空き家の売却で失敗しないコツは?スムーズに売る方法と税制優遇

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空き家を所有しているけれど、手放すかどうか迷っているという悩みをよく聞きます。

自分が住んでいた家や相続した家には、思い出がたくさんありますから、売りにくいですね。

でも、空き家をそのまま維持していると、デメリットがたくさん。

実は、空き家は今よりも固定資産税がアップする可能性があります。

国は空き家対策を進めているので、放置された空き家を減らす方向に誘導しているからです。

また、相続した空き家を売却するときの税金優遇も、期間限定の制度。

この税金優遇を受けられれば、最大600万円の税金が非課税になりますので、非常に大きなメリットになります。

空き家の売却を考えるなら、国が空き家対策を進めている今がチャンスなのです。

とはいえ、空き家をうまく売却するためには、コツがあります。

売り方によって、売却価格も税金も違ってきますので、注意してください。

  • 古い家は値段が付かないってホント?
  • 取り壊して更地にしたほうが売りやすい?
  • 税金はどれくらいかかる?
  • いくらくらいで売れるか、自分で調べたい。
  • どうやったら空き家をうまく売れるの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
古い家って、なかなか売れなそうだよね・・・
そうとも限らないぞ。うまく売る方法をワシが伝授するから任せてくれ!
フクロウ先生
フクロウ先生

空き家はあなたの大切な資産です。

この記事を読んで、空き家の売却を成功させてくださいね。

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1.空き家をそのまま維持する4つのデメリット

空き家のままにしておくと、維持費用もかかりますし、トラブルに巻き込まれる可能性があります。

また、空き家の期間が長いと、売却時の税金が不利になる場合があるのは、意外と知られていません。

他にもデメリットがあり、集約すると下記4つデメリットがあります。

空き家を維持する4つのデメリット

  1. 固定資産税が上がる可能性がある
  2. メンテナンスの手間と維持費用がかかる
  3. 放火、不審者、事故、害虫などのリスクが生じる
  4. 長く放置すると、不動産を売却した時の税制優遇が受けられなくなる可能性がある

それでは、詳しく見ていきましょう。

デメリット1.固定資産税が上がる可能性がある

土地と建物には、毎年、固定資産税と都市計画税が課税されます。

通常、住宅の敷地は、特例で固定資産税と固定資産税が安くなっています。

これを、「住宅用地の特例」といいます。

ところが、国が進める空き家対策により、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

この法令によって、「特定空き家」に指定されると「住宅用地の特例」が使えなくなり、固定資産税がアップしてしまいます。

200平方メートル以下の敷地で、「住宅用地の特例」が適用されなくなると、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。

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デメリット2.メンテナンスの手間と維持費用

近所に迷惑をかけないため、雑草や植木の伐採などの最低限のメンテナンスは必要です。

また、建物を再び利用する可能性があるなら維持修繕が必要ですが、使用していないと傷むのが早く、修繕コストが割高になります。

デメリット3.放火、不審者、事故、害虫などのリスク

空き家は放火犯に狙われやすく、不法投棄の被害も問題になっています。

総務省がまとめている「「空き家の適正管理に関する調査」の結果」でも空き家の放火が触れられています。

主な問題:防災上

  • 空き家が老朽化し、倒壊事故が発生
  • 強風等による屋根や外壁材等の落下、屋根からの落雪
  • 放火などによる空き家での火災や延焼事故が発生

※出典:総務省「「空き家の適正管理に関する調査」の結果」のP1.「表4 主な空き家問題の内容」より

不審者が入り込んで犯罪に利用されたり、子どもが敷地内に入ってケガなどをすると、所有者も責任を問われるかもしれません。

害虫やネズミなどが棲みついて大量発生するのも心配です。

ハチの巣ができて近隣の人が被害に遭う例もありますので、空き家には住人の目が行き届かないことによるリスクがあることを意識しておく必要があります。

デメリット4.長く放置すると、不動産を売却したときの税金優遇が受けられなくなる可能性がある

自分が住んでいた家でも、3年以上空き家になっていると、売却時の税金の優遇が受けられなくなる可能性があります。

相続した家も、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、税金の優遇が受けられる可能性があります。

