インターネットの発達により、マンションなどの不動産は昔に比べてとても売却しやすくなりました。
こんな悩みをスッキリ解消！
- マンション売却の見積ってどうやってやるのだろう？
- インターネットの見積って信用できるのだろうか？
- 不動産一括査定サイトを使ってマンションの見積を取ると、どういう効果があるのだろうか？
マンション売却は、見積り査定をとるだけでは高く売却することはできません。
見積もり査定の「使い方」をきちんと知れば、高く売却することは可能。
そこで今回の記事では、マンション売却の「見積もり」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたはマンション売却の見積とはどういうものなのか、またどうすればマンションを高く売却できるのかを知ることができます。
本記事のポイントまとめ
- マンションにおける見積もり査定は売却予想価格
- 不動産会社にとっての見積もり査定は営業活動の一環
- 高すぎる見積もり査定額を出す不動産会社は要注意
- 複数社の不動産会社に見積もり査定額を取ると適切な市場価格が分かる
- 不動産一括査定を使うと複数社にカンタンに見積もり査定が取れる
※詳細については「不動産売却には不動産一括査定サイトが欠かせない」で説明しています。
※すぐに査定をしたい方はコチラ
マンションにおける「見積もり査定」は売却予想価格
不動産の売却には、仲介と買取の2種類があります。
- 仲介：個人等に直接売却することを指し、不動産会社が買主を見つけてきてくれること
- 買取：不動産会社に売却することを指し、不動産会社が個人等へ転売すること
仲介であれば最終消費者である個人等へ市場価格で売却できます。
一方で、買取の場合、不動産会社の下取り価格になるため市場価格よりも安く売却することになります。
仲介での売却価格を100％とすると、買取の価格は80％～90%程度です。
不動産売却における見積もりにも、仲介と買取の2つのパターンがあります。
仲介の見積もりは、不動産会社が「売却予想価格」を査定します。
あくまでも「予想価格」であることがポイント。
一方で、買取の見積は、不動産会社か「実際に購入する額」を見積もります。
買取は売却価格が安くなるため、急ぎで即売したい人向けになります。
買取は借金の返済や離婚等、やむを得ない事情で急遽しなければならない人が利用するサービスになります。
そのため、マンションの売却で利用する見積もりとは、仲介の見積もりのことを指します。
本記事では、マンションを売る一般的な方法「仲介」を中心に解説していきます。
もし「買取」を知りたい方は、下記記事でさらに詳しく解説しています。
売却予想価格を知るために、見積もりを行います。
では、なぜマンションの売却には見積もりが必要となるのでしょうか。
そこで次に見積もり査定が必要な理由について見ていきます。
マンションの売却で見積もり査定が必要な2つの理由
マンションの売却に見積もりが必要な理由としては、以下の2つです。
- 資金計画を立てるため
- 売出価格を決めるため
それぞれの理由について、詳しく解説します。
理由1.資金計画を立てるため
マンションの売却時には、住宅ローンが完済していない人も多いです。
まず、マンション売却によって、現在の住宅ローンが返済できそうか、査定で予想を立てる必要があります。
もし、売却額で住宅ローン残債を返済できないようであれば、預金等も合算して返済することになります。
売却にあたっては、住宅ローンの返済に関する資金計画があります。
また、マンションは売却だけに留まらず、次の住宅へ買い替える人も多くいます。
次の住宅に買い替える際は、頭金が必要になります。
売却によって、次の住宅購入にどの程度の自己資金が手に入るかを予想しておくことも資金計画の一つです。
ローンの返済や、自己資金の準備といった資金計画については、売却予想価格が分からないとできません。
もし、査定を取った段階で、資金計画に無理があるような場合には、売却を取りやめる判断も必要です。
見積もりは、売却を「する」・「しない」を最終的に決める「前」の段階で取るというのがポイントです。
理由2.売出価格を決めるため
不動産の売却においては、適正な売出価格を設定することがとても重要です。
売れないマンションの最も多い理由としては、「価格が高過ぎる」という点です。
マンションは、適正な売出価格を設定すれば、基本的には売却できます。
しかしながら、査定額とは別に住宅ローン残債で売出価格を決めてしまう人がいます。
査定額が2,000万円なのに、住宅ローン残債が3,000万円残っているため、3,000万円で売ろうとする人たちです。
このような、売主側の都合で価格を付けても、売却はできません。
あくまでも実際に売れる価格を知り、市場価格に沿った形で売出価格を決めないと売れません。
