住みながら家売却するメリットとデメリットは?スムーズに売る2つのポイント

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綺麗な新築しか購入したことのない人は、自分が住みながら家を売却することに違和感を覚える人も多いと思います。

住ながらでも、内覧数を増やし、準備をきちんとすれば家は売却できます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住みながら家を売却するにはどうしたら良いのだろうか
  • 内覧者数を増やすにはどうしたら良いかを知りたい
  • 内覧にはどのような準備をすべきか知りたい

そこで今回の記事では家の「住みながら売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは住みながら家を売却するポイントが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.住みながら家を売却するメリットとデメリット

メリット:売却で得た資金を次の物件に充てることができる

新たな住宅へ買い替えを行う人は、家は住みながら売却する人が多いです。

買い替えには「買い先行」と「売り先行」の2つがあります。

  • 売り先行:先に今の家を売却してから新しい家を購入する方法
  • 買い先行:先に新しい家を購入してから今の家を売却する方法

売り先行であれば、売却で得たお金を次の物件の購入資金に充てることができるというメリットがあります。

そのため、手元に多くの自己資金を持っていなくても、売却によって自己資金を捻出してから次の物件を購入することができます。

デメリット:生活感が丸出しで売却に苦戦する

一方で、売り先行は、「住みながら売却」することになります。

住みながら売却すれば、家具等が置きっ放しのため、家に生活感が溢れかえってしまいます。

買い先行であれば、全て片付けて「がらんどう」の状態で売却することが可能です。

買い先行であれば「がらんどう」によって物件を綺麗に見せることができます。

そのため、売り先行は買い先行よりは売却しにくいというデメリットがあります。

2.住宅ローンが残っていても売却できる

住みながら家を売却する人は、住宅ローンが残っている人も多いです。

住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

住宅ローンが残っていると、土地と建物に抵当権という銀行の権利が設定されています。

抵当権は、売却と同時に外すことになります。

住宅ローン残債は売却額で返済し、残りの金額が手元に残ることになります。

もし売却額でも残債分が返済できない場合は、別途お金を用意する必要があります。

住宅ローンが残っている家売却については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで住みながら売却することのメリットとデメリットについて見てきました。

