使われていない空き家のビジネスモデルや活用方法をまとめて紹介

空き家活用方法

空き家の活用方法と聞くと、住居としての賃貸だけしか思い浮かばず、他の選択肢はないと考えている人もいるのではないでしょうか。

そもそも借りてくれる人が居れば、空き家になることもありません。

貸そうと思ってもなかなか借りてくれる人がおらず、結果的に空き家となっているケースも多いです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 何か良い空き家の活用方法はないだろうか
  • 普通に貸す以外どのような活用方法があるのだろうか
  • 変わった空き家の活用方法はないだろうか

単純な住居以外の賃貸では、「デイサービスへの賃貸」「民泊」「サテライトオフィス」「コワーキングスペース」「二地域住居者向け賃貸」「店舗」等があります。

そこで今回の記事では「変わった空き家の空室対策」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはちょっと変わった空き家の空室対策を知ることができます。

なお、空き家や売却を検討するのが最初の一歩です。

空き家売却については、下記記事をご確認ください。

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株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

社会問題になっている空き家を活用するメリット

空き家でビジネスなどの土地活用をするメリットには、主に以下の2点があります。

空き家でビジネスをするメリット

  • 利用することが管理を兼ねることができる
  • 収益を上げることができる

最初にメリットについて簡単に説明しましたが、そもそも空き家があることでどのような問題が起きているのかお伝えします。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行った「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)」によれば、空き家所有者が困っている内容は以下の通りです。

空き家のまま困っている点

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果(2017年3月)」

空き家で困っていることは、「維持管理に費用がかかる」が1位です。2位に「借り手・買い手がみつからない」3位に「遠方に住んでおり維持管理ができない」となっています。

1位と3位はともに維持管理の内容なので、多くの人が維持管理に悩みを抱えていることが分かります。

空き家の管理には、清掃や空気の入れ替え、排水トラップへの封水の補充等があります。空き家でビジネスを行えばこれらの管理を兼ねることも可能です。

排水トラップとは、配管の途中に水が溜まる場所をつくり、下水管からの臭いが上がってくることを防ぐ構造のこと。

空き家はこのような管理を行わないと建物が劣化し価値が下がるため、ビジネスを行うだけでも資産価値を維持することができます。

また、空き家では台風前の事前対策や大地震後の確認等の突発的な管理も必要です。

遠方に空き家がある場合、突発的な管理は非常に難しいですが、ビジネスで普段から使っていれば使用者が突発的な管理にも対応や故障の発見をしてくれる点もメリットとなります。

さらに、維持費を上回る収益を上げることができれば、収入も増やすことができます。

管理によって資産価値を維持できるだけでなく、プラスの収入も生み出すことができるので、空き家の活用にはメリットがあるのです。

では、次に具体的な空き家の活用方法についてみていきましょう。

空き家の活用方法1.デイサービスへの賃貸

一戸建ての空き家の場合、デイサービス事業者への賃貸が考えられます。

デイサービスとは、日帰りで施設に通い、食事や入浴など日常生活上の介護や機能訓練等を受けることのできる通所介護のサービス

デイサービスは、居住を前提とする老人ホーム施設とは異なります。

閉じこもりがちな被介護者を、他人とコミュニケーションできる場で介護して欲しいというニーズや、半日被介護者を預かって欲しい等の比較的軽い介護ニーズに対応しています。

デイサービスは、入浴や食事といったサービスを提供するため、元々、お風呂やキッチンの備わっている一戸建てはデイサービスに貸し出しやすい建物です。

サービス利用者は自宅からの送迎も重視しますので、立地条件も団地の中にあることが多いです。

デイサービスは一戸建ての住宅街の中に、ポツンと登場することが良くあります。

事業者への一棟貸しとなりますが、必ずしも駅前である必要はありません。

ただし、デイサービスへの賃貸は、建物がバリアフリーになっていることや、階段等に手すりがあることが求められる場合があります。

要件を満たしていない建物であれば、デイサービスへ貸し出すために、部分的に改修工事が必要となります。

またデイサービスは介護保険事業であるため、一度、借りてもらうと撤退の可能性が低いです。

退去リスクが低く、アパートのように空室によって収入が上下することもないため、収入も安定しています。

一棟貸しであるため、管理の手間もかからず、管理費用も発生しません。

さらに、アパートのような供給過剰感もなく、高齢化社会に伴い今後の需要増も期待される賃貸です。

デイサービス事業者へ貸し出すことができないか、検討してみましょう。

空き家の活用方法2.民泊

2018年6月15日より、住宅宿泊事業法(通称、民泊新法)が施行されることにより、合法的に民泊を行うことができるようになります。

年間180日以内の運営であれば、届出をするだけで民泊を行うことが可能

民泊には、家主居住型と家主不在型の2種類があります。

空き家のような家主が居ない建物を民泊として利用する場合には、家主不在型ということになります。

家主不在型民泊は、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務となっています。

住宅宿泊管理業とは、民泊のオーナーから管理を受託する業者のことです。

住宅宿泊管理業者は、主に宿泊価格の最適化や宿泊スケジュール管理、宿泊者からの質問対応、トラブル時の緊急対応、清掃サービス、消耗品の補充、代金回収代行といったサービスを行います。