ただ、他の物件の売出価格はインターネットを見れば分かります。
例えば、たまたま上の階の部屋が売りに出ているという場合もあります。
そのため、素人でもインターネットの売物件情報を見れば売出価格を設定することもできます。
ただし、中古マンションの売却では売出価格と成約価格が異なることも多いです。
見積もりでは、売却の成約価格を予想するのが原則です。
「成約価格は2,000万円程度ですので、売出価格は2,100万円程度にしておきましょう。」という流れになります。
成約価格を予想した上で売出価格を決めないと、値引交渉が入った際、どこまで値引に応じることが妥当なのかが分かりません。
必要以上に値引に応じないためにも、査定をしっかりと取り、その上で適正な売出価格を決めるようにしましょう。
適正な売出価格については下記記事で詳しく解説しています。
以上、ここまで見積もり査定が必要な理由について見てきました。
見積もりは資金計画を立てるためにも必要なため、売却を「する」・「しない」を決める前に行います。
ただ、見積もりについては、不動産会社は無料でやってくれます。
売却するかしないかの前に、見積もりを頼んでしまうのを躊躇する方もいると思います。
ただ、それでも見積もりはドンドン取ってもらって構いません。
見積もりを取ることに躊躇している方もいると思いますので、次に不動産会社にとっての見積もりとは何なのかについて見ていきます。
不動産会社にとっての見積もり査定は営業活動の一環
不動産会社にとっての見積もりとは、見込み客を発掘するための大事な営業活動の一環です。
そのため、不動産会社は売却の見積もり査定の依頼が来ると、喜んでやってくれます。
不動産仲介というサービスは、商品を仕入れて売っているわけではありません。
そのため、「売物の物件情報」という商品を確保しておかないと、商売が始まりません。
不動産会社は、売主から仲介を依頼されると、仲介手数料を確保できるようになります。
例えば、売主から仲介を依頼されて、自分で買主を見つければ、売手と買手の両方から仲介手数料を需要できます。
また仮に別の不動産会社が買主を見つけてきたとしても、売主からは仲介手数料を取ることが可能です。
不動産会社にとっては、「買主」よりも「売主」のお客さんを発見した方が、商売としては儲けやすくなります。
そのため、多くの不動産会社が「売主探し」に躍起になっています。
不動産の査定を取るということは、売却に向けての最初のアクションです。
不動産会社にとって見ると、査定を取る人は「売主としての見込み客」ということになります。
査定をして喜んでもらえれば、売主から仲介の依頼を取れる可能性があるため、面倒でも無料で査定を行います。
見積もり「額」にも営業色が含まれる
ただ、見積もり査定は営業行為と絡んでいるため、行き過ぎると危険です。
不動産会社からしてみると、見積もり査定で顧客に喜んでもらうためには、「高く査定すること」が一番手っ取り早いです。
「弊社ならこんなに高く売却できますよ」と嘘の査定額を出すことで、「そんなに高く売ってくれるのなら御社に仲介を依頼します」という流れを狙うのです。
売主からしても、弱気の数字を出してくる不動産会社には、なかなか仲介を依頼しにくいです。
保守的な数字で見積もり査定を出してしまうと、「お宅の会社、やる気あります？」という反応になりがちです。
しつこいようですが、不動産会社にとって、見積もり査定とは営業の一環です。
自分たちの会社を選んでもらうために、ある程度高い数字で査定を出さざるを得ません。
そのため、売主からすると、査定額には「営業トーク的な下駄が履かされている」と認識しておく必要があります。
つまり高すぎる査定額には要注意です。
高い査定額で売却活動をしても、ちっとも売れなくなってしまいます。
査定額には営業色が含まれているのです。
売主としては、見積もり査定額に一喜一憂することは避けましょう。
以上、ここまで不動産会社にとっての見積もりについて見てきました。
では次に、実際に不動産会社から見積もりを取ったＡさんの例についてご紹介します。
どうしても知りたくなる他社の見積もり
少し話をわかりやすくするために、具体例を出して語っていきます。
Ａさんは、首都圏の郊外に住む定年退職後の65歳、男性です。定年退職後は、温暖な房総に移住し、老後を悠々自適に暮らす計画をしていました。
子育ても終わっており、ローンも完済しています。ただ、房総で新たな家を購入するために、築30年以上の現在の家を売却して購入資金を確保することにしました。
そこでＡさんは売却にあたり、近所の大手不動産会社の店舗に出向き、売却の依頼をしました。その不動産会社は早速に、査定を行いましたが、その家の価格はとても安く査定されました。
