築50年マンションでも売却可能!ターゲットや売り方を徹底解説

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建築されて半世紀を経過したマンションは、果たして売却することはできるのでしょうか。

築50年以上のマンションを持っている人の中には、勝手に売れないものと思い込んでいる人は少なくありません。

しかしながら、築50年超のマンションでも、売れているマンションはたくさんあります。

築50年超だからといって売れないと決めつける必要はないのです。

築50年のマンションを売りたいと思っている人の中には、

  • ウチのマンションは築50年だけど、本当に売れるの?
  • どんな人に築50年マンションの需要があるの?
  • どうすれば、築50年マンションが売れるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「築50年マンションの売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.築50年でも売れているマンションはいくらでもある

築50年でも売れているマンションはいくらでもあります。

築50年となると、2019年時点では1968年以前に建築されたマンションということになります。

1968年12月以前の新築年月日のマンションで、実際に売却できているマンションは、東京都全体だと直近1年間で197件もあります。(2019年4月調査時点)

そのうち、1億円以上で売却できているマンションは3件もありました。

3件中2件は、渋谷区神宮前にある「コープオリンピア」というマンションです。

コープオリンピア

コープオリンピア

信じられないかもしれませんが、2億円近くの値をつけて売却されている部屋もあります。

日本初の億ションとも言われているマンションですが、いまだに1億円以上の値段をつけており、輝きが衰えないヴィンテージマンションとなっています。

他県では、さすがに築50年超で億ションは存在しません。

しかしながら、築50年超でも売却できているマンションはたくさんあります。

郊外に行くと、100万円~200万円程度となっているマンションもありますが、売れていることは売れています。

築50年超だから売れないということではなく、売れているマンションは普通に存在するというのが実態です。

以上、ここまで築50年でも売れているマンションはいくらでもあることについて見てきました。

では、どのような人が築50年マンションを購入するのでしょうか。

そこで次に、意外といる築50年マンションを購入する人たちについて解説いたします。

2.意外といる築50年マンションを購入する人たち

築50年超のマンションは、価格が安いことから以下のような人が購入します。

自分で住む以外に、投資や転売目的の人も加わるため意外と需要者はいます。

築50年マンションを購入する人

  1. 自分で住む人
  2. 投資目的として買う人
  3. 転売目的として買う人

自分で住む人

築50年超のマンションは、もちろん自分で住むことを目的に購入する人は多いです。

都内でも、築50年超となると1,000万円を下回る物件がポツポツと出てきます。

首都圏郊外となると、数百万円で購入できる物件がゴロゴロ現れます。

200~300万円で、風呂付で雨風がしのげるようであれば、安いものです。

激安で自分の家が手に入ることから、築50年超のマンションであっても、一定の需要は常にあります。

投資目的として買う人

築50年超のマンションで、結構、多いのは収益物件として投資目的で購入する人です。

購入後、他人に貸して賃料収入を得るために購入します。

都内の物件などは、築50年超の物件を投資目的として売られていることも多いです。

都内は賃料が高いため、1,000万円を下回るような物件を購入すると、表面利回りが12~13%の物件とすることもできます。

表面利回りとは、年間賃料総額を投資額で割った利回りのこと

都内では表面利回りが10%を超えるような投資物件はほとんどありませんので、リスクを覚悟で築50年超の物件に投資をする人は、一定数存在します。

激安物件だからこそ、生まれてくるニーズです。

転売目的として買う人

築50年超のマンションでは、リフォームして転売することを目的に購入する人もいます。

1,000万円を下回るような物件は、上手くリフォームすると、利益を乗せて転売することができます。

元々の価格が安い物件は、リフォームした後の価格の上昇が大きく、上手くやると転売益を確保することも可能です。

一般の人にはなかなか難しい手法ですが、このような転売手法を生業としている不動産会社も存在します。

築50年超のマンションは、一般の個人だけでなく、プロの不動産会社も購入者になる場合もあるのです。

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以上、ここまで意外といる築50年マンションを購入する人たちについて見てきました。

では、どのような状態なら売れるのでしょうか。

そこで次に、査定価格がつくなら売れる証拠ということについて解説いたします。

3.査定価格がつくなら売れる証拠

築50年超のマンションが売れるかどうか不安な人は、まずは査定を取ってみることをオススメします。

査定をする側から言うと、査定価格がつくなら、そのマンションは売れる証拠です。

本当に売れないマンションなら、査定価格はゼロとなります。

ただし、査定価格が100万円を下回るようだと、売却はかなり怪しいです。

不動産会社も「お情け」で価格を付けてくれている可能性がありますので、100万円未満の場合は、その真意を聞いて見ることは必要です。

築50年超のマンションを購入するような人たちは、そもそも耐震性を気にしないような人たちです。

耐震基準は、

  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物は旧耐震基準
  • 昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物は新耐震基準

