築50年の古いマンションでも売却可能!ターゲットや売り方を徹底解説

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建築されて半世紀を経過したマンションは、果たして売却することはできるのでしょうか。

築50年以上のマンションを持っている人の中には、勝手に売れないものと思い込んでいる人は少なくありません。

しかしながら、築50年超のマンションでも、売れているマンションはたくさんあります。

築50年超だからといって売れないと決めつける必要はないのです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • ウチのマンションは築50年だけど、本当に売れるの?
  • どんな人に築50年マンションの需要があるの?
  • どうすれば、築50年マンションが売れるの?

そこでこの記事では、「築50年マンションの売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.築50年でも売れているマンションはいくらでもある

築50年でも売れているマンションはいくらでもあります。

築50年となると、2019年時点では1968年以前に建築されたマンションということになります。

1968年12月以前の新築年月日のマンションで、実際に売却できているマンションは、東京都全体だと直近1年間で197件もあります。(2019年12月時点)

そのうち、1億円以上で売却できているマンションは3件もありました。

3件中2件は、渋谷区神宮前にある「コープオリンピア」というマンションです。

信じられないかもしれませんが、2億円近くの値をつけて売却されている部屋もあります。

日本初の億ションとも言われているマンションですが、50年以上経ってもいまだに1億円以上の値段。

輝きが衰えないヴィンテージマンションとなっています。

他県では、さすがに築50年超で億ションは存在しません。

しかしながら、築50年超でも売却できているマンションはたくさんあります。

郊外に行くと、100万円~200万円程度となっているマンションもありますが、売れていることは売れています。

築50年超だから売れないということではなく、売れているマンションは普通に存在するというのが実態です。

以上、ここまで築50年でも売れているマンションはいくらでもあることについて見てきました。

では、どのような人が築50年マンションを購入するのでしょうか。

2.意外といる築50年マンションを購入する3つのケース

築50年超のマンションは、価格が安いことから以下のような人が購入します。

自分で住む以外に、投資や転売目的の人も加わるため意外と需要者はいます。

  1. 自分で住む人
  2. 投資目的として買う人
  3. 転売目的として買う人

①自分で住む人

築50年超のマンションは、もちろん自分で住むことを目的に購入する人は多いです。

都内でも、築50年超となると1,000万円を下回る物件がポツポツと出てきます。

首都圏郊外となると、数百万円で購入できる物件がゴロゴロ現れます。

200~300万円で、風呂付で雨風がしのげるようであれば、安いものです。

激安で自分の家が手に入ることから、築50年超のマンションであっても、一定の需要は常にあります。

②投資目的として買う人

築50年超のマンションで、結構、多いのは収益物件として投資目的で購入する人です。

購入後、他人に貸して賃料収入を得るために購入します。

都内の物件などは、築50年超の物件を投資目的として売られていることも多いです。

都内は賃料が高いため、1,000万円を下回るような物件を購入すると、表面利回りが12~13%の物件とすることもできます。

表面利回りとは、年間賃料総額を投資額で割った利回りのこと

都内では表面利回りが10%を超えるような投資物件はほとんどありませんので、リスクを覚悟で築50年超の物件に投資をする人は、一定数存在します。

激安物件だからこそ、生まれてくるニーズです。

③転売目的として買う人

築50年超のマンションでは、リフォームして転売することを目的に購入する人もいます。

1,000万円を下回るような物件は、上手くリフォームすると、利益を乗せて転売することができます。

元々の価格が安い物件は、リフォームした後の価格の上昇が大きく、上手くやると転売益を確保することも可能。

一般の人にはなかなか難しい手法ですが、このような転売手法を生業としている不動産会社も存在します。

築50年超のマンションは、一般の個人だけでなく、プロの不動産会社も購入者になる場合もあるのです。

マンションの転売については下記記事でさらに詳しく説明しています。

マンションの転売は利益出るの?売買に掛かる費用と利益を出す4つのコツ
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マンションを転売して利益を出すことができたら、これほど嬉しいことはないでしょう。 普通に考えれば、購入時より高く売れるな ...

