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離婚でマンションの売却する3つの理由とオススメの見積もり査定方法

投稿日:2016年12月3日 更新日:

離婚をするにあたり、双方の事情によって今のマンションを売却できない方も多いと思います。

特に多いのは、マンションを売却してしまうと、生活の拠点を失ってしまうため、実際には売却の選択をできない方も多いのが現実ではないかと思います。 

そこで今回の記事では離婚でマンションを「売却できない悩み」にフォーカスして、その対処方法についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたと相手とでもお互い納得感を持ったうえでの協議を行うことができることをお約束します。

※この記事の中ではマンションの見積一括査定の話が登場してきます。通常、マンション売却見積のメインニーズは、まず売却時の見積取得となります。通常ニーズで一括査定サイトを使っての見積を取る上のポイントやおすすめの方法・注意点については、「おすすめの不動産査定サイトと人気ランキング」に詳しく記載してありますので、そちらを是非ご覧ください。

イエイ

1.離婚でマンションを売却する3つの理由

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離婚をきっかけに、マンションの売却を選択する方は多くいます。

離婚でマンションを売却する理由は主に次の3つです。 

  • マンションを夫婦名義の共有で持っているため
  • マンションの名義は夫であるが連帯保証人が妻であるため
  • 共有や連帯保証に関わらず財産分与額を確定するため

上記の理由③のように財産分与まで考慮すると、ほとんどの方が離婚でマンションを売却する動機があると言えます。

1-1.実際にはマンションを売却できない人が多い

ところが、マンションは生活の拠点であり通勤や通学を考慮して購入したものが多いため、売却することによって生活が大きく崩れてしまうことも少なくありません。

どちらか一方の通勤のためや、子供の学校のためなど、売らない方が賢明な選択であると言える場合も多くあります。 

しかしながら、離婚の際、マンションは本来売るべき状況にあります。

そこで、まずそれぞれの理由で何故マンションを売却しなければならないかについて1つ1つ見ていくことにしましょう。

下記3パターンでこれから説明していきますので、自分が該当しないところは読み飛ばしてください。

1-2.共有の場合の対処法

初めにマンションを夫婦共有で持っている方についての解説をします。

マンションを共有名義で持っていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。 

1-2-1.共有で売却しなければならない理由

マンションを夫婦の共有名義で持たれている方は、離婚で売却することは通常です。

共有マンションは変更や処分を行う際は、その他共有者の全員の同意を得る必要があります。

処分とは売却のことを意味します。

仮に離婚後も共有状態でマンションを持ち続けていると、もしどちらか一方が将来マンションを売却しようとする場合、離婚したパートナーに連絡を取り、同意を得なければならなくなり、とても困ってしまいます。

また固定資産税や都市計画税などは離婚後も払い続ける必要が出てきますので、共有の場合は売ることを考えましょう。

1-2-2.共有で売却できない時の対処法

そのため、共有のマンションを事情によって売却できない場合は、共有状態を解消する必要があります。

どちらか一方の共有持分を、もう一方の共有者に売却することによって共有状態は解消されます。

残って住む側が単独で所有することになりますので、そのまま住み続けることも可能です。

但し、この方法は第三者への売却ではないため、価格の妥当性やお互いの納得感を得ることが課題となります。

そのためには査定が必要となるのです。

1-3.連帯保証をしている場合の対策

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2つ目としては妻が連帯保証人となっているケースです。妻がマンションの連帯保証人になっていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。

1-3-1.連帯保証で売却しなければならない理由

マンションは100%夫の名義で、妻が連帯保証となっているケースがあります。

例えば、自営業者の場合や夫婦で収入合算をする場合、借入金に対して年収が少ない場合、勤続年数が少ない場合などは住宅ローンを組む際、銀行から妻が連帯保証人になることを条件として求められるためです。

