転勤の時は家はどうするべき?売る?賃貸?それとも空き家のまま?

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転勤の時は家はどうするべき?売る?賃貸?それとも空き家のまま?

ある時突然、転勤や単身赴任を命じられることがあります。

そのような際、持っている家はどうすれば良いのでしょうか。

転勤や単身赴任が決まった場合、選択肢としては、「売る」「貸す」「空き家のままにする」の3つがあります。

転勤や単身赴任は直前に決まることも多いため、家売ることを選択した場合、時間がないことが多いです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 転勤や単身赴任になったとき、持ち家はどうすればいいの?
  • 転勤や単身赴任になったときには、どうやって家を売ればいいの?
  • 転勤や単身赴任で家を売る場合、何に気を付ければいいの?

そこでこの記事では、売却の選択肢を中心に、「転勤や単身赴任で家売ること」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、転勤や単身赴任になったときに家を売るコツについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.選択肢は「売却」「賃貸」「空き家」の3つ

転勤や単身赴任が決まった際、持ち家に関しては「売る」「貸す」「空き家のままにする」の3つの選択肢があります。

それぞれのメリットとデメリットは以下の通り。

選択肢メリットデメリット
売却・ローンなどの維持費がかからない。
・管理も不要となる。
・売却までに維持費が発生する。
・戻ってきたら再び家を購入する必要がある。
賃貸・家賃収入が入ってくる。
・自然と管理もできる。
・常に借主がいるとは限らない。
・修繕や毎年の確定申告等の手間が発生する。
空き家・戻ってきたらすぐに使える。
・再び購入する必要がない。
・維持費がかかる。
・管理が必要となる。

売却では、物件が手離れするため、管理も不要となり、固定資産税やローンなどの維持費もかからなくなります。ただし、売却するまでの維持費は必要となり、戻ってきた場合、再び家を購入する必要が出てきます。

賃貸すれば、家賃収入が入ってくるため、維持費の負担が軽くなります。入居者が住むため自然と管理が行き届くことになります。ただし、常に入居者が埋まる保証はなく、空室時は維持費の負担がかかります。

また、賃貸人としての修繕義務も発生し、毎年、不動産所得の確定申告をする必要性も出てきます。

空き家にしておけば、戻ってきたら再び購入する必要もなく、すくに住めるというメリットがあります。一方で、ローン等の維持費は丸々負担することになり、また家を維持するために空気の入替等の管理も必要となっていきます。

総じていうと、手離れも良く、維持費の負担もかからないという点で、売却が一番バランスは良いです。

賃貸だと、都合よく貸せるかどうか分かりませんし、急遽戻ることが決まった場合、入居者がいると自分の家に住むことができません。3年以内に戻ることが決まっていて、賃貸需要が大きいエリアであれば賃貸の選択肢もありです。

空き家は、コスト負担が重く、転勤が長期化した場合の負担が大きいです。1年以内に戻るのが確実であれば、空き家の選択肢がいいでしょう。

総じて、転勤や単身赴任が発生したときは、売却を中心に考えることをオススメします。

以上、ここまで選択肢は「売却」「賃貸」「空き家」の3つであることについて見てきました。

では家を売る場合は、どのような手順から始めれば良いのでしょうか。

そこで次に、家は引っ越してから売却する方が良い理由について解説いたします。

2.家は引っ越してから売却する方が良い3つの理由

家を売るなら引っ越してから売却した方が良いです。

引越後に売却した方が良い理由には、以下の3つがあります。

  • 焦らずに売却できる
  • 家の印象を良くすることができる
  • 内覧を任せることができる

理由1.焦らずに売却できる

引越してから売れば、焦らずに売却できるというメリットがあります。

転勤の期日までに無理矢理売却しようとすると、売り急ぐことになり、安く売る結果に繋がります。

焦らずじっくり売却するには、引っ越した後に売却活動をはじめた方が良いです。

理由2.家の印象を良くすることができる

引越後、空き家の状態で売却すれば、家の印象を良くすることができるというメリットがあります。

住みながら売ると、生活感が溢れた状態の中で売却することになるため、どうしても家の印象が悪くなります。

引越後であれば、家を綺麗な状態にして売却することができるため、印象を下げずに売却することが可能です。

住みながら家を売る方法については下記記事をご確認ください。

住みながら家売却するメリットとデメリットは?スムーズに売る2つのポイント
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綺麗な新築しか購入したことのない人は、自分が住みながら家を売却することに違和感を覚える人も多いと思います。 住ながらでも ...