住宅宿泊管理業者も国土交通省への登録が必要であり、家主不在型民泊を運営する場合には、国土交通省登録された住宅宿泊管理業者への委託が条件となります。

また、宿泊客の集客については、住宅宿泊仲介業者へ依頼して集客を行います。

住宅宿泊仲介業者には、Airbnbのような仲介業者が世界的な大手企業です。

仲介業者に任せれば誰でも民泊は可能

所有者に民泊の運営ノウハウがなくても、住宅宿泊管理業者と住宅宿泊仲介業者に委託することで、誰でも民泊をすることが可能です。

従来は、人を宿泊させる建物は旅館業法の規定に従った建物を建築する必要がありました。

しかしながら、住宅宿泊事業法が成立したことで、普通の空き家であってもそのまま民泊として貸し出しが可能となっています。

そのため、民泊として利用するには、今の空き家は特に改修工事をする必要はありません。

大きな初期投資をせずに、届出だけで事業化が可能であるというメリットがあります。

民泊の需要に関しては、観光地であれば現時点でも高い需要が見込めます。

民泊の宿泊利用料は長野県や北海道の方が東京よりも高いです。

首都圏であっても、東京オリンピックに向けては、高い需要は期待できます。

ただ、その後も需要が続くかどうかは、分かりません。

首都圏であれば、当面の間、とりあえず活用したいというレベルであれば、民泊も有効な活用方法と言えます。

民泊については、下記記事に詳しく解説しています。

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空き家の活用方法3.サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、企業の本社や、官公庁・団体の本庁舎・本部から離れた所に設置されたオフィスのこと

昔から、企業には支店や出張所というものがありますが、サテライトオフィスは少し趣が異なります。

サテライトオフィスは、都心にある重厚なオフィスというようなものではなく、田舎の古民家が使われることが良くあります。

利用者としては、IT系の企業が空き家の古民家を借りるようなケースがあります。

IT系企業は、通信環境が整っていれば、どこでも仕事をすることができます。

山間部などは、山が障壁となり電波状況が悪いため、古くからケーブルテレビが整備されているようなエリアが存在します。

ケーブルテレビが整備されているようなエリアは、高速通信環境が整っているため、サテライトオフィスとして利用される可能性もあります。

IT企業が利用しているサテライトオフィスは、大自然に囲まれた中にある味わいのある古民家が多いです。

IT企業の社員は、普段、都会のオフィスの中でパソコンと向き合いながら缶詰で働いています。

そのため、「癒し」を求めて、あえて田舎の日本家屋にサテライトオフィスを構えます。

また、福利厚生的なサテライトオフィスだけでなく、その土地でスタッフを雇うための拠点としてサテライトオフィスを借りることもあります。

オフィスと言っても、パソコンをリビングに数台置く程度であるため、空き家をそのままオフィス利用することが可能です。

また2020年になってからは、新型コロナウイルスの影響によりテレワーク(リモートワーク)を推進する流れは、大企業のみならず中小・ベンチャー企業にも広がってきています。 

