【図解付き】土地の売却相場を自分で調べる6つの方法と使い方

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土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。

まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です。

でも、土地の取引は大きな金額が動くので、絶対に失敗したくありませんね。

この記事では、このような悩みに全てお答えします!

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地売却の流れは?
  • 自分で相場を調べることはできる?
  • 土地を高く売却するコツは?
  • 土地売却でトラブルにならないための注意点は?
  • 土地売却の必要書類と費用は?
  • 土地を売却したら税金がかかるの?
  • 相続した土地はどうやって売ればいい?
  • 確定申告は必要?自分でできる?

この記事を読んで、土地売却をスムーズに進めるためのコツを押さえ、大切な土地を最高価格で売却しましょう。

相続の土地や農地を売却する人

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.土地売却の流れ

まず土地売却の流れを押さえておきましょう。

土地売却の流れ

土地売却の流れ

スムーズに売るために、一番重要なのは、「査定依頼→媒介契約の締結」の部分。

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがありますので、土地の売却を得意としている不動産会社を見つけることがポイントになります。

土地の売却では、第三章で詳しく説明しますが、境界や瑕疵担保責任など、「土地特有の注意点」があります。

良い不動産会社を見つけて、媒介契約を結び、プロに相談しながら進めることが大切です。

信頼できる不動産会社を短時間で見つけるためには、一括査定サービスがオススメです。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定を利用して、あなたの土地を親身になって売ってくれる不動産会社を効率的に探しましょう。

不動産一括査定については、後ほど詳しく説明します。

先に不動産一括査定について知りたい方は「コツ2:信頼できる不動産会社を探す」へ進んでください。

2.土地の売却相場を自分で調べる6つの方法

実は不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を調べる方法がありますので、紹介します。

正確な査定額は不動産会社でないとわかりませんので、あくまで概算になります。

自分で調べるなんて面倒!という方は、読み飛ばしてOK。

土地の売却相場を調べる6つの方法

  1. 不動産ポータルサイト(SUUMOHOME'Sなど)
  2. 国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索
  3. レインズ・マーケット・インフォメーション
  4. 地価公示を参考にする方法
  5. 路線価を参考にする方法
  6. 固定資産税評価額を参考にする方法

まずはそれぞれの特徴と筆者のオススメ度を一覧表にしました。

方法調べる方法長所短所おすすめの人・ 調べやすい土地調べやすさ
1不動産ポータルサイト(SUUMOHOME’Sなど)検索しやすい・似ている売り物件がないと参考にならない
・売り希望価格なので高めの可能性あり
土地の取引が多いエリア(都心や人気住宅街)☆☆
2国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索・成約価格なので安心
・一覧表で表示されるので比較しやすい
・似ている取引がないと参考にならない土地の取引が多いエリア(都心や人気住宅街)☆☆
3レインズ・マーケット・インフォメーション成約価格なので安心土地と建物価格の内訳がないので、土地の価格がわかりにくい戸建住宅地
4地価公示を参考にする方法国土交通省等が発表している適正な地価なので安心地価公示の発表地点が近くにないと参考にしにくい運良く、地価公示の地点が近くにあればオススメ☆☆
5路線価を参考にする方法・ほとんどの道路に路線価が決められている
・不動産会社も査定の参考にする方法
路線価が設定されていない場所もある多くの人におすすめ☆☆☆☆☆
6固定資産税評価額を参考にする方法固定資産税通知書さえあれば、すぐわかる固定資産税通知書がなければ市役所等で調べる必要がある固定資産税通知書が手元にある人☆☆☆☆☆

それぞれ具体的な見方を紹介していきます。

分かりにくいところは写真を付けておりますので、安心してください。

相場を調べる土地情報

  • 住所:東京都江戸川区中央1丁目4-1
  • 最寄り駅:総武本線「新小岩駅」

方法1.不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)