税金については、「3.売却益には莫大な税金がかかる可能性がある」で詳しく説明します。

空き家をどうするか決めかねて、そのままにしておいてもいいことはありません。

自分や親族が再び住む可能性が低いのならば、早めに処分を考えましょう。


ここまでは、空き家を維持・放置しておくことのデメリットをお伝えしました。

気になるのが、空き家はそもそも値段が付くのかということです。

空き家は基本的には「今現在住んでいない」ということなので、築年数が古くボロボロの可能性が高いので、値が付くのか、そもそも売れるのか心配になる方もいるでしょう。

そこで、次章では空き家を売却する時の相場についてお伝えします。

2.空き家を売却するときの相場

空き家の値段はどれくらいになるか

一般的に、一戸建ての場合、築20年で建物価格はゼロになることが多いです。

まだ十分に使用できる場合でも、売買の際には、建物に値段が付かないということです。

でも場合によっては、築30年を超えても値段が付く場合もあります。

それは、中古一戸建ての需要がたくさんあるエリアの場合です。

更地を買って、新たに建物を建てるよりは、中古一戸建てを買ってリノベーションしたほうが総額は安く済みます。

ですから、エリアによっては、中古一戸建てにもかなりの需要があります。

空き家の価格は3つのケースが考えられます。

  1. 土地+建物価格となるケース
  2. 土地の値段のみとなるケース(建物価格ゼロ)
  3. 土地-取壊し費用となるケース

取壊し費用の目安は、延べ床面積×坪単価で考えます。

取り壊し費用の目安

  • 木造:3~5万円/坪
  • 鉄骨:3.5~5.5万円
  • 鉄筋コンクリート:4~6万円

木造で延べ床面積30坪の家であれば、総額で100万円台前半くらいのイメージです。

ただし、道路が細い場合や、都心の住宅密集地など、大型重機が使えない場合はもっと高くなります。

固定資産税評価額を参考にしてみる

具体的に、いくらくらいで売れそうか、自分で簡単に調べる方法があります。

所有者には毎年、固定資産税通知書が届きます。

そこに記載された「固定資産税評価額」を見てみましょう。

見つからない場合は、市町村役場の固定資産税係で「固定資産税課税台帳」を閲覧するか、「評価証明書」を取得すればOKです。

所有者でないと見られない情報なので、本人確認書類が必要です。

「固定資産税評価額」は、市区町村が固定資産税等を課税するために評価している価格です。

ですので、この金額が取引相場とは限りませんし、この金額で取引する義務もありません。

でも、取引相場の参考にはなります。

取引相場価格の目安

<土地の値段>

エリア実勢価格のめやす
都心や人気住宅地「固定資産税評価額」÷0.7より高め
交通の便の悪い場所、過疎化している場所など「固定資産税評価額」÷0.7より安め

<建物>

築年数実勢価格のめやす
新築、築浅固定資産税評価額より高めになる可能性がある
築年数が古い固定資産税評価額は、どんなに古い建物でもゼロにはなりません。ですから、かなり古い建物の場合には、実勢価格のほうが固定資産税評価額よりも安くなることがほとんどです。

空き家の売却価格は、一番安くなる場合で、「土地の値段」ー取壊し費用」です。

一番高くなる場合で、「土地の値段」+「建物の値段」ですね。

固定資産税評価額を参考にすれば、売却価格の上限と下限が見えてきます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
思ったより高く売れそうかも!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
税金が不安だなぁ・・・
次は税金をレクチャーするぞ。ちょっと難しいけど頑張るのじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

3.売却益が出ると莫大な税金がかかる可能性がある

空き家を売却したときに、税金がかかるかどうか、気になるところだと思います。

結論から言うと、不動産を売却して、利益が出た時だけ、所得税と住民税がかかります。

つまり、買ったときよりも高く売れると、税金が取られます。

ただし、マイホームの場合は「3,000万円の特別控除」という制度があり、3,000万円までの利益は税金がかかりません。

空き家の場合にも、この特別控除が使えるかどうかが、運命の分かれ道です。

まず、税金の基本的な計算方法を見てみましょう。

売却益の計算方法

まず、買ったときの値段がわかる場合を見てみましょう。

2,000万円で買った家が2,000万円で売れた場合も、少し注意が必要です。

建物は「減価償却」と言って、古くなって価値が減ったとみなすからです。

売却益(譲渡所得)は、次の式で計算します。

売却益(譲渡所得)=売却額-取得費-譲渡費用

※取得費には、仲介手数料や登録免許税なども含まれます。建物は減価償却をします。
※譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

