田舎の家は売るべき?8つの購入ニーズと売却成功のポイント

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田舎の家は売るべき?8つの購入ニーズと売却成功のポイント

昔住んでいた田舎の家。

住む人もいなくなり、売るべきなのか、処分するべきなのか、そのまま放置するべきなのか迷う方もいると思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 田舎の家はどう処分すればいいの?売れるの?
  • 田舎の家を持っているけどそのまま持つべき?
  • 田舎の家を活用する方法はないの?

結論から言うと、田舎の家で誰も住まない空き家にするのはオススメできません。

放置しておくと、勝手に壊されて、解体費用を請求される可能性があります。

田舎の家は、売却や活用をするべきなのです。

そこで今回は、田舎の家の購入者のニーズを考えた売却方法や活用方法をお伝えします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.田舎の家は残さず売るべき理由

田舎の家は空き家にして残さず「売るべき」です。

空き家は放置しているペナルティーがある

2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称「空き家対策特別措置法」)」が施行。

現在、国内の空き家は増え続ける傾向にあり、放っておいても解消されません。

総務省統計局によると、年々空き家は増え続けています。

空き家数及び空き家率の推移-全国(1958 年~2018 年)

空き家数及び空き家率の推移-全国(1958 年~2018 年)

※出典:総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査 P2」より

空き家対策特別措置法によって、特定空き家に指定されると、最終的には行政によって取り壊しが行われ、所有者に費用が請求されます。

つまり空き家は放置していると、勝手に壊され、勝手に解体費用が請求されるということ。

空き家を放置しておくメリットは一つもなく、不要であるなら売却すべきです。

地方の家も売却しやすくなっている

東京を中心に国内の不動産価格はここ数年上昇傾向にあります。

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

首都圏マンションの平均価格と土地価格の推移

※出典:東京カンテイ「東京23区70㎡中古マンション単価」より

東京の不動産価格が高くなり過ぎると、需要が地方へ波及し地方の物件が売却しやすくなります。

逆に地方の物件は、東京の価格が下落すると、真っ先に下がります。

地方の物件が売却しやすい時期は、東京の物件が高い今しかありません。

チャンスを逃さず、田舎の物件は今のうち売り逃げることをオススメします。

2.田舎の家にある8つのニーズ

田舎の家売却では、不動産会社に任せきりにせず、売主も自ら買主探しを行うことが成功の鍵を握ります。

では、田舎の家にはどのような購入ニーズがあるのでしょうか。

田舎の家の購入ニーズは下記8つがあります。

田舎の家の購入ニーズ

  1. 二地域住居
  2. サテライトオフィス
  3. 古民家
  4. 農業体験ツーリズム用の民泊
  5. NPO法人の作業場
  6. 小商い用の店舗
  7. 外国人労働者向け社宅
  8. 近隣住民

