住みながら家を売却するための内覧数の増やし方や対応方法を徹底解説

投稿日:2018年2月7日 更新日:

綺麗な新築しか購入したことのない人は、自分が住みながら家を売却することに違和感を覚える人も多いと思います。

住ながらでも、内覧数を増やし、準備をきちんとすれば家は売却できます。

これから家を売却しようとしている人の中には、

  • 住みながら家を売却するにはどうしたら良いのだろうか
  • 内覧者数を増やすにはどうしたら良いかを知りたい
  • 内覧にはどのような準備をすべきか知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では家の「住みながら売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは住みながら家を売却するポイントが分かるようになります。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.住みながら売却することのメリットとデメリット

メリットは売却で得た資金を次の物件に充てることができる

新たな住宅へ買い替えを行う人は、家は住みながら売却する人が多いです。

買い替えでは、先に今の家を売却してから新しい家を購入する方法を売り先行と呼び、先に新しい家を購入してから今の家を売却する方法を買い先行と呼ぶ

売り先行であれば、売却で得たお金を次の物件の購入資金に充てることができるというメリットがあります。

そのため、手元に多くの自己資金を持っていなくても、売却によって自己資金を捻出してから次の物件を購入することができます。

デメリットは生活感が丸出しで売却しにくい

一方で、売り先行は、「住みながら売却」することになります。

住みながら売却すれば、家具等が置きっ放しのため、家に生活感が溢れかえってしまいます。

買い先行であれば、全て片付けて「がらんどう」の状態で売却することが可能です。

買い先行であれば「がらんどう」によって物件を綺麗に見せることができます。

そのため、売り先行は買い先行よりは売却しにくいというデメリットがあります。

住宅ローンの扱い

住みながら家を売却する人は、住宅ローンが残っている人も多いです。

住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

住宅ローンが残っていると、土地と建物に抵当権という銀行の権利が設定されています。

抵当権は、売却と同時に外すことになります。

住宅ローン残債は売却額で返済し、残りの金額が手元に残ることになります。

980view
ローン残債の家売却/スムーズに売却するために必要な全手順

これから家を売却しようとしている人の中で、住宅ローンが残っている場合はどうしたらいいのか知りたいと思っている方も人も多い ...

続きを見る

595view
本当に家売却は可能?売却金額よりもローン残債が多いオーバーローン状態

不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。  査定額を取ってみて、オーバーローンの方は ...

