離婚でマンションの売却する3つの理由とオススメの見積もり査定方法

投稿日:2016年12月3日 更新日:

離婚をするにあたり、双方の事情によって今のマンションを売却できない方も多いと思います。

特に多いのは、マンションを売却してしまうと、生活の拠点を失ってしまうため、実際には売却の選択をできない方も多いのが現実ではないかと思います。 

そこで今回の記事では離婚でマンションを「売却できない悩み」にフォーカスして、その対処方法についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたと相手とでもお互い納得感を持ったうえでの協議を行うことができることをお約束します。

※この記事の中ではマンションの見積一括査定の話が登場してきます。通常、マンション売却見積のメインニーズは、まず売却時の見積取得となります。通常ニーズで一括査定サイトを使っての見積を取る上のポイントやおすすめの方法・注意点については、「おすすめの不動産査定サイトと人気ランキング」に詳しく記載してありますので、そちらを是非ご覧ください。

1.離婚でマンションを売却する3つの理由

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離婚をきっかけに、マンションの売却を選択する方は多くいます。

離婚でマンションを売却する理由は主に次の3つです。 

  • マンションを夫婦名義の共有で持っているため
  • マンションの名義は夫であるが連帯保証人が妻であるため
  • 共有や連帯保証に関わらず財産分与額を確定するため

上記の理由③のように財産分与まで考慮すると、ほとんどの方が離婚でマンションを売却する動機があると言えます。

1-1.実際にはマンションを売却できない人が多い

ところが、マンションは生活の拠点であり通勤や通学を考慮して購入したものが多いため、売却することによって生活が大きく崩れてしまうことも少なくありません。

どちらか一方の通勤のためや、子供の学校のためなど、売らない方が賢明な選択であると言える場合も多くあります。 

しかしながら、離婚の際、マンションは本来売るべき状況にあります。

そこで、まずそれぞれの理由で何故マンションを売却しなければならないかについて1つ1つ見ていくことにしましょう。

下記3パターンでこれから説明していきますので、自分が該当しないところは読み飛ばしてください。

1-2.共有の場合の対処法

初めにマンションを夫婦共有で持っている方についての解説をします。

マンションを共有名義で持っていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。 

1-2-1.共有で売却しなければならない理由

マンションを夫婦の共有名義で持たれている方は、離婚で売却することは通常です。

共有マンションは変更や処分を行う際は、その他共有者の全員の同意を得る必要があります。

処分とは売却のことを意味します。

仮に離婚後も共有状態でマンションを持ち続けていると、もしどちらか一方が将来マンションを売却しようとする場合、離婚したパートナーに連絡を取り、同意を得なければならなくなり、とても困ってしまいます。

また固定資産税や都市計画税などは離婚後も払い続ける必要が出てきますので、共有の場合は売ることを考えましょう。

1-2-2.共有で売却できない時の対処法

そのため、共有のマンションを事情によって売却できない場合は、共有状態を解消する必要があります。

どちらか一方の共有持分を、もう一方の共有者に売却することによって共有状態は解消されます。

残って住む側が単独で所有することになりますので、そのまま住み続けることも可能です。

ただし、この方法は第三者への売却ではないため、価格の妥当性やお互いの納得感を得ることが課題となります。

そのためには査定が必要となるのです。

1-3.連帯保証をしている場合の対策

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2つ目としては妻が連帯保証人となっているケースです。妻がマンションの連帯保証人になっていない方は、この章は読み飛ばしても大丈夫です。

1-3-1.連帯保証で売却しなければならない理由

マンションは100%夫の名義で、妻が連帯保証となっているケースがあります。

例えば、自営業者の場合や夫婦で収入合算をする場合、借入金に対して年収が少ない場合、勤続年数が少ない場合などは住宅ローンを組む際、銀行から妻が連帯保証人になることを条件として求められるためです。