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以上、ここまで意外といる築50年マンションを購入する人たちについて見てきました。

では、どのように売ればいいのでしょうか。

3.査定価格がつくなら売れる証拠

築50年超のマンションが売れるかどうか不安な人は、まずは査定を取ってみることをオススメします。

査定をする側から言うと、査定価格がつくなら、そのマンションは売れる証拠です。

本当に売れないマンションなら、査定価格はゼロとなります。

ただし、査定価格が100万円を下回るようだと、売却はかなり怪しいです。

不動産会社も「お情け」で価格を付けてくれている可能性がありますので、100万円未満の場合は、その真意を聞いて見ることは必要です。

耐震性を気にしないような人もいる

築50年超のマンションを購入するような人たちは、そもそも耐震性を気にしないような人たち。

耐震基準

  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物は旧耐震基準
  • 昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物は新耐震基準

2019年時点では、築50年は1969年築ですので、完全に旧耐震です。

旧耐震といっても、東日本大震災を乗り切っているマンションが多いのも現実。

一部の人は、旧耐震であっても割り切って購入する人がおり、そのような人が築50年超のマンション市場を盛り上げてくれています。

そのため、築50年超のマンション市場では、もはや耐震性は売却の障害にはなっていません。

耐震性を気にするような人は、築50年のマンションに、そもそも目を向けないので、耐震性は気にしなくても大丈夫です。

修繕費や積立金が高いマンションは敬遠される

一方で、築50年超のマンションでも、管理費および修繕積立金が高いマンションは敬遠されてしまいます。

特に修繕積立金は築年数が増えると増額されていくため、マンションによってはかなり増えてしまっている物件もあります。

管理費および修繕積立金を合算すると、毎月5~6万円もしてしまうようなマンションは、購入後の維持が大変です。

築50年超のマンションを購入する人は、「安さ」を目当てに購入しますので、維持費の高いマンションは、検討対象から外れていきます。

そのため、似たような金額の築50年超のマンションであっても、維持費の高いマンションは、売却しにくい性質があります。

まずは査定をしてみることから始まる

とにもかくにもまずは査定をしてみることをオススメします。

1社だけの査定ではなく複数社に査定をしてもらって、客観的な視点を持つことが大事。

その時に便利になるのが不動産一括査定です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定を使うと、築50年以上の古いマンションを得意とするような会社も見つかります。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?利用者のリアル評判とデメリット

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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以上、ここまで築50年マンションの査定価格について見てきました。

では、実際に築50年マンションを実際に売るときの注意点を見てきましょう。

4.築50年マンションの売るときの3つの注意点

築50年マンションの売り方は、以下の3つを注意してください。

  1. ハウスクリーニングを十分に行う
  2. リフォームはしない
  3. 瑕疵担保責任は全部免責する

注意点1.ハウスクリーニングを十分に行う

築50年超のマンションを売る場合には、ハウスクリーニングは十分に行ってください。

元々古いマンションのため、綺麗さを求める購入者は少ないですが、汚いと古さが余計に目立ちますので、ハウスクリーニングはすべきです。

築50年超のマンションは、一応、自分で住む人もターゲットとなっています。

そのような人が物件を見に来たときに悪い印象を与えないためにも、特に水回りは重点的にハウスクリーニングを実施しておくことが望まれます。

水回りとは、バス、トイレ、キッチン、洗面所のこと

築50年超のマンションになると、購入後、お金をかけない人でもトイレのウォシュレットだけは新品に交換する人が多くいます。

購入者は、それだけ、トイレの汚さは気にしているということ

トイレは、きっちり掃除することで、ニオイも除去できるようになります。

一度ハウスクリーニングを実施した後も、トイレだけは床も含めて売却が終わるまでマメに掃除をしておきましょう。

ハウスクリーニングの費用については、下記記事をご確認ください。

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注意点2.リフォームはしない

築50年超のマンションの売却では、リフォームは不要です。

築50年超のマンションには、ターゲットとして、投資や転売を目的として購入する人たちがいます。

投資や転売が目的の人は、セミプロやプロの人たちが多いため、購入後、自分たちでリフォームをしたがります。

できるだけ安く買うことを目的としているため、下手にリフォームされて価格が高いのは嫌なのです。

逆に、リフォームはせずに、できるだけ安い状態で売却した方が、売りやすくなります。

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注意点3.瑕疵担保責任は全部免責する

築50年超のマンションを売却するときは、瑕疵担保責任は全部免責することが基本です。

 

  • 瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと
  • 瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

 

築50年超のマンションは、いたるところに瑕疵が潜んでいる可能性があるため、全部免責して売却しましょう。

全部免責とは、売主は瑕疵担保責任を全く負わないとする契約

築50年超のマンションのマンションだと、ほとんどの物件は、瑕疵担保責任を全部免責した状態で売却しています。

全部免責したとしても、特段大きな値引きを受けることはありません。

ただし、契約で瑕疵担保責任を全部免責したとしても、売主が知っていて買主に告知しなかった瑕疵については、免責することができません。

売却時には、売主が知っている瑕疵については、全部買主へ伝えるようにしてください。

瑕疵担保責任については下記記事に詳しく記載しています。

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5.まとめ

築50年マンションでも売却可能であるということや、そのターゲット、売り方について見てきました。

築50年を経過していても、様々なかたちで需要があります。

古すぎるからといって、売却を諦めず、まずは 「 すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定を使って売れるのか相談してみましょう。

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