不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイント

「好機逸すべからず」、「鉄は熱いうちに打て」、「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさんあります。

不動産の売却も同様で、高く売るにはタイミングが重要です。

これから不動産を売却しようとしている人の中には、

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産を売却するベストな「タイミング」にフォーカスしてお伝えいたします。

1.値上りと値崩れ・手残りの考慮が大事

不動産の売却を成功させるためには、「値上り」と「値崩れ」と「手残り」の3つを考慮する必要があります。

値上りとは、土地やマンションの値上りです。これは不動産市況が活発になってくると自然と土地やマンションが値上がりしていきます。

また、売却には値崩れも考慮しなければなりません。

値崩れの原因は、主に建物です。築年数が古くなればなるほど、値崩れしていきます。

さらに、手残りも考える必要があります。不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税を支払うことになりますが、この所得税率は所有期間によって変わります。

所有期間が5年を隔てて税率が変わり、さらに居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。

以上、ここまで値上りと値崩れ・手残りについて見てきました。

それでは次から売却で押さえるべきタイミングの5つのポイントを、1つずつ紹介いたします。

2.5つのポイントから不動産売却のベストタイミングを検討

不動産売却をタイミングに関係してくるのは下記5つです。

1. 市況から見た売却タイミング
2. 季節から見た売却タイミング
3. 築年数から見た売却タイミング
4. 修繕履歴から見た売却タイミング
5. 税制から見た売却タイミング

それぞれ詳しく解説していきます。もし細かな説明が不要という方は読み飛ばして、最後の結論のみご確認ください。

市況から見た不動産売却タイミング

最初に市況から見た売却のタイミングについてご紹介します。

以下のグラフは、過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移を示したものです。

※出典：土地価格は地価公示、マンション価格は東京カンテイより

過去10年間を振り返ると、土地やマンションの価格には波があることが分かります。

2008年に大きな山がありますが、リーマンショックが生じたことでその後、急激に下がっています。

2013年以降においては市況が回復し、土地価格もマンション価格も上昇しています。

恐らく、東京オリンピックまではこの調子で市況が良くなるのではないかと予想されています。

このように不動産の価格には波があるため、この波のタイミングを逃すと同じ物件でも高く売ることは難しくなります。

またピークはいつかというのは、誰にも分かりません。リーマンショックのようなことが突然起こると、一気に市況が下落します。

東京オリンピックまでの間に、世界市場に混乱を起こすようなことが発生すれば、オリンピック前であっても価格は下がる可能性はあるのです。

そのため、いつまでこの状況が続くか分かりません。

以上、ここまで市況から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に季節から見た売却タイミングを解説します。

季節から見た売却タイミング

2つ目のタイミングとしては、季節です。

これは毎年訪れる引っ越しシーズンに合わせるだけなので、非常に分かりやすいです。

日本においては、4月と9月に人の大移動が発生します。

特に4月は子供の新学期が始まることから引越しやすいため大きな移動となります。

そのため、マンションや戸建住宅などの居住用財産は、2~3月にかけて最も高く売れます。

逆に4月は既に新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなります。

特に転勤は会社から直前に言われることが多いので、2~3月に購入する方は焦って購入をします。

売出を1月頃からスタートさせ、2~3月を狙って売却をするのがタイミングとしてはベストです。またこの時期は売却期間も短くなり、とても楽です。

以上、ここまで季節から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に築年数から見た売却タイミングを解説します。

築年数から見た売却タイミング

3つ目のタイミングとしては、築年数です。

以下のグラフは地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移を示しています。

戸建については土地建物価格総額を建物面積で割り、建込㎡単価で表しています。

出典：公益社団法人東日本不動産流通機構より

グラフを見てみると、戸建については、築11~15年目までは▲10％程度の減額ですが、築15年以上になると下落のカーブが急にきつくなります。

築15年~30年にかけては、価格の下落が続き、その後はほぼ一定の価格になります。

戸建は築15年以上になると、設備の修繕費用等が大きく発生するため、急激に価値を落とします。

戸建の場合、土地価格の影響が強いため、下落幅がそれほど大きくはありません。

築26年以降価格がほとんど下落しないのは、建物価格がゼロになり、ほぼ土地価格で取引されるためです。

また築26年以降はいつ売却しても構いません。

一方でマンションは築0~25年目にかけてかなりの勢いで下落していきます。

マンションは新築プレミアムが強く、築0~5年で2割程度下落します。

マンションは築6~15年の間は価格下落が一度なだらかになり、築15年を超えると、急激に価格を落とします。

築21年以上になると、ほぼ価格が落ちなくなります。

以上、ここまで築年数から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に修繕履歴から見た売却タイミングを解説します。

修繕履歴から見た売却タイミング

4つ目のタイミングとしては、修繕履歴です。

以下のグラフは全国宅地建物取引業協会連合が行った中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果です。

この中で、買主の一番気にすることの1位は「履歴情報が残っていること」になります。履歴とは主に修繕履歴です。

「とにかく安いこと」の値段よりも修繕履歴の方を気にしているのがポイントです。

修繕履歴は、上述の築年数とも関係します。築15年以上になると、買主が購入後、修繕負担が重いため価格が下落します。

逆に築15年以上でも修繕をきちんと行って、それを買主へ説明できれば価格は大きく下がりません。

そのため築15年以上であっても、修繕した直後は売り時と言えます。

以上、ここまで修繕履歴から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に税制から見た売却タイミングを解説します。

税制から見た売却タイミング

5つ目のタイミングとしては、税制です。具体的には所有期間です。

個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生すると所得税を納めることになります。

この所得税に関しては、所有期間によって、下表のように税率が異なります。

所有期間		所得税	住民税
5年以下		30％	9％
5年超		15％	5％
10年超 (居住用財産のみ)	課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分	10％	4％
	課税譲渡所得の内6,000万円超の部分	15％	5％

税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で分けられます。

さらに売却対象が居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、さらに税率が下がります。

そのため、税制のタイミングとしては、少なくとも所有期間が5年超のタイミングで売却するのが良いです。

ただし、売却対象が居住用財産の場合は、「3,000万円の特別控除」が適用できるため、所得税が発生する可能性は少ないです。

居住用財産であれば税制はあまり気にしなくても良いでしょう。

詳しくは下記記事をご参照ください。

所有期間については、個人投資家の売買するワンルームマンションや収益ビル等で売却益が出そうな場合に5年超の所有期間を意識することをお勧めします。

以上、ここまで税制から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却するを解説します。

3.筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却する

色々述べましたが、単純化すると、

というのが結論です。

築年数だけでなく、やはり市況というのは大切なポイントです。

市況が良い時は、銀行がお金を簡単に貸してくれるため、不動産を「買える人」が増えます。買いやすい時期は売りやすい時期でもあります。

そのため、今のように購入希望者が融資を受けやすい時期は、売り時として良いタイミングと言えるのです。

4.高く売るオススメは不動産一括査定を使うこと

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる（他サイトは最大6社）リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪（130㎡）が平均です。

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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

5.まとめ

以上、不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイントについてみてきました。

ベストタイミングは築年数だけでは決まりません。市況や季節、築年数を考慮しながら売却を決めるのが良いでしょう。