土地の売却相場を調べる6つの方法と高く売る2つのコツ・注意点

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土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。

まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です。

でも、土地の取引は大きな金額が動くので、絶対に失敗したくありませんね。

この記事では、このような悩みに全てお答えします!

  • 土地売却の流れは?
  • 自分で相場を調べることはできる?
  • 土地を高く売却するコツは?
  • 土地売却でトラブルにならないための注意点は?
  • 土地売却の必要書類と費用は?
  • 土地を売却したら税金がかかるの?
  • 相続した土地はどうやって売ればいい?
  • 確定申告は必要?自分でできる?

この記事を読んで、土地売却をスムーズに進めるためのコツを押さえ、大切な土地を最高価格で売却しましょう。

相続の土地や農地を売却する人

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目次

1.土地売却の流れ

まず土地売却の流れを押さえておきましょう。

土地売却の流れ

土地売却の流れ

スムーズに売るために、一番重要なのは、「価格査定→媒介契約」の部分。

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがありますので、土地の売却を得意としている不動産会社を見つけることがポイント

土地の売却では、第三章で詳しく説明しますが、境界や瑕疵担保責任など、「土地特有の注意点」があります。

良い不動産会社を見つけて、媒介契約を結び、プロに相談しながら進めることが大切です。

信頼できる不動産会社を短時間で見つけるためには、一括査定サービスがオススメです。

イエウール 」などの一括査定を利用して、あなたの土地を親身になって売ってくれる不動産会社を効率的に探しましょう。

不動産一括査定については、後ほど詳しく説明します。

先に不動産一括査定について知りたい方は「コツ2:信頼できる不動産会社を探す」へ進んでください。

2.売却相場を自分で調べる6つの方法

実は不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を調べる方法がありますので、紹介します。

正確な査定額は不動産会社でないとわかりませんので、あくまで概算になります。

自分で調べるなんて面倒!という方は、読み飛ばしてOK。

土地の売却相場を調べる6つの方法

  1. 不動産ポータルサイト(SUUMOHOME'Sなど)
  2. 国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索
  3. レインズ・マーケット・インフォメーション
  4. 地価公示を参考にする方法
  5. 路線価を参考にする方法
  6. 固定資産税評価額を参考にする方法

まずはそれぞれの特徴と筆者のオススメ度を一覧表にしました。

方法調べる方法長所短所おすすめの人・ 調べやすい土地調べやすさ
1不動産ポータルサイト(SUUMOHOME’Sなど)検索しやすい・似ている売り物件がないと参考にならない
・売り希望価格なので高めの可能性あり
土地の取引が多いエリア(都心や人気住宅街)☆☆
2国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索・成約価格なので安心
・一覧表で表示されるので比較しやすい
・似ている取引がないと参考にならない土地の取引が多いエリア(都心や人気住宅街)☆☆
3レインズ・マーケット・インフォメーション成約価格なので安心土地と建物価格の内訳がないので、土地の価格がわかりにくい戸建住宅地
4地価公示を参考にする方法国土交通省等が発表している適正な地価なので安心地価公示の発表地点が近くにないと参考にしにくい運良く、地価公示の地点が近くにあればオススメ☆☆
5路線価を参考にする方法・ほとんどの道路に路線価が決められている
・不動産会社も査定の参考にする方法
路線価が設定されていない場所もある多くの人におすすめ☆☆☆☆☆
6固定資産税評価額を参考にする方法固定資産税通知書さえあれば、すぐわかる固定資産税通知書がなければ市役所等で調べる必要がある固定資産税通知書が手元にある人☆☆☆☆☆

それぞれ具体的な見方を紹介していきます。

分かりにくいところは写真を付けておりますので、安心してください。

相場を調べる土地情報

  • 住所:東京都江戸川区中央1丁目4-1
  • 最寄り駅:総武本線「新小岩駅」

方法1.不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)

