不動産売却するときに住民票は必要なの?売却後の住民票の移すタイミングは?

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不動産の売却によって、新たな新居に引っ越すと住民票を異動することになります。

住民票は、場合によっては不動産売却に必要な書類になったり、売却後の確定申告に必要な書類にもなったりもします。

 住民票については

  • 住民票っていつ移せばいいの?
  • 不動産の売却で住民票が必要になるケースってどういう時なの?
  • 売却後の確定申告になんで住民票が必要になるの?

と思われている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産売却における「住民票」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは不動産売却における住民票の取り扱いについて理解し、確定申告でお得な特例も活用できるようになります。

1.引越しが決定!住民票を移すタイミングは?

まず最初に不動産を売却して新しいところに引っ越した場合に気になるのが「いつまでに」住民票を移せば良いかだと思います。

引越しから14日以内

不動産を売却して新居に引っ越すと、住民票を移す必要があります。

結論を先にお伝えすると、住民票は引っ越した日から14日以内に異動手続きを行う必要があります。 

住民票を移すのは国民の原則「義務」であり、怠ると罰則としては5万円以下の過料があります。

ただし、以下のような場合では住民票異動は義務ではありません。

  • 新住所に住むのが1年以内の場合
  • 生活の拠点が異動しない場合

不動産を売却して引越を場合は、ほとんどの方が生活の拠点が変わることになると思われますので、住民票の異動は必須になるでしょう。

異動しないといざという時に困る3つの理由

住民票の異動を怠ると、

  • 新住所での選挙権が行使できない
  • 確定申告が旧住所を管轄する税務署になる
  • 印鑑登録などの書類が旧住所になる

等の不便なことが生じます。

住民票異動には、旧住所の転出届が必要となりますので、遠方へ引っ越すかたは忘れずに市区町村役場から転出届をもらいましょう。

以上、ここまで住民票を移すタイミングについて見てきました。

それでは次に住民票が売却に必要となるかについて見ていきます。

2.住民票は不動産売却時に必要となる場合がある

現住所が登記上の住所と異なる人が必要

結論からすると、住民票は、登記名義人の現住所が登記上の住所と異なる場合には、不動産の売却において住民票が必要となります。

別の言い方をすると、買い先行(先に新しい新居を決定すること)で買換えを行って、既に住民票を新住所に移してしまった方は、住民票が必要です。

また遠隔地の物件を売却する場合でも、昔の住所で登記したままの不動産なども住民票が必要な不動産売却に該当します。

住民票は変更登記に必要な書類であるため、住所の変遷が判明する書類であれば、住民票に代用しても構いません。

例えば住民票除票、戸籍の附票等が代用書類となります。

住民票や住民票除票、戸籍の附票等を用いても住所の変遷の繋がりが判明できない場合は、新たに不在住・不在籍証明書等の取得が必要となります。

現住所と登記上の住所が同じ人は不要

登記住所と現住所が同一の人は、売却時には住民票は不要となります。

ただし、確定申告で特例を使う方は必要となるケースがあります。

特例の詳細については下記記事をご確認ください。

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個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介

個人の方が居住用財産(マイホーム)を売却した時の特例は、非常に複雑で分かりにくいです。 税金特例の分野は、宅地建物取引士 ...

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以上、ここまで不動産売却で住民票が必要となるケースについて見てきました。

