住宅ローンが返済できなくなると藁(ワラ)にもすがりたいという思いになります。
任意売却の世界では、心の弱みに付け込んだ評判の悪い悪徳業者も存在。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 最初に手付金を要求されているが、これは詐欺なのではないか
- 評判の悪い悪徳業者の手口を知りたい
- 任意売却の詐欺にはどのようなものがあるのか知りたい
そこで今回の記事では、どのような業者が悪徳業者なのか、その「評判」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたに近づく悪徳業者の嘘と本当を知ることができます。
任意売却は「悪徳業者」が多い業界
まず最初に任意売却の評判を見ていく前に、任意売却についてカンタンにおさらいしていきます。
任意売却には悪徳業者もいる
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、担保に提供している不動産を、債権者（銀行など）の合意の元に任意で売却してローン残債を一括返済する方法
元々、住宅ローンの返済が滞ったときは、競売という法的手段により一括返済する方法が原則です。
任意売却は競売と言う公的な手段によらずに民間事業者の力を借りて返済するものであり、「競売以外の手法で返済すること」を総称して任意売却と呼んでいます。
競売は裁判所が行う売却のため、様々なルールが厳格に定められています。
一方で、任意売却は競売以外の手法であるため、「任意売却とはこういうもの」という絶対的なルールは存在しません。
競売は法律の番人である裁判所が行う売却であるため、詐欺はありません。
一方で、任意売却は民間事業者が行う売却であり、残念ながら業者の中には評判の悪い悪徳業者も存在します。
任意売却は大前提として「費用が発生しない」
任意売却は競売によらない不動産の処分方法のため、通常の不動産の売却と手続きにあまり違いはありません。
ただし「売主がお金のない人」であることと、「債権者のために行うこと」であるという点は普通の売却とは異なる点です。
「売主がお金のない人」であるがゆえに、任意売却では売主から仲介手数料を取ることはありません。
任意売却専門業者は、売却額の中から仲介手数料を受領します。
イメージとしては債権者から分け与えられるという感じです。
そのため、任意売却では仲介手数料等の費用が発生しないという点が普通の売却とは異なります。
悪徳業者の中には、売却の前に手数料を要求してくる業者が存在しますが、事前に手数料を取ることは、完全にＮＧ行為であるため、その業者は間違いなく詐欺。
任意売却は普通の売却と基本同じ
任意売却は、やっていることは普通の売却です。
普通の売却は、宅地建物取引業法の法規制の中で行われます。
任意売却も当然に宅地建物取引業法の規制を受けます。
宅地建物取引業法では、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料を成功報酬としています。
つまり売買契約を成立される以前に仲介手数料を受領する形は宅地建物取引業違反です。
任意売却であっても、任売専門業者は成功報酬でしか仲介手数料をもらうことはできません。
そのため、事前に手数料をもらうなどという行為は不動産会社としてはやってはいけない行為となります。
任意売却は債権者の合意が必要
任意売却は「債権者のために行うこと」が前提であるため、任意売却を行う際は債権者（銀行など）の合意が必要です。
債権者からすると、任意売却を行うということは、競売という切札を放棄することと同じです。
競売であれば、一定額は回収できますので、債権者が競売を放棄して任意売却を行うには、それなりの理由が必要となります。
以上、ここまで任意売却について見てきました。
では任意売却をやってみた人たちの評判はどのようなものなのでしょうか。
任意売却を実施した人の3つの良い評判・悪い評判
3つの良い評判
良い評判1.今の家に住み続けることができた
任意売却を使って良かったという意見の中に、最も多いのが「任意売却によって今の家に住み続けることができて良かった」という点です。
競売は必ず入札形式の売却となり、誰が買受人(購入者のこと)になるか分かりません。
一方で、任意売却は相対取引での売却も可能であり、あらかじめ決めていた特定の人に購入してもらうことが可能です。