まず一番メジャーな方法は、SUUMOHOME’Sなどの不動産情報サイトで、あなたの土地と似た物件の値段を調べることですね。

ただし、売り物件の情報は、「売り希望価格」なので、実際にその水準で成約するとは限りませんから、注意が必要です。

SUUMOはコチラ → https://suumo.jp/

HOME'Sはコチラ → https://www.homes.co.jp/

サイトの使い方・見方

SUUMOでもHOME’Sでも、最初は同じです。

(1)「建てる」カテゴリーの「土地」をクリックします。

ここでは、SUUMOで検索してみましょう。

(2)「エリアから探す」または「沿線・駅から探す」どちらか選びます。

今回は、駅から探してみましょう。

「沿線・駅から探す」の「東京都」をクリックします。

「JR総武線」にチェックして、画面中段の「チェックした沿線の駅を絞り込む」をクリックします。

チェックした沿線を絞り込む画面

チェックした沿線を絞り込む画面

「新小岩」にチェックして、「この条件で検索する」をクリックします。

これで、検索結果が表示されました。

新小岩駅で土地を調べた検索結果

新小岩駅で土地を調べた検索結果

立地や面積が似ている売り物件を探してみましょう。

方法2.国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」

取引当事者のアンケートをもとに、実際の成約価格が検索できるサイトです。

個人情報なので番地までは載っていませんが、参考になりますね。

不動産取引価格情報検索はコチラ → http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

サイトの使い方・見方

(1)「時期を選ぶ」の「画面上で検索する場合」のリストの、「平成●年第●四半期(過去2年間を含む)」を選択します。

時期を選ぶ画面

時期を選ぶ画面

「種類を選ぶ」の「土地」を選択します。

「地域を選ぶ」の「路線・駅名から探す」を選択。

路線・駅名から探す

路線・駅名から探す

リストから「関東地方」「JR総武線」「新小岩」を選び、「この条件で検索」をクリックします。

これで、過去2年分の検索結果が表示されました。

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報検索の結果

(2)今回は検索結果が多すぎたので、所在地の▽のボタンを押す。

所在地の▽ボタンを押す

所在地の▽ボタンを押す

「江戸川区 中央」の「中央」文字をクリックして、江戸川区中央だけに絞り込みました。

江戸川区の中央の「中央」を押す

江戸川区の中央の「中央」を押す

江戸川区役所は大通りに面しているので、前面道路の幅員が広い順に並べ替え(▽ボタンを押す)てみます。

幅員の▽ボタンを押す

幅員の▽ボタンを押す

前面道路が10m以上の土地を見てみると、21~42万円です。

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報検索の結果

今回の例は商業地なので、価格に幅があって、ちょっと参考にしにくいですね。

方法3.レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の「不動産流通機構」が運営・管理しているサイトです。

こちらも、実際の成約価格が検索できます。

絞り込み検索が使いやすいので、あなたの土地の近くの物件を探してみてくださいね。

レインズ・マーケット・インフォメーションはコチラ → http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

サイトの使い方・見方

戸建住宅地の場合におすすめの方法なので、場所を変えて、ディズニーランドで有名な舞浜駅周辺を調べてみましょう。

(1)トップページにマンションと戸建がありますが、「戸建」のほうで「千葉県」「西部南エリア」を選び、「検索する」をクリックします。注意書きが表示されるので、OKします。

(2)検索結果がたくさん表示されるので、「追加検索条件」で地域詳細「浦安市」、築年数「20年超」を選んで、「検索する」をクリックします。

地域詳細と築年数の選択画面

地域詳細と築年数の選択画面

検索結果が画面下部に表示されました。

レインズの結果

レインズの結果

ポイントは、築年数「20年超」を選ぶことです。

検索結果は総額の表示になっていて、土地価格と建物価格の内訳が載っていませんが、築年数が「20年超」であれば、建物価格はかなり安いはずだからです。

舞浜駅周辺の中古一戸建て相場は、土地面積160~180㎡で、4,500~5,500万円くらいだとわかりました。

建物価格を考慮すると、土地価格は4,000~5,000万円くらいだと目星がつきます。

平米当たり単価は、25~28万円くらいです。

方法4.地価公示を参考にする方法

地価公示は、適正な土地取引の目安とするために、国土交通省が発表しているものです。

適正価格の参考にはなりますが、地価公示と同じくらいの水準で取引するのは「義務」ではありません。

あなたの土地の近くの地価公示の発表地点は、こちらのサイトで検索できます。

地価公示はコチラ → http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/

地価公示は全国で2万ヶ所以上ありますが、すぐ近くに地価公示の発表地点がない場合もあります。

サイトの使い方・見方

地価公示は、方法5と同じ「全国地価マップ」でも調べられますが、「全国地価マップ」は最新情報に更新されるまでタイムラグがあります。

「全国地価マップ」での地価公示の調べ方は、方法5で合わせてご紹介します。

まずは、「地価公示・地価調査検索システム」で最新の情報を調べる方法をご紹介します。

(1)「検索地域指定(地名入力)」をクリック

検索地域指定(地名入力)

検索地域指定(地名入力)