まず一番メジャーな方法は、SUUMOHOME’Sなどの不動産情報サイトで、あなたの土地と似た物件の値段を調べることですね。

ただし、売り物件の情報は、「売り希望価格」なので、実際にその水準で成約するとは限りませんから、注意が必要です。

SUUMOはコチラ → https://suumo.jp/

HOME'Sはコチラ → https://www.homes.co.jp/

サイトの使い方・見方

SUUMOでもHOME’Sでも、最初は同じです。

(1)「建てる」カテゴリーの「土地」をクリックします。

ここでは、SUUMOで検索してみましょう。

(2)「エリアから探す」または「沿線・駅から探す」どちらか選びます。

今回は、駅から探してみましょう。

「沿線・駅から探す」の「東京都」をクリックします。

「JR総武線」にチェックして、画面中段の「チェックした沿線の駅を絞り込む」をクリックします。

チェックした沿線を絞り込む画面

チェックした沿線を絞り込む画面

「新小岩」にチェックして、「この条件で検索する」をクリックします。

これで、検索結果が表示されました。

新小岩駅で土地を調べた検索結果

新小岩駅で土地を調べた検索結果

立地や面積が似ている売り物件を探してみましょう。

方法2.国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」

取引当事者のアンケートをもとに、実際の成約価格が検索できるサイトです。

個人情報なので番地までは載っていませんが、参考になりますね。

不動産取引価格情報検索はコチラ → http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

サイトの使い方・見方

(1)「時期を選ぶ」の「画面上で検索する場合」のリストの、「平成●年第●四半期(過去2年間を含む)」を選択します。

時期を選ぶ画面

時期を選ぶ画面

「種類を選ぶ」の「土地」を選択します。

「地域を選ぶ」の「路線・駅名から探す」を選択。

路線・駅名から探す

路線・駅名から探す

リストから「関東地方」「JR総武線」「新小岩」を選び、「この条件で検索」をクリックします。

これで、過去2年分の検索結果が表示されました。

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報検索の結果

(2)今回は検索結果が多すぎたので、所在地の▽のボタンを押す。

所在地の▽ボタンを押す

所在地の▽ボタンを押す

「江戸川区 中央」の「中央」文字をクリックして、江戸川区中央だけに絞り込みました。

江戸川区の中央の「中央」を押す

江戸川区の中央の「中央」を押す

江戸川区役所は大通りに面しているので、前面道路の幅員が広い順に並べ替え(▽ボタンを押す)てみます。

幅員の▽ボタンを押す

幅員の▽ボタンを押す

前面道路が10m以上の土地を見てみると、21~42万円です。

不動産取引価格情報検索の結果

不動産取引価格情報検索の結果

今回の例は商業地なので、価格に幅があって、ちょっと参考にしにくいですね。

方法3.レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の「不動産流通機構」が運営・管理しているサイトです。

こちらも、実際の成約価格が検索できます。

絞り込み検索が使いやすいので、あなたの土地の近くの物件を探してみてくださいね。

レインズ・マーケット・インフォメーションはコチラ → http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

サイトの使い方・見方

戸建住宅地の場合におすすめの方法なので、場所を変えて、ディズニーランドで有名な舞浜駅周辺を調べてみましょう。

(1)トップページにマンションと戸建がありますが、「戸建」のほうで「千葉県」「西部南エリア」を選び、「検索する」をクリックします。注意書きが表示されるので、OKします。

(2)検索結果がたくさん表示されるので、「追加検索条件」で地域詳細「浦安市」、築年数「20年超」を選んで、「検索する」をクリックします。

地域詳細と築年数の選択画面

地域詳細と築年数の選択画面

検索結果が画面下部に表示されました。

レインズの結果

レインズの結果

ポイントは、築年数「20年超」を選ぶことです。

検索結果は総額の表示になっていて、土地価格と建物価格の内訳が載っていませんが、築年数が「20年超」であれば、建物価格はかなり安いはずだからです。

舞浜駅周辺の中古一戸建て相場は、土地面積160~180㎡で、4,500~5,500万円くらいだとわかりました。

建物価格を考慮すると、土地価格は4,000~5,000万円くらいだと目星がつきます。

平米当たり単価は、25~28万円くらいです。

方法4.地価公示を参考にする方法

地価公示は、適正な土地取引の目安とするために、国土交通省が発表しているものです。

適正価格の参考にはなりますが、地価公示と同じくらいの水準で取引するのは「義務」ではありません。

あなたの土地の近くの地価公示の発表地点は、こちらのサイトで検索できます。

地価公示はコチラ → http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/

地価公示は全国で2万ヶ所以上ありますが、すぐ近くに地価公示の発表地点がない場合もあります。

サイトの使い方・見方

地価公示は、方法5と同じ「全国地価マップ」でも調べられますが、「全国地価マップ」は最新情報に更新されるまでタイムラグがあります。

「全国地価マップ」での地価公示の調べ方は、方法5で合わせてご紹介します。

まずは、「地価公示・地価調査検索システム」で最新の情報を調べる方法をご紹介します。

(1)「検索地域指定(地名入力)」をクリック

検索地域指定(地名入力)

検索地域指定(地名入力)

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力して、「決定」をクリックします。

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力

「東京都」「江戸川区」「中央」と入力

(2)検索条件指定画面になります。

「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェック、「最新調査年のみ」にチェックして、その他は特に変更せず「検索」をクリック。

