不動産鑑定士に鑑定評価書や不動産査定書を依頼した場合の料金相場

この記事を読む方は、仕方なく不動産鑑定士による不動産査定を取らなければならない人だと思われます。

そもそも不動産鑑定士という資格を初めて知り、査定額を取るのにわざわざ費用がかかるということに驚きを感じている方も少なくないでしょう。

通常の不動産会社による無料査定ではダメなのでしょうか？

そこで今回の記事では不動産査定にかかる「費用」に言及してお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産査定の費用がいくらくらいかかるかを理解し、また無料査定の代用可能性についても知ることができます。

不動産鑑定の必要性と費用の相場

不動産鑑定または不動産査定を依頼される方は、税理士さんまたは弁護士さんに「不動産鑑定士による鑑定評価書を取ってください」と言われて、しょうがなく不動産鑑定を取る方が多いです。

例えば、会社の代表者が自分と会社の間で不動産を売買する時などのケースが多く、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要となります。

税理士さん自身も不動産鑑定士の知り合いがいないため、自分で一から不動産鑑定士を探さなければならない方も少なくありません。

不動産鑑定事務所は、ほとんどが個人企業であり、ホームページを持っている会社がそもそも少ないのが実態です。

さらにホームページを持っている会社でも、価格までは提示している事務所は多くないです。

そのため査定費用が探しにくいことに加え、さらに価格も高いイメージがあり、うかつに査定を依頼できないという部分もあるのです。

不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定士による不動産鑑定は、「鑑定評価額」と「類型（不動産の種類）」によって異なるのが基本です。

