空き家対策特別措置法(空き家法)とは?背景・要因と対策を解説

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空き家対策特別措置法とは、平成27年5月26日に完全施行された、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とした法律

何やらよく分からないですね。もう少し噛み砕きます。

空き家対策特別措置法は、管理の行き届いていない危険な空き家を、「特定空き家」と指定し、最終的に行政が強制的に取り壊すことが可能になった法律です。

空き家対策特別措置法に関心のある方の中には、

  • 空き家対策特別措置法とはどんな法律なの?
  • 空き家対策特別措置法によって空き家はどうなるの?
  • 自分の実家は空き家だけど、法律で問題となるの?

等々のことを思っている方も多いと思います。 

そこで今回の記事では「空き家対策特別措置法」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは空き家対策特別措置法とはどういう法律なのかが分かるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.空き家対策特別措置法とは

かんたん説明

空き家対策特別措置法とは、適切な管理が行われていない空き家等がもたらす問題を解消することを目的に制定された法律

空き家特別措置法の正式名称は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」と呼ばれる法律になります。

略称で「空き家法」とも呼ばれています。

この法律で対象としている空き家は、主に戸建住宅です。

マンションや貸しビルの空き家は関係ありません。

現在、国内では空き家が増え続けており、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を与えるという社会問題が起きています。

空き家特別措置法では、この社会問題の原因となっている危険な空き家を、行政が強制的に取り壊せるようになったという法律

以上、ここまで空き家対策特別措置法について見てきました。

ではなぜここまで空き家が増えてしまったのでしょうか。

その原因の一つに固定資産税の特例があります。

そこで次に空き家があるから安い固定資産税についてご紹介します。 

2.空き家があるから安い固定資産税

空き家対策特別措置法では、固定資産税の特例の理解が欠かせません。

それは住宅用地の特例と呼ばれる特例です。 

住宅用地の特例が適用されると、固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)が安くなります。 

住宅用地の特例には、小規模住宅用地と一般住宅用地の2種類があります。

この特例が適用されると、固定資産税評価額に以下の特例率が乗じられて課税標準額が算出されるようになります。 

区分要件固定資産税都市計画税
小規模住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分1/61/3
一般住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分1/32/3

  例えば、面積が200㎡内の土地であれば固定資産税は以下のように計算されます。  

固定資産税 = 課税標準額 × 税率  = 固定資産税評価額 × 1/6 × 税率

この特例は、土地の上に住宅が建っていれば適用されます。

その住宅は空き家であっても、自分が住んでいても、他人に貸していても適用されます。 

少し不思議な特例ですが、土地の上に住宅が建っているか否かで、土地の固定資産税が下がる特例になります。 

土地の上の住宅を取り壊すと、住宅用地の特例が適用されなくなります。

つまり、土地の固定資産税等が上がります。 

住宅宅地の特例が空き家を増やしている

この住宅用地の特例は、空き家が増えている一つの原因とされています。

空き家を取り壊してしまうと、固定資産税等が増えるため、所有者か取壊しを行わず、そのまま放置するようになったのです。 

空き家対策特別措置法では、空き家でも適用される住宅用地の特例についてもメスを入れました。

特定空き家に指定され、勧告を受けると住宅用地の特例が適用できなくなるのです。

住宅用地の特例については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで空き家があるから安い固定資産税について見てきました。

空き家対策特別措置法には、特定空き家という言葉が登場します。

そこで次に特定空き家についてご紹介します。

3.特定空き家の定義

特定空き家とは、空き家対策特別措置法によって行政が指定する「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態等の空き家」のこと

