空き家バンクとは、居住者のいない空き家を活用し、地域振興などにつなげるために市町村等の自治体が空き家を紹介する制度
空き家を「貸したい・売りたい」と思っている方が各市町村に情報を提供し、「借りたい・買いたい」と思っている人が利用を申し込むことができます。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 空き家バンクとは何か知りたい
- 空き家バンクはどのように利用したら良いか知りたい
- 空家の解体補助金について知りたい
そこで今回の記事では「空き家バンク」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは空き家バンクについて理解し、空き家活用の注意点、解体補助金等について知ることができます。
空き家バンクとは？空き家バンクができた背景
空き家バンクは自治体がそれぞれで運営している空き家の仲介情報サイトです。
「貸したい・売りたい」という情報と、「借りたい・買いたい」という情報をつなぎ合わせる役割を果たしています。
空き家バンクは、各市区町村のホームページから見ることができます。
ただし、空き家バンクは全ての自治体であるわけではないため、空き家バンクが存在しない自治体も多いです。
不動産の仲介情報サイトと言えば、SUUMOやアットホーム、ホームズといった不動産ポータルサイトを思い浮かべます。
ポータルサイトは情報量も圧倒的に多く、使い勝手も良いため、情報サイトとしては断然ポータルサイトの方が上をいっています。
通常、不動産会社が扱える物件は、「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件のみですが、自治体の空き家バンクでは、まだ商品となっていない空き家も登録することが可能です。
空き家バンクができた背景は「空き家対策特別措置法（空き家法）」
空き家バンクができた背景としては、空き家対策特別措置法(以下、「空き家法」と略)の存在があります。
空き家法では、周辺に危害を及ぼす可能性のある危険な空き家は特定空き家として指定される恐れがあります。
特定空き家に指定されると、最悪の場合、空き家が取り壊され費用請求のために土地も売却される可能性もあります。
自治体では、このような最悪の状況を避けてもらうため、特定空き家に指定されそうな空き家の所有者に対して、修繕等を助言し、空き家バンクへの登録を誘導するように促しています。
つまり、空き家バンクとは不必要に取り壊しに至るような空き家を増やさないための、行政が設けた空き家の救済措置的な受け皿システムということになります。
空き家法に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
以上、空き家バンクとは何かについて見てきました。
では空き家バンクはどの程度認知されているのでしょうか。
空き家バンクの認知度
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が2017年3月に「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」というものを公表しています。
同調査では、空き家バンクの認知状況についても調査を行っています。
その結果、空き家バンクについては75.9％の人が知らないと答えており、約4分の3の人に知られていないということになります。
※出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」より
これだけ認知度が低いということは、空き家を本格的に売却する際は、空き家バンクの利用は避けるべきと考えます。
空き家バンクはポータルサイトと比較すると購入希望者の利用が圧倒的に少ないです。
そのため、価格が安くなってしまう可能性があります。
売るなら普通に不動産会社に依頼して売却を行うようにしましょう。
不動産一括査定を使うとより高く売れる可能性が上がるでしょう。
不動産一括査定の詳細は下記でご確認ください。
以上、ここまで空き家バンクの認知度について紹介しました。
では空き家バンクはどのようにしたら利用できるのでしょうか。
空き家バンクの利用方法
空き家の所有者が空き家バンクを利用するには、まず登録作業から始めます。
登録手続きは自治体によって異なりますので、最終的には自治体に確認するようにして下さい。
空き家バンク登録の主な流れは以下の通りです。
- 自治体のフォーマットに必要事項を記入し申込む
- 現地調査が実施される
- 空き家バンクに登録される
- 情報が公開される
一方で、空き家バンクから空き家情報を見たい人は、自治体のホームページから空き家バンクのサイトを閲覧します。
空き家バンクでは、不動産ポータルサイトには載っていない商品化される前の物件も取り扱っています。
ポータルサイトと比較すると、情報量は少ないですが掘り出し物がある可能性はあります。
空き家バンクのある自治体では、くまなく空き家バンクのサイトを確認するのが良いでしょう。
以上、ここまで空き家バンクの利用方法について見てきました。
残念ながら空き家バンクは登録者が少ないのが現状です。
空き家バンクの登録者が少ない背景
前述した「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」では、年収別の空き家の保有割合も調査しています。
同調査から年収別空き家の保有割合を筆者がグラフ化したものが以下になります。
※出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」より
上のグラフは右に行けば行くほど年収が高くなります。
赤の棒グラフが空き家を「保有している人」の割合で、青い棒グラフが空き家を「保有していない人」の割合になります。