Ａさんの住んでいたエリアは、バブル時代、1区画1億円以上もする人気の住宅エリアであったため、査定額を見て愕然としました。Ａさんは納得いかず、その不動産会社に何度も調べ直しをさせました。
ただ、どんなに調べ直したところで、価格は大して高くなりませんでした。そこで、Ａさんは別の不動産会社にも査定の依頼を始めます。別の不動産会社も大手の不動産会社でしたが、見積り額は似たようなものでした。
2番目の会社ともさんざんやり取りしましたが、査定額は変わりませんでした。その結果、Ａさんの出した結論は、「大手の不動産屋は駄目だ」というものでした。
その次にＡさんの取った行動は、地元の小さな不動産会社を回ることでした。ただ、地元の不動産会社も結局、見積もり査定額は似たりよったりの数字でした。
結局、どの不動産会社の見積もりも信じることができず、最後は不動産鑑定士に価格を聞きに行くという行動に出たのです。最終的には、不動産鑑定士から不動産会社の見積もり査定額は妥当な価格であるという意見を聞き、ようやく納得したのです。
Aさんの事例から分かる教訓
Ａさんは、最初の会社に見積もりを取ってから、最終的に納得を得るまで半年以上の時間をかけていました。
通常、家の売却は3ヶ月程度で終わります。
もしＡさんが最初の査定に納得していれば、とっくの昔に売却は終わっていたはずです。
Ａさんの場合、見積もり査定を1社からしか取らなかったというのが、問題でした。
1社からしか見積もりを取らないと、どうしても「この価格、本当なの？」となりがちです。
1社から見積もり査定を取ると、必ず他社の見積もりも知りたくなります。
見積もりを取るのであれば、最初から複数の会社から取るべきなのです。
不動産の見積もりに関しては、不動産一括査定サイトという便利な無料サービスがあります。
不動産一括査定サイトでは、無料で不動産の売却予想額の見積もり査定を取ることができます。
そこで次に見積もりの不動産一括査定サイトについて見ていきます。
不動産売却には不動産一括査定サイトが欠かせない
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。
ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。
だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
怪しいと思えば無理に使う必要はない
筆者が一番よく聞かれるのが、「ネットで査定って、なんか怪しくないの？」という質問です。
60代以上の方になると、こういう質問が途端に増えます。
50代前半くらいまでの男性だと、このサービスをスッと受け入れる傾向があります。
女性の場合、40代でも「ネットは怪しい」という人たちが出てきます。
不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に査定依頼ができるサービスです。
「怪しいか、怪しくないか」は別として、Ａさんが半年以上かけて集めた査定を、ネットで、一括で依頼できるという点にメリットがあります。
ネットの場合、どうしても顔が見えないため、怪しいと感じます。
怪しいと感じる方は、無理に使う必要はありません。
ネットによる査定が嫌なら自分で不動産会社を3社ピックアップする
ネットによる査定が嫌という場合には、あらかじめ見積もり査定を依頼する候補の不動産会社を、最低3社はピックアップしておくことが望ましいです。
リアル店舗で査定をしても、1社だけの査定だと、納得感は得にくいです。
そのため、少なくとも3社は候補先として確保しておき、各社に電話して査定の依頼を申し込みましょう。
近所の不動産会社であれば、見積もり査定を依頼する前に、どんなお店か確認することもできます。
店内が綺麗で明るく、スタッフも多く常駐しているような店舗であれば、見積もり査定を依頼してみても良いかもしれません。
どの店舗も、「売却したいので査定を依頼したい」と言えば、無料で対応してくれます。
見積もり査定をした結果、売却を取りやめることも当然にあります。
「売却するか・売却しないか」迷っている段階でも構いませんので、遠慮することなく電話して見積もり査定を依頼するようにして下さい。
以上、ここまで不動産一括査定サイトについて見てきました。
不動産一括査定サイトやリアル店舗による査定に関わらず、見積もり査定を受ける場合、1つ注意点があります。
そこで次に査定を受ける際の注意点について見ていきます。
査定を受ける際の注意点
見積もり査定は、不動産会社にとっては営業の一環です。
不動産会社にとっては、査定をすることは目的ではありません。
あくまでも査定を取って仲介の依頼を取るということが不動産会社の目的です。