特定空き家に指定される可能性のある空き家は、以下のような空き家です。 

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

特定空き家に指定されると、市町村の行政が、助言または指導、勧告、命令、行政代執行といった手続きを進めることができます。

最終的には行政代執行によって、建物が取り壊されてしまうことになります。

従来は、どんなに危険な空き家があっても、行政が勝手に空き家を取り壊すことはできませんでした。

その空き家が犯罪に利用されようと、放火の原因になろうと、指をくわえて見ている他なかったという状況でした。

ポイント

空き家対策特別措置法ができたことによって、行政が強制的に空き家を取り壊すことができるようになったというのがこの法律の大きなポイント

実際のところ、特定空き家は行政の担当者がウロウロ街を歩いて指定していくものではありません。

特定空き家のほとんどが、近隣住民からのクレームによって指定されています。

市区町村には、従来から危険な空き家に関する近隣住民からのクレームがありました。

しかしながら、危険と知りつつも何も対処できなかったというのが空き家対策特別措置法の施行される前の状況だったのです。

近隣からのクレームがある空き家は「特定空き家」に指定されてしまう

今では、空き家対策特別措置法が整備されたため、近隣からのクレームがある空き家は特定空き家として指定することができます。 

特定空き家の指定は、ほとんどが近隣住民からのクレームがきっかけです。

そのため、空き家になったからすぐに特定空き家として指定されるものではないということを理解する必要があります。

近隣住民からのクレームが発生する状態は、空き家になって以降、相当の年数が経っていないとなかなかクレームが発生する状況にまでは至りません。 

注意ポイント

空き家の所有者としては、特定空き家に指定される前に、賃貸や管理、売却等の対処をしておくことが重要

尚、空き家の対処法については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで特定空き家について見てきました。

では、特定空き家に指定されてしまうと、その後どうなるのでしょうか。

そこで次に特定空き家指定から行政代執行までの流れについてご紹介します。 

4.特定空き家指定から行政代執行までの流れ

近隣住民からのクレームを受けると、市町村は以下の流れに従い、手続きを進めて行きます。 

  1. 空き家の調査
  2. 特定空き家の指定
  3. 特定空き家の所有者に対する助言
  4. 特定空き家の所有者に対する指導
  5. 特定空き家の所有者に対する勧告
  6. 特定空き家の所有者に対する命令
  7. 行政代執行 

近隣からのクレームを受けると、まず市町村が空き家の実態調査を行い、危険な空き家と判断したなら、特定空き家として指定されます。

特定空き家指定されると、空き家の所有者に対し、まず「助言」が行われます。

例えば「壁が崩壊する可能性があるので修繕してください」という助言が来ます。 

助言に従わないと、次に「指導」を受けます。

指導では、具体的にいつどのように改善するかまで回答が求められる可能性があります。 

指導に従わないと、次に「勧告」を受けます。

勧告を受けると、前章で解説した固定資産税等の住宅用地の特例を受けられなくなります。 

勧告を受けると、空き家が建っていても固定資産税等が上昇することになります。

住宅用地の特例を外すことで、所有者へ空き家を取り壊すことを誘導するためです。

勧告にも従わないと、次は「命令」が下ります。

命令は背くと、50万円の罰金が科されるようになります。

命令を受けても改善が見られない場合、最終的には行政が建物を取り壊します。

これを「行政代執行」と呼びます。 

行政代執行で発生した取壊し費用は、空き家の所有者に請求されます。

もし、空き家の所有者が取壊し費用を払えない場合には、土地が差し押さえられて、公売にかけられます。 

公売とは御製が差押えた品物を入札等の方法によって売却することです。 

つまり、最悪の場合、空き家対策特別措置法では行政に背き続けると、土地まで失うことにもなるということです。 

勧告を受ける前の助言や指導は比較的、処分が軽いものになります。

注意ポイント

特定空き家に指定されてしまった場合には、助言や指導の段階で、なんとか改善策を打つことが重要

行政代執行については、下記に詳しく記載しています。

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以上、ここまで特定空き家指定から行政代執行までの流れについて見てきました。

空き家を保有するデメリットは特定空き家に指定されることだけではありません。

最後にその他空き家保有のデメリットについてご紹介します。

5.空き家保有のデメリットは他にもある

空き家は、仮に特定空き家に指定されなくても、持っているだけで以下の2つのデメリットがあります。

  1. 所有者責任が問われる可能性がある
  2. 建物価値が下落する

空き家を持っていると、建物所有者には所有者責任が課されます。

例えば、建物や屏等の倒壊、屋根材・外壁材等の飛散・落下等によって他人に被害を与えてしまった場合、空き家の所有者にはその所有者責任が問われることになります。 

注意ポイント

空き家所有者が、空き家を適正に管理していないことで他人に危害が加わったということになり、所有者にその責任が及びます。 

2つ目のデメリットとして、空き家はそのまま放置しておくと建物価値を落とします。

建物は、密閉状態が続くことにより、湿気等の要因が重なってカビが異常繁殖します。

シロアリも大量に発生し、床の腐食等が進みます。 

空き家は、特定空き家に指定される以前にどんどん価値が落ちてしまいます。

そのため、どこかのタイミングで売却といった判断も必要となります。

空き家の売却に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、これさえ読めばわかる!空き家対策特別措置法を分かりやすく徹底解説について見てきました。 

空き家対策特別措置法では、結局のところ特定空き家に指定されなければ恐れる必要はありません。

空き家は賃貸や管理、売却等、しっかりと対策をとって特定空き家にならないように注意しましょう。

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