取得費(買ったときの値段)がわからない場合も多いですね。

その場合は、売却価格の5%を取得費とみなします。

例えば、買った値段がわからない空き家が2,000万円で売れたとすると、2,000万円×5%=100万円が取得費になります。

売却時にかかる仲介手数料などの費用を70万円として、計算してみましょう。

売却益(譲渡所得)=譲渡収入金額-取得費-譲渡費用

=2,000万円-100万円-70万円=1,830万円

利益が出るときの税率

このように計算した結果の売却益(譲渡所得)に対して、税金がかかります。

税率は、所有期間によって違います。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超・・・「長期譲渡所得」
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下・・・「短期譲渡所得」
所得所得税 税率住民税 税率
長期譲渡所得15% (復興特別所得税を含めると15.315%)5%
短期譲渡所得30% (復興特別所得税を含めると30.63%)9%

※10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります
※平成49年までは、復興特別所得税2.1%分が加算されます

先ほどの、売却益(譲渡所得)が1,830万円の例で、税額をみてみましょう。

長期譲渡所得の場合は、約371万円、短期譲渡所得の場合は約725万円もの税金になります。

買ったときの値段がわからなくて、5%ルールで計算すると、税金が多額になってしまうことが多いので、できるだけ売買契約書を探してみてください。

ただし、「3,000万円の特別控除」が使えれば、1,830万円<3,000万円なので、税金はかかりません。

譲渡所得が3,000万円を超える場合には、3,000万円を差し引けます。

どれだけ節税効果があるか、見てみましょう。

所有期間が5年を超えるケースで、譲渡所得が3,000万円の場合、長期譲渡所得は

3,000万円×(15.315%+5%)=609万4,500円

約600万円もの節税効果は大きいですね。

空き家を売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用できるかどうかが、大変重要なポイントになります。

今は空き家だけれど、自分が住んでいた家を売る場合

「3,000万円の特別控除」は基本的に、マイホームを売却した場合の制度です。

利用するには、様々な条件があります。

以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の1つです。

「3,000万円の特別控除」を利用するためには、確定申告が必要です。

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相続した空き家を売る場合

相続でも3,000万円の特別控除が適用できる場合があります。

ただし、特例の適用には期限があります。平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売ったときに対象になりますので、適用を考えるなら早めにアクションを起こしましょう。

主な条件は、

  • 相続の開始のあった日以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却すること
  • 相続してから売却するまでの間に、空き家を賃貸住宅などに利用していないこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

相続した空き家を有効活用すると、3,000万円の特別控除が適用できなくなります。

空き家の有効活用は、売却益も考慮してから検討する必要があります。

信頼できる不動産会社に、売却査定と賃貸査定をしてもらって、売却益が出るかどうか確認してから有効活用を検討しましょう。

相続空き家については下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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以上で売却できた時の税金について見てきました。

