不動産売買を業者なしで契約する場合の取り決めたい7つのポイント

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金額が高額で、法律の専門知識を有する不動産は、不動産会社を間に入れて取引する方が、特に買主にとっては安全です。

ただ、不動産会社を間に入れる義務はありませんので、もちろん業者無しで売買することも可能です。

業者無しで取引すれば、仲介手数料を省けるメリットがあります。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 業者なしで不動産の売買契約を締結するポイントを知りたい
  • 業者なしで不動産の売却をするにはどのような進め方をすべきか知りたい
  • 業者なしで不動産の売買をする際の注意点を知りたい

そこで今回の記事では、不動産売買における「業者なしの契約ポイント」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは業者なしで売買契約を締結する場合、どのようなことを取り決めなければいけないか分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.業者なしで売買しても問題ない2つの条件

不動産会社を仲介に入れる本来の目的は、買主に対しての取引の安全を図るため。 

買主は数千万円もする超高額な商品を購入するため、専門家である不動産会社が間に立ってこの不動産はどのような不動産であるかを説明します。

これが「重要事項説明」と呼ばれるものです。 

不動産の売買では、不動産会社による重要事項説明を聞いた上で、初めて買うか買わないかの最終判断を行うのが本来の姿。

不動産会社は、売主にとっては買主を探してくるだけの存在。

ただし、買主にとっては不動産会社を経由することで間違いのない物件を購入できる安心感が得られる存在にもなっています。 

2つの条件を満たしていれば業者なしでも問題なし

一方で、不動産の売買では、

  1. 売主が既に買主を見つけている
  2. 買主がその不動産のことを十分に知っている

という2つの条件を満たしている場合があります。 

そのような場合は、不動産会社の存在意義がありませんので、業者なしで契約しても問題ありません。 

例えば、以下のような場合は業者なしでもOKです。 

業者なしでも売買できる代表例

  • 隣地の人が土地を購入する場合
  • マンションの借主がマンションを購入する場合
  • 戸建賃貸で借主が戸建を購入する場合
  • 借地人が底地を購入する場合(底地とは借地権が設定されている土地のことです)
  • 中小企業の会社が社長から個人資産を購入する場合

上記のような場合には、「売主が既に買主を見つけている」ということと、「買主がその不動産のことを十分に知っている」の2つを満たしています。 

例えば、マンションの借主がマンションを購入する場合などは、不動産会社より借主の方がよほどそのマンションのことを知っています。

借主は、あえて重要事項説明を聞かなくても、購入した後に不測の損害は被りません。 

買主がその不動産のことを十分に熟知していれば、後から「こんなはずじゃなかった」とはならないため、間に不動産会社を入れる必要はないということになります。

また売主も買主が見つかっているため、不動産会社を入れることは不要です。 

以上、ここまで業者なしでも良い物件について見てきました。

上述のようなケースの場合は業者なしでも構いませんが、売買契約書はしっかりと作っておく必要があります。

2.業者無しで売買する時に大事な売買契約書7つのポイント

先に取り決めておくべき7つのポイントを言うと下記のとおり。

  1. 価格
  2. 契約日および引渡日
  3. 実測精算の有無
  4. 現況有姿の可否
  5. 瑕疵担保期間
  6. 契約解除事由と解除の方法
  7. 登記移転方法

それぞれ解説しています。

ポイント1.価格

最初に一番重要なのは価格です。

売買契約書の中には必ず金額を記載しますので、価格はきちんと決める必要があります。

逆に言えば、価格さえ決まれば、後は些細な取決めであると言っても過言ではありません。

例えば、中小企業などでは、社長の個人資産と会社が売買をするようなことが良くあります。

社長が個人で持っている土地を経営している会社が駐車場として借りているため、その土地を会社が購入する様なケースです。

このような場合、適当な価格を付けてしまうと、どちらかに脱税の疑義が生じかねます。

社長が極端に安い価格で売却すれば、譲渡所得の脱税を疑われかねません。

そのため、このような取引の場合は、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。

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後日、税務署に証拠資料として提出を求められる可能性があるため、きちんとした鑑定評価書でなければなりません。

