渋谷のマンションを高く早く売るコツと注意点(相場情報あり)

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渋谷のマンション

松濤や神南、広尾、恵比寿、南平台など、国内屈指の高級住宅街がある渋谷区はマンション価格も非常に高いです。

都心3区(千代田区、中央区、港区)に肩を並べつ渋谷区は、常に東京のマンション市場のトップランナーを走っています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 渋谷では、どのくらいの相場でマンションが売れるの?
  • 渋谷にあるマンションを売却する際は、どうすればより高く売れるの?
  • 渋谷でマンションを売却するときには、何に注意すればいいの?

そこでこの記事では、「渋谷のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、渋谷でマンションを売却するときの相場情報や、売り方、注意点について知ることができます。

本記事の結論まとめ

  • 渋谷区の中古マンション価格は8,610万円で23区内で第3位
  • 人気の渋谷区の中古マンションを売るならしっかりと不動産会社を競わせるのが大事
  • 大手不動産会社の獲物にされる可能性が高い
  • 大手~中小の不動産会社の査定額を比べるのが大事

※成功確度を上げるオススメの方法を先に見たい方は「3.渋谷のマンション売却なら不動産一括査定がオススメ」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.渋谷区のマンション相場

最初に23区内における渋谷区のマンション相場の立ち位置について解説します。

中古住宅HOME4U」によると、23区における中古マンションの価格は以下の通り。

No.地区~40㎡~50㎡~60㎡~70㎡~80㎡~90㎡~100㎡100㎡~平均
1港区3,083万円4,847万円6,241万円8,240万円9,280万円13,134万円14,553万円23,765万円10,393万円
2千代田区2,915万円5,780万円6,910万円8,160万円11,108万円9,980万円11,160万円15,660万円8,959万円
3渋谷区3,334万円4,172万円5,847万円6,588万円8,129万円10,675万円12,822万円17,310万円8,610万円
4中央区2,640万円4,002万円5,492万円7,009万円7,943万円9,205万円11,628万円12,258万円7,522万円
5新宿区2,840万円3,836万円4,694万円5,240万円8,392万円10,130万円8,100万円12,891万円7,015万円
6品川区2,686万円3,694万円4,936万円7,020万円7,919万円7,585万円9,415万円10,435万円6,711万円
7文京区2,448万円3,891万円4,805万円6,246万円7,648万円7,363万円10,143万円11,117万円6,708万円
8目黒区2,982万円3,582万円4,899万円6,711万円6,274万円8,328万円7,049万円8,961万円6,098万円
9豊島区2,257万円3,357万円3,980万円5,553万円6,282万円6,732万円6,800万円12,760万円5,965万円
10世田谷区2,271万円3,037万円4,082万円4,553万円5,664万円6,597万円8,501万円7,770万円5,309万円
11台東区2,144万円3,195万円4,079万円5,040万円6,810万円6,129万円7,090万円6,499万円5,123万円
12杉並区2,032万円2,993万円3,497万円4,412万円5,505万円5,423万円7,032万円7,360万円4,782万円
13江東区2,127万円2,868万円3,422万円3,936万円4,642万円5,895万円7,394万円7,795万円4,760万円
14中野区2,104万円3,708万円3,589万円5,113万円5,231万円5,920万円6,164万円6,110万円4,742万円
15墨田区2,089万円3,043万円3,625万円4,002万円4,807万円4,046万円7,004万円8,307万円4,615万円
16北区2,038万円3,193万円3,668万円4,371万円5,312万円5,076万円4,330万円7,586万円4,447万円
17大田区1,923万円2,755万円3,385万円4,034万円4,799万円5,269万円5,688万円6,385万円4,280万円
18荒川区2,303万円2,695万円3,262万円4,092万円4,725万円5,234万円4,734万円4,950万円3,999万円
19練馬区1,501万円2,473万円3,111万円3,571万円3,781万円4,087万円4,337万円6,424万円3,661万円
20葛飾区1,286万円1,771万円2,520万円3,143万円3,478万円3,865万円5,700万円5,547万円3,414万円
21板橋区1,852万円2,158万円2,853万円3,395万円4,057万円4,507万円3,835万円4,450万円3,388万円
22江戸川区1,732万円2,153万円2,924万円3,457万円3,732万円4,162万円4,762万円3,736万円3,332万円
23足立区1,530万円1,976万円2,262万円2,839万円3,055万円3,464万円3,500万円3,897万円2,815万円