では、具体的に売れにくいとされる空き家をどのように売却すればいいのかについてお伝えしていきます。

4.空き家をスムーズに売却する2つの方法

空き家を売るには、2つの方法があります。

空き家をスムーズに売る2つの方法

  1. 古家付きで売る方法
  2. 取り壊して更地にして売る方法

それぞれの特徴と注意点をみてみましょう。

方法1.古家付きで売る方法

まず、空き家をそのまま売る方法があります。

中古住宅とその敷地を売ることを、不動産広告では「中古一戸建て」または「土地(現況古家あり)」と表現します。

明確なルールはありませんが、まだ使用できると判断される場合には「中古一戸建て」として販売されます。

都心や人気住宅地で、「土地」のほうが需要が多いエリアなら、建て替えたい需要者向けに「土地(現況古家あり)」として販売されます。

表現は違いますが、どちらも空き家を現況のまま、すぐにでも売り出すことができ、手間がかかりません。

建物をリフォームしてから売る選択肢もありますが、慎重に判断してください。

500万円かけてリフォームしたからといって、500万円高く売れるとは限りません。

むしろ、中古住宅を購入して自分の好みのリフォームをしたい需要者も多いので、リフォームすると逆に売りにくくなることもあります。

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中古一戸建てとして売る場合の注意点=瑕疵担保責任

不動産を売る場合、売主は「瑕疵担保責任」を負います。

これは、通常気づかない不具合があった場合に、売主が責任を負うことです。

瑕疵担保責任の内容は売買契約の際に、例えば「引き渡しから3ヶ月以内」などの制約を設けることができます。

築年数の古い一戸建ての場合は、「瑕疵担保責任免責」の条件を付けるのがオススメです。

つまり、欠陥があったとしても売主は責任を負わないという条件です。

ただし、知っていて隠した欠陥があれば、免責されません。雨漏りやシロアリ被害、家の傾きなど、知っていることは隠さず告知しましょう。

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方法2.取壊して更地にして売る方法

もう一つは、建物を取り壊して更地にして売る方法です。

都心や人気の住宅地の場合、まだ使えそうな建物であっても、取り壊して建て替える例が多く見られます。

そのような人気エリアでは、建物を取り壊して更地にしたほうが、新築住宅を建築したい購入希望者が高く買ってくれる場合があります。

古家があると、取壊し工事の期間が必要になるため、すぐに新築住宅を着工できませんし、取壊し費用が予想以上に高くなる心配もあるからです。

取り壊してから売る場合は、解体に活用できる補助金を探してください。

国や地方自治体は空き家対策に力を入れているので、助成金制度が設けられている場合があります。

取り壊して更地で売る場合の注意点=自己判断で取り壊さない

更地にしてもすぐに売れなければ、税金上、不利になりますので、自己判断で取り壊さないようにしてください。

自己判断してはいけない理由1

1月1日時点で建物がないと、土地の固定資産税等が上がってしまいます。

なぜかというと、建物の敷地には「住宅用地特例」が適用されているので固定資産税が特別に低くなっているのですが、その特例が無くなってしまうからです。

自己判断してはいけない理由2

3,000万円の特別控除が使えなくなる可能性があります。

住まなくなったマイホームを取り壊した場合、家屋を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結しないと特別控除が使えません。

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どちらの方法が良いか→まずは壊さず売るのを試す

基本的に、空き家をそのまま取り壊さずに売る方法がオススメです。

古くても建物に値段が付く場合がありますし、取壊しを前提とする場合も、買主が見つかってから取り壊すのが得策です。

売れ行きが悪い場合は、取壊し費用を売主負担にする、つまり取壊し費用相当額の値引きに応じることを考えましょう。

空き家をそのままにしておくと様々なデメリットがありましたが、自己判断でいきなり、空き家を取り壊してしまうのは避けてください。

地域に精通した不動産会社に相談してから決断しましょう。

地域に精通している不動産会社を探すには、次の章で説明する一括査定がオススメです。

 

5.成功のポイントは「空き家」「古家」の売買に強い不動産会社を探すこと

空き家の売り方には、空き家のまま売る方法と、更地にして売る方法の2つの方法がありましたね。

さらに細かくいえば、戦略は色々あります。

  • 「中古一戸建て」として、そのまま売る
  • 空き家をリフォームして売る
  • 「土地(古家あり)」として売り出し、買主が見つかってから取り壊す
  • あらかじめ建物を取り壊し、更地にして売り出す

どの方法が最も高くスムーズに売れるのか、わかるのは、地域に精通した不動産会社だけです。

空き家の売却を成功させるためには、「空き家」「古家」の売買の実績が多く、その地域に精通した不動産会社を見つけるのが必須です。

あなたの現在のお住まいと、売りたい空き家が離れている場合には、お住まいの近くではなく、空き家の周辺を得意エリアにしている不動産会社に相談してください。

とはいえ、空き家の売買を得意とし、地域に精通している不動産会社を探すのは、手間と時間がかかります。

貴重な時間を無駄にしないためには、一括査定を利用して不動産会社を探すと便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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複数の不動産会社の査定を受けたら、査定額を比較するだけではなく、必ず「販売戦略」を聞いてみてください。

どんな販売戦略で売ったらいいのか、納得できる根拠と共に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

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  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
住まいのミカタ 株式会社フィルライフ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県非公開2018年~不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社
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ひよこ生徒
空き家を売る勇気が出てきたよ♪
不動産会社がアドバイスしてくれるから、なにも心配いらないよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

まとめ

空き家をそのままにしておくと、デメリットがたくさんあります。

売却するなら早めに決断しないと、税金の優遇も受けられなくなる可能性があります。

とりあえず賃貸住宅にしてしまうのも、場合によっては不利になります。

再び住む予定がないなら、不動産会社の売却査定を受けてから、利活用するかどうか検討しましょう。

販売戦略によって、売却価格や売却期間にも差が出ます。

空き家の売買実績が豊富で、販売戦略を丁寧に説明してくれる不動産会社を見つけて、空き家の売却を成功させましょう。

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不動産一括査定のイメージ図

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

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一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

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土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

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