地価公示は1/1時点、地価調査は7/1時点の価格で、適正な地価の参考になるのはどちらも同じです。

地価公示と地価調査

地価公示と地価調査

(3)江戸川区中央の地価公示・地価調査が表示されるので、一番近そうな地点を探します。

ちなみに、地名のあとの数字の意味は、次のとおりです。

地名のあとの数字の意味

地名のあとの数字の意味

※出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」より

江戸川区中央一丁目の「江戸川5-5」の「地図で確認する」をクリックすると、江戸川区役所のすぐ近くで、同じ大通り沿いです。

江戸川5-5の結果

江戸川5-5の結果

ちなみに、すぐ近くでも、大通り沿いと裏通り沿いでは相場が違いますので、注意してくださいね。

地価調査「江戸川5-5」は366,000円なので、江戸川区役所の相場も同じくらいだとわかりました。

方法5.路線価を参考にする方法

路線価は、税金の算定の基礎となるもので、その土地が面する道路に設定されています。

かなり広い範囲がカバーされているので、参考にしやすいメリットがあります。

全国地価マップで「固定資産税路線価」か「相続税路線価」を調べて見ましょう。

路線価はどちらも平米単価です。相続税路線価は千円単位で表示されますので、100と書いてあったら、100千円という意味です。

路線価はコチラ → http://www.chikamap.jp/chikamap/

実勢価格の目安は、これくらいです。

実勢価格=固定資産税路線価÷0.7

実勢価格=相続税路線価÷0.8

ただし、土地の形状や、面積によっても変わってきますので、おおまかな目安と考えてください。

検索しても路線価が表示されない場合は、路線価が決められていないエリアですので、別の方法で相場を調べましょう。

サイトの使い方・見方

不動産会社が土地を査定するときにも、相続税路線価は必ず参考にするので、かなりメジャーな方法です。

(1)最新の相続税路線価は国税庁のホームページで調べることができます。

東京都→「路線価図」→「江戸川区」とクリックして、該当の地名のページを探します。

「中央1」の右側の数字をクリックすると、このように表示されます。

中央1を押した時の画面

中央1を押した時の画面

該当する場所を探し当てるのは、けっこう大変です。

実は、筆者はこの作業がキライです・・・

(2)そこで次に、住所で探しやすい「全国地価マップ」を利用して調べる方法を詳しくご紹介します。

「相続税路線価等」の「地図検索」をクリックします。

地図検索

地図検索

注意書きが表示されるので、「同意する」をクリック。

「住所一覧から探す」の「東京都」→江戸川区→中央1丁目→4→1

これで江戸川区役所周辺の地図が表示されました。

江戸川区役所は、3本の道路に囲まれていて、それぞれ290c、245c、220cとあります。

江戸川区役所周辺

江戸川区役所周辺

数字の後についているアルファベットは「借地権割合」なので無視してOKです。

相続税路線価は千円単位で表示されます。

ざっくりした相場を知りたい場合は、一番路線価が高い道路を見ればいいので、290千円ですね。

相場=相続税路線価÷0.8=290,000÷0.8=362,000円くらい

画面の上の方、「相続(平29)」が濃いピンクになっているので、今、表示されているのはH29の相続税路線価ですね。

「相続(平29)」が濃いピンク

「相続(平29)」が濃いピンク

(2)相続税路線価が表示されないときには、相続税路線価が決められていないエリアです。

郊外では、相続税路線価が決められていなくても、固定資産税路線価が決められていることがあります。

この地図のまま、固定資産税路線価に切り替えてみましょう。

水色の「固定(平29)」をクリックすると、固定資産税路線価が表示されます。

固定資産税路線価に切り替え

固定資産税路線価に切り替え

一番高い道路は、232,000円なので、

固定資産税路線価の結果

固定資産税路線価の結果

相場=固定資産税路線価÷0.7=232,000÷0.7=331,000円くらい

(3)この画面で地価公示等を調べたいときは、緑色の「公示等(平29)」をクリックします。

黒い四角形が地価公示、赤い三角形が地価調査の地点です。説明のための少し縮小します。

地価公示と地価調査

地価公示と地価調査

地価公示は1/1時点、地価調査は7/1時点の価格で、適正な地価の参考になるのは同じです。

江戸川区役所のすぐ近くに、赤い三角形が表示されたので、クリックすると、左側に詳細情報が表示されます。

地価公示の結果

地価公示の結果

地価調査の地点「江戸川5-5」の価格は366,000円で、区役所と同じ大通り沿いなので、江戸川区役所の相場も366,000円くらいとわかりました。

なお、全国地価マップは最新情報に更新されるまでタイムラグがありますが、ざっくりとした相場を調べたいだけなら、前年度の情報でも十分ですね。

最新価格を知りたいときは、方法4の「地価公示・地価調査検索システム」で調べましょう。

方法6.固定資産税評価額を参考にする方法

所有者には、毎年、「固定資産税通知書」が送られてきます。

ここには、土地の「固定資産税評価額」が記載されています。

見つからないときは、市役所等の固定資産税係で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「評価証明書」を取得しましょう。

