高く売るなら知っておくべき不動産査定時7つのアピールポイント

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これから家を売却する人は、高く査定をしてもらい、できるだけ高く売却したいと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅には価格を確実に上げるアピールポイントがありますので、不動産査定時にはきちんとアピールすることが重要です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産査定時のアピールポイントってなに?
  • 不動産査定時には、何をアピールすればいいの?
  • 不動産査定時にマイナスになってしまうポイントはあるの?

そこでこの記事では、「不動産査定時のアピールポイント」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産査定時のアピールポイントにはどのようなものがあるかについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産査定時にアピールになる7つのポイント

不動産査定時に価値を上げるアピールポイントは、主に以下の7つです。

  1. 定期的なメンテナンス
  2. 耐震診断または耐震リフォーム
  3. 住宅性能評価書の取得
  4. 過去1年以内に行ったインスペクション
  5. 瑕疵担保保険の付保
  6. リフォーム
  7. マンションの共用部の修繕履歴

アピール1.定期的なメンテナンス

戸建てなどで、シロアリの防除など、定期的なメンテナンスをきちんと行っているような場合は、アピールポイントになります。

定期的なメンテナンスとは、例えば以下のような内容です。

メンテナンス箇所理想的な期間の目安
外壁塗装10~15年
屋根塗装15~20年
軒先・軒裏塗装15~20年
樋・床下メンテナンス15~20年
シロアリ防除5年
クロス貼替7~10年
サッシまわりコーキング7~10年

家を真面目にメンテナンスしている人は、少数派です。そのため、真面目にメンテナンスしているだけでも、大きなアピールポイントになります。

当然のことだとは思わずに、しっかりアピールしてください。

アピール2.耐震診断または耐震リフォーム

耐震診断の結果や耐震リフォームもアピールポイントとなります。

  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を行った建物は旧耐震基準
  • 昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を行った建物は新耐震基準

耐震リフォームとは、旧耐震基準の建物を、新耐震基準に適合する建物に改修すること

耐震リフォームされていれば、耐震上の問題はないため、価値は上がります。

また、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を行った建物でも、設計者の判断により新耐震基準並みの強度を持った建物として建てられたものも存在。そのような建物は、耐震診断を行うと、新耐震基準と同等の建物であることが証明できます。

新耐震基準に適合することが証明できる耐震診断の結果についても、同様にアピール材料です。

アピール3.住宅性能評価書の取得

住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、専門家が評価して作成する書面

等級が1以上だと新耐震基準に適合していることが証明されますので、買主が「登録免許税の軽減」等の税制メリットを受けることができます。

住宅の高い性能が客観的に証明できる書類であるため、当然に価値を上げる材料となります。

住宅性能評価書の存在は、不動産会社だけでなく、買主にも十分にその価値を伝えることができます。

住宅性能評価書がある物件は、相場よりも1割くらい高く売れることが多いです。

アピール4.過去1年以内に行ったインスペクション

過去1年以内に行ったインスペクションもアピールポイントです。

インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のこと

インスペクションも住宅性能評価書と同様に、専門家によって客観的に建物価値を証明する書類であるため、アピールポイントになります。

また、インスペクションは、次節で紹介する瑕疵(かし)担保保険の付保要件にもなります。

ただし、瑕疵担保保険に加入するには、「既存住宅状況調査技術者の資格者」であり、かつ「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」が行うインスペクションであることが必要です。

インスペクションの中には、民間企業によってホームインスペクション等の名称で多くのサービスが展開されています。

ホームインスペクション等の名称のインスペクションには、瑕疵担保保険の付保要件を満たさないインスペクションもあります。このようなインスペクションは、価値が半減してしまいます。

価値を高めるインスペクションを行うには、瑕疵担保保険の付保要件を満たしたインスペクションを行うようにしましょう。

インスペクションについては、下記記事にて詳しく解説しています。

インスペクションとは何か?検査箇所や費用・流れと実施するメリット

インスペクションとは、既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等に ...

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アピール5.瑕疵担保保険の付保

瑕疵担保保険の付保もアピール材料となります。

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険

瑕疵とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くこと

瑕疵担保保険が付保されていると、保証付きの物件を売却しているようなものであり、物件に付加価値が付きます。

また、木造戸建てなら築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年超となると、買主は住宅ローン控除を利用できなくなります。ただし、瑕疵担保保険が付保されている物件であれば、例外的に住宅ローン控除が利用できるようになります。

査定時に付保していなくても、売却まで付保して売ることは可能ですので、瑕疵担保保険は検討してみても良いでしょう。

瑕疵担保保険については、下記記事に詳しく記載しています。

既存住宅売買瑕疵担保保険とは何か?保証内容・保険料と加入条件

中古住宅の売買では、思わぬ不具合に見舞われるリスクがつきものです。 とくに、普段は目に見えない住宅の基礎部分については、 ...

