住みながら家を売却するための内覧数の増やし方や対応方法を徹底解説

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綺麗な新築しか購入したことのない人は、自分が住みながら家を売却することに違和感を覚える人も多いと思います。

住ながらでも、内覧数を増やし、準備をきちんとすれば家は売却できます。

これから家を売却しようとしている人の中には、

  • 住みながら家を売却するにはどうしたら良いのだろうか
  • 内覧者数を増やすにはどうしたら良いかを知りたい
  • 内覧にはどのような準備をすべきか知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では家の「住みながら売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは住みながら家を売却するポイントが分かるようになります。

イエウール

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1.住みながら売却することのメリットとデメリット

メリットは売却で得た資金を次の物件に充てることができる

新たな住宅へ買い替えを行う人は、家は住みながら売却する人が多いです。

買い替えでは、先に今の家を売却してから新しい家を購入する方法を売り先行と呼び、先に新しい家を購入してから今の家を売却する方法を買い先行と呼ぶ

売り先行であれば、売却で得たお金を次の物件の購入資金に充てることができるというメリットがあります。

そのため、手元に多くの自己資金を持っていなくても、売却によって自己資金を捻出してから次の物件を購入することができます。

デメリットは生活感が丸出しで売却しにくい

一方で、売り先行は、「住みながら売却」することになります。

住みながら売却すれば、家具等が置きっ放しのため、家に生活感が溢れかえってしまいます。

買い先行であれば、全て片付けて「がらんどう」の状態で売却することが可能です。

買い先行であれば「がらんどう」によって物件を綺麗に見せることができます。

そのため、売り先行は買い先行よりは売却しにくいというデメリットがあります。

住宅ローンの扱い

住みながら家を売却する人は、住宅ローンが残っている人も多いです。

住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

住宅ローンが残っていると、土地と建物に抵当権という銀行の権利が設定されています。

抵当権は、売却と同時に外すことになります。

住宅ローン残債は売却額で返済し、残りの金額が手元に残ることになります。

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以上、ここまで住みながら売却することのメリットとデメリットについて見てきました。