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力して、「決定」をクリックします。

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力

(2)検索条件指定画面になります。

「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェック、「最新調査年のみ」にチェックして、その他は特に変更せず「検索」をクリック。

地価公示は1/1時点、地価調査は7/1時点の価格で、適正な地価の参考になるのはどちらも同じです。

地価公示と地価調査

地価公示と地価調査

(3)江戸川区中央の地価公示・地価調査が表示されるので、一番近そうな地点を探します。

ちなみに、地名のあとの数字の意味は、次のとおりです。

地名のあとの数字の意味

地名のあとの数字の意味

※出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」より

江戸川区中央一丁目の「江戸川5-5」の「地図で確認する」をクリックすると、江戸川区役所のすぐ近くで、同じ大通り沿いです。

江戸川5-5の結果

江戸川5-5の結果

ちなみに、すぐ近くでも、大通り沿いと裏通り沿いでは相場が違いますので、注意してくださいね。

地価調査「江戸川5-5」は366,000円なので、江戸川区役所の相場も同じくらいだとわかりました。

方法5.路線価を参考にする方法

路線価は、税金の算定の基礎となるもので、その土地が面する道路に設定されています。

かなり広い範囲がカバーされているので、参考にしやすいメリットがあります。

全国地価マップで「固定資産税路線価」か「相続税路線価」を調べて見ましょう。

路線価はどちらも平米単価です。相続税路線価は千円単位で表示されますので、100と書いてあったら、100千円という意味です。

路線価はコチラ → http://www.chikamap.jp/chikamap/

実勢価格の目安は、これくらいです。

実勢価格=固定資産税路線価÷0.7

実勢価格=相続税路線価÷0.8

ただし、土地の形状や、面積によっても変わってきますので、おおまかな目安と考えてください。

検索しても路線価が表示されない場合は、路線価が決められていないエリアですので、別の方法で相場を調べましょう。

サイトの使い方・見方

不動産会社が土地を査定するときにも、相続税路線価は必ず参考にするので、かなりメジャーな方法です。

(1)最新の相続税路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

東京都→「路線価図」→「江戸川区」とクリックして、該当の地名のページを探します。

「中央1」の右側の数字をクリックすると、このように表示されます。

中央1を押した時の画面

中央1を押した時の画面

該当する場所を探し当てるのは、けっこう大変です。

実は、筆者はこの作業がキライです・・・

(2)そこで次に、住所で探しやすい「全国地価マップ」を利用して調べる方法を詳しくご紹介します。

「相続税路線価等」の「地図検索」をクリックします。

地図検索

地図検索

注意書きが表示されるので、「同意する」をクリック。

「住所一覧から探す」の「東京都」→江戸川区→中央1丁目→4→1

これで江戸川区役所周辺の地図が表示されました。

江戸川区役所は、3本の道路に囲まれていて、それぞれ290c、245c、220cとあります。

江戸川区役所周辺

江戸川区役所周辺

数字の後についているアルファベットは「借地権割合」なので無視してOKです。

相続税路線価は千円単位で表示されます。

ざっくりした相場を知りたい場合は、一番路線価が高い道路を見ればいいので、290千円ですね。

相場=相続税路線価÷0.8=290,000÷0.8=362,000円くらい

画面の上の方、「相続(平29)」が濃いピンクになっているので、今、表示されているのはH29の相続税路線価ですね。

「相続(平29)」が濃いピンク

「相続(平29)」が濃いピンク

(2)相続税路線価が表示されないときには、相続税路線価が決められていないエリアです。

郊外では、相続税路線価が決められていなくても、固定資産税路線価が決められていることがあります。

この地図のまま、固定資産税路線価に切り替えてみましょう。

水色の「固定(平29)」をクリックすると、固定資産税路線価が表示されます。

固定資産税路線価に切り替え

固定資産税路線価に切り替え

一番高い道路は、232,000円なので、

固定資産税路線価の結果

固定資産税路線価の結果

相場=固定資産税路線価÷0.7=232,000÷0.7=331,000円くらい

(3)この画面で地価公示等を調べたいときは、緑色の「公示等(平29)」をクリックします。

黒い四角形が地価公示、赤い三角形が地価調査の地点です。説明のための少し縮小します。

地価公示と地価調査

地価公示と地価調査

地価公示は1/1時点、地価調査は7/1時点の価格で、適正な地価の参考になるのは同じです。

江戸川区役所のすぐ近くに、赤い三角形が表示されたので、クリックすると、左側に詳細情報が表示されます。

地価公示の結果

地価公示の結果

地価調査の地点「江戸川5-5」の価格は366,000円で、区役所と同じ大通り沿いなので、江戸川区役所の相場も366,000円くらいとわかりました。

なお、全国地価マップは最新情報に更新されるまでタイムラグがありますが、ざっくりとした相場を調べたいだけなら、前年度の情報でも十分ですね。

最新価格を知りたいときは、方法4の「地価公示・地価調査検索システム」で調べましょう。

方法6.固定資産税評価額を参考にする方法

所有者には、毎年、「固定資産税通知書」が送られてきます。

ここには、土地の「固定資産税評価額」が記載されています。

見つからないときは、市役所等の固定資産税係で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「評価証明書」を取得しましょう。