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アピール6.リフォーム

リフォームに関しては、直近5年くらいに実施したものであれば、過去のものでもアピールポイントとなります。

例えば2019年に売却する場合でも、「2017年 キッチン交換済み」「2018年 ユニットバス交換済み」のように過去に行っているリフォームは価格を上げる要因です。

売却のためにこれからリフォームすることは不要ですが、過去に自分のために行ったリフォームでも、十分に価値があります。

もしリフォームしていれば、しっかりアピールするようにしましょう。

アピール7.マンションの共用部の修繕履歴

マンションの共用部の修繕履歴も、実はアピールポイントになります。

他力本願的ですが、外壁塗装やエレベーターの交換等、大きなリフォームを行った直後のマンションは、買主の評価も高いです。

共用部の修繕履歴についても、直近5年くらいのものは価値があります。記憶している限り、共用部の修繕履歴についてもしっかりと不動産会社に伝えた方が良いでしょう。

以上、ここまでアピールポイントになることについて見てきました。

では、アピールのためにハウスクリーニングをする必要はあるのでしょうか。

そこで次に、ハウスクリーニングは査定後でOKということについて解説いたします。

2.ハウスクリーニングは査定後でOK

結論から言うとハウスクリーニングは査定後でOKです。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による掃除

査定前にハウスクリーニングを行っても、価格は上がりませんので、やらなくて問題ありません。ハウスクリーニングは、内覧用に実施するものです。

内覧とは購入希望者に対して家の中を見せる行為

ハウスクリーニングは、不動産会社との媒介契約締結後に実施することをオススメします。

媒介契約とは、不動産会社との間で結ぶ仲介の契約のこと

媒介契約締結後にハウスクリーニングを実施すると、税務署が売却のために実施したハウスクリーニングであると認識してくれるため、確定申告の際、譲渡費用として認めてもらうことができます。

確定申告は不要なケースも多いですが、もし確定申告を行う場合には、ハウスクリーニング費用が譲渡費用として認められると、節税効果が生じます。

せっかく実施したハウスクリーニング費用を無駄にしないためにも、ハウスクリーニングは査定前ではなく、媒介契約締結後、内覧用に実施するようにしましょう。

ハウスクリーニングについては下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまでハウスクリーニングは査定後でOKということについて見てきました。

では、査定時にマイナスに評価されてしまうのはどのような点なのでしょうか。

そこで次に、マイナスに評価されるポイントについて解説いたします。

3.不動産査定額がマイナスに評価される3つのポイント

不動産査定時にマイナスに評価されるポイントは、以下の3つです。

  1. 設備の不具合
  2. 違法リフォーム
  3. マンションの管理費および修繕積立金の滞納

マイナス評価1.設備の不具合

設備の不具合は、マイナス評価されます。設備の不具合は、不動産会社よりも買主が一番気にする部分です。

そのため、設備の不具合が多い不動産場売却しにくくなり、その結果、価格も落ちます。

ただし、設備については売却までに修繕すれば問題ありません。

設備に不具合があり、かつ、修繕する意思のある人は不動産会社にその旨を伝えるようにしてください。

不動産会社に相談すると、設備修繕を行ってくれる業者を紹介してもらえることもあります。

設備不具合は、売却後も買主からのクレームに繋がりますので、なるべく修理してから売却するようにしましょう。

マイナス評価2.違法リフォーム

違法リフォームがある場合には、査定価格は落ちます。無断で増築して容積率をオーバーしており、検査済証を受けていないような違法工事は売却をかなり難しくしてしまいます。

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また、間取りを広くするために、部屋の中の柱や壁を壊した結果、耐震強度が不足してしまったようなリフォームも減額要因です。

マンションの場合には、管理規約で可能なリフォームが定められています。

例えば、下の階への遮音性を考慮し、管理規約で床材を指定しているようなことがあります。管理規約に反するリフォームも、当然、減額要因です。

違法リフォームは、場合によっては売却できない可能性もありますので、大幅に減額されてしまいます。

マイナス評価3.マンションの管理費および修繕積立金の滞納

マンションで、管理費と修繕積立金に滞納がある場合は、その額も減額要因です。

マンションは、管理費や修繕積立金が滞納したままでも売却は可能ですが、その場合には、購入者が購入後、滞納分を一括で支払うことになります。

そのため、管理費と修繕積立金に滞納がある場合は、少なくともその滞納額はマイナスです。

ただ、管理費と修繕積立金に滞納がある物件を好んで買う人は多くいません。実際には、売却しにくくなるため、滞納額以上の減額となります。

管理費と修繕積立金に滞納がある場合には、査定前に解消しておきましょう。

4.まとめ

以上、ここまで、不動産査定時のアピールポイントにはどのようなものがあるかについて見てきました。

不動産査定時のアピールポイントは、小手先のものではアピールになりません。

ただし、この記事で紹介した小手先以外の内容であれば、確実に価格にプラスされます。

該当する内容があれば、査定時にしっかりアピールするとうにしてください。

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一括査定サービスの仕組み

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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