ニーズ①二地域住居

二地域住居とは都市部と地方を行き来し2つの生活拠点を持つライフスタイル

平日は仕事がある都市部を拠点に生活し、週末や休日になると田舎の家で過ごすという生活。

国土交通省も地方振興策の一つとして二地域住居に注目し、実態調査を行って情報発信もしています。

二地域住居は、かつては週末に趣味を楽しむために田舎に拠点を持つイメージがありました。

ただ、近年は親に顔を見せに行くためや、看病や介護のために実家周辺に家を購入するケースも増えています。

地方の親が高齢化したことで、介護目的の二地域住居という新たなニーズが増えつつあります。

移住支援については、各市区町村がそれぞれ力を入れています。

自治体に移住支援窓口がある場合には、購入希望者がいないか直接聞きに行くのも良いでしょう。

ニーズ2.サテライトオフィス

IT技術が進んだことにより、地方にサテライトオフィスを構える企業が増えています。

「オフィス」といっても、実態は民家がそのまま利用されています。

サテライトオフィスといえば、徳島県の神山町の成功事例が有名です。

神山町は山間部であったため、地上デジタル放送化に伴い、電波によるテレビが見れなくなりました。

その代わりに光ファイバー網が整備されたことにより、通信環境が良くなり多くのIT企業がサテライトオフィス拠点として神山町を選んだとされています。

神山町のように街全体に高速ネットワーク通信ができるようなエリアであれば、サテライトオフィス需要が考えられます。

また、街全体でなくても、売却する家に光ファイバーを通してから売りに出すだけでも、付加価値を付けて売却することができます。

大手企業には介護離職を防ぐために、地方にサテライトオフィスを構える需要もありますので、高速通信ネットワークを整備し、企業への売却も検討してみましょう。

ニーズ3.古民家

田舎では古民家としてのニーズもあります。

古民家というと、築100年以上の古い家を想像しますが、実際に古民家として売買されているのは、そのような古い家ばかりではありません。

築40年程度の家でも「古民家」として売り出すことで、古民家ファンに売ることが重要となります。

古民家に関しては、「田舎暮らし!千葉房総ねっと」というサイトが古い家を非常に上手く売却しています。

中には、「えっ!これが古民家?」というような物件もありますが、ちょっと古い家でも魅力的な古民家に見せて売却しています。

サイトを見ると、おそらく「自分の家と似たような感じだな」と思う家もあると思います。

普通の古い家でも古民家っぽく見せることができますので、売却の際にはぜひ参考にしてみてください。

ニーズ4.農業体験ツーリズム用の民泊

2018年6月15日から民泊新法が施行されたことにより、全国で民泊ができるようになりました。

住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、平成29年6月に成立しました。

※出典:民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?」より

それに伴い、中国人などの海外投資から民泊を収益物件として購入するようなケースも増えています。

民泊は、日本人の感覚からすると「自分で行う活用」のイメージがありますが、海外の投資家はその一歩先を既に進んでおり、投資物件として目を付けています。

地方では、農業体験ツーリズムを行うために宿泊施設が必要です。

ホテルの少ない地方では、民泊が農業体験ツーリズムの主要な宿泊施設となっています。

そのため、今の家を民泊として運用し一定の収益を上げてから収益物件として売却する方法があります。

もし上手く行けば、そのまま自分で活用しても良いですし、上手く行かなくても民泊の体制を構築しておけば、売却もしやすくなります。

簡単に売れない田舎の家は、民泊の収益物件に変えてから売りに出すのも1つの方法です。

HOME4U土地活用で一括資料請求してみる

少しでも民泊を考えているなら「 HOME4U土地活用 」がオススメです。

HOME4U土地活用を使えば、複数の不動産会社が練った計画プランが自宅に届きます。

様々な不動産会社の知恵を借りれるので、「あ~こんな活用方法があるのか」と参考になることがたくさんあります。

HOME4U土地活用は、NTTグループ運営で不動産会社も厳選しているので、安心感も抜群です。

無料で利用できるので、少しでも活用を考えている方は利用してみましょう。

ニーズ5.NPO法人の作業場

近年、地方では耕作放棄地が増加しています。

耕作放棄地とは以前耕地であったもので、過去1年以上作物を栽培せず、しかもこの数年の間に再び耕作する考えのない土地のこと

耕作放棄地の増加は日本の農業に悪影響を与えるため、現在は農林水産省を中心に耕作放棄地の解消に向けた努力が行われています。

そこで耕作放棄地で農業を再生する重要な担い手となっているのがNPO法人です。

NPO法人は、耕作放棄地を観光農園に復活させるなど、全国で様々な成功事例を生んでいます。

耕作放棄地を復活させるには、NPO法人にも拠点が必要です。

NPO法人のような農業を復活させるための団体も、地方では重要な買主となります。

特に蔵がある農家住宅は需要が高いです。

視点を変えて、買主に農業支援団体を探してみるのも良いでしょう。

ニーズ6.小商い用の店舗

最近、地方で小商いを始める人が増えています。

小商いとはわずかな元手で細々と行う商売のこと

小商いブームはNHKでも度々報道され話題となっています。例えば「NHK栃木県高根沢町の事例」など。

小商いは店舗ではなく、普通の住宅を一部改装して行っていることが多いです。

そのため、家をそのまま小商い希望者に売却することができます。

小商いは、千葉県いすみ市において成功事例があります。

千葉県いすみ市では、コーヒー、パン、お菓子、雑貨、自然農でつくった作物など、自分が本当にいいと思うものを手づくりし、それを売って生計を立てている人が増えています。

