築50年マンションでも売却可能!ターゲットや売り方を徹底解説

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建築されて半世紀を経過したマンションは、果たして売却することはできるのでしょうか。

築50年以上のマンションを持っている人の中には、勝手に売れないものと思い込んでいる人は少なくありません。

しかしながら、築50年超のマンションでも、売れているマンションはたくさんあります。

築50年超だからといって売れないと決めつける必要はないのです。

築50年のマンションを売りたいと思っている人の中には、

  • ウチのマンションは築50年だけど、本当に売れるの?
  • どんな人に築50年マンションの需要があるの?
  • どうすれば、築50年マンションが売れるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「築50年マンションの売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.築50年でも売れているマンションはいくらでもある

築50年でも売れているマンションはいくらでもあります。

築50年となると、2019年時点では1968年以前に建築されたマンションということになります。

1968年12月以前の新築年月日のマンションで、実際に売却できているマンションは、東京都全体だと直近1年間で197件もあります。(2019年8月調査時点)

そのうち、1億円以上で売却できているマンションは3件もありました。

3件中2件は、渋谷区神宮前にある「コープオリンピア」というマンションです。

コープオリンピア

コープオリンピア

信じられないかもしれませんが、2億円近くの値をつけて売却されている部屋もあります。

日本初の億ションとも言われているマンションですが、いまだに1億円以上の値段をつけており、輝きが衰えないヴィンテージマンションとなっています。

他県では、さすがに築50年超で億ションは存在しません。

しかしながら、築50年超でも売却できているマンションはたくさんあります。

郊外に行くと、100万円~200万円程度となっているマンションもありますが、売れていることは売れています。

築50年超だから売れないということではなく、売れているマンションは普通に存在するというのが実態です。

以上、ここまで築50年でも売れているマンションはいくらでもあることについて見てきました。

では、どのような人が築50年マンションを購入するのでしょうか。

そこで次に、意外といる築50年マンションを購入する人たちについて解説いたします。

2.意外といる築50年マンションを購入する人たち

築50年超のマンションは、価格が安いことから以下のような人が購入します。

自分で住む以外に、投資や転売目的の人も加わるため意外と需要者はいます。

築50年マンションを購入する人

  1. 自分で住む人
  2. 投資目的として買う人
  3. 転売目的として買う人

自分で住む人

築50年超のマンションは、もちろん自分で住むことを目的に購入する人は多いです。

都内でも、築50年超となると1,000万円を下回る物件がポツポツと出てきます。

首都圏郊外となると、数百万円で購入できる物件がゴロゴロ現れます。

200~300万円で、風呂付で雨風がしのげるようであれば、安いものです。

激安で自分の家が手に入ることから、築50年超のマンションであっても、一定の需要は常にあります。

投資目的として買う人

築50年超のマンションで、結構、多いのは収益物件として投資目的で購入する人です。

購入後、他人に貸して賃料収入を得るために購入します。

都内の物件などは、築50年超の物件を投資目的として売られていることも多いです。

都内は賃料が高いため、1,000万円を下回るような物件を購入すると、表面利回りが12~13%の物件とすることもできます。

表面利回りとは、年間賃料総額を投資額で割った利回りのこと

都内では表面利回りが10%を超えるような投資物件はほとんどありませんので、リスクを覚悟で築50年超の物件に投資をする人は、一定数存在します。

激安物件だからこそ、生まれてくるニーズです。

転売目的として買う人

築50年超のマンションでは、リフォームして転売することを目的に購入する人もいます。

1,000万円を下回るような物件は、上手くリフォームすると、利益を乗せて転売することができます。

元々の価格が安い物件は、リフォームした後の価格の上昇が大きく、上手くやると転売益を確保することも可能です。

一般の人にはなかなか難しい手法ですが、このような転売手法を生業としている不動産会社も存在します。

築50年超のマンションは、一般の個人だけでなく、プロの不動産会社も購入者になる場合もあるのです。

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以上、ここまで意外といる築50年マンションを購入する人たちについて見てきました。

では、どのような状態なら売れるのでしょうか。

そこで次に、査定価格がつくなら売れる証拠ということについて解説いたします。

3.査定価格がつくなら売れる証拠

築50年超のマンションが売れるかどうか不安な人は、まずは査定を取ってみることをオススメします。

査定をする側から言うと、査定価格がつくなら、そのマンションは売れる証拠です。

本当に売れないマンションなら、査定価格はゼロとなります。

ただし、査定価格が100万円を下回るようだと、売却はかなり怪しいです。

不動産会社も「お情け」で価格を付けてくれている可能性がありますので、100万円未満の場合は、その真意を聞いて見ることは必要です。

築50年超のマンションを購入するような人たちは、そもそも耐震性を気にしないような人たちです。

耐震基準は、

  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物は旧耐震基準
  • 昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物は新耐震基準