住ながら売却するには、内覧が必要になります。そこで次に内覧とは何はについてご紹介します。

2.住みながら売却するときのキーは内覧

家を売りに出すと、不動産会社はインターネットやチラシ等で広告を出します。

広告で物件に興味を持った購入希望者は、物件を実際に見に来ます。

購入希望者は不動産会社が連れてきます。

購入希望者が物件の中を見ることを「内覧」と呼びます。

中古住宅であっても、数千万円はするため、購入者が広告だけを見て購入することは基本的にありません。

高価な買い物になりますので、物件は必ず見に来ます。

内覧は買い先行のような「がらんどう」が可能であれば、不動産会社に任せてしまって構いません。

しかしながら、売り先行の場合には、売主も対応することになります。

住みながら売却する場合、売主にとって内覧対応は一大イベントです。

内覧に来る人は、物件に強く興味を持っている人ばかりです。

興味を持っている人たちへ最後の背中を押す場面が内覧になります。


ただし、購入希望者は通常、何物件かを比較検討することが通常です。

あなたの物件に興味があったとしても、他の物件の方が条件にあっている場合は、他の物件へと流れます。

これは仕方のないことです。

購入希望者は内覧によって購入を決める人もいますが、同時に内覧によって購入を見送る人もいます。

内覧時には、ニコニコしながら物件を見ていたにもかかわらず、購入してくれなかったということも往々にして起こり得ます。

内覧イコール売却決定ではないということを理解しておきましょう。

内覧は、申し込みが入ったとしても100%決まるものではありません。

そのため、内覧対応を完ぺきにこなすよりは、内覧数を増やすことの方が重要です。

内覧数を増やせば、確率的に購入する人が増えます。

そこで次に内覧数を増やす方法について見ていきます。

3.内覧数を増やす2つのポイント

ポイント1.広告を工夫してもらう

現在、多くの購入希望者は、物件を予めインターネットで検索してから不動産会社へ問合せを行います。

消費者としての行動パターンは、楽天やアマゾン等で買い物をする人と、ほとんど変わりません。

そのため、インターネット上に載せる広告には、不動産会社にしっかりと広告の工夫をしてもらうことが重要です。

インターネット広告の工夫のポイントは以下の2点です。

  1. 写真を多く載せる。
  2. ウィークポイントも記載する。

楽天やアマゾン等で買い物をした人なら分かると思いますが、物件の写真はとても重要です。

写真が多く載っていると、分かり易くありがたいと感じる方も多いと思います。

購入を真剣に考えている人は、まず多くの写真を見たがります。

購入に真剣な購入希望者を集めるには、広告で写真を多く載せるべきです。

写真を多く載せておくと、内覧での「空振り」が減ります。

写真が少ないと、内覧で「なんだ、こんな感じだったのか」と思い描いていたことと異なることが多く、結果、見送るというようなことが増えてしまいます。

購入希望者の期待感と内覧時の感想を近づけるためには、事前に多くの写真を提供しておくことが一番です。

写真が多い広告の物件は、広告を見る人の時間も長くなります。

見る時間が長ければ、その分、興味も高まります。

なるべく物件の写真を多く載せ、物件に興味を持ってもらうように工夫をしましょう。


また、ウィークポイントもきっちりと書いておくことをオススメします。

楽天やアマゾン等で買い物をする際、わざと「悪いレビュー」を確認する人も多いと思います。

写真やスペックを見て気に入った後、「本当に大丈夫かな?」と思い、一応、悪いレビューも見るという行動です。

悪いレビューを見て、大した問題じゃないと思えば、購入を決定します。

内覧に来る人たちもこれと同様です。

良いことばかり書かれていても、決め手に欠けます。

ウィークポイントもしっかりと書かれていることで、信頼性が増し、内覧に行きたいと思うようになるのです。

ただし、ウィークポイントもストレートに書く必要はありません。

例えば、西向きのバルコニーであれば、西日が当たるというウィークポイントがあります。

このような場合、「ヨシズで西日除け可能です」と書けば、逆にウィークポイントをきちんと克服できる物件であることが分かります。

「ウィークポイントと対処法」が書かれていれば、広告に対する信頼度が向上します。

信頼できる広告であれば、物件に興味を持つ人が増え、内覧数も増えます。

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ポイント2.複数の不動産会社に依頼する

内覧数を増やしたければ、売却を依頼する不動産会社も増やすことです。

一度に複数の不動産会社に仲介を依頼します。

不動産会社へ仲介を依頼する契約を媒介契約と呼びます。

複数の不動産会社へ同時に依頼することができる媒介契約を一般媒介契約と呼びます。

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複数の不動産会社が一気に売却活動をしてくれるため、内覧数も増えます。

一般媒介で売却するには一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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一括査定サイトのオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,700社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,700社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,700社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ※旧スマイスター 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまで内覧数を増やす方法について見てきました。

内覧が増える状態になれば、あとは内覧を淡々とこなすだけです。

そこで次に内覧の対応方法について見ていきましょう。

4.内覧の具体的な対応方法

内覧当日までの準備

内覧当日までの準備としては、以下の2点です。

  1. モノを捨てる
  2. 掃除をする

部屋の中にモノが雑然と存在すると、生活感が溢れてしまいます。

内覧に来た人たちは、どうしても溢れかえったモノの方に目がいってしまします。

内覧に来る人は素人ですので、物件を見慣れていません。

物件を見慣れていない人は、部屋に散乱している雑誌や毛布など、本質以外の部分で物件の評価を下げがちです。

部屋を綺麗に見せるためには、モノの量を減らすことが一番効果はあります。

もし、すぐにモノを捨てられないようであれば、一旦、実家に預ける等の対応を取って下さい。

モノを捨てたら、次に清掃です。

この順番はとても大事です。

モノを捨てる前に頑張って清掃をしてもあまり効果はありません。

あくまでもまずモノを捨てて、その後に掃除を行います。

掃除は、キッチンやバス、トイレ、洗面所等の水回りを中心に行ってください。

金銭的に余裕があれば、一度ハウスクリーニングを依頼することもオススメします。

ハウスクリーニングについては、下記で詳しくご紹介しています。是非ご参照ください。

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内覧はすぐに来る可能性もあります。売却すると決めたら、すぐに準備に取り掛かりましょう。

内覧当日の対応

当日は、以下の準備をしてください。

  1. スリッパを全員分用意する。
  2. ベッドや布団は整理しておく。
  3. 掃除機をかけておく。
  4. 部屋の空気を入れ替えておく。
  5. 部屋の電気は全て点灯させておく。

内覧は、土日が多いです。

もし、小さいお子さんがいるようでしたら、ご主人とファミレス等で待ってもらうことをオススメします。

内覧者の中には子供が苦手という人もいます。

また子供が下手なことを言いだしてもマイナスです。

購入希望者がゆっくりと物件を見ることのできる環境を整えてあげましょう。

上記のような準備ができて、「もてなす心」さえあれば、内覧も気負うことはありません。

内覧は上手く対応できたとしても、条件が合わなければ、購入を見送られてしまいます。

「何が何でも決めてやろう」とせず、気楽に対応することがポイントになります。

適切な価格である限り、売却できると信じましょう。

内覧により特化した内容は下記記事にて説明しております。

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5.まとめ

以上、住ながら家を売却するための内覧数の増やし方や対応方法を徹底解説してきました。

内覧を増やすには、広告の見直しと一般媒介による依頼がポイントです。

内覧は準備さえ整えたら、あとは肩の力を抜いて気楽に対応しましょう。

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