このような流れもあり、今後サテライトオフィスの需要も高まっていくことが予想されます。

空き家の活用方法4.コワーキングスペース

コワーキングとは、事務所スペース、会議室、打ち合わせスペースなどを共有しながら独立した仕事を行う共働ワークスタイルのこと

コワーキングスペースとは、コワーキングで仕事をする人たち向けにスペースを貸し出す利用方法です。

分かりやすく言うと、フリーランスで働く人たちに場所を提供する活用です。

ターゲットとしては、CGデザイナーやプログラマー等の人たちになります。

貸し方としては、会員制や時間貸しと言ったものがあります。

会員制とすると、収益は安定してきます。

見た目は、サテライトオフィスと似ており、設備的にも高速インターネット環境および高速Wi-fi環境が整っていることが重要です。

働き方改革等によって、国内ではフリーランスの人たちが増えつつあります。

特に、パソコンを使って仕事をする人たちは、場所を選ばないため、地方でも需要は広がりつつあります。

ニーズとしては、自宅では仕事に集中できないため借りるケースや、法人登記やホームページで住所を公開したいために借りるケース等があります。

従来、地方の空き家でオフィス利用というのは考えられませんでした。

しかしながら、フリーランスの増加によって、その常識は変わりつつあります。アメリカでは3人に1人がフリーランスと言われています。

日本ではまだ10人に1人程度です。そのため、今後、このようなフリーランスを相手としたビジネスは拡大する可能性はあります。

地方ではまだまだ供給量が少ないため、検討してみる価値はあるかもしれません。

空き家の活用方法5.二地域住居者向け賃貸

二地域住居とは、都会に暮らす人が、週末や一年のうちの一定期間を農山漁村で暮らすライフスタイル

例えば、都会のサラリーマンが週末だけサーフィンをするために海辺の家を借りたり、米を育てるために農村の家を借りたりするようなケースです。

昔の言葉で言えば、別荘やセカンドハウスと言うことになると思いますが、別荘やセカンドハウスよりも利用頻度が高いイメージの家が二地域住居になります。

二地域住居は、多い人は毎週のように二地域住居に通います。

温泉に入る、またはバーベキューをする等、自分や友人同士で楽しむことが目的の人や、地元の人たちとの積極的な交流に参加するような人もいます。

二地域住居は、近年少しずつ注目されているライフスタイルです。地方振興策として国土交通省も注目しています。

空き家の活用方法としては、このような二地域住居を目的とする人に、家を貸し出すという活用です。

二地域住居は、入居者を集めるために情報発信の仕方がポイントです。

地元の不動産会社に依頼しても、まず集まりません。

インターネットを通じ、都心で二地域住居を探している人に募集を届かせることがポイントとなります。

空き家の活用方法6.店舗運営

空き家をリノベーションして、カフェなどの店舗にするのも活用方法の一つです。古民家風の空き家であれば、良い雰囲気のショップにすることもできます。

ただし、店舗は用途地域が定められているエリアの場合、どこでもできるわけではないので注意が必要です。

用途地域とは、エリアごとに建築可能な用途を制限している規制のこと。

例えば、用途地域の中には第一種低層住居専用地域という用途地域が存在します。第一種低層住居専用地域では、自宅兼店舗でないと店舗を作ることはできないため、空き家を全て店舗とすることはできません。

また、第二種低層住居専用地域では店舗が2階以下かつ床面積が150㎡以内でないと店舗はできないことになっています。

店舗はどこでも自由にできるわけではないので、空き家を店舗にする場合には土地の利用規制を調べてから行うようにしましょう。


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空き家対策の補助金について

空き家問題をどうにかしようと、補助金制度を設けている自治体が増えてきています。

一度、自身の自治体で制度があるのかどうか、ご確認いただくことをオススメします。

空き家対策の補助金は主に以下の3種類に分けることができます。

空き家対策の補助金の種類

  • 空き家の除去に対する補助金 :解体費用、撤去処分の費用
  • 空き家の改修に対する補助金 :リフォーム、改修工事
  • 空き家の取得に対する補助金 :購入、転入

次にいくつかの市町村の空き家対策の補助金についてご紹介します。

空き家対策の補助金例

市区町村補助金に関する詳細ページ補助金額
埼玉県川口市https://www.city.kawaguchi.lg.jp

次のいずれか低いほうの額(上限は100万円)

補助対象工事(着工前工事・事業者が行う工事・空き家解体の工事)に要した費用のうち、5分の4に相当する額

床面積1平方メートルにつき2万円の額(千円未満は切り捨て)

北海道室蘭市http://www.city.muroran.lg.jp

【老朽空家等活用支援助成事業】

対象となる工事費の10分の9、最大150万円を助成

【空家リフォーム助成事業】
対象となる工事費5分の1、最大100万円を助成します。さらに、市内業者で住宅を新築すると、20万円加算されます。

【空家バンク解体助成事業の概要】
対象となる工事費の2分の1、最大50万円を助成します。

群馬県前橋市https://www.city.maebashi.gunma.jp

【空き家のリフォーム補助(居住支援)】
工事費用(消費税を除く)の3分の1以内で上限100万円を超えない範囲(1,000円未満切捨て)

【空き家の家賃補助(特定目的活用支援)】
家賃の2分の1以内で上限月額2万円(1,000円未満切捨て)
交付期間は賃借の契約をした月の翌月から1年間(翌年度分は一般会計予算の成立が条件)

※出典:各自治体サイトより(2020年7月時点)

内容については、変わる可能性があるため、補助金を調べる場合には必ず市区町村に最新の情報を確認するようにして下さい。

まとめ

空き家の少し変わった6つの活用方法を紹介してきました。

空き家の活用は必ずしも住居しての貸出だけではありません。

HOME4U土地活用 」なども使いながら、最適な活用方法を見つけましょう。

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