購入してくれる人に、購入後、家賃を払ってそのまま住むという約束を取り付けておけば、任意売却を行っても今の家に住み続けることが可能です。
これをセールスアンドリースバック(「リースバック」もしくは「買戻し特約」)と呼びます。
リースバックを目的としている人にとっては、任意売却の評判はとても高いです。
良い評判2.任意売却後に残った残債を減額できた
任意売却も、競売も、売却で返済しきれなかった残債については返済する必要があります。
ルールが厳格ではない任意売却では、残債の返済方法についても債権者と協議して決めることが可能です。
任意売却後に残った残債を交渉で減額できた人にとっては、任意売却の評判は良いです。
特に債権者が1人だけの場合は、交渉相手が1人だけのため、効果はあります。
一方で、債権者が複数いる場合は、配分や残額の返済方法等で折り合いがつかず、減額できない場合もあります。
必ずしも減額できる場合だけではないので、注意が必要です。
良い評判3.引越代を捻出できた
任意売却は、競売のような厳格なルールがないため、全てを話し合いで決定していきます。
話し合いで決めることの一つに、売却額の配分方法があります。
売却額は、債権者への返済額、任売専門業者への仲介手数料、債務者の引越代等に配分されます。
十分に高い金額で売却できれば、債務者へ引越代が回ってきます。
引越代がきちんともらえた人にとっては、任意売却の評判は良いです。
ただし、引越代についても、複数の債権者が存在するような場合は、協議に難航した結果、もらえないケースもあります。
引越代も必ずしももらえるものではないので、注意が必要です。
3つの悪い評判
悪い評判1.コンサルティング料や手数料を請求された
悪徳業者の典型的な手口の一つとして、先にコンサルティング料や手数料等と称した何らかの金銭要求をしてくることがあります。
任意売却は、通常、売却額の中から任売専門業者への仲介手数料が配分されます。
そのため、債務者が直接任売専門業者に金銭を支払うことはありません。
任意売却と聞くと、特別な売却のように聞こえますが、任意売却は普通の売却です。
普通の売却では、売買が成立する前にコンサルティング料や手数料といってものは発生しません。
宅地建物取引業者が媒介で受領できるものは成功報酬型の仲介手数料になります。
売買が成立していない段階で、何らかの金銭を要求するのは宅地建物取引業違反です。
悪い評判2.引越費用が出なかった
任意売却は売却額の配分も自分たちで決めることができるため、売却後に引越代を捻出することも可能です。
ところが、引越代はあくまでも債権者の合意が取れた上でもらえるものであり、必ずしも「任意売却だから引越代は出る」というものではありません。
協議が不調に終われば、引越代はもらえません。
債権者が複数存在し、その中に消費者金融のような手強い債権者が混在していれば、協議は難航します。
引越代がもらえるかどうかは、売却額や債権者次第ということになります。
悪い評判3.任意売却の知識のない不動産会社だった
任意売却は、債権者のために行う売却であるため、ある程度の専門知識を伴います。
任意売却だけでなく、競売の知識や自己破産、個人民事再生、任意整理等の債務整理の知識も必要になってきます。
専門知識のない業者に依頼してしまうと、債務者に分からないことが生じた場合、適切な方向へ誘導してくれません。
例えば、自己破産を予定しているような人であれば、任意売却よりも競売を選択した方が有利な場合があります。
知識のない業者に依頼すると、本当はもっと良い解決策があったにも関わらず、強引に任意売却だけを進めてしまうという可能性も存在します。
任意売却は、実績のある専門業者に依頼する必要があります。
以上、ここまで任意売却をやってみての評判について見てきました。
任意売却には悪徳業者が存在します。
そのため悪徳業者が近づいてきたときの誘い文句の嘘を知っておく必要があります。
任意売却で気をつけたい3つの嘘
嘘1.高く売れるという嘘
世間一般では「任意売却は競売よりも高い」という常識が定着してしまっています。
そのため、多くの人が競売だと安くしか売却できないと信じ込んでいます。
お金に困っている人たちが、最も引っ掛かり易い殺し文句が「競売よりも任意売却の方が高く売れますよ」という誘い文句です。
本当に任意売却の方が高く売れるのであれば、任意売却にした方が良いです。