所有者でないと見られない情報なので、本人確認書類をお忘れなく。

「固定資産税評価額」は税金の計算をする上での評価額なので、実際の相場とは違いますし、この価格で取引する義務もありません。

実勢価格を知るための参考情報と考えてください。

立地実勢価格の目安
都心や人気住宅地「固定資産税評価額」÷0.7より高め
交通の便の悪い場所、過疎化している場所など「固定資産税評価額」÷0.7より安め

実際の見方

毎年市町村から送られてくる、固定資産税通知書の中の「課税明細」をみてください。

「価格」または「評価額」の欄の金額が、市町村が固定資産税を課税するための基礎として決めている評価額です。

以下は東京都の書式の例です。

固定資産税通知書のサンプル

固定資産税通知書のサンプル

※画像出典:東京都主税局「土地や家屋をお持ちの方へ(平成30年度 固定資産税・都市計画税)」より

「課税標準額」ではないので、気を付けてくださいね。

「課税標準額」は、「評価額」からさらに、住宅の敷地であるかどうかなどを考慮して調整し、税金を算出するための金額です。

「固定資産税評価額」は、固定資産税路線価を基礎として、土地の奥行や間口なども考慮して決められています。

例えば、土地の評価額が4,500万円の場合、

4,500万円÷0.7=6,428万円が土地の相場の目安です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ふーすごい疲れたんだけど・・・
説明しているワシはもっと疲れとるわい
フクロウ先生
フクロウ先生
方法5の「路線価を参考にする方法」だけで良いぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

3.土地売却の2つの注意点と高く売るコツ

不動産といえば、一軒家やマンションなどありますが、土地特有の注意点があります。

それが下記2つ。

  1. 境界確定
  2. 瑕疵担保責任

それぞれ順に説明していきます。

注意点1.境界確定に注意

土地を売却するときには、売主は買主に対して、土地の範囲を特定し、隣地との境界を明確にする必要があります。

最近分譲された、区画整然とした住宅地などでは、測量済みで、隣地との境目に境界標が埋め込まれているのも確認できるケースがほとんどです。

でも、親の代から相続した土地などでは、境界標がなく、どこまでが自分の土地なのか明確にわからないケースは珍しくありません。

境界未確定(筆界未定)の土地を売却するときの手続き方法と注意点

古くから所有している土地を売却するのは苦労を伴います。 昔からの土地は境界が元々未確定である、境界標が飛んでいる、越境物 ...

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境界が確定していない土地は、買主にとってリスクがあります。

すでに境界に関する紛争が起こっていても、買主は登記簿などで確認することはできません。

ブロック塀などを隣地との境界として、今まで特に問題なく暮らしているケースでも、境界に関する紛争がいつ起きるかわからないリスクがあります。

ですから、土地を高くスムーズに売るためには、売却までにできるだけ境界を確定させておくことが大切です。

また、売却後に売主が境界に関する紛争に巻き込まれる可能性を避けるためにも、境界確定は重要です。

境界の種類と確認方法

境界が確定しているかどうか調べるため、「測量図」や「筆界確認書」などの書類を探しておきましょう。

境界には、民々境と官民境があります。

  • 民々境(ミンミンザカイ):自分の土地と、隣の私有地との境
  • 官民境(カンミンザカイ):自分の土地と、道路との境

「確定測量図」があれば、民々境と官民境、すべての境界が確定していることがわかります。

「現況測量図」は、民々境だけを確定して作成したものと、境界確認を一切行わずに作成されたものがありますので、注意してください。

「筆界確認書」があれば、民々境については確定していることがわかります。


次に、官民境については、その道路を管理する役所で調べることができます。

例えば市道に面しているなら、市役所の道路を管理する担当部署で、「境界査定書」などの書類があるかどうか確認してみましょう。

「境界査定書」があれば、官民境は確定しています。

売買前の境界確定の流れ

「確定測量図」があれば、民々境と官民境すべての境界が確定しているので、安心して売却活動に進めます。

「確定測量図」がなければ、不動産会社と相談しながら、測量の準備を進めましょう。

土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者に立ち会ってもらって境界を確定した上で、測量を行います。

公道との境界についても、官民境界査定をしておくと理想的ですが、官民境界査定は時間や費用がかるので、民々境の立ち合いだけで売買することも多く行われています。

なお、境界を確定して測量を行わなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

買主が了解すれば、測量を行わず、登記記録面積での売買(公簿売買)も可能です。

例えば、測量費用が高くなってしまう山林や農地などの場合には、公簿売買が一般的です。

土地を高く売るためには、基本的には境界は確定しておいたほうが有利ですが、不動産会社と相談して進めてくださいね。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説

初めて土地などの不動産を売却する方は、売却手順について知らない人がほとんどだと思います。 売却に必要な書類の多くは、「元 ...