それでは次に住民票が必要となる買換えのケースを詳しくご紹介します。

該当しない方は次章を読み飛ばしてもらって構いません。

3.買い先行の買換え

買い先行では住所が異なるケースが多い

不動産を買換える場合、不動産を売ってから買うのを「売り先行」、不動産を買ってから売るのを「買い先行」と言います。

買い先行で買換えを行うと、引越後14日以内に住民票を異動させる必要があります。

このタイミングで売却物件の登記上の住所と現住所が異なる状態が発生します。

そのため買い先行では不動産売却で住民票が必要になってくるのです。

買い先行のメリット

住民票を考慮すると、買い先行は少し面倒な印象を受けますが、買い先行には新居をじっくり探せるというメリットがあります。

買換える不動産に中古不動産を購入する場合、気に入った不動産がタイミングよく出てくるとは限りません。

中古不動産の購入については、購入活動期間に余裕を持たせること必要があるため、買い先行の方が納得のいく買換えができるようになります。

買い先行のデメリット

ただし、買い先行では、売却額が確定していないため、デメリットとして資金計画が悪い方向に狂う可能性があります。

そのような事態を避けるためにも、あらかじめ売却物件の査定を取っておくことが必要です。

買い先行の場合は、保守的に資金計画を立てておくと安心であります。

そのため複数の会社から査定を取り、最も低い査定額の90%程度の金額を予想売却額としておく保守的な計画を立てることがポイントです。

査定については、買い先行で不動産を購入する前に行っておくのが良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは「不動産一括査定が大変便利」です。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

以上、ここまで買い先行の買換えについて見てきました。

それでは次に売却にあたって、他に必要な書類について見ていきます。

すぐに売却しない方は、この章は読み飛ばしても構いません。

4.不動産売却で必要となる必要書類一式

住民票以外で、売却に必要な書類は以下になります。

これらの書類は、住民票の異動とは無関係に必要となります。

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3か月以内に発行のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 管理費、修繕積立金の額の確認書等(マンションの場合)
  • 固定資産税評価証明書
  • 鍵(複製も含め全部)
  • パンフレット(分譲時のもの、特に無ければ不要)
  • 実測図(戸建の場合)
  • 境界確認書(戸建の場合)
  • 設計図書(戸建の場合)
  • 建築確認通知書及び検査済証(戸建の場合)
  • 協定書(建築協定書などがある場合)
  • 管理規約(マンションの場合)
  • 使用細則(マンションの場合)
  • 抵当権抹消書類(銀行が用意するもの)
  • 本人確認書類(運転免許証など、司法書士用)

以上、ここまで住民票以外に不動産売却で必要な書類について見てきました。

それでは次に確定申告で必要な住民票について見ていきましょう。

5.不動産売却の確定申告と特例

居住用財産(マイホーム)の買換えを行う場合、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合で、それぞれ使える特例があります。

譲渡益が出た場合

譲渡益が出た場合は、「特定の居住用財産の買換え特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡して、新たに居住用財産を購入した場合に、課税の繰延べが受けられる特例です。

譲渡損が出た場合

譲渡損失が出た場合は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例」が適用できます。

これは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれない損失が3年間にわたって繰越して控除される特例です。

これらの特例については、下記記事に詳しく紹介していますので、ぜひご参照ください。

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個人が不動産を売却・買換えした時に使える5つの特例を分かり易く紹介

個人の方が居住用財産(マイホーム)を売却した時の特例は、非常に複雑で分かりにくいです。 税金特例の分野は、宅地建物取引士 ...

続きを見る

確定申告に必要な書類

さて、これらの特例を適用させるためには、「確定申告」が必要となります。

確定申告は、何も税金を納めるだけにするものではありません。お得な特例を受けるためにも確定申告という作業が必要となります。

そこで上述の特例を適用させるために、以下の書類が必要となります。

必要書類特定の居住用財産の買換え特例居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算お飛び繰越控除の特例
除却住民票
譲渡資産の登記事項証明書
買換え資産の登記事項証明書
新しい住民票
譲渡所得計算明細書
その他買換え資産の耐震基準適合証明書買換え資産の住宅借入金の残高証明書

これらの確定申告には、「除却住民票」と「新しい住民票」の2つが必要となることがポイントです。

特例を受けるためにも住民票の届け出は忘れないようにしましょう。

確定申告のさらに詳細については下記記事を参考にしてください。

殿堂
不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

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6.まとめ

以上、不動産売却と確定申告の必要書類で登場する住民票について徹底解説してきました。

住民票は、現住所と登記住所が異なる人は売却時に必要です。

そうでない人でも、特例を受けるためには確定申告に必要な書類となります。

住民票は、しっかりと準備しておきましょう。

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