所有者でないと見られない情報なので、本人確認書類をお忘れなく。

「固定資産税評価額」は税金の計算をする上での評価額なので、実際の相場とは違いますし、この価格で取引する義務もありません。

実勢価格を知るための参考情報と考えてください。

立地実勢価格の目安
都心や人気住宅地「固定資産税評価額」÷0.7より高め
交通の便の悪い場所、過疎化している場所など「固定資産税評価額」÷0.7より安め

実際の見方

毎年市町村から送られてくる、固定資産税通知書の中の「課税明細」をみてください。

「価格」または「評価額」の欄の金額が、市町村が固定資産税を課税するための基礎として決めている評価額です。

以下は東京都の書式の例です。

固定資産税通知書のサンプル

固定資産税通知書のサンプル

※画像出典:東京都主税局「土地や家屋をお持ちの方へ(平成30年度 固定資産税・都市計画税)」より

「課税標準額」ではないので、気を付けてくださいね。

「課税標準額」は、「評価額」からさらに、住宅の敷地であるかどうかなどを考慮して調整し、税金を算出するための金額です。

「固定資産税評価額」は、固定資産税路線価を基礎として、土地の奥行や間口なども考慮して決められています。

例えば、土地の評価額が4,500万円の場合、

4,500万円÷0.7=6,428万円が土地の相場の目安です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ふーすごい疲れたんだけど・・・
説明しているワシはもっと疲れとるわい
フクロウ先生
フクロウ先生
方法5の「路線価を参考にする方法」だけで良いぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

3.土地売却の2つの注意点と高く売るコツ

不動産といえば、一軒家やマンションなどありますが、土地特有の注意点があります。

それが下記2つ。

  1. 境界確定
  2. 瑕疵担保責任

それぞれ順に説明していきます。

注意点1.境界確定に注意

土地を売却するときには、売主は買主に対して、土地の範囲を特定し、隣地との境界を明確にする必要があります。

最近分譲された、区画整然とした住宅地などでは、測量済みで、隣地との境目に境界標が埋め込まれているのも確認できるケースがほとんどです。

でも、親の代から相続した土地などでは、境界標がなく、どこまでが自分の土地なのか明確にわからないケースは珍しくありません。

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相続した境界未確定の土地を売却するときの手続き方法と注意点

古くから所有している土地を売却するのは苦労を伴います。 昔からの土地は境界が元々未確定である、境界標が飛んでいる、越境物 ...

境界が確定していない土地は、買主にとってリスクがあります。

すでに境界に関する紛争が起こっていても、買主は登記簿などで確認することはできません。

ブロック塀などを隣地との境界として、今まで特に問題なく暮らしているケースでも、境界に関する紛争がいつ起きるかわからないリスクがあります。

ですから、土地を高くスムーズに売るためには、売却までにできるだけ境界を確定させておくことが大切です。

また、売却後に売主が境界に関する紛争に巻き込まれる可能性を避けるためにも、境界確定は重要です。

境界の種類と確認方法

境界が確定しているかどうか調べるため、「測量図」や「筆界確認書」などの書類を探しておきましょう。

境界には、民々境と官民境があります。

  • 民々境(ミンミンザカイ):自分の土地と、隣の私有地との境
  • 官民境(カンミンザカイ):自分の土地と、道路との境

「確定測量図」があれば、民々境と官民境、すべての境界が確定していることがわかります。

「現況測量図」は、民々境だけを確定して作成したものと、境界確認を一切行わずに作成されたものがありますので、注意してください。

「筆界確認書」があれば、民々境については確定していることがわかります。


次に、官民境については、その道路を管理する役所で調べることができます。

例えば市道に面しているなら、市役所の道路を管理する担当部署で、「境界査定書」などの書類があるかどうか確認してみましょう。

「境界査定書」があれば、官民境は確定しています。

売買前の境界確定の流れ

「確定測量図」があれば、民々境と官民境すべての境界が確定しているので、安心して売却活動に進めます。

「確定測量図」がなければ、不動産会社と相談しながら、測量の準備を進めましょう。

土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者に立ち会ってもらって境界を確定した上で、測量を行います。