になります。

2019年時点では、築50年は1969年築ですので、完全に旧耐震です。

旧耐震といっても、東日本大震災を乗り切っているマンションが多いのも現実です。

一部の人は、旧耐震であっても割り切って購入する人がおり、そのような人が築50年超のマンション市場を盛り上げてくれています。

そのため、築50年超のマンション市場では、もはや耐震性は売却の障害にはなっていません。

耐震性を気にするような人は、築50年のマンションに、そもそも目を向けないので、耐震性は気にしなくても大丈夫です。

一方で、築50年超のマンションでも、管理費および修繕積立金が高いマンションは敬遠されてしまいます。

特に修繕積立金は築年数が増えると増額されていくため、マンションによってはかなり増えてしまっている物件もあります。

管理費および修繕積立金を合算すると、毎月5~6万円もしてしまうようなマンションは、購入後の維持が大変です。

築50年超のマンションを購入する人は、「安さ」を目当てに購入しますので、維持費の高いマンションは、検討対象から外れていきます。

そのため、似たような金額の築50年超のマンションであっても、維持費の高いマンションは、売却しにくい性質があります。

話を戻しますが、とにもかくにもまずは査定をしてみることをオススメします。

1社だけの査定ではなく複数社に査定をしてもらって、客観的な視点を持つことが大事。

その時に便利になるのが不動産一括査定です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

以上、ここまで築50年マンションの査定価格について見てきました。

では、実際に築50年マンションはどのようにして売れば良いのでしょうか。

そこで次に、築50年マンションの売り方について解説いたします。

4.築50年マンションの売るときの3つの注意点

築50年マンションの売り方は、以下の3つが基本です。

築50年マンション売却の3注意点

  1. ハウスクリーニングを十分に行う
  2. リフォームはしない
  3. 瑕疵担保責任は全部免責する

注意点1.ハウスクリーニングを十分に行う

築50年超のマンションを売る場合には、ハウスクリーニングは十分に行ってください。

元々古いマンションのため、綺麗さを求める購入者は少ないですが、汚いと古さが余計に目立ちますので、ハウスクリーニングはすべきです。

築50年超のマンションは、一応、自分で住む人もターゲットとなっています。

そのような人が物件を見に来たときに悪い印象を与えないためにも、特に水回りは重点的にハウスクリーニングを実施しておくことが望まれます。

水回りとは、バス、トイレ、キッチン、洗面所のこと

尚、築50年超のマンションになると、購入後、お金をかけない人でもトイレのウォシュレットだけは新品に交換する人が多くいます。

購入者は、それだけ、トイレの汚さは気にしているということです。

トイレは、きっちり掃除することで、ニオイも除去できるようになります。

一度ハウスクリーニングを実施した後も、トイレだけは床も含めて売却が終わるまでマメに掃除をしておきましょう。

ハウスクリーニングの費用については、下記記事をご確認ください。

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注意点2.リフォームはしない

築50年超のマンションの売却では、リフォームは不要です。

築50年超のマンションには、ターゲットとして、投資や転売を目的として購入する人たちがいます。

投資や転売が目的の人は、セミプロやプロの人たちが多いため、購入後、自分たちでリフォームをしたがります。

できるだけ安く買うことを目的としているため、下手にリフォームされて価格が高いのは嫌なのです。

逆に、リフォームはせずに、できるだけ安い状態で売却した方が、売りやすくなります。

リフォームについては、下記記事に詳しく記載しています。

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注意点3.瑕疵担保責任は全部免責する

築50年超のマンションを売却するときは、瑕疵担保責任は全部免責することが基本です。

瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

築50年超のマンションは、いたるところに瑕疵が潜んでいる可能性があるため、全部免責して売却します。

全部免責とは、売主は瑕疵担保責任を全く負わないとする契約

築50年超のマンションのマンションだと、ほとんどの物件は、瑕疵担保責任を全部免責した状態で売却していますので、全部免責したとしても、特段大きな値引きを受けることはありません。

ただし、契約で瑕疵担保責任を全部免責したとしても、売主が知っていて買主に告知しなかった瑕疵については、免責することができません。

売却時には、売主が知っている瑕疵については、全部買主へ伝えるようにしてください。

瑕疵担保責任については下記記事に詳しく記載しています。

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5.まとめ

以上、ここまで、築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について見てきました。

築50年を経過していても、様々なかたちで需要があります。

古すぎるからといって、売却を諦めず、まずは査定を取ることから始めてみましょう。

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不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

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  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

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