マンション売却 不動産売却

4LDKのマンション売却/なかなか売れない原因と効果的な売却方法

投稿日:2017年5月27日 更新日:

2人の子供部屋とお父さんの個室、4LDKのマンションは4人家族にとって理想的な部屋割りが可能です。

こんな理想的な部屋割りのはずの4LDKですが、いざ売却を始めるとなかなか売れないという現実に直面しがちです。

現在4LDKを売却中の人、またはこれから4LDKを売却しようとしている人の中には、

ひよこ生徒
4LDKがなかなか売れないよ
ひよこ生徒
4LDKがなぜ売れないの?
ひよこ生徒
4LDKを売却するには、どのような売り方をすればいいの?

などのことを思われている方も多いことでしょう。

結論としては、4LDKを売却していくには工夫が必要です。

具体的にはターゲットに適切な訴求を行い、瑕疵担保保険を付保する等によって差別化を図る等の工夫です。

そこで今回の記事では「4LDK」のマンション売却にフォーカスしてお伝えします。

フクロウ先生
この記事を見ると、4LDKの売りにくさを理解し、適切な対応を取ることができるぞ

1.4LDKマンションが売れないよくある2つの原因

まずはそもそも4LDKが売れないと悩む方が非常に多いため、よくある2つの原因について見ていきます。

  1. 価格が高くて売れない
  2. 部屋が多すぎる

1-1.価格が高くて売れない

新築のとき、4LDKを購入した人にとっては、4LDKの最大の魅力はその部屋の数であると言えます。

子供2人がいる家庭にとっては、子供部屋も確保できて、お父さんの部屋も確保できるという理想的な間取りが4LDKの魅力です。

しかしながら、この4LDK、いざ売却しようとすると、この部屋数の多さがネックになります。

まず4LDKは部屋数が多いため、面積も広いです。面積が広いということは、価格の総額も大きくなります。

4LDKが売却しにくい最も大きな理由は、「価格が高い」という点です。

中古マンションで高い価格を出すくらいなら、「お父さんの部屋」は我慢して新築の3LDKを購入しようという話になってしまいます。

ひよこ生徒
うちも4LDKマンションは買えないです・・・

1-2.部屋が多過ぎてなかなか売れない

また家族構成というのも時間とともに変わります。

子供が大学へ行ったり、就職したりすると、4LDKは不要になります。

3LDKを購入したとしても、子供が巣立ってしまえばお父さんの部屋は自然に手に入るのです。

結婚生活の中で子供と一緒に過ごす時間はそれほど多くはありません。

大学で子供が出ていけば、子供と一緒に過ごす時間は18年程度です。

仮に50年間結婚生活を送ったとした場合、子供と過ごす時間は、たった36%となります。

結婚生活の残りの64%を2人もしくは3人で過ごすと考えれば、4LDKは日本人にとって広すぎることが分かります。

4LDKが売れない理由としては、「部屋が多過ぎる」というのも大きな理由です。

ひよこ生徒
うん、、、確かに部屋が広いと掃除が大変なんだよね。。。

以上、ここまで4LDKのマンションが売れない原因について見てきました。

それでは次に4LDKのマンションがターゲットとなる人について見ていきましょう。

2.4LDKのマンションがターゲットとなる人

2-1.今の家が手狭の人

4LDKのターゲットとなる人は、家族が増えて困っている人がメインとなります。

子供が成長し、「受験勉強のためにお姉ちゃんの部屋が欲しい」というような人も対象となります。

とにかく、今までの部屋が手狭になり、引越したいという人たちが最も強いニーズとなります。

2-2.仕事部屋が欲しい人

また数は少ないですが、お父さんが個人事業主等で仕事部屋が欲しいという方もニーズはあります。

「お父さんの部屋」というのは、潜在的ニーズは非常に高いのですが、我慢される方が多いです。

そのため仕事で必要という強い動機がない限り、なかなか中古の4LDKを購入するというケースはありません。

以上、ここまでターゲットとなる人について見てきました。

ひよこ生徒
う~ん、これだと確かになかなか売れなさそうね
フクロウ先生
そうじゃな~・・・どうしても欲しい人が少ないからな。なのでよりアピールを工夫する必要があるのじゃ