そのため、見積もり査定では、不動産会社が仲介の依頼を欲しいがために、「実際に売れる金額よりも高く見積もる」傾向があります。
見積もり査定で注意したいのは、「わが社ならこんなに高く売却できますので、仲介を当社でさせてください」というタイプの査定です。
このように高く査定してくる不動産会社に対しては、「この会社に依頼したい！だけど、本当にこの価格で売れるの？」と思う方も多いと思います。
その心配に関しては不要です。不動産会社への仲介の依頼は、1社に絞る必要はありません。
一般媒介という契約方式を取れば、何社にも同時に依頼することはできるのです。
そこで、次に一般媒介に着目した不動産一括査定サイトの効果的な使い方をご紹介します。
不動産一括査定サイトの効果的な使い方は「一般媒介契約」
不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を媒介契約と呼びます。
媒介とは仲介とか、あっせんという意味です。
媒介契約には、一般媒介契約と、専任媒介契約・専属専任媒介契約(以下、専任系媒介契約)の3種類があります。
それぞれの特徴は下表の通りです。
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他業者への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 (自分で買主を見つけること) |
○ | ○ | × |
| 成約に向けての不動産会社の義務 | 努力義務 | 積極的努力義務 | 積極的努力義務 |
| 不動産会社の業務処理状況の報告義務 | 特になし | 2週間に1回以上の報告 | 1週間に1回以上の報告 |
| レインズへの登録 | 特になし | 契約締結日の翌日から7日以内に登録 | 契約締結日の翌日から5日以内に登録 |
| 有効期間 | 法的な規定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
マンションの売却においては、多くの不動産会社に販売活動をしてもらった方が、早く高く売ることができます。
そのため、マンションの売却においては、媒介契約を無理に1社に絞らず、一般媒介で複数の不動産会社に媒介を依頼するのが良い方法です。
不動産一括査定サイトと組み合わせると効果的
そこで、オススメなのが先ほども紹介した不動産一括査定サイトの利用です。
不動産一括査定サイトを使えば、最大6社の不動産会社と同時にコンタクトを取ることができます。
自力で6社の不動産会社を探すのは、かなり大変ですが、不動産一括査定サイトなら簡単にできます。
マンションの売却においては、不動産一括査定サイトを使って知りえた全ての不動産会社に、一般媒介で依頼をするのが良い使い方です。
ちなみに不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬ですので、1社に頼んでも、6社に頼んでも、結局は成功した1社に対してしか支払いません。
つまりかかる費用は同じです。
「不動産一括査定サイトは怪しい」と思ったとしても、さすがに6社に同時に依頼すれば、どう考えても4～5社はまともな不動産会社です。
6社に一般媒介で仲介を依頼すれば、「怪しさ」も分散することができます。
また1社に任せて売るよりも、6社に任せた方が、6倍のパワーで売却することが可能です。
ただし、筆者として6社から査定を取ることは意味がないと思っています。
売却予想価格をたくさん集めたところで、本当にその価格で売れるかどうか分からないからです。
一方で、6社に同時に一般媒介で依頼できることは、非常に意味のあることです。
1社だけに依頼するよりも、6社に依頼した方が、確率論的に高く売却できます。
もちろん、不動産一括査定サイトを使わなくても、自分の足でグルグル不動産会社を回れば、6社に一般媒介で依頼することはできます。
ただ、自分の足でグルグル回るのはかなり大変な作業です。
足で回ったところで、とても信頼できる不動産会社を6社も見つけることができるとは思えません。
不動産一括査定サイトは、見積もりだけでなく、一気に6社も不動産会社とコンタクトが取れる強力なツールです。
複数の不動産会社に一般媒介をするために不動産一括査定サイトを利用すれば、力強くパワーを発揮してくれます。
まとめ
マンションを売却で行う見積もりの注意点や不動産一括査定サイトの効果的な使い方を解説してきました。
マンションを高く売却するには、不動産一括査定サイトで見積もりを取った全ての不動産会社に、一般媒介で仲介を依頼することがポイント。
見積もりだけに終わらず、その後の媒介契約まで考慮して不動産一括査定サイトを利用するのが効果的です。
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。