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注意点2.瑕疵担保責任に注意

不動産を売却する時には、売主は「瑕疵担保責任」を負います。

瑕疵とは、通常有すべき品質・性能を欠いていることをいいます。

瑕疵担保責任の対象は、「隠れた瑕疵」、つまり、通常の注意を払っても発見できなかった瑕疵となります。

土地売却の瑕疵担保責任では、土壌汚染と地下埋設物に注意してください。

しっかりと分かっている不良なことは話しておくことが大事だよ
フクロウ先生
フクロウ先生

瑕疵担保責任の対応方法

対処法1.瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月に限定する

民法では、瑕疵担保責任を負う期間は「買主が瑕疵を発見してから1年間」です。

なにも特約を付けないと、土地を売却してから10年後であっても、買主が瑕疵を発見したら損害賠償請求ができることになってしまいます。

そこで、不動産の売買では、売買契約時に瑕疵担保責任の期間を引渡しから3ヶ月に限定することが一般的です。

対処法2.瑕疵担保責任をできる限り免責する

特に、土壌汚染と地下埋設物については、売買契約書の特約で免責しておくのがおすすめです。

土壌汚染の除去費用や、地下埋設物の撤去費用は、かなり莫大になることがあるからです。

不動産会社と相談して、買主の同意が得られるかどうか確認しましょう。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
土地を持っている私でも埋蔵物や土壌汚染は分からないからね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
しっかり売買契約書に含めておけば安心だわ
対処法3.知っていることは隠さない

知っていることを隠して売ると、瑕疵担保責任は免責されません。

損害賠償などを請求される可能性がありますので、知っている瑕疵があれば事前に買主へ伝える必要があります。

瑕疵担保責任については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産を売却するなら知っておきたい瑕疵担保責任の内容と注意点

売主なら知っておきたい知識の一つに瑕疵担保責任というものがあります。 まず、瑕疵とは「カシ」と読みます。「カ」は「ヒマ」 ...

続きを見る

コツ1:隣地へ売却の打診をするのがセオリー

土地を売却するときには、まず隣地に「買いませんか?」と打診をしてみましょう。

不動産の世界では、「隣の土地は借金してでも買え」という格言があるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

もちろん、土地の形状や地域性によっても違いますが、隣地を買うと土地の価値が上がる場合があるので、特にそのような場合には、隣地に高く売れる可能性があります。

例えば、隣地に高く売れる可能性があるのは、

  • 隣地が不整形な土地(間口が狭いなど)で、自分の土地を買えば整形地(ほぼ長方形)になる場合
  • 自分の土地が角地の場合
  • 隣地の面積が狭すぎて、土地を有効活用できていない場合

また、相場より高く売れなくても、隣地に短期間で売ることができれば、それだけでも隣地に売却の打診をするメリットは十分あります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
注意点はとても分かったけど、自分では対応難しそうだわ
なので、不動産一括査定を使って、しっかりとした不動産会社を探すのじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

コツ2:信頼できる不動産会社を探す

なかなか素人では見極めるのが難しい「信頼できる不動産会社」。

では、どのように探せばいいのでしょうか?それは冒頭でもお伝えしたとおり不動産一括査定を使うこと。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

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HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところで土地売却って不動産会社さえ見つかってしまえば本当に何もしなくていいの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
書類とか費用とか準備するものあるのでは・・・
基本的には不動産会社が教えてくれるが、心配性の方のために説明しておこう
フクロウ先生
フクロウ先生

4.土地売却に必要な6つの書類と費用一覧

次に、土地売却で必要な書類と、売却費用について押さえておきましょう。

土地売却の必要書類は6つ

土地売却の必要書類は次の通りです。

土地売却の必要書類6つ

  1. 権利証または登記識別情報通知書
  2. 固定資産税・都市計画税納税通知書、固定資産税評価証明書
  3. 測量図、筆界確認書など
  4. 抵当権抹消書類
  5. 印鑑証明書、実印
  6. 住民票

特に1~3までは、売却を考えた時点で、早めに準備しておきましょう。

この中で、権利証または登記識別情報通知書は最も重要な書類です。

権利証は「登記済証」とも呼ばれます。登記申請書に、「登記済」というハンコが押されているものです。

2005年3月7日以降に購入した土地については、権利証は廃止されているので、登記識別情報通知書が必要です。

紛失した場合には、所定の手続きを取れば大丈夫なので、落ち着いて探してみてくださいね。

権利証について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

不動産売却に権利書が必要な2つの理由と紛失の場合の3つの対処法

親などの昔の世代の人に不動産売却の話を聞くと、「権利証はちゃんとあるか?」と聞かれることもあると思います。 良く、「ケン ...