それでは次に気になる4LDKの訴求ポイントについて見ていきましょう。

3.4LDKマンションの訴求ポイント

3-1.訴求ポイントは「収納」

4LDKを探している人は広さを求めて物件を探している人がほとんどです。

今までの住宅が狭いから4LDKへの引越を望んでいます。

ただターゲットは、「4」LDKを求めている人たちだけに、部屋が4部屋あることは知っています。

しかしながら、4LDKという言葉だけでは伝わらないものがあります。

それは「収納」です。

広い4LDKを求めている人たちは、今の家に部屋の数だけでなく収納力にも不満を抱えている人が多いです。

そこで、4LDKをしっかりとターゲットに訴求させるには、収納をアピールすることがポイントです。

ひよこ生徒
なるほど、確かに収納の多さは意外と見落とされがちね

3-2.普通の4LDKでの収納は十分に広い

あまり収納力に自信のない4LDKであっても、3LDKに住んでいた人から見ると十分な収納に見えることが良くあります。

4LDKの部屋は、角部屋や最上階に作られることが多く、設計上ゆとりがあるため、収納力の高い部屋が多いことが特徴です。

4LDKのマンションを売却していくには、自信をもって収納力を十分にアピールするように心がけましょう。

ひよこ生徒
しっかりと広告にも収納の様子を載せてもらわないといけないね

以上、ここまで4LDKマンションの訴求ポイントについて見てきました。

それでは次に間取りだけでは決まらないマンション価値について見ていきます。

4.間取りだけでは決まらないマンション価値

4LDKは確かに売却しにくい物件ですが、マンションの価値は4LDKや3LDKの間取りだけで決定するわけではありません。

立地や建物のグレード、共用施設など多くの要因で決定されます。

4-1.立地がマンション価値に左右する

まず立地については、人気の沿線や人気の駅が存在します。

地下鉄の支線や快速の止まらない駅、マイナー路線等であれば、住宅地としての人気が低く、そもそもマンションが売却しにくいと言えます。

また駅距離については、少なくとも駅から10分圏内でないと売却が難しくなります。

やはり消費者の中には、駅から近い立地はマンションで、駅から遠い立地は戸建という固定概念があるため、駅から10分超も歩く遠いマンションというのは人気がありません。

4-2.築年数10年以内は人気が高い

次に建物です。

建物についてはまず築年数が大きく関係します。

築年数は10年以内が人気は高いです。

築25年以上経つと、買ったあとにフルリフォームを希望する購入者が登場してきます。

ただし4LDKだとフルリフォームの費用も高くなるため、ますます人気が無くなります。

戸数については、戸数の多い大型マンションほど人気があります。

1戸あたりの管理費や修繕積立金が安くなるのが理由です。

また超大型マンションは管理人が常駐のケースもあり、このようなマンションは需要が高いです。

4-3.共用部もマンション価値を決める大きな要因になる

共用部分についてもマンション価値を決める大きな要因です。

最近のマンションはカフェやラウンジがあるなど、共用部が充実しています。

それに比べると中古マンションの共用部は相当劣るのも事実です。

このような中、何か一つでも共用施設に目を引くものがあれば、売却しやすくなります。

ひよこ生徒
まぁ~3つとも自分が買う立場で考えると当然だね
フクロウ先生
そうじゃそうじゃ、相手の立場に立てるかが大きいぞ

以上、ここまで間取りだけでは決まらないマンション価値について見てきました。

それでは次にマンション売却で強みをまとめるについて見ていきましょう。

5.マンション売却で強みまとめ

上述のようにマンションの価値は4LDKという間取りだけで決まっているわけではありません。

なかなか売れない原因は4LDK以外にもある可能性はあります。

例えばそもそも人気のない駅で、駅からも遠い物件であれば3LDKであってもなかなか売れないという状況は考えられます。

まずは4LDKだから売れないと嘆く前に、総合的に見て売れない原因を把握する必要があります。

5-1.強みを洗い出す着眼点

ただし、立地や建物のグレード、間取り等はもう変えることはできません。

そこで以下の着眼点で現在のマンションの状況を洗い出し、強みをあぶり出すことを行います。

そして物件の強みを全面的に押し出すようなアピール行いましょう。

着眼点 評価のポイント
人気の路線・人気の駅であれば良い
駅距離 駅から近い方が良い
敷地 広い方が良い
築年数 新しい方が良い
規模 大きい方が良い
設備 充実している方が良い
耐震性 免振であれば良い
階数 高い方が良い
位置 角部屋(特に南東向き)であれば良い
眺望 目の前が開けていると良い
日照 南向きバルコニーが良い
エレベーター 本数が多いほど良い
管理の状態 共用部の管理状態が良好なほど良い

ひよこ生徒
きれいにまとまっていて分かりやすいわ

5-2.内覧対応で強みをアピール

このように、着眼点を変えると、良い部分が少なくとも1つや2つは出てくるはずです。

そこの良い部分をきちんと内覧対応時にアピールして顧客を引き付けることが大切です。

内覧時に購入希望者を案内する前に、自分のマンションの強みは何かをしっかりと把握し、きちんと強みを伝えるようにしましょう。

マンション売却の内覧については下記記事に詳しく解説しています。

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以上、マンション売却で強みまとめについて見てきました。

それでは最後に今なら瑕疵担保保険で差別化について見ていきます。

6.今なら瑕疵担保保険で差別化

6-1.瑕疵担保保険とは

4LDKのマンションの売却が難しい中で、今からマンションを魅力的にする方法があります。

それは瑕疵担保保険を付保することです。

瑕疵担保保険とは一定の隠れた瑕疵が発見された場合に生じる補修費用などの経済的な負担をカバーするための保険

ただし、瑕疵担保保険のメリットは瑕疵の補修費用だけではありません。

瑕疵担保保険付きのマンションを購入すると、購入者の不動産取得税や登録免許税が安くなります。

購入者が物件を経済的にも買いやすくなるという点が大きなメリットです。

瑕疵担保保険はまだ浸透していないため、今からでも付保すると十分な差別化につながります。

瑕疵担保保険付きマンションという形にすれば、4LDKマンションでもかなり売却しやすくなります。

6-2.付保にはインスペクションが必要

瑕疵担保保険を付保するにあたっては、インスペクションを受け、基準に適合することが必要です。

インスペクションとは建物の状況調査のことです。

流れとしては、①インスペクションを受ける→②合格する→③瑕疵担保保険を付保するになります。

瑕疵担保保険については、下記に詳しく記載していますのでご参照ください。

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7.まとめ

以上、4LDKマンションのなかなか売れない原因と効果的な売却方法について見てきました。

4LDKは収納の他、立地などの間取り以外の強みを十分にアピールして売却しましょう。

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