「好機逸すべからず」「鉄は熱いうちに打て」「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさんあります。
不動産の売却も同様で、高く売るにはタイミングが重要です。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 売却のタイミングはいつがベストなのか知りたい
- 価値が下がらないタイミングで売却したい
- 何を判断基準にタイミングを考えれば良いのか知りたい
そこで今回の記事では不動産を売却するベストな「タイミング」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を見れば、不動産の適切な売却時期・タイミングを判断できるようになります。
すぐ分かる本記事の結論
不動産の適切な売却時期・タイミング
- 戸建て築15年以内が売り時、マンションは築6～15年の間が売り時
- タイミングが合うのであれば、1～3月はねらい目
- 東京オリンピック前の今のような市況の良い時期は売り時
- 不動産を高く売るならあなたの不動産に強い会社を見つけるのが大事
- 複数社に査定依頼すると良い不動産会社を見極められる
- 複数の不動産会社を探すのは不動産一括査定がオススメ
※詳細は「4.信頼できる不動産会社を探すオススメの方法」に書いています。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.値上りと値崩れ・手残りの考慮が大事
不動産の売却を成功させるためには、
- 「値上り」
- 「値崩れ」
- 「手残り」
の3つを考慮する必要があります。
この3つをカンタンに紹介した後に具体的なデータを見ながら解説していきます。
値上がりとは
値上りとは土地やマンションの値上りです。
これは不動産市況が活発になってくると自然と土地やマンションが値上がりしていきます。
値崩れとは
また、売却には値崩れも考慮しなければなりません。
値崩れの原因は主に建物です。築年数が古くなればなるほど、値崩れしていきます。
手残りとは
さらに、手残りも考える必要があります。
不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税を支払うことになりますが、この所得税率は所有期間によって変わります。
所有期間が5年を隔てて税率が変わり、さらに居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。
以上、ここまで値上りと値崩れ・手残りについて見てきました。
それでは次から売却で押さえるべきタイミングの5つのポイントを、1つずつ紹介いたします。
2.5つのポイントから不動産売却のベストタイミングを検討
不動産売却をタイミングに関係してくるのは下記5つです。
- 市況から見た売却タイミング
- 季節から見た売却タイミング
- 築年数から見た売却タイミング
- 修繕履歴から見た売却タイミング
- 税制から見た売却タイミング
それぞれ詳しく解説していきます。
もし細かな説明が不要という方は読み飛ばして、「3.筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却する」に進んでください。
①市況から見た不動産売却タイミング
最初に市況から見た売却のタイミングについてご紹介します。
以下のグラフは、過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移を示したもの。
過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移
※出典：土地価格は地価公示、マンション価格は東京カンテイより
過去10年間を振り返ると、土地やマンションの価格には波があることが分かります。
2008年に大きな山がありますが、リーマンショックが生じたことで、急激に下がっています。
2013年以降においては市況が回復し、土地価格もマンション価格も上昇しています。
恐らく、東京オリンピックまではこの調子で市況が良くなるのではないかと予想。
このように不動産の価格には波があるため、この波のタイミングを逃すと同じ物件でも高く売ることは難しくなります。
またピークはいつかというのは、誰にも分かりません。
リーマンショックのようなことが突然起こると、一気に市況が下落します。
東京オリンピックまでの間に、世界市場に混乱を起こすようなことが発生すれば、オリンピック前であっても価格は下がる可能性はあるのです。
そのため、いつまでこの状況が続くか分かりません。
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②季節から見た売却タイミング
2つ目のタイミングとしては季節です。
これは毎年訪れる引っ越しシーズンに合わせるだけなので、非常に分かりやすいです。
日本においては、4月と9月に人の大移動が発生。
特に4月は子供の新学期が始まることから引越しやすいため大きな移動となります。
そのため、マンションや戸建住宅などの居住用財産は、2～3月にかけて最も高く売れます。
逆に4月は既に新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなります。
特に転勤は会社から直前に言われることが多いので、2～3月に購入する方は焦って購入をします。
売出を1月頃からスタートさせ、2~3月を狙って売却をするのがタイミングとしてはベストです。
またこの時期は売却期間も短くなり、とても楽です。
③築年数から見た売却タイミング
3つ目のタイミングとしては、築年数です。
以下のグラフは築年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移を示しています。
戸建については土地建物価格総額を建物面積で割り、建込㎡単価で表しています。
築年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移
出典：公益社団法人東日本不動産流通機構より
グラフを見てみると、戸建については、築11～15年目までは▲10％程度の減額ですが、築15年以上になると下落のカーブが急にきつくなります。
築15年～30年にかけては、価格の下落が続き、その後はほぼ一定の価格になります。
戸建は築15年以上になると、設備の修繕費用等が大きく発生するため、急激に価値を落とします。
戸建の場合、土地価格の影響が強いため、マンションに比べると下落幅がそれほど大きくはありません。
築26年以降価格がほとんど下落しないのは、建物価格がゼロになり、ほぼ土地価格で取引されるためです。