公道との境界についても、官民境界査定をしておくと理想的ですが、官民境界査定は時間や費用がかるので、民々境の立ち合いだけで売買することも多く行われています。

なお、境界を確定して測量を行わなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

買主が了解すれば、測量を行わず、登記記録面積での売買(公簿売買)も可能です。

例えば、測量費用が高くなってしまう山林や農地などの場合には、公簿売買が一般的です。

土地を高く売るためには、基本的には境界は確定しておいたほうが有利ですが、不動産会社と相談して進めてくださいね。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

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注意点2.瑕疵担保責任に注意

不動産を売却する時には、売主は「瑕疵担保責任」を負います。

瑕疵とは、通常有すべき品質・性能を欠いていることをいいます。

瑕疵担保責任の対象は、「隠れた瑕疵」、つまり、通常の注意を払っても発見できなかった瑕疵となります。

土地売却の瑕疵担保責任では、土壌汚染と地下埋設物に注意してください。

しっかりと分かっている不良なことは話しておくことが大事だよ
フクロウ先生
フクロウ先生

瑕疵担保責任の対応方法

対処法1.瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月に限定する

民法では、瑕疵担保責任を負う期間は「買主が瑕疵を発見してから1年間」です。

なにも特約を付けないと、土地を売却してから10年後であっても、買主が瑕疵を発見したら損害賠償請求ができることになってしまいます。

そこで、不動産の売買では、売買契約時に瑕疵担保責任の期間を引渡しから3ヶ月に限定することが一般的です。

対処法2.瑕疵担保責任をできる限り免責する

特に、土壌汚染と地下埋設物については、売買契約書の特約で免責しておくのがおすすめです。

土壌汚染の除去費用や、地下埋設物の撤去費用は、かなり莫大になることがあるからです。

不動産会社と相談して、買主の同意が得られるかどうか確認しましょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
土地を持っている私でも埋蔵物や土壌汚染は分からないからね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
しっかり売買契約書に含めておけば安心だわ
対処法3.知っていることは隠さない

知っていることを隠して売ると、瑕疵担保責任は免責されません。

損害賠償などを請求される可能性がありますので、知っている瑕疵があれば事前に買主へ伝える必要があります。

瑕疵担保責任については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

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コツ1:隣地へ売却の打診をするのがセオリー

土地を売却するときには、まず隣地に「買いませんか?」と打診をしてみましょう。

不動産の世界では、「隣の土地は借金してでも買え」という格言があるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

もちろん、土地の形状や地域性によっても違いますが、隣地を買うと土地の価値が上がる場合があるので、特にそのような場合には、隣地に高く売れる可能性があります。

例えば、隣地に高く売れる可能性があるのは、

  • 隣地が不整形な土地(間口が狭いなど)で、自分の土地を買えば整形地(ほぼ長方形)になる場合
  • 自分の土地が角地の場合
  • 隣地の面積が狭すぎて、土地を有効活用できていない場合

また、相場より高く売れなくても、隣地に短期間で売ることができれば、それだけでも隣地に売却の打診をするメリットは十分あります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
注意点はとても分かったけど、自分では対応難しそうだわ
なので、不動産一括査定を使って、しっかりとした不動産会社を探すのじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

コツ2:信頼できる不動産会社を探す

なかなか素人では見極めるのが難しい「信頼できる不動産会社」。

では、どのように探せばいいのでしょうか?それは冒頭でもお伝えしたとおり不動産一括査定を使うこと。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


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分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところで土地売却って不動産会社さえ見つかってしまえば本当に何もしなくていいの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
書類とか費用とか準備するものあるのでは・・・
基本的には不動産会社が教えてくれるが、心配性の方のために説明しておこう
フクロウ先生
フクロウ先生

4.土地売却に必要な6つの書類と費用一覧

次に、土地売却で必要な書類と、売却費用について押さえておきましょう。

土地売却の必要書類は6つ

土地売却の必要書類は次の通りです。

土地売却の必要書類6つ

  1. 権利証または登記識別情報通知書
  2. 固定資産税・都市計画税納税通知書、固定資産税評価証明書
  3. 測量図、筆界確認書など
  4. 抵当権抹消書類
  5. 印鑑証明書、実印
  6. 住民票

特に1~3までは、売却を考えた時点で、早めに準備しておきましょう。

この中で、権利証または登記識別情報通知書は最も重要な書類です。

権利証は「登記済証」とも呼ばれます。登記申請書に、「登記済」というハンコが押されているものです。

2005年3月7日以降に購入した土地については、権利証は廃止されているので、登記識別情報通知書が必要です。

紛失した場合には、所定の手続きを取れば大丈夫なので、落ち着いて探してみてくださいね。

権利証について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

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不動産売却に権利書が必要な2つの理由と紛失の場合の3つの対処法

親などの昔の世代の人に不動産売却の話を聞くと、「権利証はちゃんとあるか?」と聞かれることもあると思います。 良く、「ケン ...