いすみ市では実際に小商いをきっかけとしで不動産が売買されています。

小商いをやってみたい人を探し、その人に売却を打診してみるのも良いでしょう。

ニーズ7.外国人労働者向け社宅

2019年4月1日より入管法が改正され、外国人労働者の本格的な受け入れ体制が整いました。

一部の地方都市では、既に外国人の労働者がかなり増えてきています。

外国人労働者は、農業や介護、製造業といった分野で受入が盛んです。

外国人労働者を受け入れることで、新たなニーズとして生まれているのが外国人労働者向けの社宅需要。

社宅といっても、大きなマンションやアパートではなく、戸建てをそのまま社宅として利用しているケースも良くあります。

外国人労働者をファミリーで受け入れているところも多いので、一戸建も購入ニーズがあります。

近くに養鶏場等の大規模な農業法人や老人ホーム等の介護施設がある場合、直接打診してみると家の購入ニーズがある可能性があります。

場合によっては賃貸のニーズもあるので、しばらく運用するのでも良ければ、貸して賃料収入を得るのでも良いでしょう。

ニーズ8.近隣住民

田舎の家には、近隣住民の需要もあります。

隣地の人も打診してみると、購入してくれる可能性はあります。

また、近くに診療所や飲食店がある場合、来客用の駐車場ニーズがありますので、更地なら買いたいと言ってくるケースも多いです。

最初に紹介した二地域住居でも、親の介護のために子供が地方に家を買うというケースがありました。

そのため、現在地方に残っている「親」の方に購入を打診してみるのも一つ

親が別棟を用意してくれれば、子供世帯が介護目的の二地域住居がしやすくなります。

近隣住民の中にも隠れたニーズが存在しますので、近所の人には必ず売却を打診してみるようにしましょう。

3.田舎の家売却で重要なのは不動産会社探し

田舎の家を売るのに重要なのは「不動産会社探し」です。

まずは、やる気のある不動産会社を見つけることが重要。

不動産会社探しをするなら、一括査定サイトを使うことをオススメします。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトは、複数の不動産会社に効率よく売却を打診することができますので、やる気のある不動産会社を見つけることができます。

一括査定サイトでは、少し離れた場所にある中心市街地の不動産会社にも査定を依頼することができます。

中心市街地の不動産会社は、スタッフも充実しており、スキルも高いので田舎の家でも安心して任せることができます。

自分の知らない不動産会社を見つけることができますので、田舎の家の売却では一括査定サイトをぜひ利用しましょう。

オススメの一括査定サイト

一括査定サイトでもオススメなのが、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」の2つ。

  • HOME4U :NTTグループが運営、運営実績19年目で多くの不動産会社が見つかります。
  • HOME’S売却査定 :賃貸で有名なホームズは、地域密着の不動産会社がたくさん見つかります。

田舎の家は、更地にしたほうが高く売れることもあります。

HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」は要望欄があり、「家付きが良いのか更地がいいのかアドバイスください。」と伝えれば、しっかりと対応してもらえます。

HOME4Uの要望

HOME'Sの要望

HOME'Sの要望

机上査定を選択すれば、簡易的な査定額をメールでもらえます。

HOME4Uの査定の方法選択画面

また、要望欄に「メールで査定額の提示を希望」と書けば、不動産会社にも伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

田舎の家でも思いがけない買主を抱えている可能性もあり、査定額が付く場合も多いです。

ただし、田舎だと1社しか出てこな可能性があります。

HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」で栃木県で実施したところ、それぞれ1社しか出てきませんでした。

HOME4Uで1社見つかる

HOME4Uで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

HOME'Sで1社見つかる

1社だけのアドバイスだと適切に判断ができません。

もし1社しか出てこないようであれば、「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」や「 イエウール 」を併用して、複数の不動産会社に相談できるようにしましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者のリアル評判とデメリット

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媒介契約は専任媒介がおすすめ

田舎の家を売るには、不動産会社依頼する媒介契約は専任媒介がおすすめ

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通りです。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引 (自分で買主を見つけること)認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月

  • 一般媒介契約は複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約
  • 専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうかです。

自己発見取引とは売主が自分で買主を探してくること

専任媒介契約と専属専任媒介契約なら、不動産会社は仲介手数料を独占できますのでやる気が出ます。

田舎の家は価格が低いので、専任媒介契約または専属専任媒介契約で依頼しないと不動産会社がやる気を出してくれません。

また、田舎の家の売却では、売主自身が積極的に買主を探すことも重要です。

そのため、自己発見取引もできる専任媒介契約が適切といえます。

これから不動産会社を探すのであれば、専任媒介契約で依頼するのが良いでしょう。

田舎の家の活用方法も検討する

また、前述したように田舎の家の活用も検討するのも手。

民泊やサテライトオフィスなどニーズがあるかもしれません。

HOME4U土地活用 」を使うと、複数の不動産会社より最適な活用プランが届きます。

意外な収益プランがあるかもしれませんので、一度利用してみるといいでしょう。

4.売却・活用も厳しければ空き家バンクを活用しよう

田舎の家を売るには、空き家バンクの活用も一つ。

空き家バンクとは居住者のいない空き家を活用し、地域振興などにつなげるために市町村等の自治体が空き家を紹介する制度

空き家バンクは全ての自治体であるわけではありません。

空き家バンクは、簡単に言うとSUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトの自治体版。

SUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトは「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件しか載せることができません。

ただし、空き家バンクは片付けができていない物件や、親が健在で「将来、売却したい」という未来の物件も載せることができるのが特徴。

空き家バンクには掘り出し物の物件もある可能性があるため、熱心に物件を探している購入者も存在します。

売却のチャンスを広げることができるので、自治体に空き家バンクがある場合には、ぜひ活用するようにしてください。

空き家バンクは、アットホームのページから探すことができます。

5.まとめ

田舎の家を売ることについて解説してきました。

田舎の家は、少しでも市況の良い時期に売るべき

空き家にして残してもメリットは一つもありません。

田舎の家には新たな購入ニーズもありますので、

をトライしてみましょう。

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