任意売却後に残ってしまった残債の金利はどうなるかについて徹底解説

住宅ローンの返済ができなくなった場合の対処方法として、任意売却があります。

任意売却をしても返済しきれなかった残債は、その後の支払うことになります。

結論からすると、任意売却後の残債や利息に関しては、交渉によって圧縮していくことが多いです。

そこで今回の記事では任意売却後の「残債と金利」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは任意売却後の残債や金利がどのようになるのかが分かるようになります。

任意売却とは「不動産を売却することで借金を一括返済するために行う売却」

本来、銀行は抵当権を設定していますので、借金が返済できなくなった場合、本来なら抵当権を実行して競売にかけることができます。

しかしながら、競売によらず自主的に売却し、その売却額で残債を返済する方法を任意売却と呼んでいます。

任意売却後の残債の金利の取り扱い

返済は数万円になることもある

任意売却後に残った残債については、返済しなければならないのが原則です。

任意売却をすることで債権が全て放棄されるわけではありません。

任意売却後は、一般的に返済が月々、1～2万円程度の数万円レベルになることが多いです。

必ず数万円レベルになるものではありませんが、交渉によって数万円に抑えてもらうようにします。

例えば、毎月の返済額が2万円になったとしても、その中に元本と金利が含まれます。

元本と金利の内訳は、債権者側で決めますので、正直、どのようになっているかは分かりません。

住宅ローンを滞納すると、遅延損害金が発生しますが、遅延損害金についても交渉で発生させない了解を取り付けます。

残債は損切されている

任意売却に移行する際、住宅ローンの債権は、銀行からサービサーと呼ばれる債権会社や保証会社等に一旦、債権が売却されます。

つまり銀行が持っている住宅ローンの返済を受ける権利をサービサー等に売り渡します。

これを債権譲渡と言います。

債権譲渡により、債権者は銀行からサービサー等に移ります。

任意売却後の返済交渉はサービサー等と行うことになります。

ここで、住宅ローンの債権は、一度、銀行からサービサー等に債権が売却されているという点がポイントです。

サービサー等も商売で債権回収を行っていますので、銀行から債権を満額で買っているわけではありません。

例えば、任意売却になる時点で残債が2,000万円あったとします。

債務者は既にこの2,000万円を払えるかどうか分からないような人たちです。

もしサービサーがこの債権を2,000万円の満額で購入してしまうと、かなりの確率で損をすることになります。

そこで、銀行からサービサー等へ債権が売却される際、銀行は損切をして債権を安くサービサーに売却します。

つまり銀行はここで一旦、損を出します。

例えば、銀行が持っていた残債が2,000万円だとしたら、1,400万円くらいでサービサー等に債権を売却します。

任意売却をした結果、1,300万円で売却できた場合、債務者からすると残りの残債が800万円あるように見えます。

ところが、サービサーは、あと100万円以上回収できれば、1,400万円の債権を全部回収し、利益を出すことができます。

このように、サービサー等が回収しなければならない実際の残債というのは、債権譲渡の時点で相当減っています。

債務者には正確な残債は見えませんが、残債は自分の知らないところで既に少なくなっているため、返済額も数万円に減らすことができるのです。

以上、ここまで残債の金利の取り扱いについて見てきました。

では、任意売却後の返済状況はどのように決まっていくのでしょうか。

返済額と金利は交渉次第

返済額は自動で減額されない

良く誤解されるのですが、任意売却をすると、その後の返済額が「必ず」数万円程度になるということではありません。

たまに任意売却業者が、「任意売却をすると、残債の支払が数万円になりますよ」と言って、強引に任意売却に誘導するような悪質な業者がいます。

任意売却をすると自動で支払いが数万円になるわけではないので、この誘い文句には注意が必要です。

返済額を減らせるかどうかは、あくまでも交渉次第という点がポイントになります。

サービサー等も、任意売却をした債務者が、今までと同様の金額を返済できるとは思っていません。

そのため、銀行から債権を安く購入しています。

ただし、サービサーも回収できるのであれば、なるべく多くの債権を回収しようとします。

そこで、今後いくら返済するかについては、お互いの話し合いで決まっていくということになります。

残債の返済交渉では、「生活状況表」というのを提出します。

