不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイント

投稿日:2017年4月15日 更新日:

「好機逸すべからず」、「鉄は熱いうちに打て」、「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたくさんあります。

不動産の売却も同様で、高く売るにはタイミングが重要です。

これから不動産を売却しようとしている人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却のタイミングはいつがベストなのか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
価値が下がらないタイミングで売却したい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
何を判断基準にタイミングを考えれば良いのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では不動産を売却するベストな「タイミング」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
あなたは売却のタイミグを理解し、自分の不動産売却時期を判断できるようになるぞ
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1.値上りと値崩れ・手残りの考慮が大事

不動産の売却を成功させるためには、「値上り」と「値崩れ」と「手残り」の3つを考慮する必要があります。

値上りとは、土地やマンションの値上りです。これは不動産市況が活発になってくると自然と土地やマンションが値上がりしていきます。

フクロウ先生
フクロウ先生
値上りについては自分の力ではどうしようもコントロールできないので、市況が値上がりしたタイミングで売却するのは賢い売り方だぞ

また、売却には値崩れも考慮しなければなりません。

値崩れの原因は、主に建物です。築年数が古くなればなるほど、値崩れしていきます。

フクロウ先生
フクロウ先生
値崩れについては、自分たちの判断で、築何年以内に売却しようとコントロールすることが可能じゃ

さらに、手残りも考える必要があります。不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税を支払うことになりますが、この所得税率は所有期間によって変わります。

所有期間が5年を隔てて税率が変わり、さらに居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。

フクロウ先生
フクロウ先生
税率は不動産を長く持っていれば持っているほど下がるため、売却のタイミング次第では、税引後の手残りが変わってくるぞ

以上、ここまで値上りと値崩れ・手残りについて見てきました。

それでは次から売却で押さえるべきタイミングの5つのポイントを、1つずつ紹介いたします。

2.5つのポイントから不動産売却のベストタイミングを検討

不動産売却をタイミングに関係してくるのは下記5つです。

  1. 市況から見た売却タイミング
  2. 季節から見た売却タイミング
  3. 築年数から見た売却タイミング
  4. 修繕履歴から見た売却タイミング
  5. 税制から見た売却タイミング

それぞれ詳しく解説していきます。もし細かな説明が不要という方は読み飛ばして、最後の結論のみご確認ください。

市況から見た不動産売却タイミング

最初に市況から見た売却のタイミングについてご紹介します。

以下のグラフは、過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移を示したものです。

過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移

過去10年間の東京都の土地価格と東京23区の中古マンション価格の推移

※出典:土地価格は地価公示、マンション価格は東京カンテイより

過去10年間を振り返ると、土地やマンションの価格には波があることが分かります。

2008年に大きな山がありますが、リーマンショックが生じたことでその後、急激に下がっています。

2013年以降においては市況が回復し、土地価格もマンション価格も上昇しています。

恐らく、東京オリンピックまではこの調子で市況が良くなるのではないかと予想されています。

このように不動産の価格には波があるため、この波のタイミングを逃すと同じ物件でも高く売ることは難しくなります。

またピークはいつかというのは、誰にも分かりません。リーマンショックのようなことが突然起こると、一気に市況が下落します。

東京オリンピックまでの間に、世界市場に混乱を起こすようなことが発生すれば、オリンピック前であっても価格は下がる可能性はあるのです。

そのため、いつまでこの状況が続くか分かりません。

フクロウ先生
フクロウ先生
上り調子であることを考慮すると、市況によるタイミングとしては、「売るなら今」と考えてもいいぞ

以上、ここまで市況から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に季節から見た売却タイミングを解説します。

季節から見た売却タイミング

2つ目のタイミングとしては、季節です。

これは毎年訪れる引っ越しシーズンに合わせるだけなので、非常に分かりやすいです。

日本においては、4月と9月に人の大移動が発生します。

特に4月は子供の新学期が始まることから引越しやすいため大きな移動となります。

そのため、マンションや戸建住宅などの居住用財産は、2~3月にかけて最も高く売れます。

逆に4月は既に新生活が始まっているため、パッタリと売れなくなります。

特に転勤は会社から直前に言われることが多いので、2~3月に購入する方は焦って購入をします。

売出を1月頃からスタートさせ、2~3月を狙って売却をするのがタイミングとしてはベストです。またこの時期は売却期間も短くなり、とても楽です。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
もしタイミングを合わせられるのであれば、1・2・3月の時期に売却活動を行うようにしよう

以上、ここまで季節から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に築年数から見た売却タイミングを解説します。