土地売却の費用一覧

次に、土地売却の費用についても押さえておきましょう。

土地売却の費用は主に3つ

  1. 仲介手数料
  2. 測量費用
  3. 印紙税

費用1.仲介手数料

不動産会社に売却を依頼して、購入者が見つかった場合に支払います。

仲介手数料の上限額は、次の通りです。

売買金額売主からの仲介手数料の上限※買主からの仲介手数料の上限
200万円以下売買金額×5%(税別) または18万円以下(税別)売買金額×5%(税別)
200万円超400万円以下売買金額×4%+2万円(税別) または18万円以下(税別)売買金額×4%+2万円(税別)
400万円超売買金額×3%+6万円(税別)売買金額×3%+6万円(税別)

※売主からの仲介手数料の上限は、平成30年1月1日から変更

400万円以下の土地の売買で、通常の売買と比較して現地調査等の費用を要するものについては、表の計算方法により算出した金額と現地調査等の費用を合計した金額以下、かつ、18万円(税別)以下となりました。

費用2.測量費用

100平米以下の場合の目安は次のとおりです。

測量の種類測量費用の目安
民々境と官民境すべての境界を確定する場合 (確定測量図)60~80万円程度
官民査定を省略して民々境だけを確定する場合 (現況測量図)30~50万円程度

測量費用は、土地の面積が広かったり、形が複雑だったりすると、高額になります。また、隣接する土地の権利者が多ければ多いほど高額になります。

費用3.印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代です。印紙税は、契約金額によって、決められています。

下記の表は、平成30年4月1日以降に作成される契約書に適用される印紙代です。

契約金額印紙代
1万円を超え10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1千円
100万円を超え500万円以下2千円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ふぅ~~~疲れた疲れた・・・
おいおい、売ったら終わりではないぞ!売ってからやることがある
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
え~まだあるんですか!!!

5.土地を売却した時の税金

売却益が出ると税金がかかる

土地を売って売却益が出ると、所得税や住民税がかかります。

マイホームの売却には、税金を抑えてくれる特例制度がありますが、土地を売却するときに使える特例制度はほとんどありませんので注意が必要です。

売却益(譲渡所得)は、次の式で計算します。

売却益(譲渡所得)=売却額-取得費-譲渡費用

※取得費には、仲介手数料や登録免許税なども含まれます。
※譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

取得費は、土地を購入した時の代金です。

購入した時の売買契約書などが見つからない場合には、売却額の5%が取得費とみなされてしまいます。

すると、売却益が多額になり、税金がかかってしまうことが多いので、できるだけ購入代金がわかる書類を探してみてください。

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個人の方が不動産を売却すると、譲渡益に対して所得税が発生します。 課税対象は譲渡額ではなく、譲渡益です。 譲渡益はつまり ...

売却益が出る場合の税率は、土地の所有期間によって違います。

所有期間は、「その土地の所有者になってから売却した年の1月1日までの期間」です。

  • 長期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
  • 短期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
所得所得税 税率住民税 税率
長期譲渡所得15% (復興特別所得税を含めると15.315%)5%
短期譲渡所得30% (復興特別所得税を含めると30.63%)9%

※居住用で10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります
※平成49年までは、復興特別所得税2.1%分が加算されます