続きを見る

土地売却の費用一覧

次に、土地売却の費用についても押さえておきましょう。

土地売却の費用は主に3つ

  1. 仲介手数料
  2. 測量費用
  3. 印紙税

費用1.仲介手数料

不動産会社に売却を依頼して、購入者が見つかった場合に支払います。

仲介手数料の上限額は、次の通りです。

売買金額売主からの仲介手数料の上限※買主からの仲介手数料の上限
200万円以下売買金額×5%(税別) または18万円以下(税別)売買金額×5%(税別)
200万円超400万円以下売買金額×4%+2万円(税別) または18万円以下(税別)売買金額×4%+2万円(税別)
400万円超売買金額×3%+6万円(税別)売買金額×3%+6万円(税別)

※売主からの仲介手数料の上限は、平成30年1月1日から変更

400万円以下の土地の売買で、通常の売買と比較して現地調査等の費用を要するものについては、表の計算方法により算出した金額と現地調査等の費用を合計した金額以下、かつ、18万円(税別)以下となりました。

費用2.測量費用

100平米以下の場合の目安は次のとおりです。

測量の種類測量費用の目安
民々境と官民境すべての境界を確定する場合 (確定測量図)60~80万円程度
官民査定を省略して民々境だけを確定する場合 (現況測量図)30~50万円程度

測量費用は、土地の面積が広かったり、形が複雑だったりすると、高額になります。また、隣接する土地の権利者が多ければ多いほど高額になります。

費用3.印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代です。印紙税は、契約金額によって、決められています。

下記の表は、平成30年4月1日以降に作成される契約書に適用される印紙代です。

契約金額印紙代
1万円を超え10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1千円
100万円を超え500万円以下2千円
500万円を超え1,000万円以下1万円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円
5,000万円を超え1億円以下6万円
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ふぅ~~~疲れた疲れた・・・
おいおい、売ったら終わりではないぞ!売ってからやることがある
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
え~まだあるんですか!!!

5.土地を売却した時の税金

売却益が出ると税金がかかる

土地を売って売却益が出ると、所得税や住民税がかかります。

マイホームの売却には、税金を抑えてくれる特例制度がありますが、土地を売却するときに使える特例制度はほとんどありませんので注意が必要です。

売却益(譲渡所得)は、次の式で計算します。

売却益(譲渡所得)=売却額-取得費-譲渡費用

※取得費には、仲介手数料や登録免許税なども含まれます。
※譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

取得費は、土地を購入した時の代金です。

購入した時の売買契約書などが見つからない場合には、売却額の5%が取得費とみなされてしまいます。

すると、売却益が多額になり、税金がかかってしまうことが多いので、できるだけ購入代金がわかる書類を探してみてください。

不動産売却の所得税計算で必要となる取得費と計算方法・分からない場合の対処法

個人の方が不動産を売却すると、譲渡益に対して所得税が発生します。 課税対象は譲渡額ではなく、譲渡益。譲渡益はつまり利益の ...

続きを見る

売却益が出る場合の税率は、土地の所有期間によって違います。

所有期間は、「その土地の所有者になってから売却した年の1月1日までの期間」です。

  • 長期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
  • 短期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
所得所得税 税率住民税 税率
長期譲渡所得15% (復興特別所得税を含めると15.315%)5%
短期譲渡所得30% (復興特別所得税を含めると30.63%)9%

※居住用で10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります
※平成49年までは、復興特別所得税2.1%分が加算されます

「長期譲渡所得」のほうが税率が低いので、あと少しで5年を超えるという場合には売却時期をずらしたほうがいいかもしれません。

税務署と不動産会社に相談してみましょう。

節税対策に使える制度は少ない

土地を売却するときに使える特例制度はほとんどありませんが、次の制度が使えそうな場合には税務署に相談してみましょう。

特例を適用するためには、確定申告が必要です。

マイホームを取壊した土地の場合

マイホームの取壊しから1年以内に土地を売れば、「3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

「3,000万円特別控除」は、3,000万円までの売却益を非課税にする制度です。

主な要件は、

  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

収用、土地区画整理事業、農地の特例

公共事業や土地区画整理事業のために土地を売却したときや、農地の売却では特例があります。

条件

  • 収用等に伴い代替資産を取得した場合の5,000万円の特別控除制度
    道路を作る等の公共事業のために、地方公共団体等に土地を譲渡した場合に使える制度です。
  • 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円の特別控除
    「土地区画整理事業」「住宅街区整備事業」のために、地方公共団体やURに土地を譲渡した場合に使える制度です。
  • 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円の控除の特例
    農地保有の合理化事業とは、農業をやめる農家から農地を買って規模拡大を図る農業者に、農地の売り渡し等を行う事業です。このような農業者に農地を譲渡した場合に使える制度です。