つまり、戸建の場合は、築15年までが売り時です。また築26年以降はいつ売却しても構いません。
一方でマンションは築0～25年目にかけてかなりの勢いで下落していきます。
マンションは新築プレミアムが強く、築0～5年で2割程度下落します。
マンションは築6～15年の間は価格下落が一度なだらかになり、築15年を超えると、急激に価格を落とします。
築21年以上になると、ほぼ価格が落ちなくなります。
マンションの場合は、築6～15年の間が売り時です。また築21年以降はいつ売却しても構いません。
④修繕履歴から見た売却タイミング
4つ目のタイミングとしては、修繕履歴です。
以下のグラフは全国宅地建物取引業協会連合が行った中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果です。
中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果
この中で、買主の一番気にすることの1位は「履歴情報が残っていること」になります。履歴とは主に修繕履歴です。
「とにかく安いこと」の値段よりも修繕履歴の方を気にしているのがポイントです。
修繕履歴は、上述の築年数とも関係します。築15年以上になると、買主が購入後、修繕負担が重いため価格が下落します。
逆に築15年以上でも修繕をきちんと行って、それを買主へ説明できれば価格は大きく下がりません。
そのため築15年以上であっても、修繕した直後は売り時と言えます。
⑤税制から見た売却タイミング
5つ目のタイミングとしては、税制です。具体的には所有期間です。
個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生すると所得税を納めることになります。
この所得税に関しては、所有期間によって、下表のように税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30％※ | 9％ | |
| 5年超 | 15％※ | 5％ | |
| 10年超 (居住用財産のみ) | 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 | 10％※ | 4％ |
| 課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 | 15％※ | 5％ | |
※：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で分けられます。
さらに売却対象が居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、さらに税率が下がります。
そのため、税制のタイミングとしては、少なくとも所有期間が5年超のタイミングで売却するのが良いです。
ただし、売却対象が居住用財産の場合は、「3,000万円の特別控除」が適用できるため、所得税が発生する可能性は少ないです。
居住用財産であれば税制はあまり気にしなくても良いでしょう。
詳しくは下記記事をご参照ください。
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また、個人投資家の売買するワンルームマンションや収益ビル等で、売却益が出そうな場合に5年超の所有期間を意識することをオススメします。
以上、ここまで税制から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却するを解説します。
3.筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却する
色々述べましたが、まとめると下記が結論です。
- 築15年以内の物件であれば、今のような市況の良い時期に売る
- 可能であれば、1～3月を狙う
築年数だけでなく、やはり市況というのは大切なポイントです。
市況が良い時は、銀行がお金を簡単に貸してくれるため、不動産を「買える人」が増えます。
買いやすい時期は売りやすい時期でもあります。
そのため、今のように購入希望者が融資を受けやすい時期は、売り時として良いタイミングと言えるのです。
4.信頼できる不動産会社を探すオススメの方法
不動産売却の成功の秘訣「信頼できる不動産会社を探せるか」
不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。
不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。
中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。
ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。
不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。
一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
一括査定サービスの仕組み
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
一括査定の流れ
不動産一括査定のオススメは
「すまいValue」「HOME4U」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
」
- 【1都3県・大阪・兵庫 限定】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産（※旧ソニー不動産）
」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
」
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U
」「 イエウール
」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
| 一括査定 | 机上査定 | 備考欄 |
|---|---|---|
| すまいValue | 〇 | 〇 |
| HOME4U | 〇 | 〇 |
| イエウール | 〇 | |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | 〇 | 〇 |
5.まとめ
以上、不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイントについてみてきました。
ベストタイミングは築年数だけでは決まりません。
市況や季節、築年数を考慮しながら売却を決めるのが良いでしょう。