住ながら売却するには、内覧が必要になります。そこで次に内覧とは何はについてご紹介します。

3.住みながら売却するときのポイントは内覧

家を売りに出すと、不動産会社はインターネットやチラシ等で広告を出します。

広告で物件に興味を持った購入希望者は、物件を実際に見に来ます。

購入希望者は不動産会社が連れてきます。

購入希望者が物件の中を見ることを「内覧」と呼びます。

中古住宅であっても、数千万円はするため、購入者が広告だけを見て購入することは基本的にありません。

高価な買い物になりますので、物件は必ず見に来ます。

内覧は買い先行のような「がらんどう」が可能であれば、不動産会社に任せてしまって構いません。

しかしながら、売り先行の場合には、売主も対応することになります。

住みながら売却する場合、売主にとって内覧対応は一大イベント

内覧に来る人は、物件に強く興味を持っている人ばかりです。

興味を持っている人たちへ最後の背中を押す場面が内覧になります。

購入希望者は複数の物件を比較検討している

ただし、購入希望者は通常、何物件かを比較検討することが通常です。

あなたの物件に興味があったとしても、他の物件の方が条件にあっている場合は、他の物件へと流れます。

これは仕方のないことです。

購入希望者は内覧によって購入を決める人もいますが、同時に内覧によって購入を見送る人もいます。

内覧時には、ニコニコしながら物件を見ていたにもかかわらず、購入してくれなかったということも往々にして起こり得ます。

内覧数を増やすことを優先する

内覧イコール売却決定ではないということを理解しておきましょう。

内覧は、申し込みが入ったとしても100%決まるものではありません。

そのため、内覧対応を完ぺきにこなすよりは、内覧数を増やすことを優先しましょう。

内覧数を増やせば、確率的に購入する人が増えます。

そこで次に内覧数を増やす方法について見ていきます。

4.内覧数を増やす2つのポイント

ポイント1.広告を工夫してもらう

現在、多くの購入希望者は、物件を予めインターネットで検索してから不動産会社へ問合せを行います。

消費者としての行動パターンは、楽天やアマゾン等で買い物をする人と、ほとんど変わりません。

そのため、インターネット上に載せる広告には、不動産会社にしっかりと広告の工夫をしてもらうことが重要。

インターネット広告の工夫のポイントは以下の2点です。

  1. 写真を多く載せる
  2. ウィークポイントも記載する

写真を多く載せる

楽天やアマゾン等で買い物をした人なら分かると思いますが、物件の写真はとても重要

写真が多く載っていると、分かり易くありがたいと感じる方も多いと思います。

下記が「不動産情報サイト利用者意識アンケート」による「問合せ・訪問時に不動産会社を選ぶポイント」の調査結果です。

不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果

不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果

※画像出典:不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)より

「物件の写真の点数が多い」が他を圧倒して1位になっています。

購入を真剣に考えている人は、まず多くの写真を見たがります。

購入に真剣な購入希望者を集めるには、広告で写真を多く載せるべきです。

写真を多く載せておくと、内覧での「空振り」が減ります。

写真が少ないと、内覧で「なんだ、こんな感じだったのか」と思い描いていたことと異なることが多く、結果、見送るというようなことが増えてしまいます。

購入希望者の期待感と内覧時の感想を近づけるためには、事前に多くの写真を提供しておくことが一番です。

写真が多い広告の物件は、広告を見る人の時間も長くなります。

見る時間が長ければ、その分、興味も高まります。

なるべく物件の写真を多く載せ、物件に興味を持ってもらうように工夫をしましょう。

ウィークポイントも記載する

また、ウィークポイントもきっちりと書いておくことをオススメします。

楽天やアマゾン等で買い物をする際、わざと「悪いレビュー」を確認する人も多いと思います。

写真やスペックを見て気に入った後、「本当に大丈夫かな?」と思い、一応、悪いレビューも見るという行動です。

悪いレビューを見て、大した問題じゃないと思えば、購入を決定します。

内覧に来る人たちもこれと同様。

良いことばかり書かれていても、決め手に欠けます。

ウィークポイントもしっかりと書かれていることで、信頼性が増し内覧に行きたいと思うようになるのです。

ただし、ウィークポイントもストレートに書く必要はありません。

例えば、西向きのバルコニーであれば、西日が当たるというウィークポイントがあります。

このような場合、「ヨシズで西日除け可能です」と書けば、逆にウィークポイントをきちんと克服できる物件であることが分かります。

「ウィークポイントと対処法」が書かれていれば、広告に対する信頼度が向上します。

信頼できる広告であれば、物件に興味を持つ人が増え、内覧数も増えます。

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ポイント2.複数の不動産会社に依頼する

内覧数を増やしたければ、売却を依頼する不動産会社も増やすことです。

一度に複数の不動産会社に仲介を依頼します。

不動産会社へ仲介を依頼する契約を媒介契約と呼びます。

複数の不動産会社へ同時に依頼することができる媒介契約を一般媒介契約と呼びます。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

複数の不動産会社が一気に売却活動をしてくれるため、内覧数も増えます。

一般媒介で売却するには一括査定サイトが便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまで内覧数を増やす方法について見てきました。

内覧が増える状態になれば、あとは内覧を淡々とこなすだけです。

5.購入希望者に効果的に見せる内覧のポイント

内覧当日までのしておく2つの準備

内覧当日までの準備としては、以下の2点です。

  1. モノを捨てる
  2. 掃除をする

モノを捨てる

部屋の中にモノが雑然と存在すると、生活感が溢れてしまいます。

内覧に来た人たちは、どうしても溢れかえったモノの方に目がいってしまします。

内覧に来る人は素人ですので、物件を見慣れていません。

物件を見慣れていない人は、部屋に散乱している雑誌や毛布など、本質以外の部分で物件の評価を下げがちです。

部屋を綺麗に見せるためには、モノの量を減らすことが一番効果はあります。

もし、すぐにモノを捨てられないようであれば、一旦、実家に預ける等の対応を取って下さい。

掃除をする

モノを捨てたら、次に清掃。この順番はとても大事です。

モノを捨てる前に頑張って清掃をしてもあまり効果はありません。

あくまでもまずモノを捨てて、その後に掃除を行います。

掃除は、キッチンやバス、トイレ、洗面所等の水回りを中心に行ってください。

金銭的に余裕があれば、一度ハウスクリーニングを依頼することもオススメします。

ハウスクリーニングについては、下記で詳しくご紹介しています。是非ご参照ください。

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内覧はすぐに来る可能性もあります。売却すると決めたら、すぐに準備に取り掛かりましょう。

内覧当日の対応

当日は、以下の準備をしてください。

  1. スリッパを全員分用意する
  2. ベッドや布団は整理しておく
  3. 掃除機をかけておく
  4. 部屋の空気を入れ替えておく
  5. 部屋の電気は全て点灯させておく

内覧は、土日が多いです。

もし、小さいお子さんがいるようでしたら、ご主人とファミレス等で待ってもらうことをオススメします。

内覧者の中には子供が苦手という人もいます。

また子供が下手なことを言いだしてもマイナスです。

購入希望者がゆっくりと物件を見ることのできる環境を整えてあげましょう。

上記のような準備ができて、「もてなす心」さえあれば、内覧も気負うことはありません。

内覧は上手く対応できたとしても、条件が合わなければ、購入を見送られてしまいます。

「何が何でも決めてやろう」とせず、気楽に対応することがポイントになります。

適切な価格である限り、売却できると信じましょう。

内覧により特化した内容は下記記事にて説明しております。

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6.まとめ

住ながら家を売却するための内覧数の増やし方や対応方法を解説してきました。

内覧を増やすには、広告の見直しと一般媒介による依頼がポイント。

内覧は準備さえ整えたら、あとは肩の力を抜いて気楽に対応しましょう。

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