1-3-2.妻が連帯保証人になっている方は注意

妻が連帯保証人になっている方は注意が必要です。

自分が連帯保証人になっていることを忘れてそのまま離婚してしまう人がいます。

離婚の後、数年経ってから夫が会社を辞めており住宅ローンが払えなくなって、突然、自分のところにローンの返済請求が来るようなことがあります。

特に離婚をした後の男性は、頑張って働く意欲が無くなりますので、注意が必要です。

そのため連帯保証を解消するため売却する必要があるのです。

1-3-3.連帯保証で売却できない時の対処法

連帯保証となっていて売却できない場合には、なんとかして連帯保証を解除する必要があります。

可能性のある選択肢としては、現在の夫の単独収入をベースにして、住宅ローンを新たに借り替えるという方法です。

これは夫の収入が住宅ローンを組んだ当時よりも上がっており、なおかつ住宅ローン残高が減っていて、連帯保証人なしでも夫の今の収入で返済できることが条件となります。

また代わりの連帯保証人を立てるという方法もありますが、別の連帯保証人探しは難易度が高く非現実的と言えるでしょう。

その他、他に住宅ローン残高相当分の不動産を所有している場合、その不動産を担保に供して連帯保証人から外れることも可能です。

この場合、銀行に他の所有不動産の価値を分かり易く提示することが必要です。

もし、他の不動産を所有している場合は、その価値がいくらくらいになるか、査定を行うことになります。

1-4.財産分与額を行う場合

3つめの理由としては、財産分与のために売却するというケースです。

財産分与とは、結婚後夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚によって分配することを言います。

マンションは夫の単独名義でも婚姻中に共同で築き上げた財産で有れば、財産分与の対象となります。

その他、家具や車、預貯金、有価証券、保険解約返戻金なども財産分与の対象となりますが、やはり一番大きな金額のものはマンションになります。

1-4-1.財産分与の割合は50%50%

財産分与の割合は、50%が標準となります。中古マンションの金額が3,000万円であれば、1,500万円がそれぞれの配分額です。

マンションを売却せずに片方が住み続ける場合は、相手方に金銭を支払うことになります。

またマンションをそのまま譲り渡すことで現物による分与という方法もあります。

いずれにしろマンションの価格は非常に大きな金額であるため、その価値を知ることは重要となります。

売却をせずにマンション価格を決めるためには、査定を行う必要があるのです。

以上、ここまでマンションを売却しなければならない理由と売却できない場合の対処法について見てきました。

それぞれの対処法の中では、査定いわゆるマンションの価値を知る必要性があることが分かってきました。

そこで次に査定のポイントについて見ていきましょう。

2.査定が必要な理由

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査定に関しては、それぞれ以下の理由で必要となります。

  • 共有持分を相手方に売却するため
  • 他の不動産を提供して連帯保証人を解除するため
  • 財産分与額を決定するため

上記のような理由で査定を行う場合、査定は「相手を納得させるため」に行います。

共有者や銀行、夫に対して納得感を得るためには、時価の妥当性・客観性が必要となります。

妥当性や客観性というのは、1人の意見を聞くだけでなく、広く複数の人の意見を聞くと、お互いに納得感が得られることが可能となります。

3.筆者のオススメは一括査定サイトの活用

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そこで筆者としておすすめなのが、HOME4Uなどの不動産一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定サイトでは、無料で約6社からの査定額を集めることが可能です。

6社の意見を揃えれば、およその金額を把握することが可能です。

有料で不動産鑑定士に鑑定評価を依頼してしまうと、お金もかかり、1社だけの意見となるため、納得感が得にくくなります。

無料で6社から査定額を集められる一括査定サイトは、あなたの離婚協議を上手にしてくれるツールと言えます。

3-1.おすすめの一括査定サイトは「イエイ」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?離婚でマンションを売却できない時の見積サイトの活用方法について見てきました。

売却するかしないかに関わらず、一括査定サイトでマンションの価値を知ることは離婚の第一歩となります。

離婚をお考えの方は、まず一括査定サイトでマンション価値を知ることから始めましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

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