しかしながら、現在では「任意売却は必ず競売よりも高く売却できる」という図式にはなっていません。
かつて、民法の規定の中に「短期賃貸借の保護」制度というものがあり、占有屋と呼ばれる人たちが競売物件に居座ることで競売を妨害するというような時代がありました。
短期賃貸借の保護については、競売を健全な形に機能させなかったため、非常に問題となっていました。
そこで平成16年より短期賃貸借の保護制度が廃止されました。
現在では競売を妨害するような手段がなくなり、競売は法的リスクがほとんどなくスムーズに行われるようになりました。
競売では、裁判所の執行官が全て問題を綺麗に片づけた状態で引き渡してくれるため、実は買主にとってはとても「安全・安心な買い物」になっています。
クリーンな状態で物件を購入できるため、現在の競売マーケットは思いのほか高い金額で取引されているのが実態です。
競売に関しては裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト(BIT)にて情報が公開されています。
任意売却を選択する前に、自分が住んでいる周辺の物件が、どの程度の金額で売却できているのかを誰でも確認することができます。
競売であれば国が行うことであるため、詐欺に会う心配はありません。
また競売は売却までに1～1.5年程度かかるため、その間、今の家に住み続け、生活を立て直すこともできます。
「価格が高いから」という理由だけで任意売却を選択してしまうのはリスクがあります。
競売を選択した方が高く売れたという場合も十分にあり得ます。
いずれにしろ、任意売却も競売も、既にブラックリストに載っています。
また任意売却も競売も、売却後に残った残債は返済しなければなりません。
実は、任意売却と競売には、ほとんど差がありません。
そのため、あえて詐欺に会う可能性のある任意売却に手を出す必要はないのです。
嘘2.引越代が出るという嘘
引越代に関しては、あくまでも債権者との話合で決まります。
そのため、任意売却では引越代は「出る場合」と「出ない場合」があるということです。
悪徳業者の中には、最初から「引越代が100万円出ますよ」と持ち掛けてくるような業者も存在します。
引越代は、ローン残債と売却額との大小関係や、他の債権者の有無等、債務者の個別の状態によって決まってきます。
債権者の中に消費者金融のような手強い債権者がいると、引越代の捻出が難しいというのは火を見るよりも明らかです。
引越代の捻出は、あくまでも交渉ごとであり、必ず出るわけではありません。
「うちなら引越代引き出せますよ」と任売専門業者が持ち掛けてきても、それは最後まで分からない話です。
引越代という誘い文句に引っかからないよう、注意が必要です。
嘘3.残債の返済が楽になるという嘘
任意売却では、売却後に残った残債の返済を減額することができます。これは「本当」です。
ただし、減額交渉は債務者自身でも十分にできるため、「うちなら残債の減額できますよ」と得意げに言ってくる業者の誘い文句は「嘘」です。
住宅ローンの残債が滞ると、通常、その債権は銀行からサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡されます。
「住宅ローンを返しなさい」と言う権利(債権)が銀行とサービサー間で売買されるのです。
この債権の売買によって、債権者の地位が銀行からサービサーへ移転します。
例えば、住宅ローンの残債が1,000万円あったとします。するとその債権額としては1,000万円です。
ところが、その債権は既に返済が滞っている不良債権であるため、1,000万円を満額回収できる見込みはありません。
サービサーが銀行からこの債権を1,000万円で購入してしまうと、損をする可能性が高い債権です。
そこで、サービサーは銀行から1,000万円の債権を700万円くらいで購入します。
つまり、銀行は300万円の損失を出します。
債務者は、ずっと1,000万円を返さなければいけないと思っていますが、債権者が銀行からサービサーに変わった時点で、実は知らない間に700万円を返せば良いことに話が変わっています。
任意売却の結果、600万円でしか売却できなかったとしても、実は400万円を返す必要はなく、100万円だけ返せば良いということになっているのです。
そのため、任意売却後に残った残債の減額交渉はそれほどハードルが高くありません。
債務者自身でも必ず行うことができます。
