松濤や神南、広尾、恵比寿、南平台など、国内屈指の高級住宅街がある渋谷区はマンション価格も非常に高いです。
都心3区(千代田区、中央区、港区)に肩を並べつ渋谷区は、常に東京のマンション市場のトップランナーを走っています。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 渋谷では、どのくらいの相場でマンションが売れるの？
- 渋谷にあるマンションを売却する際は、どうすればより高く売れるの？
- 渋谷でマンションを売却するときには、何に注意すればいいの？
そこでこの記事では、「渋谷のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。
この記事を読むことであなたは、渋谷でマンションを売却するときの相場情報や、売り方、注意点について知ることができます。
本記事の結論まとめ
- 渋谷区の中古マンション価格は8,610万円で23区内で第3位
- 人気の渋谷区の中古マンションを売るならしっかりと不動産会社を競わせるのが大事
- 大手不動産会社の獲物にされる可能性が高い
- 大手～中小の不動産会社の査定額を比べるのが大事
※成功確度を上げるオススメの方法を先に見たい方は「3.渋谷のマンション売却なら不動産一括査定がオススメ」に進んでください。
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【執筆・監修】株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。
資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター・中小企業診断士
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渋谷区のマンション相場
最初に23区内における渋谷区のマンション相場の立ち位置について解説します。
ホームズによると23区における中古マンションの価格相場は以下の通りです。
| 市区町村(価格情報へ) | 平均価格 |
|---|---|
| 千代田区 | 9,077万円 |
| 中央区 | 7,278万円 |
| 港区 | 9,100万円 |
| 新宿区 | 6,472万円 |
| 文京区 | 6,990万円 |
| 台東区 | 5,817万円 |
| 墨田区 | 5,620万円 |
| 江東区 | 5,328万円 |
| 品川区 | 6,574万円 |
| 目黒区 | 7,494万円 |
| 大田区 | 5,033万円 |
| 世田谷区 | 5,660万円 |
| 渋谷区 | 8,232万円 |
| 中野区 | 5,844万円 |
| 杉並区 | 5,348万円 |
| 豊島区 | 5,913万円 |
| 北区 | 5,232万円 |
| 荒川区 | 4,939万円 |
| 板橋区 | 4,321万円 |
| 練馬区 | 4,710万円 |
| 足立区 | 3,700万円 |
| 葛飾区 | 3,717万円 |
| 江戸川区 | 4,221万円 |
※2023年3月現在
東京23区内で言うと、渋谷区のマンション価格は港区、千代田区に次ぐ3位の位置づけです。価格帯は平均で8,610万円。
新築ではなく、中古の平均価格で8,000万円を超えていますので、価格が非常に高いことが良く分かります。
また、80㎡超の広さになると、中古マンションでも1億円を超える金額になります。
中古なのに平均が億ションのレベルであり、渋谷区全体が国内屈指の超高級住宅街となっています。
以上、ここまで他の区と比べた渋谷区のマンション相場について見てきました。
渋谷区のマンションは普通に売っても高く売れますが、より高く売るには、どうすれば良いのでしょうか。
渋谷でマンションを売るなら競わせるのが一番
不動産会社的な発想をすると、渋谷区のマンションは是非とも仲介でお手伝いしたいマンションです。
すぐに売れますし、手数料も高いですし、不動産会社にとっては申し分のない条件が揃っています。
そのため、渋谷でマンションを売るなら不動産会社同士を競わせるのが一番良いです。
この章では不動産会社同士を競わせる方法をお伝えします。
媒介契約は「一般媒介契約」にする
専任媒介と一般媒介の違い
不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。
媒介契約には
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
の3種類があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、いずれも1社にしか仲介を依頼することができない契約。
専属専任媒介契約では、さらに自己発見取引と呼ばれる自分で買主を見つけてくる行為も禁止されています。
一方で、一般媒介契約とは複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約。
筆者としては「一般媒介契約」にすることをオススメしています。
一般媒介が良い理由
一般媒介が良い理由は、不動産会社が競争するように売却活動を進めるため、早く高く売れるようになるから。
不動産会社が競争する理由としては、仲介手数料が成功報酬であることによります。
仲介手数料には、以下に示す媒介報酬の3要件を満たしたときに、はじめて報酬の請求減が発生するという決まりがあります。
- 業者と依頼者との間で媒介契約が成立していること
- その契約に基づき業者が行う媒介行為が存在すること
- その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること
3要件のうち、3つ目の「3.その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」という部分が成功報酬の要件となっています。
つまり、不動産会社が一般媒介で依頼を受けると、買主を決めない限り仲介手数料をもらえません。
渋谷区のマンションは、仲介を決めたときのワンショットが大きいので、不動産会社としては是非とも仲介手数料をゲットしたい案件になります。
複数の不動産会社が売却を依頼されていれば、仲介手数料をゲットするには早い者勝ちということ。
不動産会社にとって魅力のある仕事であれば、何とかして買主を見つけようとする動機が働きます。
また、売主にとっては、専任媒介で1社に依頼しようと、一般媒介で複数社に依頼しようと、発生する費用は同じ。
