4LDKのマンション売却は苦戦する!スムーズに売るための4つのポイント

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4LDKのマンション売却は苦戦する!スムーズに売るための4つのポイント

2人の子供部屋とお父さんの個室、4LDKのマンションは4人家族にとって理想的な部屋割りが可能。

こんな理想的な部屋割りのはずの4LDKですが、いざ売却を始めるとなかなか売れないという現実に直面しがちです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 4LDKがなかなか売れないけどどうすればいいの?
  • 4LDKを売るコツは何?どういう風にすれば売れやすい?

結論としては、4LDKを売却していくには工夫が必要

具体的にはターゲットに適切な訴求を行い、瑕疵担保保険を付保する等によって差別化を図る等の工夫です。

そこで今回の記事では「4LDK」のマンション売却にフォーカスしてお伝えします。

なおマンション売却全般については下記記事で詳しく説明しています。

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株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.4LDKマンションが売れないよくある2つの原因

まずはそもそも4LDKが売れないと悩む方が非常に多いため、よくある2つの原因について見ていきます。

  1. 価格が高くて売れない
  2. 部屋が多すぎる

原因1.価格が高くて売れない

新築のとき、4LDKを購入した人にとっては、4LDKの最大の魅力はその部屋の数であると言えます。

子供2人がいる家庭にとっては、子供部屋も確保できて、お父さんの部屋も確保できるという理想的な間取りが4LDKの魅力。

しかしながら、この4LDKをいざ売却しようとすると、この部屋数の多さがネックになります。

まず4LDKは部屋数が多いため、面積も広いです。

面積が広いということは、価格の総額も大きくなります。

4LDKが売却しにくい最も大きな理由は「価格が高い」という点

中古マンションで高い価格を出すくらいなら、「お父さんの部屋」は我慢して新築の3LDKを購入しようという話になってしまいます。

原因2.部屋が多過ぎてなかなか売れない

また家族構成というのも時間とともに変わります。

子供が大学へ行ったり、就職したりすると、4LDKは不要になります。

3LDKを購入したとしても、子供が巣立ってしまえばお父さんの部屋は自然に手に入るのです。

結婚生活の中で子供と一緒に過ごす時間はそれほど多くはありません。

大学で子供が出ていけば、子供と一緒に過ごす時間は18年程度。

仮に50年間結婚生活を送ったとした場合、子供と過ごす時間はたった36%となります。

結婚生活の残りの64%を2人もしくは3人で過ごすと考えれば、4LDKは日本人にとって広すぎることが分かります。

4LDKが売れない理由としては、「部屋が多過ぎる」というのも大きな理由です。

以上、ここまで4LDKのマンションが売れない原因について見てきました。

それでは次に4LDKのマンションがターゲットとなる人について見ていきましょう。

2.4LDKのマンションを購入する層

今の家が手狭の人

4LDKのターゲットとなる人は、家族が増えて困っている人がメインとなります。

子供が成長し「受験勉強のためにお姉ちゃんの部屋が欲しい」というような人も対象となります。

とにかく今までの部屋が手狭になり、引越したいという人たちが最も強いニーズとなります。

仕事部屋が欲しい人

また数は少ないですが、お父さんが個人事業主等で仕事部屋が欲しいという方もニーズはあります。

「お父さんの部屋」というのは、潜在的ニーズは非常に高いのですが、我慢される方が多いです。

そのため仕事で必要という強い動機がない限り、なかなか中古の4LDKを購入するというケースはありません。

以上、ここまでターゲットとなる人について見てきました。

それでは次に4LDKを魅力的に魅せるためのポイントについて見ていきましょう。

3.4LDKマンションを魅力的に魅せるためのポイント

4LDKを探している人は広さを求めて物件を探している人がほとんど。

今までの住宅が狭いから4LDKへの引越を望んでいます。

ただターゲットは、「4」LDKを求めている人たちだけに、部屋が4部屋あることは知っています。

しかしながら、4LDKという言葉だけでは伝わらないものがあります。

それは「収納」。広い4LDKを求めている人たちは、今の家に部屋の数だけでなく収納力にも不満を抱えている人が多いです。

そこで、4LDKをしっかりとターゲットに訴求させるには、収納をアピールすることがポイントです。

普通の4LDKでの収納は十分に広い

あまり収納力に自信のない4LDKであっても、3LDKに住んでいた人から見ると十分な収納に見えることが良くあります。

4LDKの部屋は、角部屋や最上階に作られることが多く、設計上ゆとりがあるため、収納力の高い部屋が多いことが特徴。

4LDKのマンションを売却していくには、自信をもって収納力を十分にアピールするように心がけましょう。

以上、ここまで4LDKマンションの訴求ポイントについて見てきました。

それでは次に間取りだけでは決まらないマンション価値について見ていきます。

4.間取りだけでは決まらないマンション価値

4LDKは確かに売却しにくい物件ですが、マンションの価値は4LDKや3LDKの間取りだけで決定するわけではありません。

立地や建物のグレード、共用施設など多くの要因で決定されます。

立地がマンション価値に左右する

まず立地については、人気の沿線や人気の駅が存在します。

地下鉄の支線や快速の止まらない駅、マイナー路線等であれば、住宅地としての人気が低く、そもそもマンションが売却しにくいと言えます。

また駅距離については、少なくとも駅から10分圏内でないと売却が難しくなります。

