今ではネット上で不動産査定ができるサイトがたくさんあります。
でも基本的には個人情報が必要で、利用後に営業電話が掛かってきます。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 個人情報なしでできる不動産査定サイトはないだろうか？
- 何か注意点はあるんだろうか？
- オススメのサイトはどこだろうか？
今ではネットの普及にともない、不動産査定を簡易的に行うことも容易になりました。
そこで、今回の記事では不動産を売却するときの「簡易査定方法」についてお伝えします。
この記事を読むことで、あなたが不動産の査定を手軽に実施するおすすめの方法を知り、具体的に利用できることを約束します。
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不動産売却の教科書の責任者・編集
合同会社ラビッツ 代表社員
名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。
経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年
1.不動産査定を簡易的に行う方法2つ
不動産の無料査定には、
- 個人情報不要でできる匿名査定サイト
- 不動産一括査定サイト
の2種類があります。
種類①匿名査定サイト
まず最初に気軽に利用できる匿名査定サイトです。
匿名査定サイトは、物件を特定するだけで不動産の価格を査定することができ、しかも匿名で行うことが可能
他人の不動産でも所在や築年数、面積等の物件情報さえ分かれば価格査定が可能です。査定依頼者の個人情報の入力もメールアドレス程度です。
また本人や査定依頼者にも営業電話がかかってくる心配もありません。
何も本人の不動産でなくても簡易査定ができます。
例えば、親と離れて暮らしていて、親の近くに自分の知っている不動産会社がない時などでも使えます。
匿名サイトは複数あるけど「HomMa」がオススメ
匿名査定サイトには「HowMA（ハウマ）」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL（イエシル）」といったサイトがあります。
「HowMA（ハウマ）」や「HOME’Sプライスマップ」はマンションも戸建も対応しており、エリアも全国が可能です。
「IESHIL（イエシル）」は都心部の一部のマンションのみ対応しています。
操作方法は極めて簡単で、数分で査定額が出てきます。価格精度についてもかなり高いです。
匿名査定サイトは膨大なビッグデータを元に査定された査定額であるため、プロが使ってもその精度の高さには驚かされるのです。
HowMAについては下記記事で詳しく解説しています。
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HowMa（ハウマ）を実際に使ってみて分かった向き不向きの物件
今話題のAIは、不動産査定の世界にも進出しています。 AIによる無料不動産査定サービスの1つに「HowMa(ハウマ)」が ...
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種類②不動産一括査定サイト
これから紹介する不動産の一括査定サイトなどは知らない人がほとんどです。
利用者は急増しており、不動産を売りたい人には必ず利用するべきサービスです。
一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
一括査定サービスの仕組み
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
一括査定の流れ
不動産一括査定サイトは、親が「不動産がなかなか売れない」とボヤいているのを見かねて、息子が代わりに利用するというケースも多いです。
6社くらいの不動産会社に一度に査定依頼をすることが可能。
一括査定サイトの注意点
一括査定サイトには注意点があります。
まずは、依頼者のところに不動産会社から営業電話がかかってきてくること。
そして、もう1つ。一括査定サイトでは、契約を取りたいがために、意図的に高い価格で査定額を出してくる不動産会社の少なからず存在します。
査定額が高すぎる不動産会社は危険
不動産会社が出す査定額は、何もその価格で売れるという保証がある価格ではありません。
不動産の場合は、不動産会社が不動産を買い取るわけでもありません。仲介するだけです。
そのため、高い・低い査定額というのをある程度判断できるようにするために、あらかじめ匿名査定サイトを利用して比較するようにして下さい。
あまりにも高い価格で査定をしてくるような会社は怪しい可能性があります。
一括査定のオススメは
「すまいValue」「HOME4U」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
」
- 【1都3県・大阪・兵庫 限定】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産（※旧ソニー不動産）
」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
」
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U
」「 イエウール
」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
| 一括査定 | 机上査定 | 備考欄 |
|---|---|---|
| すまいValue | 〇 | 〇 |
| HOME4U | 〇 | 〇 |
| イエウール | 〇 | |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | 〇 | 〇 |
一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。
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不動産一括査定サイトは怪しくない？利用者のリアル評判とデメリット
不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...
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以上、不動産査定を実施する場合のおすすめ方法について見てきました。
それでは次に不動産売却を成功させるポイント/注意点についてご紹介します。
2.不動産売却すると税金がかかる
不動産を売却して譲渡益が発生すると所得税が発生します。
居住用財産(マイホーム)を売却した時の課税譲渡所得の計算式は以下の通りになります。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除
※譲渡価額とは売却した不動産の価格
※譲渡費用は、今回売却で支払う仲介手数料等
ここで問題となるのが取得費です。
取得費とは今回売却する不動産の昔買った購入額になります。
購入時の契約書が必要になりますが、既に紛失している可能性もあります。
売買契約書がないと税金がかかってくる可能性も
契約書が紛失しており、取得費が分からない場合は概算取得費というもので取得費を計算することになります。
概算取得費は譲渡所得の5％となります。
そのため、「譲渡価額－取得費－譲渡費用」はプラスとなる可能性が高くなり、税金が発生してしまう可能性は高くなります。
取得費については下記記事で詳しく解説しています。
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不動産売却の取得費とは？一覧・計算方法と不明な場合の対処法
個人の方が不動産を売却すると、譲渡益に対して所得税が発生します。 課税対象は譲渡額ではなく譲渡益。譲渡益はつまり利益のこ ...
