「好機逸すべからず」、「鉄は熱いうちに打て」、「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさんあります。
不動産の売却も同様で、高く売るにはタイミングが重要です。
これから不動産を売却しようとしている人の中には、
と思っている方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では不動産を売却するベストな「タイミング」にフォーカスしてお伝えいたします。
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目次
1.値上りと値崩れ・手残りの考慮が大事
不動産の売却を成功させるためには、「値上り」と「値崩れ」と「手残り」の3つを考慮する必要があります。
値上りとは、土地やマンションの値上りです。これは不動産市況が活発になってくると自然と土地やマンションが値上がりしていきます。
また、売却には値崩れも考慮しなければなりません。
値崩れの原因は、主に建物です。築年数が古くなればなるほど、値崩れしていきます。
さらに、手残りも考える必要があります。不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税を支払うことになりますが、この所得税率は所有期間によって変わります。
所有期間が5年を隔てて税率が変わり、さらに居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。
以上、ここまで値上りと値崩れ・手残りについて見てきました。
それでは次から売却で押さえるべきタイミングの5つのポイントを、1つずつ紹介いたします。
2.5つのポイントから不動産売却のベストタイミングを検討
不動産売却をタイミングに関係してくるのは下記5つです。
- 市況から見た売却タイミング
- 季節から見た売却タイミング
- 築年数から見た売却タイミング
- 修繕履歴から見た売却タイミング
- 税制から見た売却タイミング
それぞれ詳しく解説していきます。もし細かな説明が不要という方は読み飛ばして、最後の結論のみご確認ください。
市況から見た不動産売却タイミング
最初に市況から見た売却のタイミングについてご紹介します。
以下のグラフは、過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移を示したものです。
過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移
※出典：土地価格は地価公示、マンション価格は東京カンテイより
過去10年間を振り返ると、土地やマンションの価格には波があることが分かります。
2008年に大きな山がありますが、リーマンショックが生じたことでその後、急激に下がっています。
2013年以降においては市況が回復し、土地価格もマンション価格も上昇しています。
恐らく、東京オリンピックまではこの調子で市況が良くなるのではないかと予想されています。
このように不動産の価格には波があるため、この波のタイミングを逃すと同じ物件でも高く売ることは難しくなります。
またピークはいつかというのは、誰にも分かりません。リーマンショックのようなことが突然起こると、一気に市況が下落します。
東京オリンピックまでの間に、世界市場に混乱を起こすようなことが発生すれば、オリンピック前であっても価格は下がる可能性はあるのです。
そのため、いつまでこの状況が続くか分かりません。
以上、ここまで市況から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に季節から見た売却タイミングを解説します。
季節から見た売却タイミング
2つ目のタイミングとしては、季節です。
これは毎年訪れる引っ越しシーズンに合わせるだけなので、非常に分かりやすいです。
日本においては、4月と9月に人の大移動が発生します。
特に4月は子供の新学期が始まることから引越しやすいため大きな移動となります。
そのため、マンションや戸建住宅などの居住用財産は、2~3月にかけて最も高く売れます。
逆に4月は既に新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなります。
特に転勤は会社から直前に言われることが多いので、2~3月に購入する方は焦って購入をします。
売出を1月頃からスタートさせ、2~3月を狙って売却をするのがタイミングとしてはベストです。またこの時期は売却期間も短くなり、とても楽です。
以上、ここまで季節から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に築年数から見た売却タイミングを解説します。
築年数から見た売却タイミング
3つ目のタイミングとしては、築年数です。
以下のグラフは地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移を示しています。
戸建については土地建物価格総額を建物面積で割り、建込㎡単価で表しています。
地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移
グラフを見てみると、戸建については、築11~15年目までは▲10％程度の減額ですが、築15年以上になると下落のカーブが急にきつくなります。
築15年~30年にかけては、価格の下落が続き、その後はほぼ一定の価格になります。
戸建は築15年以上になると、設備の修繕費用等が大きく発生するため、急激に価値を落とします。
戸建の場合、土地価格の影響が強いため、下落幅がそれほど大きくはありません。
築26年以降価格がほとんど下落しないのは、建物価格がゼロになり、ほぼ土地価格で取引されるためです。
戸建の場合は、築15年までが売り時です。
また築26年以降はいつ売却しても構いません。
一方でマンションは築0~25年目にかけてかなりの勢いで下落していきます。
マンションは新築プレミアムが強く、築0~5年で2割程度下落します。
マンションは築6~15年の間は価格下落が一度なだらかになり、築15年を超えると、急激に価格を落とします。
築21年以上になると、ほぼ価格が落ちなくなります。
マンションの場合は、築6~15年の間にかけてが、売り時です。また築21年以降はいつ売却しても構いません。
以上、ここまで築年数から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に修繕履歴から見た売却タイミングを解説します。
修繕履歴から見た売却タイミング
4つ目のタイミングとしては、修繕履歴です。
以下のグラフは全国宅地建物取引業協会連合が行った中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果です。
中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果
この中で、買主の一番気にすることの1位は「履歴情報が残っていること」になります。履歴とは主に修繕履歴です。
「とにかく安いこと」の値段よりも修繕履歴の方を気にしているのがポイントです。
修繕履歴は、上述の築年数とも関係します。築15年以上になると、買主が購入後、修繕負担が重いため価格が下落します。
逆に築15年以上でも修繕をきちんと行って、それを買主へ説明できれば価格は大きく下がりません。
そのため築15年以上であっても、修繕した直後は売り時と言えます。
以上、ここまで修繕履歴から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に税制から見た売却タイミングを解説します。
税制から見た売却タイミング
5つ目のタイミングとしては、税制です。具体的には所有期間です。
個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生すると所得税を納めることになります。
この所得税に関しては、所有期間によって、下表のように税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30％ | 9％ | |
| 5年超 | 15％ | 5％ | |
| 10年超 (居住用財産のみ) | 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ |
| 課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ | |
税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で分けられます。
さらに売却対象が居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、さらに税率が下がります。
そのため、税制のタイミングとしては、少なくとも所有期間が5年超のタイミングで売却するのが良いです。
ただし、売却対象が居住用財産の場合は、「3,000万円の特別控除」が適用できるため、所得税が発生する可能性は少ないです。
居住用財産であれば税制はあまり気にしなくても良いでしょう。
詳しくは下記記事をご参照ください。
-
3,000万円特別控除とは？不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...
所有期間については、個人投資家の売買するワンルームマンションや収益ビル等で売却益が出そうな場合に5年超の所有期間を意識することをオススメします。
以上、ここまで税制から見た売却タイミングについて見てきました。
それでは次に筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却するを解説します。
3.筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却する
色々述べましたが、単純化すると、
築15年以内の物件であれば、今のような市況の良い時期に売る、しかも1~3月を狙って
というのが結論です。
築年数だけでなく、やはり市況というのは大切なポイントです。
市況が良い時は、銀行がお金を簡単に貸してくれるため、不動産を「買える人」が増えます。買いやすい時期は売りやすい時期でもあります。
そのため、今のように購入希望者が融資を受けやすい時期は、売り時として良いタイミングと言えるのです。
4.高く売るオススメは不動産一括査定を使うこと
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
」を特にオススメしています。
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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。
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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。
逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
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NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
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| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,000社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HowMaスマート不動産売却 | 非公開 | 全国 | 非公開 | 2015年～ | ・営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる ・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ | 参加している不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
5.まとめ
以上、不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイントについてみてきました。
ベストタイミングは築年数だけでは決まりません。市況や季節、築年数を考慮しながら売却を決めるのが良いでしょう。
