不動産売却の住民票/移すタイミングや確定申告に必要な理由

投稿日:2017年1月24日 更新日:

不動産の売却によって、新たな新居に引っ越すと住民票を異動することになります。

住民票は、場合によっては不動産売却に必要な書類になったり、売却後の確定申告に必要な書類にもなったりもします。

 住民票については

  • 住民票っていつ移せばいいの?
  • 不動産の売却で住民票が必要になるケースってどういう時なの?
  • 売却後の確定申告になんで住民票が必要になるの?

と思われている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産売却における「住民票」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは不動産売却における住民票の取り扱いについて理解し、確定申告でお得な特例も活用できるようになります。

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1.引越しが決定!住民票を移すタイミングは?

まず最初に不動産を売却して新しいところに引っ越した場合に気になるのが「いつまでに」住民票を移せば良いかだと思います。

1-1.引越しから14日以内

不動産を売却して新居に引っ越すと、住民票を移す必要があります。

結論を先にお伝えすると、住民票は引っ越した日から14日以内に異動手続きを行う必要があります。 

住民票を移すのは国民の原則「義務」であり、怠ると罰則としては5万円以下の過料があります。

ただし、以下のような場合では住民票異動は義務ではありません。

  • 新住所に住むのが1年以内の場合
  • 生活の拠点が異動しない場合

不動産を売却して引越を場合は、ほとんどの方が生活の拠点が変わることになると思われますので、住民票の異動は必須になるでしょう。

1-2.異動しないといざという時に困る

住民票の異動を怠ると、

  • 新住所での選挙権が行使できない
  • 確定申告が旧住所を管轄する税務署になる
  • 印鑑登録などの書類が旧住所になる

等の不便なことが生じます。

住民票異動には、旧住所の転出届が必要となりますので、遠方へ引っ越すかたは忘れずに市区町村役場から転出届をもらいましょう。

以上、ここまで住民票を移すタイミングについて見てきました。

それでは次に住民票が売却に必要となるかについて見ていきます。

2.住民票は売却に必要となる場合がある

2-1.現住所が登記上の住所と異なる人が必要

結論からすると、住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において住民票が必要となります。

別の言い方をすると、買い先行(先に新しい新居を決定すること)で買換えを行って、既に住民票を新住所に移してしまった方は、住民票が必要です。

また遠隔地の物件を売却する場合でも、昔の住所で登記したままの不動産なども住民票が必要な不動産売却に該当します。

住民票は変更登記に必要な書類であるため、住所の変遷が判明する書類であれば、住民票に代用しても構いません。

例えば住民票除票、戸籍の附票等が代用書類となります。

住民票や住民票除票、戸籍の附票等を用いても住所の変遷の繋がりが判明できない場合は、新たに不在住・不在籍証明書等の取得が必要となります。

2-2.現住所と登記上の住所が同じ人は不要

登記住所と現住所が同一の人は、売却時には住民票は不要となります。

ただし、確定申告で特例を使う方は必要となるケースがあります。

特例の詳細については「個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介」をご確認ください。

以上、ここまで不動産売却で住民票が必要となるケースについて見てきました。

それでは次に住民票が必要となる買換えのケースを詳しくご紹介します。

該当しない方は次章を読み飛ばしてもらって構いません。

3.買い先行の買換え

3-1.買い先行では住所が異なるケースが多い

不動産を買換える場合、不動産を売ってから買うのを「売り先行」、不動産を買ってから売るのを「買い先行」と言います。

買い先行で買換えを行うと、引越後14日以内に住民票を異動させる必要があります。

このタイミングで売却物件の登記上の住所と現住所が異なる状態が発生します。

そのため買い先行では不動産売却で住民票が必要になってくるのです。

3-2.買い先行のメリット

住民票を考慮すると、買い先行は少し面倒な印象を受けますが、買い先行には新居をじっくり探せるというメリットがあります。

買換える不動産に中古不動産を購入する場合、気に入った不動産がタイミングよく出てくるとは限りません。

中古不動産の購入については、購入活動期間に余裕を持たせること必要があるため、買い先行の方が納得のいく買換えができるようになります。

3-3.買い先行のデメリット

ただし、買い先行では、売却額が確定していないため、デメリットとして資金計画が悪い方向に狂う可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、あらかじめ売却物件の査定を取っておくことが必要です。

買い先行の場合は、保守的に資金計画を立てておくと安心であります。

そのため複数の会社から査定を取り、最も低い査定額の90%程度の金額を予想売却額としておく保守的な計画を立てることがポイントです。

査定については、買い先行で不動産を購入する前に行っておくのが良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは「不動産一括査定が大変便利」です。

3-3-1.不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで買い先行の買換えについて見てきました。

それでは次に売却にあたって、他に必要な書類について見ていきます。

すぐに売却しない方は、この章は読み飛ばしても構いません。

4.住民票以外の必要書類一式

住民票以外で、売却に必要な書類は以下になります。

これらの書類は、住民票の異動とは無関係に必要となります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3か月以内に発行のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 管理費、修繕積立金の額の確認書等(マンションの場合)
  • 固定資産税評価証明書
  • 鍵(複製も含め全部)
  • パンフレット(分譲時のもの、特に無ければ不要)
  • 実測図(戸建の場合)
  • 境界確認書(戸建の場合)
  • 設計図書(戸建の場合)
  • 建築確認通知書及び検査済証(戸建の場合)
  • 協定書(建築協定書などがある場合)
  • 管理規約(マンションの場合)
  • 使用細則(マンションの場合)
  • 抵当権抹消書類(銀行が用意するもの)
  • 本人確認書類(運転免許証など、司法書士用)

以上、ここまで住民票以外に不動産売却で必要な書類について見てきました。

それでは次に確定申告で必要な住民票について見ていきましょう。

5.確定申告と特例

居住用財産(マイホーム)の買換えを行う場合、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合で、それぞれ使える特例があります。

5-1.譲渡益が出た場合

譲渡益が出た場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられる特例です。

5-2.譲渡損が出た場合

譲渡損失が出た場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除される特例です。

これらの特例については、「個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介」に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

5-3.確定申告に必要な書類

さて、これらの特例を適用させるためには、「確定申告」が必要となります。

確定申告は、何も税金を納めるだけにするものではありません。お得な特例を受けるためにも確定申告という作業が必要となります。

そこで上述の特例を適用させるために、以下の書類が必要となります。

必要書類 特定の居住用財産の買換え特例 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例
除却住民票
譲渡資産の登記事項証明書
買換え資産の登記事項証明書
新しい住民票
譲渡所得計算明細書
その他 買換え資産の耐震基準適合証明書 買換え資産の住宅借入金の残高証明書

これらの確定申告には、「除却住民票」と「新しい住民票」の2つが必要となることがポイントです。

特例を受けるためにも住民票の届け出は忘れないようにしましょう。

確定申告のさらに詳細については「不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」を参考にしてください。

6.まとめ

以上、不動産売却と確定申告の必要書類で登場する住民票について徹底解説してきました。

住民票は、現住所と登記住所が異なる人は売却時に必要です。

そうでない人でも、特例を受けるためには確定申告に必要な書類となります。

住民票は、しっかりと準備しておきましょう。

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

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  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
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  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
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  • 提携不動産会社数:約900社

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  • 年間の成約件数:10万件の実績

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