【注意】売却益がプラスの人は健康保険料が上がる場合がある

譲渡所得がプラスになった場合、税金以外にも気を付けることがあります。

それは、健康保険料です。

土地を売却した翌年の健康保険料が驚くほど高額になる場合がありますので、覚悟しておいてください。

給与所得者の場合は健康保険料は上がらない

会社員や公務員の場合は、健康保険料は上がりません。

給与額を基にした「標準報酬月額」×保険料率で保険料が算定されるので、不動産の売却益は影響しません。

国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している人(会社を退職した人や自営業の人)

国民健康保険や後期高齢者医療制度は、前年の所得によって保険料が決まります。

  • 国民健康保険=自営業の人や会社を退職した人などが加入
  • 後期高齢者医療制度=75才以上の人が加入

不動産の売却で譲渡所得(特別控除後)が増えると、翌年の保険料がアップします。

保険料が限度額まで上がると、年額70~80万円ほどになります。

健康保険料が上がりそうな場合は、売却益の中から保険料納付分を分けて取っておきましょう。

翌々年からは、また元の保険料に戻りますので安心してください。

注意:特別控除を差し引いた後の譲渡所得が基準になる

健康保険料の計算は、特別控除を差し引いた後の「譲渡所得」を基準にします。

例えば、譲渡所得が2,000万円で、3,000万円の特別控除を利用した場合、所得税はかかりませんし、健康保険料も上がりません。

給与所得者に扶養されている配偶者も要注意

給与所得者の配偶者などで、扶養に入っている人も要注意です。

土地の売却によって一定の収入を超えると、扶養から外れる場合があります。

扶養から外れたら国民健康保険に加入し、保険料を支払う必要があります。

健康保険組合によって、扶養から外れるルールは異なりますので、確認しておきましょう。

土地を売却した時の税金については、下記記事でさらに詳しく説明しています。

マンション売却時の税金の種類
【図解付き】不動産を売却したときにかかる税金の種類と計算方法・特例

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不 ...

続きを見る

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
よしよし、これで終わりだね~それでは~
おいおい、計算して満足していたらいかんぞ・・・しっかりと確定申告しないと脱税で捕まるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
いやいや、さすがに捕まりはしないでしょ

6.土地を売却した後の確定申告の方法

土地を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です(売買の翌年3/15まで)。

不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

税金の支払い時期

所得税は確定申告のとき(3/15まで)に支払います。

銀行口座からの引き落としを選ぶこともでき、その場合は4月後半頃になります。

住民税は6月頃までに納付書が送付されてくるので、金融機関で支払います。

4期に分けて支払い可能です。

確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことを覚えておいてください。

確定申告の必要書類

  • 売買契約書
  • 仲介手数料
  • 印紙税などの領収書コピー
  • 登記事項証明書など

不動産売却の確定申告は自分でできる

税務署や無料相談会で聞きながら、自分でもできます。

ただし、必要書類を揃えたり、確定申告書類を作成するのに2~3日は必要です。

ある程度時間に余裕がある人は、自分でやってみるといいでしょう。

ただし、忙しい人や、手続きが不安な場合は税理士に依頼しましょう。

税理士への依頼がオススメな人

  • 忙しくて平日に休みをとれない人
  • 売却益が多額になりそうな場合
  • 取得費用がわからない場合
  • 手続きが不安なので、専門家に任せたい人

報酬の相場は5~10万円程度で、不動産の購入費用が判明しているかどうかなどの条件によって変わります。

税理士会や税務署の無料相談会に一度行って、そこで対応している税理士さんに有料で頼んでしまうのも手です。

確定申告が始まってから慌てないように、早めの時期に依頼しておくと安心です。

税理士が見つからない場合は、「 税理士ドットコム 」を使ってもいいでしょう。

いい税理士さんがたくさん見つかります。

確定申告については、下記記事でより詳しく解説しています。

不動産売却の確定申告の必要性と流れ4ステップ・必要書類一覧

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

続きを見る

よし、これで終わりだよ!と言いたいところだけど、今回お前が売る土地は相続ではないよね?
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
相続で~す!お金が手に入るので喜んでます!
やることあるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
げげげげげ・・・

7.土地を相続の場合の名義変更から売却までの流れと税金

相続した土地の売却方法

相続した土地を売却する場合には、まず「相続登記」が必要です。

相続登記は、土地の登記を、亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続き

相続登記をするためには、土地を誰の名義にするか話し合った上で、相続人全員が署名した「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

土地の相続登記で必要な書類6つ

  1. 遺産分割協議書
  2. 相続登記の申請書類
  3. 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  4. 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
  5. 土地の固定資産税評価証明書
  6. 土地の登記事項証明書

なお、遺言書があって、遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。

相続登記の申請書類は、自分で作成することも可能ですが、司法書士に依頼する人が大半です。

司法書士に相続登記を依頼すると、印鑑証明書以外については代理取得してもらえます。

司法書士の報酬は5万円くらいです。

下記記事は「家の売却」を題材にしておりますが、土地売却でも対応できる内容になっています。

家を売却する際の司法書士は何をしてくれるの?費用はどれぐらいかかる?