になります。

2019年時点では、築50年は1969年築ですので、完全に旧耐震です。

旧耐震といっても、東日本大震災を乗り切っているマンションが多いのも現実です。

一部の人は、旧耐震であっても割り切って購入する人がおり、そのような人が築50年超のマンション市場を盛り上げてくれています。

そのため、築50年超のマンション市場では、もはや耐震性は売却の障害にはなっていません。

耐震性を気にするような人は、築50年のマンションに、そもそも目を向けないので、耐震性は気にしなくても大丈夫です。

一方で、築50年超のマンションでも、管理費および修繕積立金が高いマンションは敬遠されてしまいます。

特に修繕積立金は築年数が増えると増額されていくため、マンションによってはかなり増えてしまっている物件もあります。

管理費および修繕積立金を合算すると、毎月5~6万円もしてしまうようなマンションは、購入後の維持が大変です。

築50年超のマンションを購入する人は、「安さ」を目当てに購入しますので、維持費の高いマンションは、検討対象から外れていきます。

そのため、似たような金額の築50年超のマンションであっても、維持費の高いマンションは、売却しにくい性質があります。

話を戻しますが、とにもかくにもまずは査定をしてみることをオススメします。

1社だけの査定ではなく複数社に査定をしてもらって、客観的な視点を持つことが大事。

その時に便利になるのが不動産一括査定です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,900社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産の公式サイト → https://sony-fudosan.com/


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト → http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまで築50年マンションの査定価格について見てきました。

では、実際に築50年マンションはどのようにして売れば良いのでしょうか。

そこで次に、築50年マンションの売り方について解説いたします。

4.築50年マンションの売るときの3つの注意点

築50年マンションの売り方は、以下の3つが基本です。

築50年マンション売却の3注意点

  1. ハウスクリーニングを十分に行う
  2. リフォームはしない
  3. 瑕疵担保責任は全部免責する

注意点1.ハウスクリーニングを十分に行う

築50年超のマンションを売る場合には、ハウスクリーニングは十分に行ってください。

元々古いマンションのため、綺麗さを求める購入者は少ないですが、汚いと古さが余計に目立ちますので、ハウスクリーニングはすべきです。

築50年超のマンションは、一応、自分で住む人もターゲットとなっています。

そのような人が物件を見に来たときに悪い印象を与えないためにも、特に水回りは重点的にハウスクリーニングを実施しておくことが望まれます。

水回りとは、バス、トイレ、キッチン、洗面所のこと

尚、築50年超のマンションになると、購入後、お金をかけない人でもトイレのウォシュレットだけは新品に交換する人が多くいます。

購入者は、それだけ、トイレの汚さは気にしているということです。

トイレは、きっちり掃除することで、ニオイも除去できるようになります。

一度ハウスクリーニングを実施した後も、トイレだけは床も含めて売却が終わるまでマメに掃除をしておきましょう。

ハウスクリーニングの費用については、下記記事をご確認ください。

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注意点2.リフォームはしない

築50年超のマンションの売却では、リフォームは不要です。

築50年超のマンションには、ターゲットとして、投資や転売を目的として購入する人たちがいます。

投資や転売が目的の人は、セミプロやプロの人たちが多いため、購入後、自分たちでリフォームをしたがります。

できるだけ安く買うことを目的としているため、下手にリフォームされて価格が高いのは嫌なのです。

逆に、リフォームはせずに、できるだけ安い状態で売却した方が、売りやすくなります。

リフォームについては、下記記事に詳しく記載しています。

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注意点3.瑕疵担保責任は全部免責する

築50年超のマンションを売却するときは、瑕疵担保責任は全部免責することが基本です。

瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

築50年超のマンションは、いたるところに瑕疵が潜んでいる可能性があるため、全部免責して売却します。

全部免責とは、売主は瑕疵担保責任を全く負わないとする契約

築50年超のマンションのマンションだと、ほとんどの物件は、瑕疵担保責任を全部免責した状態で売却していますので、全部免責したとしても、特段大きな値引きを受けることはありません。

ただし、契約で瑕疵担保責任を全部免責したとしても、売主が知っていて買主に告知しなかった瑕疵については、免責することができません。

売却時には、売主が知っている瑕疵については、全部買主へ伝えるようにしてください。

瑕疵担保責任については下記記事に詳しく記載しています。

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5.まとめ

以上、ここまで、築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について見てきました。

築50年を経過していても、様々なかたちで需要があります。

古すぎるからといって、売却を諦めず、まずは査定を取ることから始めてみましょう。

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インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
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    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
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  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,700社

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  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

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