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任意売却

任意売却を選択する際の注意点と任意売却だからできることを徹底解説

投稿日:2017年6月26日 更新日:

住宅ローンの返済が滞ってしまった人の中には、なんとなく競売よりも任意売却の方が良いのかなと思っている方も多いと思います。

任意売却を選択したいと思っている人の中には、

  • 任意売却を選択する際の注意点を知りたい
  • 銀行に話に行ったら嫌がられたのでその理由を知りたい
  • 苦労してでも任意売却を選択する価値があるのかを知りたい

等々のことを考えている方もいらっしゃるでしょう。

結論からすると、任意売却を選択するには銀行と一定期間交渉をする必要がありますので注意が必要です。

そのため交渉に挑む前には、きちんと任意売却だからできることのメリットを把握しておく必要があります。

今回の記事では、任意売却の「注意点」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは任意売却の注意点を知り、なおかつ任意売却だからできることを理解できるようになります。

1.任意売却とは

1-1.競売によらない債権回収方法

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、抵当権のついている不動産を競売によらずに売却し、売却額によって住宅ローンを一括返済すること

住宅ローンの一括返済を目的としていることから、任意売却は勝手にはできません。

債権者である銀行の合意を得たうえで、銀行主導のもとに売却が行われます。

銀行には、任意売却を専門とする不動産会社が入り込んでいます。

銀行が任意売却でも良いと判断すれば、銀行がお抱えの任売専門業者に売却依頼をします。

債務者(住宅ローン滞納者)が自ら任売専門業者を探して、勝手に売却するということはありません。

1-2.抵当権と競売

銀行は、もともと住宅ローンを貸した不動産に抵当権を付けています。

抵当権とは、銀行がお金を貸す際に、万が一、返済不能となった場合に、その不動産を売却して住宅ローン残債を回収するためにつけた担保の権利

この抵当権を実行することを、「競売」と言います。

競売は本来の抵当権の権利に基づく債権回収方法であり、銀行が裁判所に申し立てることによって行います。

抵当権者である銀行は、このように競売を行う権利を持っているのですが、そこをあえて行わずに、通常の不動産売却によって住宅ローン残債を回収しようとする取り組みが任意売却です。