家を売却する際は、司法書士に登記の変更を依頼します。 普段、司法書士に依頼するようなことはないため、不動産売却によって初 ...

続きを見る

また、共有名義の場合には、共有者全員が同意しないと売却できませんので注意しましょう。

共有名義での売却は手間がかかるので、相続登記は一人の名義にして売却し、売却後に代金を他の相続人と分ける方法もあります。

相続したマイホームの敷地を売却したときの税金

両親などが住んでいた家を、取壊して売却する場合には、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。

相続してから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すれば、譲渡所得から3,000万円をさしひくことができます。

この特例は、H28.4.1~H31.12.31までの売却に限られます。

条件

  • 相続の開始のあった日以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却すること
  • 相続してから売却するまでの間に、空き家を賃貸住宅などに利用していないこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 譲渡価格が1億円以下

相続空き家については下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

相続空家で3,000万円特別控除を適用する場合の条件と必要書類一式

全国で増えている空家の問題に対処するために、様々な制度が空家を取り壊す方向へ誘導しています。 その一つが、不動産の売却時 ...

続きを見る

相続税を支払った場合は、節税できる

相続税申告期限の翌日から3年10ヶ月以内に相続不動産を売却した場合には、相続税の一定額を取得費に加算できます。

これを「相続税の取得費加算の特例」といいます。

相続が発生しても、相続税は全ての人にかかるわけではありません。

「相続税の取得費加算の特例」は、相続税を支払った人だけが使える制度です。

「相続税の取得費加算の特例」と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例(3,000万円特別控除)」は併用できません。

3,000万円特別控除のほうが節税効果が大きいので、こちらが適用できない場合に、「相続税の取得費加算の特例」を使いましょう。

条件

  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

8.農地を売却する時の注意点と売却方法

農地を買えるのは、原則的に農家だけ

農地の売却には「農地法」による制限があります。

農地法3条により、農地の売却先は農業従事者に限られます。

買主は農業委員会の許可を受ける必要があるので、許可を受けない売買は無効になります。

農地の売買は現実には、隣接する農地の所有者や周辺農家への売却がほとんどです。

ですが、農家の高齢化や耕作放棄地の増加が全国的に問題になっていて、新しい農業の担い手は少なく、農地としての売買価格は非常に低いものになります。

耕作放棄地とは、以前耕地であったもので、過去1年以上作物を栽培せず、しかもこの数年の間に再び耕作する考えのない土地のこと

農地を宅地に転用できれば高く売れる

農地を農地以外に変更することを「転用」といいます。

農地を宅地に転用できれば、農家以外に売却することができ、農地よりもずっと高い価格で売却できます。

ただし、農地の転用は簡単にはできません。

農地の転用が許可されるかどうかは、農地の区分によって違います。

所有している農地がどの区分になっているか、市区町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。

転用できる可能性があるのは、第2種農地と第3種農地のみです。

農地の区分転用の許可
農業振興地域の農用地原則不可
甲種農地原則不可
第1種農地原則不可
第2種農地周辺の他の土地が転用できなければ許可
第3種農地原則許可

農地売買については下記の記事をご確認ください。

田んぼ・畑などの農地査定をするなら知っておきたい法律の制限と価格目線

取り扱いの難しい不動産の一つに農地があります。 農地は国民の食生活を守るための大切な土地であるため、やたらと売却すること ...

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相続で引き継いだ畑や、実家の田んぼ等、不要となっている農地の処分で困っている人もいると思います。 現在は、農業をやる人が ...

続きを見る

まとめ

それではおさらいです。

土地をスムーズに高く売るためには、良い不動産会社を見つけて、売却を依頼する(=媒介契約を結ぶ)ステップが最も重要です。

土地売却では、境界確定や瑕疵担保責任などの注意点があるので、信頼できる不動産会社に相談しながら手続きを進めて、トラブルを避けましょう。

土地を売却する際には、税金や確定申告についてもあらかじめ意識しておくことが大切です。

土地売却をスムーズに進めるためのコツを押さえ、大切な土地を最高価格で売却してくださいね。

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