離婚でマンションの売却、具体的にどうする?3つの事情とオススメの解決方法

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離婚でマンションの売却、具体的にはどうする?3つの事情とおすすめの解決方法

離婚をするにあたり、双方の事情によって今のマンションを売却できない方も多いと思います。

特に多いのは、マンションを売却してしまうと、生活の拠点を失ってしまうため、実際には売却の選択をできない方も多いのが現実ではないかと思います。 

そこで今回の記事では離婚でマンションを「売却できない悩み」にフォーカスして、その対処方法についてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたと相手とでもお互い納得感を持ったうえでの協議を行うことができることをお約束します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.離婚でマンションを売却する3つの理由

離婚をきっかけに、マンションの売却を選択する方は多くいます。

離婚でマンションを売却する理由は主に次の3つです。 

  1. マンションを夫婦名義の共有で持っているため
  2. マンションの名義は夫であるが連帯保証人が妻であるため
  3. 共有や連帯保証に関わらず財産分与額を確定するため

上記の理由3のように財産分与まで考慮すると、ほとんどの方が離婚でマンションを売却する動機があると言えます。

実際にはマンションを売却できない人が多い

ところが、マンションは生活の拠点であり通勤や通学を考慮して購入したものが多いため、売却することによって生活が大きく崩れてしまうことも少なくありません。

どちらか一方の通勤のためや、子供の学校のためなど、売らない方が賢明な選択であると言える場合も多くあります。 

しかしながら、離婚の際、マンションは本来売るべき状況にあります。

そこで、まずそれぞれの理由で何故マンションを売却しなければならないかについて1つ1つ見ていくことにしましょう。

下記3パターンでこれから説明していきますので、自分が該当しないところは読み飛ばしてください。

共有の場合の対処法

初めにマンションを夫婦共有で持っている方についての解説をします。

共有で売却しなければならない理由

マンションを夫婦の共有名義で持たれている方は、離婚で売却することは通常です。

共有マンションは変更や処分を行う際は、その他共有者の全員の同意を得る必要があります。

処分とは売却のこと

仮に離婚後も共有状態でマンションを持ち続けていると、もしどちらか一方が将来マンションを売却しようとする場合、離婚したパートナーに連絡を取り、同意を得なければならなくなり、困ることがあります。

また固定資産税や都市計画税などは離婚後も払い続ける必要が出てきますので、共有の場合は売ることを考えましょう。

共有で売却できない時の対処法

共有のマンションを事情によって売却できない場合は、共有状態を解消する必要があります。

どちらか一方の共有持分を、もう一方の共有者に売却することによって共有状態は解消されます。

残って住む側が単独で所有することになりますので、そのまま住み続けることも可能です。

ただし、この方法は第三者への売却ではないため、価格の妥当性やお互いの納得感を得ることが課題となります。

そのためには査定が必要となるのです。

連帯保証をしている場合の対策

2つ目としては妻が連帯保証人となっているケースです。

連帯保証で売却しなければならない理由

マンションは100%夫の名義で、妻が連帯保証となっているケースがあります。

連帯保証人になっているよくあるケースは

  • 自営業者の場合や夫婦で収入合算をする場合
  • 借入金に対して年収が少ない場合
  • 勤続年数が少ない場合

など。

このようなケースの場合、妻が連帯保証人になることを条件として住宅ローンを借りられるようになります。

妻が連帯保証人になっている方は注意

妻が連帯保証人になっている方は注意が必要です。

自分が連帯保証人になっていることを忘れてそのまま離婚してしまう人がいます。

離婚の後、数年経ってから夫が会社を辞めており住宅ローンが払えなくなって、突然、自分のところにローンの返済請求が来るようなことがあります。

特に離婚をした後の男性は、頑張って働く意欲が無くなりますので注意が必要。

そのため連帯保証を解消するため売却する必要があるのです。

連帯保証で売却できない時の対処法

連帯保証となっていて売却できない場合には、なんとかして連帯保証を解除する必要があります。

可能性のある選択肢としては、現在の夫の単独収入をベースにして、住宅ローンを新たに借り替えるという方法。

これは夫の収入が住宅ローンを組んだ当時よりも上がっており、なおかつ住宅ローン残高が減っていて、連帯保証人なしでも夫の今の収入で返済できることが条件となります。

また代わりの連帯保証人を立てるという方法もありますが、別の連帯保証人探しは難易度が高く非現実的と言えるでしょう。

その他、他に住宅ローン残高相当分の不動産を所有している場合、その不動産を担保に供して連帯保証人から外れることも可能です。

この場合、銀行に他の所有不動産の価値を分かり易く提示することが必要。

もし、他の不動産を所有している場合は、その価値がいくらくらいになるか、査定を行うことになります。

財産分与額を行う場合

3つめの理由としては、財産分与のために売却するというケースです。

財産分与とは、結婚後夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚によって分配すること

マンションは夫の単独名義でも、婚姻中に共同で築き上げた財産であれば、財産分与の対象となります。

その他、家具や車、預貯金、有価証券、保険解約返戻金なども財産分与の対象となります。

財産分与の割合は50%50%

財産分与の割合は、50%が標準となります。

中古マンションの金額が3,000万円であれば、1,500万円がそれぞれの配分額ということ。

マンションを売却せずに片方が住み続ける場合は、相手方に金銭を支払うことになります。

またマンションをそのまま譲り渡すことで現物による分与という方法もあります。

いずれにしろマンションの価格は非常に大きな金額であるため、その価値を知ることは重要となります。

売却をせずにマンション価格を決めるためには、査定を行う必要があるのです。

以上、ここまでマンションを売却しなければならない理由と売却できない場合の対処法について見てきました。

それぞれの対処法の中では、査定いわゆるマンションの価値を知る必要性があることが分かってきました。

そこで次に査定のポイントについて見ていきましょう。

2.マンションの査定が必要な3つの理由

査定に関しては、それぞれ以下の理由で必要となります。

  1. 共有持分を相手方に売却するため
  2. 他の不動産を提供して連帯保証人を解除するため
  3. 財産分与額を決定するため

上記のような理由で査定を行う場合、査定は「相手を納得させるため」に行います。

共有者や銀行、夫に対して納得感を得るためには、時価の妥当性・客観性が必要となります。

妥当性や客観性というのは、1人の意見を聞くだけでなく、広く複数の人の意見を聞くと、お互いに納得感が得られることが可能となります。

3.筆者のオススメは一括査定サイトの活用

そこで筆者としておすすめなのが、 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定サイトの利用

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定サイトでは、無料で最大6社からの査定額を集めることが可能です。

6社の意見を揃えれば、およその金額を把握することが可能。

有料で不動産鑑定士に鑑定評価を依頼してしまうと、お金もかかり1社だけの意見となるため、納得感が得にくくなります。

無料で6社から査定額を集められる一括査定サイトは、あなたの離婚協議を上手にしてくれるツールと言えます。

不動産鑑定については、下記記事で詳しく解説しています。

不動産鑑定とは?鑑定を依頼する前に知っておきたい全知識

不動産の価格を知る方法に不動産鑑定があります。 不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人に対して依頼する有料 ...

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一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

4.まとめ

離婚でマンションを売却できない時の見積サイトの活用方法について見てきました。

売却するかしないかに関わらず、一括査定サイトでマンションの価値を知ることは離婚の第一歩となります。

離婚をお考えの方は、まず一括査定サイトでマンション価値を知ることから始めましょう。

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