築年数から見た売却タイミング

3つ目のタイミングとしては、築年数です。

以下のグラフは地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移を示しています。

戸建については土地建物価格総額を建物面積で割り、建込㎡単価で表しています。

地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移

地区年別のマンション価格と戸建価格の単価の推移

出典:公益社団法人東日本不動産流通機構より

グラフを見てみると、戸建については、築11~15年目までは▲10%程度の減額ですが、築15年以上になると下落のカーブが急にきつくなります。

築15年~30年にかけては、価格の下落が続き、その後はほぼ一定の価格になります。

戸建は築15年以上になると、設備の修繕費用等が大きく発生するため、急激に価値を落とします。

戸建の場合、土地価格の影響が強いため、下落幅がそれほど大きくはありません。

築26年以降価格がほとんど下落しないのは、建物価格がゼロになり、ほぼ土地価格で取引されるためです。

戸建の場合は、築15年までが売り時です。

また築26年以降はいつ売却しても構いません。

一方でマンションは築0~25年目にかけてかなりの勢いで下落していきます。

マンションは新築プレミアムが強く、築0~5年で2割程度下落します。

マンションは築6~15年の間は価格下落が一度なだらかになり、築15年を超えると、急激に価格を落とします。

築21年以上になると、ほぼ価格が落ちなくなります。

マンションの場合は、築6~15年の間にかけてが、売り時です。また築21年以降はいつ売却しても構いません。

以上、ここまで築年数から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に修繕履歴から見た売却タイミングを解説します。

修繕履歴から見た売却タイミング

4つ目のタイミングとしては、修繕履歴です。

以下のグラフは全国宅地建物取引業協会連合が行った中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果です。

中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果

中古住宅購入選考時に必要と思うことの消費者と不動産会社へのアンケート結果

この中で、買主の一番気にすることの1位は「履歴情報が残っていること」になります。履歴とは主に修繕履歴です。

「とにかく安いこと」の値段よりも修繕履歴の方を気にしているのがポイントです。

修繕履歴は、上述の築年数とも関係します。築15年以上になると、買主が購入後、修繕負担が重いため価格が下落します。

逆に築15年以上でも修繕をきちんと行って、それを買主へ説明できれば価格は大きく下がりません。

そのため築15年以上であっても、修繕した直後は売り時と言えます。

フクロウ先生
フクロウ先生
修繕した後は、その履歴をきちんと残しておくことだよ

以上、ここまで修繕履歴から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に税制から見た売却タイミングを解説します。

税制から見た売却タイミング

5つ目のタイミングとしては、税制です。具体的には所有期間です。

個人が不動産を売却して、譲渡所得が発生すると所得税を納めることになります。

この所得税に関しては、所有期間によって、下表のように税率が異なります。

所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%
10年超 (居住用財産のみ) 課税譲渡所得の内6,000万円以下の部分 10% 4%
課税譲渡所得の内6,000万円超の部分 15% 5%

税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得で分けられます。

さらに売却対象が居住用財産の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用され、さらに税率が下がります。

そのため、税制のタイミングとしては、少なくとも所有期間が5年超のタイミングで売却するのが良いです。

ただし、売却対象が居住用財産の場合は、「3,000万円の特別控除」が適用できるため、所得税が発生する可能性は少ないです。

居住用財産であれば税制はあまり気にしなくても良いでしょう。

詳しくは下記記事をご参照ください。

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3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

続きを見る

所有期間については、個人投資家の売買するワンルームマンションや収益ビル等で売却益が出そうな場合に5年超の所有期間を意識することをオススメします。

以上、ここまで税制から見た売却タイミングについて見てきました。

それでは次に筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却するを解説します。

3.筆者が考える迷ったらこのタイミングで売却する

色々述べましたが、単純化すると、

築15年以内の物件であれば、今のような市況の良い時期に売る、しかも1~3月を狙って

というのが結論です。

築年数だけでなく、やはり市況というのは大切なポイントです。

市況が良い時は、銀行がお金を簡単に貸してくれるため、不動産を「買える人」が増えます。買いやすい時期は売りやすい時期でもあります。

そのため、今のように購入希望者が融資を受けやすい時期は、売り時として良いタイミングと言えるのです。

4.高く売るオススメは不動産一括査定を使うこと

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

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ソニー不動産

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

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提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

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https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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5.まとめ

以上、不動産を売却するベストなタイミングと抑えるべき5つのポイントについてみてきました。

ベストタイミングは築年数だけでは決まりません。市況や季節、築年数を考慮しながら売却を決めるのが良いでしょう。

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