不動産は、古くなるにつれて価値が下がるのが一般的です。
特に一戸建ては、マンションに比べると価値が下がりやすく、築後10年経過すると、新築時の5割ほどまで落ちてしまいます。
築25年を超えると建物の価値がゼロになってしまい、場合によっては取り壊し費用も必要になってきます。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 築年数による査定額への影響をどのくらい？
- 相続した親の古家を売りたいんだけど、注意点はある？
そこでこの記事では、一戸建て売却における築年数別のポイントにフォーカスしてお伝えいたします。
ご自身の一戸建ての築年数に当てはめながら、一戸建て売却の参考にご活用ください。
【中古一戸建ては築年数別の販売戦略を】中古マンションより中古一戸建ての売却が難しい理由
中古市場において、一戸建てはマンションに比べて苦戦しやすい事実があります。
それは主に下記4つの理由です。
- 中古マンションの流通は多いが、一戸建ては「新築信仰」が根強く、中古の需要が少ない。
- 一戸建ては、建物の構造、耐震性、シロアリ、雨漏りなどの購入者側の不安要素がマンションに比べて強くなる。
- 一戸建ては、土地の境界問題、隣人との関係など、購入者が気にするチェックポイントがたくさんある。
- マンションは自己利用の人だけでなく、不動産投資家も購入するので、需要が多い。
築25年以上で建物価値はゼロになる？
中古一戸建てのネガティブな要素を解説しましたが、実際に一戸建てはマンションに比べると建物の価値が急激に落ちます。
下記は国土交通省発表が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」にある中古戸建住宅の価格査定の例を持ってきました。
※出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」より
上記グラフの「築後20年でのゼロ評価」に対しては疑問視する意見も多く、最近では「築後25年でのゼロ評価」という風潮になってきています。
そもそも、木造の一戸建ての場合、法定耐用年数自体が22年と定められています。法定耐用年数とは、一言でいうと「その建物の使用可能な期間」と言えます。
「使用可能な期間」が22年と定められているわけですから、25年で建物の価値がなくなってしまうという話も分かるかと思います。
築年数別に見る中古一戸建て売却のコツ
一口に「中古一戸建て」と言っても、新築から1,2年の築浅物件から築40年以上の家まで状況は様々。
建物の年数によっては取り壊した方が良いケースもあったり、当然ながら築年数によって価値が大きく変わります。
この章では、築年数別（築浅・築10年前後・築20年前後・築30年以上）に、売却成功のためのポイントを紹介していきます。
【築2,3年までの築浅物件】入居した瞬間に10%以上価格が下るケースも
中古物件の中では最も高額で売れる「築浅物件」。
ですが、新築時に比べると価格の下がり幅が大きく、「たった1,2年住んだだけでこんなに下がってしまうのか」とショックを受けるかもしれません。なぜこのようなことが起きるのでしょうか？
日本人は世界でも稀に見るほど新築物件が大好きで、新築信仰が強いのです。
そのため「まだ誰も住んでいない新築物件」というだけで10-15%も価格が高く設定されていて、「新築プレミアム」と言われています。
それは逆に言うと、人が住み始めて新築物件でなくなった途端10-15%価格が下がってしまうということでもあります。
中古物件の中では一番高値で売れる築浅物件ですが、新築物件と比べて価格の値下がり幅は非常に大きいことは理解しておきましょう。
【築10年】高値で売りやすい築10年までの中古一戸建て
築後10年経過すると、一戸建て住宅の建物の価値は、新築時の5割ほどまで落ち込みます。
築10年未満の早めの売却であれば、市場的にも需要が高く、比較的高値で売りやすいです。
築5年以内の場合、周辺の新築物件の供給状況をしっかりチェックしながら、価格設定をすることは大切です。
新築同様の築浅でも、中古は中古です。都心部の高級住宅を除き、新築時よりも価格は確実に落ちてしまいます。
周辺で販売中の新築物件が多い状況だと、値段設定によっては、供給過多で苦戦することも考えられます。
築6年目以降、住宅の売却益に課税される譲渡税の税率が下がり、資産価値も比較的残っていることから売却を検討しやすい時期と言えます。
逆に、築10年程度の一戸建ては供給量が多く、競争が激しくなることも予想されます。
スムーズな売却を成功させるために、不動産会社とコミュニケーションを欠かさないようにすることが重要です。
【築15年】需要はまだまだある築15年前後の中古一戸建て
築後15年を経過したあたりで、一戸建ての建物の価値は新築時の2割程度にまで下がります。
売却価格は低くなりますが、築15年前後の中古一戸建ては市場の流通量も多く、需要はまだまだ期待できます。
また、一戸建ての建物の資産価値は急激なスピードで低下しますが、築年数15年を過ぎると少し緩やかになります。
その為、焦って低い価格で売却するよりは、戦略を練ってじっくり売却することをオススメします。
【築20年】建物の資産価値がなくなる築20年前後の中古一戸建て
「築後25年でのゼロ評価」と前述したとおり、築後20年を経過すると、資産価値がほとんどなくなってしまうケースが多いです。
実際、銀行の担保評価は、築20年を過ぎると一律に建物担保価値をゼロとする銀行が多いです。
また、築20年超の木造住宅は買主が住宅ローン控除を利用できないことも大きな課題点です。
住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例
住宅ローン控除を利用できないと、買主のメリットがなくなるため、売却しにくくなります。
築20年超の木造住宅で、住宅ローン控除を使えるようにするには「瑕疵担保保険」に加入しなければなりません。
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと
瑕疵担保保険とは、住宅の特定部分の隠れた瑕疵が見つかった場合に生じる補修費用などの経済的な負担を保険金でカバーすることができる保険
瑕疵担保保険を付保するには、
- インスペクションに合格していること
- 新耐震基準を満たしていること
の2つの要件が必要。
インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のこと