「長期譲渡所得」のほうが税率が低いので、あと少しで5年を超えるという場合には売却時期をずらしたほうがいいかもしれません。

税務署と不動産会社に相談してみましょう。

節税対策に使える制度は少ない

土地を売却するときに使える特例制度はほとんどありませんが、次の制度が使えそうな場合には税務署に相談してみましょう。

特例を適用するためには、確定申告が必要です。

マイホームを取壊した土地の場合

マイホームの取壊しから1年以内に土地を売れば、「3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

「3,000万円特別控除」は、3,000万円までの売却益を非課税にする制度です。

主な要件は、

  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

収用、土地区画整理事業、農地の特例

公共事業や土地区画整理事業のために土地を売却したときや、農地の売却では特例があります。

条件

  • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の5,000万円の特別控除制度
    道路を作る等の公共事業のために、地方公共団体等に土地を譲渡した場合に使える制度です。
  • 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円の特別控除
    「土地区画整理事業」「住宅街区整備事業」のために、地方公共団体やURに土地を譲渡した場合に使える制度です。
  • 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円の控除の特例
    農地保有の合理化事業とは、農業をやめる農家から農地を買って規模拡大を図る農業者に、農地の売り渡し等を行う事業です。このような農業者に農地を譲渡した場合に使える制度です。

【注意】売却益がプラスの人は健康保険料が上がる場合がある

譲渡所得がプラスになった場合、税金以外にも気を付けることがあります。

それは、健康保険料です。

土地を売却した翌年の健康保険料が驚くほど高額になる場合がありますので、覚悟しておいてください。

給与所得者の場合は健康保険料は上がらない

会社員や公務員の場合は、健康保険料は上がりません。

給与額を基にした「標準報酬月額」×保険料率で保険料が算定されるので、不動産の売却益は影響しません。

国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している人(会社を退職した人や自営業の人)

国民健康保険や後期高齢者医療制度は、前年の所得によって保険料が決まります。

  • 国民健康保険=自営業の人や会社を退職した人などが加入
  • 後期高齢者医療制度=75才以上の人が加入

不動産の売却で譲渡所得(特別控除後)が増えると、翌年の保険料がアップします。

保険料が限度額まで上がると、年額70~80万円ほどになります。

健康保険料が上がりそうな場合は、売却益の中から保険料納付分を分けて取っておきましょう。

翌々年からは、また元の保険料に戻りますので安心してください。

注意:特別控除を差し引いた後の譲渡所得が基準になる

健康保険料の計算は、特別控除を差し引いた後の「譲渡所得」を基準にします。

例えば、譲渡所得が2,000万円で、3,000万円の特別控除を利用した場合、所得税はかかりませんし、健康保険料も上がりません。

給与所得者に扶養されている配偶者も要注意

給与所得者の配偶者などで、扶養に入っている人も要注意です。

土地の売却によって一定の収入を超えると、扶養から外れる場合があります。

扶養から外れたら国民健康保険に加入し、保険料を支払う必要があります。

健康保険組合によって、扶養から外れるルールは異なりますので、確認しておきましょう。

土地を売却した時の税金については、下記記事でさらに詳しく説明しています。

殿堂
【不動産売却の税金】種類・支払い時期・節税と計算方法3ステップ

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
よしよし、これで終わりだね~それでは~
おいおい、計算して満足していたらいかんぞ・・・しっかりと確定申告しないと脱税で捕まるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
いやいや、さすがに捕まりはしないでしょ

6.土地を売却した後の確定申告の方法

土地を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です(売買の翌年3/15まで)。

不動産売却をした時の税金を支払うタイミング

不動産売却をした時の税金を支払うタイミング

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

税金の支払い時期

所得税は確定申告のとき(3/15まで)に支払います。

銀行口座からの引き落としを選ぶこともでき、その場合は4月後半頃になります。

住民税は6月頃までに納付書が送付されてくるので、金融機関で支払います。

4期に分けて支払い可能です。

確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことを覚えておいてください。

確定申告の必要書類

  • 売買契約書
  • 仲介手数料
  • 印紙税などの領収書コピー
  • 登記事項証明書など

不動産売却の確定申告は自分でできる

税務署や無料相談会で聞きながら、自分でもできます。

ただし、必要書類を揃えたり、確定申告書類を作成するのに2~3日は必要です。

ある程度時間に余裕がある人は、自分でやってみるといいでしょう。

ただし、忙しい人や、手続きが不安な場合は税理士に依頼しましょう。

税理士への依頼がオススメな人

  • 忙しくて平日に休みをとれない人
  • 売却益が多額になりそうな場合
  • 取得費用がわからない場合
  • 手続きが不安なので、専門家に任せたい人

報酬の相場は5~10万円程度で、不動産の購入費用が判明しているかどうかなどの条件によって変わります。

税理士会や税務署の無料相談会に一度行って、そこで対応している税理士さんに有料で頼んでしまうのも手です。

確定申告が始まってから慌てないように、早めの時期に依頼しておくと安心です。

税理士が見つからない場合は、「 税理士ドットコム 」を使ってもいいでしょう。

いい税理士さんがたくさん見つかります。

税理士ドットコムはコチラ → https://www.zeiri4.com/

確定申告については、下記記事でより詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却時の確定申告の流れと申告方法を初心者でも分かるように解説