1-3-2.妻が連帯保証人になっている方は注意

妻が連帯保証人になっている方は注意が必要です。

自分が連帯保証人になっていることを忘れてそのまま離婚してしまう人がいます。

離婚の後、数年経ってから夫が会社を辞めており住宅ローンが払えなくなって、突然、自分のところにローンの返済請求が来るようなことがあります。

特に離婚をした後の男性は、頑張って働く意欲が無くなりますので、注意が必要です。

そのため連帯保証を解消するため売却する必要があるのです。

1-3-3.連帯保証で売却できない時の対処法

連帯保証となっていて売却できない場合には、なんとかして連帯保証を解除する必要があります。

可能性のある選択肢としては、現在の夫の単独収入をベースにして、住宅ローンを新たに借り替えるという方法です。

これは夫の収入が住宅ローンを組んだ当時よりも上がっており、なおかつ住宅ローン残高が減っていて、連帯保証人なしでも夫の今の収入で返済できることが条件となります。

また代わりの連帯保証人を立てるという方法もありますが、別の連帯保証人探しは難易度が高く非現実的と言えるでしょう。

その他、他に住宅ローン残高相当分の不動産を所有している場合、その不動産を担保に供して連帯保証人から外れることも可能です。

この場合、銀行に他の所有不動産の価値を分かり易く提示することが必要です。

もし、他の不動産を所有している場合は、その価値がいくらくらいになるか、査定を行うことになります。

1-4.財産分与額を行う場合

3つめの理由としては、財産分与のために売却するというケースです。

財産分与とは、結婚後夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚によって分配することを言います。

マンションは夫の単独名義でも婚姻中に共同で築き上げた財産で有れば、財産分与の対象となります。

その他、家具や車、預貯金、有価証券、保険解約返戻金なども財産分与の対象となりますが、やはり一番大きな金額のものはマンションになります。

1-4-1.財産分与の割合は50%50%

財産分与の割合は、50%が標準となります。中古マンションの金額が3,000万円であれば、1,500万円がそれぞれの配分額です。

マンションを売却せずに片方が住み続ける場合は、相手方に金銭を支払うことになります。

またマンションをそのまま譲り渡すことで現物による分与という方法もあります。

いずれにしろマンションの価格は非常に大きな金額であるため、その価値を知ることは重要となります。

売却をせずにマンション価格を決めるためには、査定を行う必要があるのです。

以上、ここまでマンションを売却しなければならない理由と売却できない場合の対処法について見てきました。

それぞれの対処法の中では、査定いわゆるマンションの価値を知る必要性があることが分かってきました。

そこで次に査定のポイントについて見ていきましょう。

2.査定が必要な理由

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査定に関しては、それぞれ以下の理由で必要となります。

  • 共有持分を相手方に売却するため
  • 他の不動産を提供して連帯保証人を解除するため
  • 財産分与額を決定するため

上記のような理由で査定を行う場合、査定は「相手を納得させるため」に行います。

共有者や銀行、夫に対して納得感を得るためには、時価の妥当性・客観性が必要となります。

妥当性や客観性というのは、1人の意見を聞くだけでなく、広く複数の人の意見を聞くと、お互いに納得感が得られることが可能となります。

3.筆者のおすすめは一括査定サイトの活用

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そこで筆者としておすすめなのが、イエイなどの不動産一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定サイトでは、無料で約6社からの査定額を集めることが可能です。

6社の意見を揃えれば、およその金額を把握することが可能です。

有料で不動産鑑定士に鑑定評価を依頼してしまうと、お金もかかり、1社だけの意見となるため、納得感が得にくくなります。

無料で6社から査定額を集められる一括査定サイトは、あなたの離婚協議を上手にしてくれるツールと言えます。

3-1.おすすめの一括査定サイトは「イエイ」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
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スマイスターはコチラ → https://www.sumaistar.com/
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4.まとめ

いかがでしたか?離婚でマンションを売却できない時の見積サイトの活用方法について見てきました。

売却するかしないかに関わらず、一括査定サイトでマンションの価値を知ることは離婚の第一歩となります。

離婚をお考えの方は、まず一括査定サイトでマンション価値を知ることから始めましょう。

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不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

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