インターネットの無料査定サイトや不動産会社の査定結果は証明資料とはなりませんので注意が必要です。

また、マンションの借主がマンションを購入する場合等の完全な第三者売買のケースでは、鑑定評価を取る必要はありません。

お互い納得のいく価格を決めるようにして下さい。

ポイント2.契約日および引渡日

2つ目としては、契約日および引渡日の決定です。

通常の売買では、売買契約と引渡は1ヶ月程度の間があります。

買主はその間にローンの審査などを通します。

売買契約時に手付金として取引額の10%程度を支払い、引渡時に残金を支払うのが通常。

手付金は売買契約から引渡の間で契約を解除する場合に必要となります。

買主の一方的な都合で契約を解除する場合、手付金を放棄します。

一方で、売主の一方的な都合で契約を解除する場合、買主へ手付金の倍額(手付の倍返し)を行うことで契約を解除します。

また、とりあえず契約だけ先にしておけば、話が後から壊れにくくなるというメリットがあります。

ただし、マンションや戸建の借主がその物件を購入する場合、既に引渡が終わっているようなものですので、売買契約と引渡日を分ける必要もありません。

業者なしの取引では、売買契約と引渡日を同日で行うことも良くあります。

途中で止める可能性が低いのであれば、売買契約と引渡を同日で行う一括決済でも構いません。

同日の一括決済を行うのか、別日で行うのかは、両社で話し合って決めるようにして下さい。 

ポイント3.実測精算の有無

実測精算とは売買契約の時点では登記簿記載の面積でとりあえず契約し、引渡までの間に実測を行って誤差があればその分を精算すること

実測精算をするのであれば、売買契約と引渡日は別日となります。 

例えば、隣地を購入する場合で、土地の実測図が無い場合は実測精算をすることをオススメします。 

また、実測精算ではなく、売主が実測をした後に売買契約を締結する形にしても構いません。 

隣地や、戸建賃貸、底地等の土地の購入が絡む場合は、基本的には実測した方が良いでしょう、

また、不動産の売買では売主に境界の明示義務があります。

業者なしで売買をする場合は、境界の明示があいまいになりがち。 

買主の方は、必ず売主に対して境界の明示を求めるようにして下さい。

境界の明示については、下記に詳しく記載しています。

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ポイント4.現況有姿の可否

業者なしで売買を行う場合、特に注意をしなければならないのが、売却後のトラブルです。

業者が入っていれば、重要事項説明で「ここにはこういう問題がありますよ」と説明を受けた上で、納得してから購入します。 

業者なしの場合、重要事項説明の機会がないため、買主が問題に気付かないまま購入する可能性があります。 

この点においても、業者なしの売買では、買主が十分に物件を知っていることがとても重要になります。

通常の不動産の売買では、物件に何らかの問題を抱えていると引渡までの間にその問題を是正してから売却することがあります。

例えば、ドアの建付けが悪くなっている場合であれば、売主が引渡時までに建付けを直して売却を行います。

一方で、ドアの建付けが悪くなっていたとしても、買主が「そのままで良いですよ」と言ってくれて特に修理をせずに売却することもあります。

このように現状のままを買主が容認して売買することを現況有姿といいます。

値引が条件となっている場合や、買主がどうしても物件を欲しい場合などでは、通常の売買でも現況有姿は見られます。 

業者なしの場合でも、買主が「ここだけは直して欲しい」という話が出れば、協議の上、売主が修繕します。

現況有姿のまま引渡して良いかどうかについては、売主と買主との間で十分に話し合うようにして下さい。 

ポイント5.瑕疵担保期間

不動産の売買では、売主が瑕疵担保責任を負うことが基本です。 

瑕疵(カシ)とは通常有すべき品質を欠くことを言います。

例えば雨漏りやシロアリによる床下の腐食等は瑕疵に該当します。 

不動産の売買では、売主も買主も知らなかった瑕疵が、売却後に発見された場合は、買主が売主に対して損害賠償を請求できるか、もしくは契約を解除できるというのが基本です。

そこで、通常の売買でも、買主が売主に対して売却後いつまで瑕疵担保請求できるかどうかが問題となります。

一般的には、売主の瑕疵担保を負う期間は、3ヶ月とすることが多いです。

売主が個人の場合、瑕疵担保を全く負わないという取決めもできます。 

瑕疵担保責任期間については、通常の売買でも売主と買主との協議事項になります。

不動産会社が入っている場合は、双方に対して「3ヶ月で良いですね」と了解を取ることが通常です。 

業者なしで契約をする場合は、必ず自分たちで瑕疵担保期間の取決めを行うようにして下さい。

迷った場合には、瑕疵担保責任は通常の売買に習い3ヶ月とするのが無難です。

瑕疵担保責任については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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ポイント6.契約解除事由と解除の方法

通常、契約書では解除事由を決めておきます。

解除事由とは「もしこういうことがあったら契約は解除します。」という取決め

例えば、相手が代金を支払わない等の契約に違反した場合は、解除事由になることが通常です。 

また、買主が住宅ローンを利用する場合、銀行の住宅ローンの審査に通らず購入できないという場合があります。 

通常、このようなケースはローン特約と言って、違約金無しで解除できることが通常です。

買主が住宅ローンを使う場合はローン特約も締結しておいた方が良いでしょう。

ポイント7.登記移転方法

業者なしで不動産を売買する場合、最後、登記をどうするか決める必要があります。

不動産会社が仲介に入る場合は司法書士を紹介してくれますので、登記の心配はありません。 

もし、司法書士に依頼する場合には、自分たちで司法書士を探す必要があります。 

司法書士に依頼しない場合には、自分たちで登記を行います。

実は、登記は売主と買主が法務局へ出向けば、登記の仕方を登記官と呼ばれる役人が丁寧に教えてくれます。

登記は司法書士に頼まなくても可能。

登記について、自分たちで行うか、司法書士に依頼するかについても、きちんと決めるようにして下さい。 

司法書士の役目や費用については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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3.通常の売却は必ず不動産会社を通す

不動産は金額が大きいです。

もし少しでも不安があるなら、不動産会社に仲介をお願いしましょう。

確かに、不動産会社に手数料(仲介手数料)は掛かりますが、売買金額の3%+6万円と上限が決まっています。

不動産会社にお願いすれば、面倒なことを考える必要は全くありません。

時間や手続やその後のトラブルを考えると、筆者は不動産会社への仲介をオススメします。

信頼できる不動産会社探しが売却成功のカギ

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

4.まとめ

不動産売却を業者なしで契約する場合の取り決めたい7つのポイントについて見てきました。

業者なしで売買する場合には、相手と良く話し合って重要なことをしっかりと取り決めるようにしましょう。

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