「競売」によらずに、「任意」で「売却」するため、「任意売却」もしくは略して「任売」と呼ばれています。

以上、ここまで任意売却について見てきました。

それでは次に一般売却との違いについて見ていきます。

2.一般売却と任意売却の違い

2-1.目的が異なる

一般売却と任意売却の、最も大きな違いは、その「目的」です。

一般売却は自分のため、任意売却は銀行のために行います。

一般売却の場合は、自ら不動産の査定を行い、不動産会社に仲介を依頼して、売却を行います。

一般の売却は、通常、3ヶ月程度の時間をかけて売却を行います。

ただし、金額が納得いかなければ、もっと時間をかけて売却しても構いません。

売却期間に特に制限はありません。

一般売却は自分のために売却を行っているため、どんな不動産会社を選ぶのも自由、いつ売るか、いつまでに売るか、いくらで売るか等も全て自由です。

一般売却では不動産会社へ支払う仲介手数料は発生します。

2-2.一般売却と比較した任意売却の特徴

一方で、任意売却は銀行の債権回収のために行います。

銀行は普段からお抱えの任売専門業者から相場情報を入手していますので、特に査定等も行いません。

不動産会社も銀行から任売専門業者へ売却するよう指示が出ます。

任意売却の売却期間は一般売却よりも短くなります。

理由としては、債務者に夜逃げ等をされないようにするためです。

売却期間は短くなるため、「売り急ぎ」の状態となり、売却価格は安くなります。

銀行としては、もともと満額回収は難しいと考えているため、早期売却で安くなっても構わないと考えています。

少しでも確実に回収するために、安くても早期売却を望みます。

銀行も、任売業者に依頼する段階で、ある程度の目標売却額を指示しています。

住宅ロ-ン残債との関係もありますが、割り切って市場価格の80%程度の価格を売却目安としています。

仲介手数料は、任意売却の売却額の中から、債権者が任売専門業者へ支払いを行います。

任意売却は、基本的に債務者(住宅ローン滞納者)に主体性はないという点が、一般売却との違いです。

2-3.内覧対応は必要

ただし、任意売却でも一般売却と共通して行わなければならないことがあります。

それは内覧対応です。

任意売却でも、原則として、やっていることは一般売却と同じです。

任売専門業者が、購入希望者を連れてきますので、その都度、内覧の対応を行います。

銀行は、早く売却したいため、複数の任売専門業者に売却依頼を出しています。

入れ代わり立ち代わり色々な業者が、購入希望者を連れてきますので、その都度、対応をする必要があります。

内覧対応については、下記記事に詳しく解説しています。

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以上、ここまで一般売却との違いについて見てきました。

それでは次に競売との違いについて見ていきます。

3.競売と任意売却の違い

3-1.競売は法的手段

競売と任意売却の、最も大きな違いは、「法的手段によるかよらないか」です。

競売と任意売却は、目的は同じ債権回収にあります。

目的は同じなのですが、手段が違うという理解をしてください。

銀行は抵当権を付けた時点で、競売という法的手段に訴える権利を持っています。

その権利をあえて行使せずに似たような方法で債権回収を行うのが任意売却です。

競売は、銀行が裁判所に申立てを行い、裁判所の主導によって売却が行われます。

競売は抵当権者に認められた正当な権利であるため、法律に基づいて粛々と売却が行われます。

競売の売却は、入札形式で行われます。

競売物件の物件情報が公開されてから入札の〆切までに、わずか2週間しかないということです。

その2週間の中で物件の良し悪しを判断し、資金調達の目途を付ける必要があるため、基本的には慣れたプロしか買えません。

同じ不動産会社であっても、全ての不動産会社が競売物件に手を出せる訳ではなく、競売で物件を落札するには、相応の経験や知識、目利き力等が必要となります。

また競売は、裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト(通称、BIT)で、どの物件がいくらで売却されたのかが全て公開されます。