※11月12日時点

東京23区内で言うと、渋谷区のマンション価格は港区、千代田区に次ぐ3位の位置づけです。価格帯は平均で8,610万円。

新築ではなく、中古の平均価格で8,000万円を超えていますので、価格が非常に高いことが良く分かります。

また、80㎡超の広さになると、中古マンションでも1億円を超える金額になります。

中古なのに平均が億ションのレベルであり、渋谷区全体が国内屈指の超高級住宅街となっています。

以上、ここまで他の区と比べた渋谷区のマンション相場について見てきました。

渋谷区のマンションは普通に売っても高く売れますが、より高く売るには、どうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、渋谷でマンションを売るなら競わせるのが一番ということについて解説いたします。

2.渋谷でマンションを売るなら競わせるのが一番

不動産会社的な発想をすると、渋谷区のマンションは是非とも仲介でお手伝いしたいマンションです。

すぐに売れますし、手数料も高いですし、不動産会社にとっては申し分のない条件が揃っています。

そのため、渋谷でマンションを売るなら不動産会社同士を競わせるのが一番良いです。

この章では不動産会社同士を競わせる方法をお伝えします。

媒介契約は「一般媒介契約」にする

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約には

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

の3種類があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、いずれも1社にしか仲介を依頼することができない契約

専属専任媒介契約では、さらに自己発見取引と呼ばれる自分で買主を見つけてくる行為も禁止されています。

一方で、一般媒介契約とは複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約。

筆者としては「一般媒介契約」にすることをオススメしています。

一般媒介が良い理由

一般媒介が良い理由は、不動産会社が競争するように売却活動を進めるため、早く高く売れるようになるから。

不動産会社が競争する理由としては、仲介手数料が成功報酬であることによります。

仲介手数料には、以下に示す媒介報酬の3要件を満たしたときに、はじめて報酬の請求減が発生するという決まりがあります。

媒介報酬請求権の3要件

  1. 業者と依頼者との間で媒介契約が成立していること
  2. その契約に基づき業者が行う媒介行為が存在すること
  3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

3要件のうち、3つ目の「3.その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」という部分が成功報酬の要件となっています。

つまり、不動産会社が一般媒介で依頼を受けると、買主を決めない限り仲介手数料をもらえません。

渋谷区のマンションは、仲介を決めたときのワンショットが大きいので、不動産会社としては是非とも仲介手数料をゲットしたい案件になります。

複数の不動産会社が売却を依頼されていれば、仲介手数料をゲットするには早い者勝ちということ。

不動産会社にとって魅力のある仕事であれば、何とかして買主を見つけようとする動機が働きます。

また、売主にとっては、専任媒介で1社に依頼しようと、一般媒介で複数社に依頼しようと、発生する費用は同じ。

仲介手数料は成功報酬であるため、結局のところ、買主を決めてくれた1社にのみ支払えば良いのです。

一般媒介がNGはウソ

一般媒介は仕事を請ける側の不動産会社にとってみると不利な条件です。

そのため、ネット上では売主を一般媒介に誘導しないために一般媒介はNGとする様々な情報が溢れるようになってしまいます。

つい5~6年前くらいは、不動産に詳しい人が個人的に書いているブログが多かったですが、それらにはどの記事もきちんと一般媒介のメリットが語られていました。

しかしながら、今ではそのような正しい情報を発信している記事が、すっかりかき消されてしまい残念な限り。

素人ライターによってネジ曲がった情報が増大しており、益々インターネットの信憑性が低くなっています。

一般媒介契約は売主にとって有利な契約であることは、今も昔も変わりません。

渋谷区の物件は、国内でもトップクラスに売りやすいので、売主は一般媒介で売らないと損をします。

売りやすい物件こそ、一般媒介で売るべきですので、渋谷区のマンションを売却するならぜひ一般媒介で早く高く売りましょう。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い
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以上、ここまで渋谷でマンションを売るなら競わせるのが一番ということについて見てきました。