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ただし、居住用財産(マイホーム)の場合は、「譲渡価額－取得費－譲渡費用」からさらに特別控除というのが減額できます。
特別控除額は3,000万円です。「譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円」がマイナスになれば所得税は発生しません。
売却額が3,000万円未満であれば、「譲渡価額－取得費－譲渡費用」の時点で3,000万円以下のため、契約書を紛失していても所得税は発生しないことになります。
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3,000万円特別控除とは？他の特例との併用は可能？適用要件と必要書類
個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 個人がマイホームを売却や買換えした時によく使 ...
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また、不動産売却の税金については下記記事で詳しく解説しています。
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不動産を売却したときにかかる税金は？計算方法とお得な税金特例
不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不 ...
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3.不動産売却で必要な書類一式
不動産の売却は
- 契約締結
- 引渡
- 確定申告
の大きく3つのシーンに分かれます。
それぞれのシーンにおいて必要な資料を紹介します。
以下の図は3つのシーンと売主が外部で取得しなければならない資料を図解しています。
不動産売却の流れ
売買契約で必要な書類
「売買契約」時は、当事者の本人確認、売買条件の確認、契約条項の読み合わせ、手付金の授受、媒介報酬(50％)の支払、契約書の押印と印紙貼付を行います。
「契約締結」時に必要な書類は以下の通りです。
| 売主 | 不動産会社 | 買主 |
|---|---|---|
①実印 | ⑥売買契約書 ⑦重要事項説明書 ⑧補足資料（謄本、公図、実測図、隣地関係調査表、評価証明書） ⑨告知書 ⑩媒介報酬領収書 ⑪売主手付金領収書 | ⑫実印 ⑬印鑑証明書（3カ月以内） ⑭本人確認資料（運転免許証など） ⑮印紙代（契約書貼付用） ⑯媒介報酬額 ⑰手付金 |
ここで売主が用意する資料の中で、個人の印鑑証明書については、市区町村の窓口での取得となります。全国的に費用は300円が一般的です。
引渡で必要な書類一覧
次に「引渡」です。「引渡」時は買主が売主に残代金の支払を行います。
売主は買主へ所有権移転登記の申請手続きを行い、瑕疵のない物件を引き渡します。「引渡」時に必要な書類は以下の通りです。
＜マンションの場合＞
| 売主 | 不動産会社 | 買主 |
|---|---|---|
①権利証又は登記識別情報通知書 | ①残代金領収書 | ①実印 |
＜戸建の場合＞
| 売主 | 不動産会社 | 買主 |
|---|---|---|
①権利証又は登記識別情報通知書 | ①残代金領収書 | ①実印 |
ここで売主が用意する資料の中で本人の持っていない資料は以下から入手します。
| 書類名 | 入手先 | 費用 |
|---|---|---|
| 印鑑証明書 | 市町村窓口 | 300円 |
| 住民票 | 市町村窓口 | 300円 |
| 抵当権等抹消書類 | 抵当権を付けている金融機関 | 金融機関による |
確定申告で必要な書類
3つ目として「確定申告」となります。
個人が居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、給与所得と損益通算をすることが可能となります。
その時に必要な書類を以下に示します。
| パターン | 買換えの場合 | 売却の場合 |
|---|---|---|
| 特例の種類 | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例 | 居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例 |
| 必要書類 | ①課税所得計算明細書 | ①課税所得計算明細書 |
必要書類と入手先は以下の通りです。
| 書類 | 入手先 | 金額 |
|---|---|---|
| 課税所得計算明細書 | 税理士 | 20～50万円 |
| 住民票 | 市町村窓口 | 300円 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 1通600円 |
| 住宅借入金の残高証明書 | 金融機関 | 基本無料 |
不動産売却の必要書類については下記記事で詳しく解説しています。
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不動産売却に必要な書類一式と取得方法・紛失した時の対処法
一戸建てやマンション、土地などの不動産を売ろうと思っている際に、準備が必要な書類がいくつかあります。 こんな悩みをスッキ ...
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4.まとめ
いかがでしたでしょうか。ここまで不動産査定を簡易的に行う方法とおすすめサイトを徹底紹介してきました。
不動産の売却には、匿名査定サイトと一括査定サイトの併用するのが賢いやり方です。
「 すまいValue 」「 HOME4U
」
などの一括査定サイトを紹介してあげて、親の不動産売却を助けてあげましょう。