競売の入札に参加する参加者は、常にBITの情報を見ており、落札できそうなギリギリ安い価格を狙って札入れをしています。

競売の情報公開度は非常に高く、任意売却と比較して透明性が確保されていると言う点も大きな違いです。

なお、競売となると、強制的に立退きが行われます。

また引越代も出ませんので、もともとお金のない債務者には厳しい選択になります。

3-2.競売申立て後も任意売却は可能

競売は銀行が競売の申立てをしてから、落札が終わるまでは半年以上の時間がかかります。

物件公開から入札期日まではわずか2週間ですが、申立てから物件公開までの準備期間が非常に長いのが特徴です。

そのため、一度、競売の申立てが行われた以降も、競売を取り下げて任意売却に切り替えることは良くあります。

競売の申立てをされてから、任売専門業者から、「任売にしませんか?」とセールスの電話もかかってくることもあります。

競売の申立てが行われてしまったら、二度と任意売却ができないわけではないということを知っておきましょう。

但し、競売から任意売却に切り替えるには、債権者の合意が必要です。

例えば、競売の入札が始まってしまった段階では、現実的にもう時間がないため、任意売却に切り替えるのは無理です。

競売から任意売却に切り替えるのであれば、競売の申立てが行われた早い段階で銀行に交渉を行って切り替えるようにしましょう。

以上、ここまで競売との違いについて見てきました。

それでは次に買取との違いについて見ていきます。

4.不動産買取と任意売却の違い

4-1.買取は買取業者への売却のこと

買取と任意売却を混同する人も非常に多いです。

買取とは、転売を専業とする不動産会社に買い取ってもらうことを言います。

買取は普通に個人の方が行うことも可能です。

買取業者は、転売を目的としていますので、市場価格よりも物件を安く購入する必要があります。

普通、一般売却では何らかの事情がない限り、買取業者へわざわざ物件を安く売ろうとは思いません。

そのため、買取業者は物件を安く購入するチャンスの一つとして、任意売却物件を狙っています。

4-2.任売専門業者と買取業者

銀行にはお抱えの任売専門業者がいるという話をしましたが、実は任売専門業者の先にはお抱えの買取業者がズラリといます。

実際の任意売却では、ほとんどが買取業者への売却となります。

買取業者は安い物件を早く購入できます。

銀行は安くても良いので早く売却したいという思惑があります。

すると、銀行と買取業者の利害が一致します。

間に入っている任売専門業者は、両者を取り持つことで、お互いの望みを叶えます。

任意売却となると、任売業者が買取業者に物件を紹介するため、すぐに売却が決まります。

銀行も買取業者に高めの金利で買取資金の短期融資を付ければ、新たなビジネスになります。

このように任意売却と買取は親和性が強いため、任意売却と買取を混同する人は少なくありません。

買取業者は任意売却の、買主の1つに過ぎないのです。

買取については下記記事に詳しく解説しています。

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ぜひご参照ください。

以上、ここまで買取との違いについて見てきました。

それでは次に任意売却は競売よりも高いという誤解について見ていきます。

5.任意売却は競売よりも高いとは限らない

5-1.簡単に合意が取れない任意売却

世間一般でよく言われることですが、「任意売却は競売よりも高い」という噂を耳にします。

任意売却は競売よりも高く売却できるので、メリットがありますという話です。

ところが、実際に任意売却を銀行に打診すると、なかなか合意をもらえないことが良くあります。

「任意売却は競売よりも高い」ということが事実であれば、債権者である銀行にもメリットがあるため、簡単に合意するはずではないでしょうか。

任意売却の最大の注意点としては、「銀行等の債権者の合意を取る必要がある」という点です。

ここで、注意をしておかなければならないことが、「任意売却は高く売れるのだから合意して当然だろう」と決め込んで銀行に交渉を望んでしまうと、思わぬ抵抗に会ってしまうのです。

5-2.競売の昔と今

かつて、「任意売却は競売よりも高い」という時代が確実にありました。これは事実です。

競売というと未だにダークなイメージを持つ人がいます。

その一つにかつて存在していた「占有屋」という人たちの影響があります。

占有屋とは、物件が競売になってしまったとき、競売によって他人に物件が売却されてしまうのを妨害するため、物件に居座って競売を妨害する人たちでした。

昔の民法の規定では、短期賃貸借の保護というものがあり、このような占有屋の権利が保護されてしまうという規定がありました。

この規定は平成15年の民法改正で改正されています。

以前は、占有屋がいる物件を落札してしまうと、占有屋に多額の立退料を支払って、立退を行わなければならないという事情があったため、競売で物件を購入することは非常にリスクを伴いました。

競売物件はリスクが高かったことから、価格がとても安く、本来の債権回収としての機能が上手く働かなかった時代が長く続きました。

そこで競売に代わる措置として、任意売却がもてはやされ、銀行はこぞって高く売却できる任意売却を選択して債権を回収しました。

わざわざ抵当権が実行できると言う正当な権利を放棄してまでも任意売却を行っていた背景としては、かつての民法の「短期賃貸借の保護」の規定により、競売が正常に機能していなかったという黒歴史があったためです。

短期賃貸借の保護の民法改正は平成15年であるため、「任売は競売よりも高い」という時代がかなり長く続き、常識としてすっかり定着してしまいました。

5-3.現在の競売

今は競売制度もかなり改善され、もちろん占有屋のような存在はいません。

抵当権に劣後する賃借権は、全て執行官により強制的に立退きが実行されます。

例えば、賃貸アパート等で抵当権の設定の後に入居している賃借人は、アパートが競売にかかってしまうと、落札後は強制的に立退きを強いられます。

競売で築古のアパートを購入したとしても、入居者を全部立退かせてくれるため、落札者は築古アパートを取り壊して更地で売却することも可能です。

逆に、任意売却で入居者がいるような築古アパートを購入したとしても、立退きは自分で行うことになります。

入居者が数人しかいないボロアパートのようなケースであれば、任意売却の方が買手はつきません。

今では物件に、居座りや不法占拠者、賃借人等がいたとしても、競売であれば強制執行によって権利関係を綺麗にしてくれるため、買主にとっては任意売却よりも競売の方がリスクは減っています。

よって競売は物件を高く売却できるようになってきており、「任意売却は競売よりも高い」とは言い切れません。

もちろん、たまたま任意売却の方が高いというケースはありますが、昔のように「必ず任意売却の方が高い」という状況ではなくなってきました。

つまり、現在では競売が本来の債権回収の機能を果たしてきているという状況に変わってきています。

元々は、競売によってきちんと債権回収ができるという「あるべき姿」を目指して制度改革を進めてきたものであり、競売で物件を高く売却できるということは、なんら不思議ではありません。