では、渋谷のマンション売却がスムーズにできる方法は何でしょうか。

そこで次に、渋谷のマンション売却なら不動産一括査定がオススメであるということについて解説いたします。

3.渋谷のマンション売却なら不動産一括査定がオススメ

渋谷区のマンション売却なら不動産一括査定を利用することがオススメです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

理由としては、不動産一括査定は一般媒介契約ととても相性が良いから。

不動産一括査定は、1階の簡単な入力操作で4~6社くらいの不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産一括査定による複数社集め+一般媒介契約が最強

査定をしてくれた不動産会社に対し、そのまま全社に一般媒介契約で売却を依頼すればそれで完了。

一般媒介契約で売却しようとすると、不動産会社をかき集めなければいけません。

不動産一括査定は、そのかき集める作業を簡単に行ってくれます。

複数社への声掛けを、いちいち1社ずつ行っていたら大変。2~3社声をかければ嫌になります。

多くの不動産一括査定は、最大6社に査定依頼することが可能。6社に一気に声をかけられるツールは他にありません。

渋谷区でマンションを売却するなら、ぜひ「不動産一括査定+一般媒介契約」で高く売るようにしましょう。

不動産一括査定を使って大手・中堅・中小の不動産会社に査定依頼する

渋谷区のようなマンションは、価値が高い可能性があるため、大手不動産会社が喜んで査定対応してくれます。

ただし、大手不動産会社は両手仲介の比率がとても高い傾向。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと

両手仲介は、買主、売主両方から手数料がもらえるため、値段を下がってでも売買を成立させようとします。

つまり買主からすると有利な状況になるのです。

大手不動産会社は確かに買主を多く抱えているため、外すことはできませんが、中堅や中小の不動産会社にも同時に依頼をして査定額を比較してください。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

すまいValue+HOME4U+SRE不動産を使う

そこでオススメな使い方が 「 すまいValue 」「 HOME4U SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」の3つを併用して使うこと。

これら3つを併用することで、超大手~中堅・中小、さらには売主専門のSRE不動産(旧ソニー不動産)に依頼ができるのです。

渋谷区のようなマンション売却では、色々な不動産会社に意見を聞いて、売却を成功させましょう。

不動産一括査定については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

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4.渋谷のマンション売却の注意点

渋谷のマンション売却の注意点は、買主の与信をしっかり確認するという点。

与信とは、金銭的な信用という意味

渋谷区のマンションは、非常に高額のため、買主がサラリーマンではなく、会社経営者や芸能人、スポーツ選手等が登場してきます。

キャッシュ(現金)購入は契約破棄になる可能性あり

これらの人は、住宅ローンを組まずに手持ちのキャッシュで購入してくることがあります。

現金払いは、一見すると信用できそうですが、実は危険。

本当に現金を持っている人がどうか分からないため、いざ引渡・決済をしようとしたら、お金が払えないということがあり得ます。

住宅ローン購入は信用できる

住宅ローンを組む人は、銀行のローン審査を通っている人であり、銀行が貸したお金で支払ってくれるので、ある意味確実です。

手持ち現金払いの人は、有名人でも実は現金を持っていなかったということもあり、最後までお金を払ってもらえるか分かりません。

そのため、買主が住宅ローンを組まないような人の場合、売買契約時に手付金を厚めにとるようにしてください。

手付金の相場は売買代金の1割ですが、手持ち現金払いの人なら2割は要求しておいた方が安全。手付金を多くしておくと、買主が契約解除しにくくなります。

買主が契約を解除する場合、買主が手付金を放棄します。手付金が高いと放棄の際の損が大きくなるため、解除しにくくなるという理屈。

住宅ローンを組む買主が少ないというのは、高額物件特有のリスクですので、手付金を高めにしてリスクヘッジしておくことをオススメします。

手付解除については下記記事に詳しく解説しています。

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5.まとめ

以上、ここまで、渋谷でマンションを売却するときの相場情報や、売り方、注意点について見てきました。

渋谷のマンションは、不動産会社が喜んで仲介しますので一般媒介契約によって高く売ることをオススメします。

「不動産一括査定+一般媒介」のセットで高値の売却を目指しましょう。

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