類型とは、更地や、建物と土地、マンションなどの区分所有建物、借地権、地代・家賃など鑑定評価の対象となる不動産の種類のことを言います。

標準的な鑑定評価の手数料は、下表のとおりです。

縦軸は概算評価額、横軸は不動産の種類になります。

これらはあくまでも目安です。

鑑定評価書の作成費用は法律上の決まりはないため、各社バラバラです。

裁判用の資料となると、上記の価格にさらにプラス料金がかかる会社も多いです。

費用の傾向としては、大手の鑑定会社は高い傾向にあり、個人の鑑定事務所は安い傾向にあります。

不動産査定書の料金相場

また鑑定評価書ではなく、査定書が欲しいという方もいると思います。

不動産査定書は、不動産の査定額によって料金を変えているというような会社はあまりありません。

不動産査定書については、以下の金額が概ねの相場です。

	更地	建物と土地	マンション
不動産査定書費用	10～15万円程度	15～20万円程度	15～20万円程度

不動産鑑定については下記記事にて詳しく説明しています。

不動産鑑定費用を決める3つの体系

不動産鑑定士による鑑定費用は、以下のような3つの費用体系から算出されます。

報酬基準型

報酬基準型とは、物件種別ごとの鑑定報酬額表に合わせて料金を設定する体系です。

事前に支払う金額が決まっているため、依頼しやすく多くの企業が報酬基準型を採用しています。

積み上げ型

積み上げ型とは、鑑定時の作業量によって費用が追加される体系です。

土地の大きさや鑑定作業が複雑になる不動産鑑定時に用いられることが多いです。

定額型

定額型とは、物件種や鑑定時の作業量に関わらず一律の費用が発生する体系です。

利用者には便利な仕組みですが、物件によって鑑定時の作業が異なるため定額制を採用しているケースはほぼないです。

不動産鑑定評価書と不動産査定書の違い

不動産鑑定評価書と不動産査定書は目的が大きく異なります。

それぞれの書類をもう少し詳しく見てみましょう。

不動産鑑定評価書とは

不動産鑑定の世界では、「不動産鑑定評価書」と「不動産査定書」は全く意味が異なります。

不動産鑑定評価書は、国が定めている不動産鑑定評価基準に基づき不動産の評価を行います。

鑑定評価書は高いと感じるかもしれませんが、国が定めている基準に則り、評価手順を踏まなければならないため、手間も時間もかかってしまいます。

不動産鑑定士がオリジナルの評価方法でサクッと評価ができる訳ではないため、なかなか価格を下げられないというのが本音の部分でしょう。

不動産鑑定評価書は不動産鑑定士しか作れない

不動産鑑定評価書と名前の付くものは、不動産鑑定士しか書くことが許されておらず、不動産鑑定士の独占業務となっています。

国が認めている評価方法ということもあり、鑑定評価書は、税務署や裁判所に提出する証拠資料として正式に採用されます。

例えば、法人と会社の代表者の間でも鑑定評価書の基づいた価格で取引されると、適正な価格で取引されたと税務署が認めてくれます。

それは逆に不動産鑑定評価書が国の定めた評価基準に基づいているため、いい加減な価格が出せないことの裏返しでもあるのです。

不動産査定書とは

不動産鑑定評価書以外に「不動産査定書」というものが存在します。

不動産鑑定士が作成する不動産査定書は、国の定めた評価基準に正式に則っていないことを意味しています。

不動産査定書は不動産鑑定書の簡易版

不動産査定書は不動産鑑定評価書の簡易版に相当します。

不動査定書は、大企業が工場や大型倉庫、商業施設、ゴルフ場、ホテルなどの売却を検討する際、取得するニーズがあります。

街の不動産会社では工場などの特殊物件は、普段扱っていないため、適正価格がなかなか分かりません。

しかしながら鑑定評価書を依頼してしまうと、非常に費用が高額であるため、簡易な鑑定評価書である不動産査定書を取りたいというニーズがあります。

そのため不動産鑑定士による有料の不動産査定書というものが存在するのです。

以上、ここまで鑑定評価書と査定書の違いについて見てきました。

わざわざ有料の不動産鑑定書や不動産査定書を作る必要がないケースが大半です。

次に無料査定でも良いケースについて見ていきましょう。

不動産会社の査定は無料

不動産鑑定とは別に、世の中には不動産会社による無料査定が存在します。

無料査定は一般化してきていることから、そもそも不動産査定に費用がかかること自体、驚く方も多いです。

不動産鑑定は不動産鑑定士による独占業務のため、逆に言うと不動産の鑑定や査定でお金を取ることは、不動産鑑定士以外は禁じられています。

そのため不動産会社は逆に査定を行ってもお金が取れないため、不動産会社による査定は無料となるのです。

国に出す証拠資料や特殊物件以外は無料査定で十分

税務署や裁判所への証拠資料用の査定や、特殊物件の査定以外であれば、不動産会社による無料査定で十分と言えます。

不動産の価格を知りたい場面としては

1. 売却したい時
2. 相続人間で遺産分割協議をする時
3. 隣地や知人同士の売買で適正価格を知りたい時

と大きく3つのケースがあります。

相続人間で遺産分割協議をする時は、身内で利用するだけなので、無料査定で十分と言えるでしょう。

また隣地や知人同士で不動産を相対で取引する時も、無料査定を取得して客観的な価格指標があると話がスムーズになります。

以上、ここまで無料査定でも良いケースについて見てきました。

それでは次にネットの普及に伴い利用者が急拡大している「無料不動産一括査定サイト」について見ていきましょう。

無料で使える不動産一括査定サイト

身内や知人同士で不動産の時価を知りたい場合は「無料の一括査定サイト」を使うのが便利です。

査定で一番問題となるのが、査定額に客観性・妥当性があるのかという点。

不動産鑑定士による鑑定評価では、鑑定評価基準と言うルールがあるため、一定の信頼性があります。

しかしながら、不動産会社による無料査定はルールがなく各社独自に査定を行っているため、査定のプロセスには何ら保証がありません。

複数の不動産会社から査定書を取得することに価値がある

そのため不動産会社による無料査定を利用する際は、複数の不動産会社から査定書を取得することで客観性を上げる必要があります。

複数の不動産会社から査定書を受領するには不動産の一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定サイトでは、約6社の不動産会社から査定を無料で取ることが可能です。

また誰かからお金をもらって査定する訳ではないため、意図的に発注者に偏った価格を出すようなこともありません。

6社の査定額を見比べることができるため、無料査定でも客観性・妥当性を維持することができるのです。

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。

ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。

売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。

不動産一括査定サイト名	机上査定が対応	メール要望
すまいValue	○	○
SUUMO	○	○
HOME4U	○	○
イエウール	×	×
SRE不動産（※旧ソニー不動産）	×	○

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。

• 三井のリハウス：36年連続で仲介取扱件数 第1位で実績申し分なし
• 住友不動産販売：営業がややイケイケだけどその分結果も出してくれる、戸建ても強い

評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。

まとめ

不動産鑑定士による書類を作ってもらった場合の料金相場をお伝えしました。

必ずしも不動産鑑定士に頼む必要はなく、無料査定でOKなケースがほとんど。

正しい不動産査定をしてもらいましょう。

無料査定を使う場合は、「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの一括査定サイトを利用しましょう。