グラフを見ると、赤い棒グラフの空き家を持っている人の割合は、年収2,000万円以上の人が多くなっていることが分かります。
アンケートでは、年収2,000万円以上の40.6％もの人が空き家を持っていることになります。
このことから、経済的に裕福な人ほど、空き家を持っている人が多いということが分かります。
経済的に裕福な人は、空き家を持ち続けることに困りません。
裕福な人が多いため、空き家の売却も賃貸も真剣に考えない
売却も賃貸も、特に真剣に考えなくても良い人たちです。
つまり空き家バンクに利用価値を見出せる人ではないため、なかなか空き家バンクへの登録が進まない状況にあります。
また、空き家は高齢者ほど保有しています。
高齢者の方にとっては、空き家バンクの登録は、多少億劫になります。
空き家を持っている人に、富裕層や高齢者が多いことから、空き家バンクの利用はなかなか進まないという状況です。
空き家バンクの登録者が少ない理由としては、所有者の属性と制度がミスマッチしている可能性が考えられます。
以上、ここまで空き家バンクの登録者が少ない背景について見てきました。
空き家を活用するには注意点があります。
空き家を活用すると特例が使えなくなる
空き家バンクは空き家を人に貸したい人も利用できますが、空き家を人に貸してしまうと、将来、空き家を売却する際3,000万円特別控除という税金の特例を使えなくなりますので注意が必要です。
不動産を売却して、売却益が発生すると、そこに所得税及び住民税が発生するのが基本です。
不動産の売却で課税の対象となる所得の計算方法は、以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額）－取得費（購入額）－譲渡費用（売却に掛かった経費）
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用
ここで、3,000万円特別控除という税金の特例を使うと、譲渡所得は以下のようになります。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額）－取得費（購入額）－譲渡費用（売却に掛かった経費）－3,000万円
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用
3,000万円特別控除を使うと、ほとんどのケースでは譲渡所得がプラスになることはなく、税金が発生しなくなります。
非常に効果の高い特例ですが、実はこの特例は一度、空き家を他人に貸してしまうと使うことができません。
前述した「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」によると、3,000万円特別控除の制度の利用を検討したが、要件に合致せず利用できなかったという人が18.4％もいます。
制度の概要を知らないままに活用してしまうと、いざ売却しようと際、要件に合致せず、「貸さなきゃ良かった」と後悔することにもなりかねません。
3,000万円特別控除に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
以上、ここまで空き家活用の注意点について見てきました。
空き家では解体の補助金について関心のある方も多いです。
空き家は「解体補助金」が出る可能性あり
空き家に解体に関しては、残念ながら全国統一の補助金というのはありません。
大きな自治体でも解体の補助金はない自治体が多く、おそらく半数以上の自治体が解体の補助金は設けていないものと推察されます。
解体の補助金については、「あればラッキー」と言える状況です。
各自治体が補助金を実施しており、内容についても千差万別です。
参考までにいくつかの市町村の解体の補助金についてご紹介します。
| 市区町村 | 補助内容 |
|---|---|
| 福島県南会津郡南会津町 | (市町村民税非課税世帯)補助対象経費の３分の２以内の額 補助限度額80万円 (市町村民税課税世帯)補助対象経費の２分の１以内の額 補助限度額50万円 |
| 茨城県笠間市 | 建物解体費用の1/3かつ補助金上限額30万円 |
| 埼玉県行田市 | 解体工事費用の2分の1以内（上限50万円） |
| 東京都足立区 | 解体工事費用の2分の1以内（木造上限50万円・非木造上限100万円） |
| 神奈川県愛川町 | 対象経費の2分の1以内（上限30万円） |
| 群馬県高崎市 | 助成対象経費に5分の4をかけた金額（上限100万円） |
| 静岡県沼田市 | 税込解体工事費用に3分の1をかけた金額（上限20万円） |
| 愛知県刈谷市 | 上限20万円 |
| 愛知県西尾市 | 上限20万円 |
| 富山県黒部市 | 解体工事費の1/2（上限50万円） |
| 新潟県燕市 | 税抜工事費用の2分の1以内（上限50万円） |
| 兵庫県姫路市 | 解体撤去費用の5分の1以内（上限30万円） |
| 和歌山県和歌山市 | 空き家の除去費用の3分の2以内（上限60万円） |
| 佐賀県みやき町 | 対象経費に2分の1をかけた金額（上限50万円） |
| 大分県大分市 | 補助対象経費の5分の4以内または市の定める額のいずれか小さい方（上限160万円） |
内容については、変わる可能性があるため、補助金を調べる場合には必ず市区町村に最新の情報を確認するようにして下さい。
木造の建物の解体費用の目安としては1坪当たり4～5万円です。
例えば延床面積30坪の住宅であれば120～150万円というのが解体費用のイメージとなります。
解体費用に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
まとめ
空き家バンクについて見てきました。
空き家バンクは認知度が低く、登録物件数もまだ少ない状況です。
もし本格的に売却をしたいのであれば、普通に不動産会社に依頼して売却活動を行うことをオススメします。