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

よし、これで終わりだよ!と言いたいところだけど、今回お前が売る土地は相続ではないよね?
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
相続で~す!お金が手に入るので喜んでます!
やることあるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
げげげげげ・・・

7.土地を相続の場合の名義変更から売却までの流れと税金

相続した土地の売却方法

相続した土地を売却する場合には、まず「相続登記」が必要です。

相続登記は、土地の登記を、亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続き

相続登記をするためには、土地を誰の名義にするか話し合った上で、相続人全員が署名した「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

土地の相続登記で必要な書類6つ

  1. 遺産分割協議書
  2. 相続登記の申請書類
  3. 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  4. 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
  5. 土地の固定資産税評価証明書
  6. 土地の登記事項証明書

なお、遺言書があって、遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。

相続登記の申請書類は、自分で作成することも可能ですが、司法書士に依頼する人が大半です。

司法書士に相続登記を依頼すると、印鑑証明書以外については代理取得してもらえます。

司法書士の報酬は5万円くらいです。

下記記事は「家の売却」を題材にしておりますが、土地売却でも対応できる内容になっています。

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また、共有名義の場合には、共有者全員が同意しないと売却できませんので注意しましょう。

共有名義での売却は手間がかかるので、相続登記は一人の名義にして売却し、売却後に代金を他の相続人と分ける方法もあります。

相続したマイホームの敷地を売却したときの税金

両親などが住んでいた家を、取壊して売却する場合には、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。

相続してから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円をさしひくことができます。

この特例は、H28.4.1~H31.12.31までの売却に限られます。

条件

  • 相続の開始のあった日以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却すること
  • 相続してから売却するまでの間に、空き家を賃貸住宅などに利用していないこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 譲渡価格が1億円以下

相続空き家については下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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全国で増えている空家の問題に対処するために、様々な制度が空家を取り壊す方向へ誘導しています。 その一つが、不動産の売却時 ...

相続税を支払った場合は、節税できる

相続税申告期限の翌日から3年10ヶ月以内に相続不動産を売却した場合には、相続税の一定額を取得費に加算できます。

これを「相続税の取得費加算の特例」といいます。

相続が発生しても、相続税は全ての人にかかるわけではありません。

「相続税の取得費加算の特例」は、相続税を支払った人だけが使える制度です。

「相続税の取得費加算の特例」と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例(3,000万円特別控除)」は併用できません。

3,000万円特別控除のほうが節税効果が大きいので、こちらが適用できない場合に、「相続税の取得費加算の特例」を使いましょう。

条件

  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

8.農地を売却する時の注意点と売却方法

農地を買えるのは、原則的に農家だけ

農地の売却には「農地法」による制限があります。

農地法3条により、農地の売却先は農業従事者に限られます。

買主は農業委員会の許可を受ける必要があるので、許可を受けない売買は無効になります。

農地の売買は現実には、隣接する農地の所有者や周辺農家への売却がほとんどです。

ですが、農家の高齢化や耕作放棄地の増加が全国的に問題になっていて、新しい農業の担い手は少なく、農地としての売買価格は非常に低いものになります。

耕作放棄地について詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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農地を宅地に転用できれば高く売れる

農地を農地以外に変更することを「転用」といいます。

農地を宅地に転用できれば、農家以外に売却することができ、農地よりもずっと高い価格で売却できます。

ただし、農地の転用は簡単にはできません。

農地の転用が許可されるかどうかは、農地の区分によって違います。

所有している農地がどの区分になっているか、市区町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。

転用できる可能性があるのは、第2種農地と第3種農地のみです。

農地の区分転用の許可
農業振興地域の農用地原則不可
甲種農地原則不可
第1種農地原則不可
第2種農地周辺の他の土地が転用できなければ許可
第3種農地原則許可

農地売買については下記の記事をご確認ください。

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まとめ

それではおさらいです。

土地をスムーズに高く売るためには、良い不動産会社を見つけて、売却を依頼する(=媒介契約を結ぶ)ステップが最も重要です。

土地売却では、境界確定や瑕疵担保責任などの注意点があるので、信頼できる不動産会社に相談しながら手続きを進めて、トラブルを避けましょう。

土地を売却する際には、税金や確定申告についてもあらかじめ意識しておくことが大切です。

土地売却をスムーズに進めるためのコツを押さえ、大切な土地を最高価格で売却してくださいね。

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