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理由3.内覧を任せることができる

引越後、売却すれば内覧を不動産会社に任せることができます。

内覧とは購入希望者に家の中を見せる販売行為

住みながら家を売却すると、売主も内覧対応しなければならず、非常に面倒です。

内覧は土日に集中しますので、販売活動期間中は休日がずっと潰れてしまうイメージとなります。

内覧は住みながら売却する人にとって、最大のストレス要因。

一方で、引っ越ししてから売却すれば、不動産会社に鍵を預けることで内覧を任せてしまうことが可能です。

売却が飛躍的に楽になりますので、ぜひオススメします。

このようにメリットが多いので、売却は転勤先に引っ越して行うようにしましょう。

以上、ここまで家は引っ越してから売却する方が良い理由について見てきました。

売却は引っ越し後でも、査定は引越前に行っておくと楽です。

そこで次に、査定は引越前に行っておくと楽ということについて解説いたします。

3.家の査定は引越前に行っておくと楽

前章では、売却は引越後に行うメリットをオススメしました。

ただし、査定だけは引越前に行っておくと楽です。

査定は、実際に不動産会社が家の中を見に来て訪問査定をしますので、引越後に行うと面倒になります。

査定だけは引越前に行い、不動産会社を選んでから引越すようにしてください。

不動産会社には、引越後から売却活動を始めてほしいと依頼すれば、その通りにやってもらえます。

不動産会社としっかりコミュニケーションを取って、良い不動産会社を選ぶようにしてください。

良い不動産会社を選ぶには不動産一括査定がオススメです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

以上、ここまで査定は引越前に行っておくと楽ということについて見てきました。

スムーズな売却のためには、販売状況を定期的に確認することが重要です。

そこで次に、販売状況を定期的に確認することについて解説いたします。

4.販売状況を定期的に確認する

引越後は、販売状況を定期的に確認することがポイントです。

売却を引越後に行うと全てお任せできるというメリットがある一方で、目が届かなくなるというデメリットがあります。

例えば、住みながら売却していれば、内覧の反応が悪いとすぐに気づいて「今の反応状況はどうですか?」と不動産会社にタイムリーに確認することができます。

しかしながら、引越後で任せきりにしてしまうと、状況が分からなくなってしまいます。

ここで、不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

  • 一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約
  • 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約(※専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうか、自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること)

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介契約を締結すると、不動産会社に2週間に1回以上の報告義務があります。

専属専任媒介契約では、不動産会社に1週間に1回以上の報告義務が課されます。

一般媒介契約には、不動産会社に報告義務はありません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社に報告義務があって状況が把握できそうですが、定型的な文書での報告となることが多いです。

そのため、リアルタイムに状況を把握するのであれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約であっても自ら電話してマメに状況を確認することが大切になります。

不動産会社の営業マンも、しょっちゅう連絡してくる売主に対しては緊張感を持ちますので、頑張って売却するようになります。

引越後に売却する際は、売主からマメに状況を把握するようにしましょう。

以上、ここまで販売状況を定期的に確認することについて見てきました。

引越し後の売却でも、3回は立会いの必要があります。

そこで次に、売却完了までに必要な3つの立会いについて解説いたします。

5.家の売却完了までに必要な3つの立会い

引越した後に売却する場合、最低でも売却完了までに以下の3つの立会いが必要となります。

  1. 売買契約
  2. 設備の動作確認
  3. 引渡

売買契約

売買契約では、原則として売主が立ち会います。

不動産の売却は、売買契約と引渡を1ヶ月程度離して行うのが通常。

売買契約時には、売主も買主も立ち会うことになりますので、一度、戻ってくるようにしてください。

尚、海外などの転勤で戻ってこられない場合には、代理人を立てるケースがあります。

代理人は、委任状を作成して親族に依頼することになります。

委任状の作成については下記記事に詳しく記載しています。

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設備の動作確認

売買契約と引渡は1ヶ月ほど間が空きますが、その間、売主は買主の立会いの下、設備の動作確認を行います。

売却では、売主は付帯設備表と呼ばれる書面に、設備の有無や不具合等の情報を記載した書面を買主へ渡します。

付帯設備表は売買契約時に買主へ渡す契約書類の一つ。

設備の動作確認では、売買契約時に渡した付帯設備表の内容通りであるかどうか、実際に確認していきます。

もし、付帯設備表の内容と異なっていれば、その不具合は修繕するのが原則です。

修繕の可能性を考えると、設備の動作確認はできるだけ早めに行うことをオススメします。

設備の動作確認は、例えば売買契約時と同日に行っても構いません。

無駄な行き来が発生しないように、設備の動作確認をいつ行うかについてもあらかじめ決めておきましょう。

引渡

売却では、最後、引渡を行います。

引渡では、買主からは残金の入金があり、売主から権利証または登記識別情報通知書などの重要書類を引渡すことになります。

売主しか持っていない重要な書類を引渡すことになりますので、引渡でも必ず売主は戻ってくることになります。

引越後に売却か決まったら、少なくとも3回程度は戻ってくることを知っておきましょう。

6.まとめ

転勤や単身赴任になったときに家を売るコツについて見てきました。

突然の転勤や単身赴任となると焦りますが、家の売却は引越し後でも可能。

とりあえず査定を行って不動産会社だけを決めておき、後の売却活動は不動産会社に任せることをオススメします。

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