1981年6月1日以降に建てられた新耐震の建物であれば、インスペクションに合格して瑕疵担保保険を付保。
すると、買主は住宅ローン控除を利用できるため売却しやすくなります。
インスペクションと瑕疵担保保険の費用は合計で10万円程度あれば足ります。
建物の資産価値もなくなるうえに売却準備における出費も増え、気が重くなりますが、実際のところ、築20年前後であれば、まだ需要はあります。
新築・築浅には金額的に手が届かないという方や、リフォームをして理想の家を作りたいという思いで買う方も多いです。
売却前のインスペクションやリフォームなど、選択肢が多い築20年以降の一戸建てですが、自分自身で選択肢を決めず、信頼できる不動産会社を見つけて、売却戦略を相談していくことが大切です。
【築30年以上】前の解体も選択肢に入る築30年以上の中古一戸建て
築後30年を超えてくると、「古家付きの土地」として、土地のみの価格で取引されるケースが多いです。
そうなってくると、売却前に家を取り壊して、土地として売ることも検討が必要になってきます。
一方で、建築技術は進化しており、今どきの建物であれば、築30年前後の建物であれば、よほどの損傷が進んでいない限り住むことが出来ます。
ただし、雨漏りを防止する部分や構造など、建物の基本性能に問題があるような状態であれば、解体も必要となってきます。
築後40年を超えてくると、さすがに解体前提のケースが増えてくるでしょう。
取り壊すべきかどうかは、判断に迷うところですので、手っ取り早いのが複数のプロの意見を聞いてから判断することをオススメします。
一社だけの不動産会社の意見だと偏る可能性が十分にありますので、できるだけ広く意見を聞くようにしてください。
築30年以上の家の売却に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。
複数の不動産会社から意見を聞くには、次章で解説する不動産の一括査定サイトを活用するのが一番良いです。
一戸建て売却なら不動産一括査定サイトの活用が鉄則
一戸建て売却の築年数別の注意点を解説してきましたが、とにもかくにも、家の売却で最初に行うことは、不動産会社への査定依頼です。
不動産会社に査定してもらった金額を基にいくらで売り出していくのかを決めていきます。
しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。
不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。
その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。
ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。
そんな時に不動産一括査定サイトの活用をオススメします。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。
ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。
だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
苦戦が続くようなら販売戦略の見直しも必要
一般的に、不動産売却の全体スケジュールは順調に進んで4.5ヶ月程度です。
古い家になると売却しにくい傾向があるのは否めませんが、売却活動を開始してから6カ月、ましてや1年経っても一戸建てが売れないという人は、何かしら売れない理由があるはずです。
家が売れない状況を整理すると、内覧の申し込みが少ない、内覧後の購入申し込みが少ないの2つに分けることができます。
【内覧の申し込みが少ない理由】
- 売る家に需要がない
- 売り出し価格が高過ぎる
- 囲い込みをされている
- 不動産会社選びを失敗している
- 販売活動が適切にできていない
【内覧後の購入申し込みが少ない理由】
- 内覧対策が不十分
一戸建て売却に苦戦しているようであれば、上記のいずれかに該当していないか、チェックしながら対策を打っていく必要があります。
家が売れない際の対策に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。
買取業者に売るのも手
もし、建物に全く価値がなく、かつ、取壊し費用を捻出できない場合には、買取業者へ売却するという手もあります。
買取業者への売却は、市場価格よりも安くなりますが、短期間で売却できますので、古い家を手放したい人にはオススメです。
買取では契約不適合責任が免除になることも大きなメリットです。
買取に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。
どうしても売れなければ「空き家バンク」を使う
色々対策をしたけど、それでも売れない場合は空き家バンクの活用も一つ。
空き家バンクとは居住者のいない空き家を活用し、地域振興などにつなげるために市町村等の自治体が空き家を紹介する制度
空き家バンクは全ての自治体であるわけではありません。
空き家バンクは、簡単に言うとSUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトの自治体版。
SUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトは「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件しか載せることができません。
ただし、空き家バンクは片付けができていない物件や、親が健在で「将来、売却したい」という未来の物件も載せることができるのが特徴。
空き家バンクには掘り出し物の物件もある可能性があるため、熱心に物件を探している購入者も存在します。
売却のチャンスを広げることができるので、自治体に空き家バンクがある場合には、ぜひ活用するようにしてください。
空き家バンクは、アットホームのページから探すことができます。
まとめ
築年数別に資産価値の推移や、売却のコツを解説してきました。
築後10年で資産価値は新築時の半分、築25年を超えると建物の価値がゼロ、とショックを受けるような数字も紹介しましたが、全ての物件に一律で言えることではありません。
立地や建物の状態によって大きく変動するので、まずは、複数の不動産会社に相談してみましょう。