 固定資産税評価証明書
  • 鍵(複製も含め全部)
  • パンフレット(分譲時のもの、特に無ければ不要)
  • 実測図(戸建の場合)
  • 境界確認書(戸建の場合)
  • 設計図書(戸建の場合)
  • 建築確認通知書及び検査済証(戸建の場合)
  • 協定書(建築協定書などがある場合)
  • 管理規約(マンションの場合)
  • 使用細則(マンションの場合)
  • 抵当権抹消書類(銀行が用意するもの)
  • 本人確認書類(運転免許証など、司法書士用)

以上、ここまで住民票以外に不動産売却で必要な書類について見てきました。

それでは次に確定申告で必要な住民票について見ていきましょう。

5.確定申告と特例

居住用財産(マイホーム)の買換えを行う場合、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合で、それぞれ使える特例があります。

5-1.譲渡益が出た場合

譲渡益が出た場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられる特例です。

5-2.譲渡損が出た場合

譲渡損失が出た場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除される特例です。

これらの特例については、「個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介」に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

5-3.確定申告に必要な書類

さて、これらの特例を適用させるためには、「確定申告」が必要となります。

確定申告は、何も税金を納めるだけにするものではありません。お得な特例を受けるためにも確定申告という作業が必要となります。

そこで上述の特例を適用させるために、以下の書類が必要となります。

必要書類 特定の居住用財産の買換え特例 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例
除却住民票
譲渡資産の登記事項証明書
買換え資産の登記事項証明書
新しい住民票
譲渡所得計算明細書
その他 買換え資産の耐震基準適合証明書 買換え資産の住宅借入金の残高証明書

これらの確定申告には、「除却住民票」と「新しい住民票」の2つが必要となることがポイントです。

特例を受けるためにも住民票の届け出は忘れないようにしましょう。

確定申告のさらに詳細については「不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」を参考にしてください。

6.まとめ

以上、不動産売却と確定申告の必要書類で登場する住民票について徹底解説してきました。

住民票は、現住所と登記住所が異なる人は売却時に必要です。

そうでない人でも、特例を受けるためには確定申告に必要な書類となります。

住民票は、しっかりと準備しておきましょう。

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