競売制度がきちんと機能している点については、もちろん抵当権者である銀行も認識しています。

現在では、銀行があえて本当に高く売却できるかどうか分からない任意売却を積極的に選択する理由はありません。

そのため、銀行に競売の権利を放棄してでも任意売却を選択してもらうようにするためには、ある程度の交渉が必要となるのです。

以上、ここまで任意売却は競売よりも高いとは限らないについて見てきました。

それでは次に任売を選択しなくなった銀行担当者について見ていきましょう。

6.任売を選択しなくなった銀行担当者

6-1.任売はプロセスが不透明

「任売が競売よりも高い」ことが明確だった時代は、銀行と任売専門業者との関係も今よりも蜜月な関係にありました。

銀行の支店長の中にも、不動産好きの支店長が多く、債権回収は「すぐに任意売却」を選択するような雰囲気がありました。

ところが、最近では競売性の改善により、必ずしも「任売が競売よりも高い」とは限らなくなってきたため、傾向として銀行員が任意売却を選ばなくなってきました。

加えて、任意売却を銀行員に選ばれなくなってきた理由は、それだけではありません。

他の理由として任意売却の価格決定におけるプロセスの「不透明性」があります。

任意売却は、一般売却と同じく、任売専門業者が買主を探します。

入札ではなく売主と買主が1対1の取引で決定されるため、その売却額が必ずしも一番高いかどうかは分かりません。

6-2.任売の選択は説明しにくい

競売であれば、一般に広く公開された状態で入札が行われます。

その中で一番高い価格で売却されるため、価格決定のプロセスがとても明確です。

一方で、任意売却は銀行担当者と任売専門業者とのウェットな関係で発注が行われ、任売専門業者も買取業者とのウェットな関係で物件を紹介するという流れのため、不透明感があります。

特に、他にも債権者がいるような場合、「なぜ任意売却を選んだのか?」という点に関し、説明がしにくいという部分も生じます。

そのため、銀行の中でも、特に若い担当者の中では、ドライに競売で処理する人が増えています。

このような背景を知らずして、銀行に任意売却の合意を求めるのは、早急過ぎるため注意が必要です。

銀行担当者とは十分に話し合って任意売却の合意を得る必要があります。

以上、ここまで任売を選択しなくなった銀行担当者について見てきました。

それでは次に任売だからできることについて見ていきます。

7.任売だからできること

7-1.任売は融通が利く

任売のメリットとしては、全て話し合いで解決できるため、融通が利くという点です。

例えば、引越時期や引越代の負担等も銀行担当者と相談しながら決めることができます。

競売の場合は、法令に基づき全てルールが決まっているため、融通が利きません。

仮に任意売却で自宅を売却した後に、住宅ローン残債が残ってしまったとしても、その返済方法について銀行とあらかじめ決めておくことができます。

場合によってはローン残額については債権放棄をしてくれることもあります。

特に連帯保証人がいる場合は、あらかじめ任意売却で返済しきれなかった残債の返済方法を銀行と決めておくと、連帯保証人に同意も得やすくなります。

ちなみに連帯保証人の同意は任意売却を行うための必須条件です。

7-2.任売は軟着陸ができる

このように、任意売却はあらかじめ話し合いで色々なことを決めておくことができるため、売却後の生活を軟着陸させることが可能です。

競売では機械的にドンと売却されてしまいますが、任意売却では売却後の生活を、衝撃を和らげながら着地させることができるのです。

以上、ここまで任売だからできることについて見てきました。

それでは次に合意の取得について見ていきます。

8.合意の取得

8-1.いきなり合意は取れない

任意売却をするためには、債権者である銀行から合意を得る必要があります。

合意を得るためには、いきなり返済を全額滞納するのではなく、条件変更によって減額した返済額を暫く返済し続ける必要があります。

そのため、まずは銀行に相談に行き、現在の返済額を下げる条件変更の申出を行ってください。

苦しいながらもまじめに返済する意思があることをアピールすることが重要です。

その後、減額した条件でも返済が無理であることを伝え、滞納も数か月以上行います。

8-2. 十分なコミュニケーションを取ること

その間も、競売になって引越代も出ないようであれば困るというような内容を伝え、銀行と十分なコミュニケーションを取ることが重要です。

銀行担当者に状況をよく理解してもらい、任意売却したい旨を粘り強く伝えるようにしてください。

銀行員の立場も理解し、いきなり任意売却の要望を突きつけるのではなく、なぜ任意売却をしたいのか、時間をかけて先方に伝えるようにしましょう。

債権者の合意を取るには時間がかかりますので、焦らずじっくり行うようにしてください。

9.まとめ

以上、任意売却を選択する際の注意点と任意売却だからできることを徹底解説してきました。

任意売却は簡単に金乳機関の合意が取れないため、注意が必要です。

十分に時間をかけて交渉して任意売却を勝ち取りましょう。

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