「うちなら減額交渉できますよ」と言ってくる業者は、実は誰でもできることを「うちならできます」と言っているだけなのです。
売却後に残ったローン残債の減額交渉を得意げに言ってくる業者には、注意をする必要があります。
以上、ここまで任意売却で気をつけたい3つの嘘について見てきました。
では、逆に任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
任意売却の本当の3つのメリット
任意売却は面倒な売却方法
現在では競売でも比較的物件が高く売却できるため、任意売却と競売の明確な違いが見えにくくなってきています。
「任意売却は必ず競売よりも高く売れる」という図式にはなっていないため、安易に任意売却を選択するのは避けるべきです。
任意売却は、悪徳業者も存在するほか、債権者との協議も必要となるため、とても面倒な売却方法。
一方で、競売であれば債務者は基本的に何もする必要がありません。
任意売却は、売却価格が競売よりも絶対に高くなるとは言い切れないため、任意売却を選択するには明確な理由が必要になります。
任意売却は買受人を指定できる
ただし、任意売却でないとできないことが一つだけあります。
それは買受人の指定です。
競売は入札形式で行われるため、最終的に誰が買受人になるのか分かりません。
一方で、任意売却であれば、買受人をあらかじめ決めておくことができます。
任意売却では、買受人を指定できるため、今の家に住み続けることができます。
事前にリースバックを行ってくれる買主を見つけておけば、その人に買受人になってもらい、そのまま今の家に住み続けることが可能です。
そのため、今の家に住み続けたい人であれば、任意売却を選択することがオススメです。
ただし、競売であっても、リースバックをしてくれる人が最終的に競落してくれれば、リースバックは可能です。
競売ではリースバックが絶対に出来ないというわけではありません。
競売ではリースバックの確実性が著しく低くなるということになります。
リースバックは経済的負担が大きい
リースバックをするにしても、今度は売却後、所有者に対して家賃を払わなければいけません。
そもそも住宅ローンの支払いに苦しんでいる人が、売却後に家賃を払い続け、5年後くらいに買い戻すというのがリースバックです。
リースバックは経済的には決して楽ではありません。
リースバックをするにしても、本当にリースバックができるのかどうかも慎重に見極める必要があります。
なお、任意売却によって今の家に住み続ける方法については、以下の記事で詳しく記載しています。
任意売却を選択しない方が2つのパターン
任意売却にはリースバックが確実にできるということ以外に、ほとんどメリットがありません。
そのため、明確な理由がない限り、任意売却を選択する理由は特段存在しません。
また、以下のような人は任意売却には向いていません。
- 自己破産を予定している人
- 債権者が複数いる人
パターン1.自己破産を予定している人
自己破産を予定している人であれば、債務は免責(借金が帳消しになること)になります。
借金が無くなるのであれば、高く売る必要も、早く売る必要もありません。
競売は、住宅ローンの滞納から売却までに1～1.5年程度かかります。
今の家に1～1.5年程度住み続けることが可能です。
1～1.5年の間、貯金を増やすなり、新たな収入源を確保する等、対策を取ることが可能です。
任意売却によって、焦って問題を解決する必要はないのです。
パターン2.債権者が複数いる人
債権者が複数いる人も任意売却には向いていません。
任意売却は、色々なことを協議して決めることができるというメリットがあります。
ところが、債権者が多いと、逆に協議で揉める可能性があるため、話し合いができること自体がデメリットになってしまいます。
競売であれば、話し合う余地がないため、手続きが粛々と進みます。
怖い債権者がいるような人であれば、なおさら競売にすべきです。
裁判所の力を借りて、自分を守ることを選択した方が無難です。
まとめ
任意売却の評判と悪徳業者が言ってくる嘘と本当を徹底検証してきました。
任意売却は、民間事業者が商売のタネにしている人も多いため、任意売却に誘導するような情報が溢れています。
悪い評判もかき消されていることも多いです。
情報に惑わされずに、自分の目的や状況にあわせて、任意売却か競売を選択するようにしましょう。