離婚でマンションの売却するときによくある3つの理由とオススメ見積もり査定方法

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離婚をするにあたり、双方の事情によって今のマンションを売却できない方も多いと思います。

特に多いのは、マンションを売却してしまうと、生活の拠点を失ってしまうため、実際には売却の選択をできない方も多いのが現実ではないかと思います。 

そこで今回の記事では離婚でマンションを「売却できない悩み」にフォーカスして、その対処方法についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたと相手とでもお互い納得感を持ったうえでの協議を行うことができることをお約束します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.離婚でマンションを売却する3つの理由

離婚をきっかけに、マンションの売却を選択する方は多くいます。

離婚でマンションを売却する理由は主に次の3つです。 

離婚でマンションを売却する3つの理由

  1. マンションを夫婦名義の共有で持っているため
  2. マンションの名義は夫であるが連帯保証人が妻であるため
  3. 共有や連帯保証に関わらず財産分与額を確定するため

上記の理由③のように財産分与まで考慮すると、ほとんどの方が離婚でマンションを売却する動機があると言えます。

実際にはマンションを売却できない人が多い

ところが、マンションは生活の拠点であり通勤や通学を考慮して購入したものが多いため、売却することによって生活が大きく崩れてしまうことも少なくありません。

どちらか一方の通勤のためや、子供の学校のためなど、売らない方が賢明な選択であると言える場合も多くあります。 

しかしながら、離婚の際、マンションは本来売るべき状況にあります。

そこで、まずそれぞれの理由で何故マンションを売却しなければならないかについて1つ1つ見ていくことにしましょう。

下記3パターンでこれから説明していきますので、自分が該当しないところは読み飛ばしてください。

共有の場合の対処法

初めにマンションを夫婦共有で持っている方についての解説をします。

マンションを共有名義で持っていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。 

共有で売却しなければならない理由

マンションを夫婦の共有名義で持たれている方は、離婚で売却することは通常です。

共有マンションは変更や処分を行う際は、その他共有者の全員の同意を得る必要があります。

処分とは売却のことを意味します。

仮に離婚後も共有状態でマンションを持ち続けていると、もしどちらか一方が将来マンションを売却しようとする場合、離婚したパートナーに連絡を取り、同意を得なければならなくなり、とても困ってしまいます。

また固定資産税や都市計画税などは離婚後も払い続ける必要が出てきますので、共有の場合は売ることを考えましょう。

共有で売却できない時の対処法

そのため、共有のマンションを事情によって売却できない場合は、共有状態を解消する必要があります。

どちらか一方の共有持分を、もう一方の共有者に売却することによって共有状態は解消されます。

残って住む側が単独で所有することになりますので、そのまま住み続けることも可能です。

ただし、この方法は第三者への売却ではないため、価格の妥当性やお互いの納得感を得ることが課題となります。

そのためには査定が必要となるのです。

連帯保証をしている場合の対策

2つ目としては妻が連帯保証人となっているケースです。妻がマンションの連帯保証人になっていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。

連帯保証で売却しなければならない理由

マンションは100%夫の名義で、妻が連帯保証となっているケースがあります。

例えば、自営業者の場合や夫婦で収入合算をする場合、借入金に対して年収が少ない場合、勤続年数が少ない場合などは住宅ローンを組む際、銀行から妻が連帯保証人になることを条件として求められるためです。

妻が連帯保証人になっている方は注意

妻が連帯保証人になっている方は注意が必要です。

自分が連帯保証人になっていることを忘れてそのまま離婚してしまう人がいます。

離婚の後、数年経ってから夫が会社を辞めており住宅ローンが払えなくなって、突然、自分のところにローンの返済請求が来るようなことがあります。

特に離婚をした後の男性は、頑張って働く意欲が無くなりますので、注意が必要です。

そのため連帯保証を解消するため売却する必要があるのです。

連帯保証で売却できない時の対処法

連帯保証となっていて売却できない場合には、なんとかして連帯保証を解除する必要があります。

可能性のある選択肢としては、現在の夫の単独収入をベースにして、住宅ローンを新たに借り替えるという方法です。

これは夫の収入が住宅ローンを組んだ当時よりも上がっており、なおかつ住宅ローン残高が減っていて、連帯保証人なしでも夫の今の収入で返済できることが条件となります。

また代わりの連帯保証人を立てるという方法もありますが、別の連帯保証人探しは難易度が高く非現実的と言えるでしょう。

その他、他に住宅ローン残高相当分の不動産を所有している場合、その不動産を担保に供して連帯保証人から外れることも可能です。

この場合、銀行に他の所有不動産の価値を分かり易く提示することが必要です。

もし、他の不動産を所有している場合は、その価値がいくらくらいになるか、査定を行うことになります。

財産分与額を行う場合

3つめの理由としては、財産分与のために売却するというケースです。

財産分与とは、結婚後夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚によって分配することを言います。

マンションは夫の単独名義でも婚姻中に共同で築き上げた財産で有れば、財産分与の対象となります。

その他、家具や車、預貯金、有価証券、保険解約返戻金なども財産分与の対象となりますが、やはり一番大きな金額のものはマンションになります。

財産分与の割合は50%50%

財産分与の割合は、50%が標準となります。中古マンションの金額が3,000万円であれば、1,500万円がそれぞれの配分額です。

マンションを売却せずに片方が住み続ける場合は、相手方に金銭を支払うことになります。

またマンションをそのまま譲り渡すことで現物による分与という方法もあります。

いずれにしろマンションの価格は非常に大きな金額であるため、その価値を知ることは重要となります。

売却をせずにマンション価格を決めるためには、査定を行う必要があるのです。

以上、ここまでマンションを売却しなければならない理由と売却できない場合の対処法について見てきました。

それぞれの対処法の中では、査定いわゆるマンションの価値を知る必要性があることが分かってきました。

そこで次に査定のポイントについて見ていきましょう。

2.マンションの査定が必要な3つの理由

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査定に関しては、それぞれ以下の理由で必要となります。

マンション査定が必要な3つの理由

  1. 共有持分を相手方に売却するため
  2. 他の不動産を提供して連帯保証人を解除するため
  3. 財産分与額を決定するため

上記のような理由で査定を行う場合、査定は「相手を納得させるため」に行います。

共有者や銀行、夫に対して納得感を得るためには、時価の妥当性・客観性が必要となります。

妥当性や客観性というのは、1人の意見を聞くだけでなく、広く複数の人の意見を聞くと、お互いに納得感が得られることが可能となります。

3.筆者のオススメは一括査定サイトの活用

そこで筆者としておすすめなのが、 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定サイトでは、無料で約6社からの査定額を集めることが可能です。

6社の意見を揃えれば、およその金額を把握することが可能です。

有料で不動産鑑定士に鑑定評価を依頼してしまうと、お金もかかり、1社だけの意見となるため、納得感が得にくくなります。

無料で6社から査定額を集められる一括査定サイトは、あなたの離婚協議を上手にしてくれるツールと言えます。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

4.まとめ

いかがでしたか?離婚でマンションを売却できない時の見積サイトの活用方法について見てきました。

売却するかしないかに関わらず、一括査定サイトでマンションの価値を知ることは離婚の第一歩となります。

離婚をお考えの方は、まず一括査定サイトでマンション価値を知ることから始めましょう。

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不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

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