続きを見る

以上、ここまで住みながら売却することのメリットとデメリットについて見てきました。

住ながら売却するには、内覧が必要になります。そこで次に内覧とは何はについてご紹介します。

2.住みながら売却するときのキーは内覧

家を売りに出すと、不動産会社はインターネットやチラシ等で広告を出します。

広告で物件に興味を持った購入希望者は、物件を実際に見に来ます。

購入希望者は不動産会社が連れてきます。

購入希望者が物件の中を見ることを「内覧」と呼びます。

中古住宅であっても、数千万円はするため、購入者が広告だけを見て購入することは基本的にありません。

高価な買い物になりますので、物件は必ず見に来ます。

内覧は買い先行のような「がらんどう」が可能であれば、不動産会社に任せてしまって構いません。

しかしながら、売り先行の場合には、売主も対応することになります。

住みながら売却する場合、売主にとって内覧対応は一大イベントです。

内覧に来る人は、物件に強く興味を持っている人ばかりです。

興味を持っている人たちへ最後の背中を押す場面が内覧になります。


ただし、購入希望者は通常、何物件かを比較検討することが通常です。

あなたの物件に興味があったとしても、他の物件の方が条件にあっている場合は、他の物件へと流れます。

これは仕方のないことです。

購入希望者は内覧によって購入を決める人もいますが、同時に内覧によって購入を見送る人もいます。

内覧時には、ニコニコしながら物件を見ていたにもかかわらず、購入してくれなかったということも往々にして起こり得ます。

内覧イコール売却決定ではないということを理解しておきましょう。

内覧は、申し込みが入ったとしても100%決まるものではありません。

そのため、内覧対応を完ぺきにこなすよりは、内覧数を増やすことの方が重要です。

内覧数を増やせば、確率的に購入する人が増えます。

そこで次に内覧数を増やす方法について見ていきます。

3.内覧数を増やす2つのポイント

ポイント1.広告を工夫してもらう

現在、多くの購入希望者は、物件を予めインターネットで検索してから不動産会社へ問合せを行います。

消費者としての行動パターンは、楽天やアマゾン等で買い物をする人と、ほとんど変わりません。

そのため、インターネット上に載せる広告には、不動産会社にしっかりと広告の工夫をしてもらうことが重要です。

インターネット広告の工夫のポイントは以下の2点です。

  1. 写真を多く載せる。
  2. ウィークポイントも記載する。

楽天やアマゾン等で買い物をした人なら分かると思いますが、物件の写真はとても重要です。

写真が多く載っていると、分かり易くありがたいと感じる方も多いと思います。

購入を真剣に考えている人は、まず多くの写真を見たがります。

購入に真剣な購入希望者を集めるには、広告で写真を多く載せるべきです。

写真を多く載せておくと、内覧での「空振り」が減ります。

写真が少ないと、内覧で「なんだ、こんな感じだったのか」と思い描いていたことと異なることが多く、結果、見送るというようなことが増えてしまいます。

購入希望者の期待感と内覧時の感想を近づけるためには、事前に多くの写真を提供しておくことが一番です。

写真が多い広告の物件は、広告を見る人の時間も長くなります。

見る時間が長ければ、その分、興味も高まります。

なるべく物件の写真を多く載せ、物件に興味を持ってもらうように工夫をしましょう。


また、ウィークポイントもきっちりと書いておくことをオススメします。

楽天やアマゾン等で買い物をする際、わざと「悪いレビュー」を確認する人も多いと思います。

写真やスペックを見て気に入った後、「本当に大丈夫かな?」と思い、一応、悪いレビューも見るという行動です。

悪いレビューを見て、大した問題じゃないと思えば、購入を決定します。

内覧に来る人たちもこれと同様です。

良いことばかり書かれていても、決め手に欠けます。

ウィークポイントもしっかりと書かれていることで、信頼性が増し、内覧に行きたいと思うようになるのです。

ただし、ウィークポイントもストレートに書く必要はありません。

例えば、西向きのバルコニーであれば、西日が当たるというウィークポイントがあります。

このような場合、「ヨシズで西日除け可能です」と書けば、逆にウィークポイントをきちんと克服できる物件であることが分かります。

「ウィークポイントと対処法」が書かれていれば、広告に対する信頼度が向上します。

信頼できる広告であれば、物件に興味を持つ人が増え、内覧数も増えます。

255view
不動産売却における広告費の負担と高く売却できる広告のポイントを紹介

大量に情報があふれる時代の中、どうやって自分が売却する不動産を際立たせるか?その重要な役割を果たすのが「広告」です。 不 ...

続きを見る

ポイント2.複数の不動産会社に依頼する

内覧数を増やしたければ、売却を依頼する不動産会社も増やすことです。

一度に複数の不動産会社に仲介を依頼します。

不動産会社へ仲介を依頼する契約を媒介契約と呼びます。

複数の不動産会社へ同時に依頼することができる媒介契約を一般媒介契約と呼びます。

37view
不動産売却に必要となる媒介とは何か?中学生でも分かるように解説

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

続きを見る

複数の不動産会社が一気に売却活動をしてくれるため、内覧数も増えます。

一般媒介で売却するには一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定サイトのオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

マンションnavi公式サイト
https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

6,658view
不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

続きを見る

以上、ここまで内覧数を増やす方法について見てきました。

内覧が増える状態になれば、あとは内覧を淡々とこなすだけです。

そこで次に内覧の対応方法について見ていきましょう。

4.内覧の具体的な対応方法

内覧当日までの準備

内覧当日までの準備としては、以下の2点です。

  1. モノを捨てる
  2. 掃除をする

部屋の中にモノが雑然と存在すると、生活感が溢れてしまいます。

内覧に来た人たちは、どうしても溢れかえったモノの方に目がいってしまします。

内覧に来る人は素人ですので、物件を見慣れていません。

物件を見慣れていない人は、部屋に散乱している雑誌や毛布など、本質以外の部分で物件の評価を下げがちです。

部屋を綺麗に見せるためには、モノの量を減らすことが一番効果はあります。

もし、すぐにモノを捨てられないようであれば、一旦、実家に預ける等の対応を取って下さい。

モノを捨てたら、次に清掃です。

この順番はとても大事です。

モノを捨てる前に頑張って清掃をしてもあまり効果はありません。

あくまでもまずモノを捨てて、その後に掃除を行います。

掃除は、キッチンやバス、トイレ、洗面所等の水回りを中心に行ってください。

金銭的に余裕があれば、一度ハウスクリーニングを依頼することもお勧めします。

ハウスクリーニングについては、下記で詳しくご紹介しています。是非ご参照ください。

130view
マンション売却査定の前にハウスクリーニングは必須?どこを行うべき?

家を専門業者によって綺麗にするサービスにハウスクリーニングがあります。 年末の大掃除などで依頼した経験を持つ方もいると思 ...

続きを見る

内覧はすぐに来る可能性もあります。売却すると決めたら、すぐに準備に取り掛かりましょう。

内覧当日の対応

当日は、以下の準備をしてください。

  1. スリッパを全員分用意する。
  2. ベッドや布団は整理しておく。
  3. 掃除機をかけておく。
  4. 部屋の空気を入れ替えておく。
  5. 部屋の電気は全て点灯させておく。

内覧は、土日が多いです。

もし、小さいお子さんがいるようでしたら、ご主人とファミレス等で待ってもらうことをお勧めします。

内覧者の中には子供が苦手という人もいます。

また子供が下手なことを言いだしてもマイナスです。

購入希望者がゆっくりと物件を見ることのできる環境を整えてあげましょう。

上記のような準備ができて、「もてなす心」さえあれば、内覧も気負うことはありません。

内覧は上手く対応できたとしても、条件が合わなければ、購入を見送られてしまいます。

「何が何でも決めてやろう」とせず、気楽に対応することがポイントになります。

適切な価格である限り、売却できると信じましょう。

内覧により特化した内容は下記記事にて説明しております。

340view
マンション売却で行う内覧の準備や注意点・内覧を増やす方法を解説

売主として、一番大きな仕事は「内覧」の対応です。 マンション売却は一生に一度経験するかしないかのものであるため、少し不安 ...

続きを見る

417view
家の売却理由はどこまで伝える?内覧対応で伝えるべき本音と建前の基準

家やマンションは一度購入してしまうと、なかなかその環境を変えるわけにはいきません。 そのため、買主はとても慎重になります ...

続きを見る

5.まとめ

以上、住ながら家を売却するための内覧数の増やし方や対応方法を徹底解説してきました。

内覧を増やすには、広告の見直しと一般媒介による依頼がポイントです。

内覧は準備さえ整えたら、あとは肩の力を抜いて気楽に対応しましょう。

おすすめ記事一覧

8,463view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

6,658view

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

4,492view

不動産売却の準備段階において、売値の目安を決めるため不動産査定を行います。 初めて不動産を売却する人の中には 不動産査定 ...

6,456view

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-マンション売却, 不動産売却, 家売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2018 All Rights Reserved.