やはり消費者の中には、駅から近い立地はマンションで、駅から遠い立地は戸建という固定概念があるため、駅から10分超も歩く遠いマンションというのは人気がありません。

築年数10年以内は人気が高い

次に建物。建物についてはまず築年数が大きく関係します。

築年数は10年以内が人気は高いです。

築25年以上経つと、買ったあとにフルリフォームを希望する購入者が登場してきます。

ただし4LDKだとフルリフォームの費用も高くなるため、ますます人気が無くなります。

戸数については、戸数の多い大型マンションほど人気があります。

1戸あたりの管理費や修繕積立金が安くなるのが理由です。

また超大型マンションは管理人が常駐のケースもあり、このようなマンションは需要が高いです。

共用部もマンション価値を決める大きな要因になる

共用部分についてもマンション価値を決める大きな要因。

最近のマンションはカフェやラウンジがあるなど、共用部が充実しています。

それに比べると中古マンションの共用部は相当劣るのも事実です。

このような中、何か一つでも共用施設に目を引くものがあれば、売却しやすくなります。

以上、ここまで間取りだけでは決まらないマンション価値について見てきました。

それでは次にマンション売却で強みをまとめるについて見ていきましょう。

5.4LDKマンションをスムーズに売る4つのポイント

上述のようにマンションの価値は4LDKという間取りだけで決まっているわけではありません。

なかなか売れない原因は4LDK以外にもある可能性はあります。

例えばそもそも人気のない駅で、駅からも遠い物件であれば3LDKであってもなかなか売れないという状況は考えられます。

まずは4LDKだから売れないと嘆く前に、総合的に見て売れない原因を把握する必要があります。

ポイント①強みを洗い出す

立地や建物のグレード、間取り等はもう変えることはできません。

そこで以下の着眼点で現在のマンションの状況を洗い出し、強みをあぶり出すことを行います。

そして物件の強みを全面的に押し出すようなアピール行いましょう。

着眼点評価のポイント
人気の路線・人気の駅であれば良い
駅距離駅から近い方が良い
敷地広い方が良い
築年数新しい方が良い
規模大きい方が良い
設備充実している方が良い
耐震性免振であれば良い
階数高い方が良い
位置角部屋(特に南東向き)であれば良い
眺望目の前が開けていると良い
日照南向きバルコニーが良い
エレベーター本数が多いほど良い
管理の状態共用部の管理状態が良好なほど良い

ポイント②内覧対応で強みをアピール

このように、着眼点を変えると、良い部分が少なくとも1つや2つは出てくるはずです。

そこの良い部分をきちんと内覧対応時にアピールして顧客を引き付けることが大切。

内覧時に購入希望者を案内する前に、自分のマンションの強みは何かをしっかりと把握し、きちんと強みを伝えるようにしましょう。

マンション売却の内覧については下記記事に詳しく解説しています。

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ポイント③瑕疵担保保険で差別化する

4LDKのマンションの売却が難しい中で、今からマンションを魅力的にする方法があります。

それは瑕疵担保保険を付保すること

瑕疵担保保険とは一定の隠れた瑕疵が発見された場合に生じる補修費用などの経済的な負担をカバーするための保険

ただし、瑕疵担保保険のメリットは瑕疵の補修費用だけではありません。

瑕疵担保保険付きのマンションを購入すると、購入者の不動産取得税や登録免許税が安くなります。

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購入者が物件を経済的にも買いやすくなるという点が大きなメリットです。

瑕疵担保保険はまだ浸透していないため、今からでも付保すると十分な差別化につながります。

瑕疵担保保険付きマンションという形にすれば、4LDKマンションでもかなり売却しやすくなります。

瑕疵担保保険はインスペクションが必要

瑕疵担保保険を付保するにあたっては、インスペクションを受け、基準に適合することが必要。

インスペクションとは建物の状況調査のこと

流れとしては、①インスペクションを受ける→②合格する→③瑕疵担保保険を付保するになります。

瑕疵担保保険やインスペクションについては、下記に詳しく記載していますのでご参照ください。

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ポイント④4LDKのマンションに強い不動産会社を探す

実は4LDKのマンションを高く売るために大事なポイントがあります。

それが4LDKのような大きなマンションに強い不動産会社を探すこと。

不動産会社によって、得意不得意があり、収益マンションが得意な会社もあれば、広いマンションが得意な会社もあります。

そこでオススメなのが不動産一括査定を使うこと。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定を使うと、複数の不動産会社が一発で見つかるため、4LDKマンションに強い会社が見つかります。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

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売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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6.まとめ

4LDKマンションのなかなか売れない原因と効果的な売却方法について見てきました。

4LDKは収納の他、立地などの間取り以外の強みを十分にアピールして売却しましょう。

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