仲介手数料は成功報酬であるため、結局のところ、買主を決めてくれた1社にのみ支払えば良いのです。
一般媒介がNGはウソ
一般媒介は仕事を請ける側の不動産会社にとってみると不利な条件。
そのため、ネット上では売主を一般媒介に誘導しないために一般媒介はNGとする様々な情報が溢れるようになってしまいます。
つい5～6年前くらいは、不動産に詳しい人が個人的に書いているブログが多かったですが、それらにはどの記事もきちんと一般媒介のメリットが語られていました。
しかしながら、今ではそのような正しい情報を発信している記事が、すっかりかき消されてしまい残念な限り。
素人ライターによってネジ曲がった情報が増大しており、益々インターネットの信憑性が低くなっています。
一般媒介契約は売主にとって有利な契約であることは、今も昔も変わりません。
渋谷区の物件は、国内でもトップクラスに売りやすいので、売主は一般媒介で売らないと損をします。
売りやすい物件こそ、一般媒介で売るべきですので、渋谷区のマンションを売却するならぜひ一般媒介で早く高く売りましょう。
媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。
参考一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い
以上、ここまで渋谷でマンションを売るなら競わせるのが一番ということについて見てきました。
では、渋谷のマンション売却がスムーズにできる方法は何でしょうか。
渋谷のマンション売却なら不動産一括査定がオススメ
渋谷区のマンション売却なら不動産一括査定を利用することがオススメです。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
理由としては、不動産一括査定は一般媒介契約ととても相性が良いから。
不動産一括査定は、1階の簡単な入力操作で4～6社くらいの不動産会社に査定を依頼することができます。
不動産一括査定による複数社集め＋一般媒介契約が最強
査定をしてくれた不動産会社に対し、そのまま全社に一般媒介契約で売却を依頼すればそれで完了。
一般媒介契約で売却しようとすると、不動産会社をかき集めなければいけません。
不動産一括査定は、そのかき集める作業を簡単に行ってくれます。
複数社への声掛けを、いちいち1社ずつ行っていたら大変。2～3社声をかければ嫌になります。
多くの不動産一括査定は、最大6社に査定依頼することが可能。6社に一気に声をかけられるツールは他にありません。
渋谷区でマンションを売却するなら、ぜひ「不動産一括査定＋一般媒介契約」で高く売るようにしましょう。
不動産一括査定を使って大手・中堅・中小の不動産会社に査定依頼する
渋谷区のようなマンションは、価値が高い可能性があるため、大手不動産会社が喜んで査定対応してくれます。
ただし、大手不動産会社は両手仲介の比率がとても高い傾向。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと
両手仲介は、買主、売主両方から手数料がもらえるため、値段を下がってでも売買を成立させようとします。
つまり買主からすると有利な状況になるのです。
大手不動産会社は確かに買主を多く抱えているため、外すことはできませんが、中堅や中小の不動産会社にも同時に依頼をして査定額を比較してください。
査定額を比較するのが大切
すまいValue＋HOME4U＋SRE不動産を使う
そこでオススメな使い方が「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」「SRE不動産（※旧ソニー不動産）」の3つを併用して使うこと。
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
- NTTグループ運営で安心、大手・中堅・中小の不動産会社に依頼できる「HOME4U」
- 売主専門（片手仲介のみ）の数少ない不動産会社「SRE不動産（※旧ソニー不動産）」
これら3つを併用することで、超大手～中堅・中小、さらには売主専門のSRE不動産（旧ソニー不動産）に依頼ができるのです。
渋谷区のようなマンション売却では、色々な不動産会社に意見を聞いて、売却を成功させましょう。
SRE不動産は片手仲介を採用
不動産一括査定については、下記記事でさらに詳しく解説しています。
参考【2023年最新】不動産一括査定サイトの人気おすすめランキング！16サイトを徹底比較
渋谷のマンション売却の注意点
渋谷のマンション売却の注意点は、買主の与信をしっかり確認するという点。
与信とは、金銭的な信用という意味
渋谷区のマンションは、非常に高額のため、買主がサラリーマンではなく、会社経営者や芸能人、スポーツ選手等が登場してきます。
キャッシュ（現金）購入は契約破棄になる可能性あり
これらの人は、住宅ローンを組まずに手持ちのキャッシュで購入してくることがあります。
現金払いは、一見すると信用できそうですが、実は危険。
本当に現金を持っている人がどうか分からないため、いざ引渡・決済をしようとしたら、お金が払えないということがあり得ます。
住宅ローン購入は信用できる
住宅ローンを組む人は、銀行のローン審査を通っている人であり、銀行が貸したお金で支払ってくれるので、ある意味確実です。
手持ち現金払いの人は、有名人でも実は現金を持っていなかったということもあり、最後までお金を払ってもらえるか分かりません。
そのため、買主が住宅ローンを組まないような人の場合、売買契約時に手付金を厚めにとるようにしてください。
手付金の相場は売買代金の1割ですが、手持ち現金払いの人なら2割は要求しておいた方が安全。手付金を多くしておくと、買主が契約解除しにくくなります。
買主が契約を解除する場合、買主が手付金を放棄します。手付金が高いと放棄の際の損が大きくなるため、解除しにくくなるという理屈。
住宅ローンを組む買主が少ないというのは、高額物件特有のリスクですので、手付金を高めにしてリスクヘッジしておくことをオススメします。
手付解除については下記記事に詳しく解説しています。
参考不動産売却の入金や支払うタイミングは？手付金や残代金はいつ必要？
まとめ
渋谷でマンションを売却するときの相場情報や売り方、注意点について見てきました。
渋谷のマンションは、不動産会社が喜んで仲介しますので一般媒介契約によって高く売ることをオススメします。
「不動産一括査定＋一般媒介」のセットで高値の売却を目指しましょう。