とにかく、現在お金がなく、支払い能力がとても低いことをアピールすることが重要です。

支払うお金が無いことが伝われば、サービサー等としては、「やっぱり無いか」ということになります。

最初から、多く返済してもらえることは期待していませんので、返済額を減額してくれます。

交渉の結果、毎月の返済額は2万円ということになれば、その中に元本と金利が含まれているとお考え下さい。

交渉では残債を減らすのがポイント

交渉のポイントとしては、毎月の返済額を減らすことではなく、残債を減らすという視点が重要です。

残債を減らすとは、具体的には300万円残っている残債を100万円にして欲しいという交渉です。

そんなことができるのかという気がしますが、サービサー等は銀行から債権を譲り受けるときに、既に残債を減らしていますので、残債を減額する余地は十分に持っています。

残債を減らせば、自然と毎月の完本と金利は減っていきます。

さらに、返済の終了期間も短くなります。

残債を減らさないと、毎月の返済額が減っても完済がなかなか終わりません。

そのため、残債を減額する交渉においては、粘り強く何度も交渉し、可能な限り下げるようにしましょう。

また、任意売却は法的なルールがないため、話し合いや交渉によって全てが決まっていきます。

交渉を行って有利な条件を勝ち取ることができるのは、任意売却のメリットでもあります。

任意売却を選択する以上、「交渉できるメリット」を最大限に生かし、残債を必ず減額交渉をするようにして下さい。

以上、ここまで返済額と金利は交渉次第について見てきました。

交渉となると、交渉が上手く行く物件と上手く行かない物件があるのでしょうか。

交渉が成功しやすい物件の特徴

債権者が1人の物件は交渉しやすい

任意売却で交渉がしやすい物件は、債権者が1人の物件です。

どのような交渉でも、交渉は交渉相手が増えてしまえば、上手く行かなくなる確率が高まります。

そのため、交渉しやすい物件というのは、債権者が1社のみというケースです。

任意売却をする時点では、既に銀行以外の消費者金融からもお金を借りてしまっている場合があります。

このような場合、債権者が複数になります。

複数債権者がいる場合、債権者間の調整が難しくなるため、強制力のある競売の方が債務者の手間が少なくて済みます。

しかしながら、競売になってしまうと、後順位抵当権者(後から抵当権を付けた債権者のこと)は、債権を全く回収できなくなる可能性が出てくるため、競売に猛反対をします。

競売は、先順位の抵当権者から優先的に売却額が配分され返済がなされます。

売却額が1番抵当権者の残債に満たない場合には、競売による売却額は全て1番抵当権者のものとなり、2番抵当権者以降は1円ももらえないことになります。

交渉の難しい複数債権者の物件は任意売却になりやすい

そのため、調整が難しい複数債権者に限って任意売却となってしまうことがあります。

複数債権者がいる場合、残債や金利の交渉のみならず、いわゆるハンコ代と呼ばれる金額の調整が発生してきます。

ハンコ代とは、表向きは抵当権を抹消するために必要なハンコを押すための費用のことですが、実際には後順位抵当権者への元本返済に該当します。

元本返済であるため、ただハンコを押すだけの手間賃ではなく、それなりの大きな金額を要求してきます。

ハンコ代もルールは特段ありません。住宅金融支援機構が一応の目安を示しています。

住宅金融支援機構が示すハンコ代の目安は、以下の通りです。

抵当権順位	目安
2番抵当権者	30万円または残元金の1割のいずれか低い方
3番抵当権者	20万円または残元金の1割のいずれか低い方
4番抵当権者	10万円または残元金の1割のいずれか低い方

ハンコ代は任意売却の売却代金の中から捻出します。

ハンコ代を後順位抵当権者に渡してしまうと、1番抵当権者に渡す返済額も当然少なくなってしまいます。

返済額が少なくなれば、1番抵当権者とのその後の残債と金利の交渉もハードルが上がってしまいます。

複数の債権者があまりにも手強く、調整が難しい場合には、競売という選択肢もあります。

複数債権者がいる場合は、交渉が難しくなるということを認識し、任意売却の選択は慎重に行うようにしましょう。

ハンコ代については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

任意売却後に残ってしまった残債の金利はどうなるかについて徹底解説してきました。

任意売却後の返済は、交渉によって月々数万円とすることもできます。

あくまで交渉ですので、絶対数万円になるというわけではありません。

粘り強く交渉し、減額を勝ち取るようにして下さい。