マンションの売却で考える床を修復する・しないの判断基準

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これからマンションを売却する人の中には、「この床の傷、どうしたら良いのだろうか」と思われている方も多いと思います。

結論からすると、軽度な床の傷であれば、修繕する必要はありません。

ただし、傷の状態よっては修繕してからの売却の方が望ましい場合があります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンションを売却する上でどれぐらい不利になるのかが知りたい
  • 傷は修繕すべき傷なのか、しなくて良い傷なのか知りたい
  • 床の傷を交渉ネタにされないようにするには、どうしたら良いのか知りたい

そこで今回の記事ではマンション売却における「床」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、修繕をしなくても良い傷や、修繕すべき床の傷について分かるようになります。

また床の傷を交渉ネタにされない方法についても知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンション売却はリフォームは不要だけど修繕は必要

まず、言葉の誤解を避けるために、リフォームと修繕の違いについて説明します。

  • リフォームとは、改装のこと
  • 修繕とは痛んだり壊れたりしている場所を直すこと

具体的にリフォームとは、例えばシート貼りの床を天然の無垢材の床に張り替えるような工事です。

シートの床に仮に傷や汚れがなかったとしても張り替えるようなこともあります。

リフォームとは、今のものよりもより価値の高いものに変えるというような意味合いが強いです。

一方で、修繕とは痛んだり壊れたりしている場所を直すことになります。

具体的には給湯器が壊れていてお湯が出ないというような場合、給湯器を新しいものに取り換えるというような工事を行います。

修繕とは、壊れて価値が下がってしまったものをもとの価値に戻すというような意味合いが強いです。

リフォームはゼロがプラスになりますが、修繕はマイナスがゼロになるというイメージで捉えてください。

修繕はするべきかどうかの判断は?

マンションの売却においては、リフォームはしなくても良いですが、基本的に修繕は行うべきです。

中古品であっても、致命的な損傷があるものは修理をしなければ売れません。

例えば、中古車でもエンジンがかからないような車であれば、修理しないと売れないのと同じです。

「水が出ない」「お湯が出ない」といった致命的な損傷は、売却前に修繕すべきです。

ところが、床の傷に関してはどうでしょうか?

例えば、中古車でもサイドミラーの脇に擦り傷があったとしても、売却することは可能です。

床の傷も、仮にあったとしても生活できないわけではありません。

「水が出ない」「電気が通じない」というような、明日から困ってしまうものではありません。

そのため、床に関しては判断に迷うところです。

ただし、中古車も擦り傷程度であれば売却できますが、ベッコリと凹んでいるような傷であれば修理が必要となります。

ベッコリと凹んでいても車は走りますが、やはり買う方からしてみたら「買う気が失せる傷」であるため、修繕しないと売れません。

マンションの床の場合も基本的には中古車に傷と同じ考えです。

修繕すべきかどうかは、程度によります。

「買う気が失せる傷」であれば修繕は必要ということになります。

マンションの床の傷は、一律に全て修繕しなくても良いというものではなく、修繕しなくても良いものもあれば、すべきものもあるというのが結論です。

と言われても難しいというのが実際問題だと思います。

そこで次章ではもう少し判断を明確にしたいと思います。

2.自然損傷の床の傷は修繕しなくてもよい

マンションの床も例えば

  • 日焼けによる色落ち
  • テレビ台や冷蔵庫、たんす等の重量家具の設置跡、床の凹み

については、修繕は不要です。

このような生活をする上で自然に生じた損傷を自然損耗と呼びます。

自然損耗に関しての修繕は不要です。

また査定額も特にマイナスになることはありません。

自然損耗については、実際の売買においても値引きの対象にはなりません。

買主には説明しておくべき

ただし、売却後、後から買主に「こんな傷知らなかった」と言われないようにするためにも、傷については買主に説明しておく必要があります。

説明は、不動産会社が行いますので、売主は不動産会社に事実をしっかりと伝えるようにして下さい。

床がカーペット仕上げの場合、飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビについても、範囲の狭いものであれば修繕する必要はありません。

またシートフローリングの場合、ペットによる擦り傷や、引越作業で生じた引っかき傷程度であれば、修繕する必要はありません。

尚、最近はキッチンや玄関の床を大判のタイルで仕上げていることが多いです。

タイルの傷は気になる人も多いのではないのでしょうか。

タイルの床も修繕をする必要な無いのですが、気になる方は修繕ではなく「研磨」で回復させることをオススメします。

タイル部分は見た目が綺麗になっていた方が買主の印象は良いです。

フローリングも厚みのある本物の無垢材を使っている場合は、表面を研磨することで傷を回復させることができます。

偽物のシートフローリングの場合は、研磨することはできません。

大判タイルや無垢のフローリングといった高級仕上げ材使っている場合は、マンションの「魅せ場」です。

傷があっても査定額には影響しませんが、購入希望者への対応として、内覧の前に研磨対応しておくという選択はあります。

内覧前のハウスクリーニングについては、下記に詳しく記載しています。

家を売却で引渡前にハウスクリーニングをすべきかの判断基準

「立つ鳥跡を濁さず」という言葉があります。家を売却が決まった後、引渡前にハウスクリーニングをして買主へ物件を引き渡すべき ...

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以上、ここまで修繕しなくても良い床の傷について見てきました。

それでは次に修繕すべき床について見ていきます。

3.大きなヘコミや広範囲な腐食の床は修繕すべき

修繕すべき床は、

  • 深い傷がある
  • 大きな穴が開いている
  • つまずくほどの段差がある
  • 広く腐食している

等の場合です。

床は軽度の擦り傷程度であれば修繕は不要です。

一方で、大きな凹みや広範囲な腐食等、目立つものに関しては、修繕すべきです。

ただし、床の場合、ひどい損傷であっても絶対に売れないかというとそういうわけではありません。

床にひどい損傷がある場合は、「値引」の対象となります。

実際、値引と言うのは理屈の世界ではありません。

交渉によって強く言われると、根拠なく大幅に値下げしてしまうことがあるのが値引の怖さです。

そのため、マンションの売却においては、「値引きの対象となるような箇所」はなるべく排除しておいた方が無難です。

酷い損傷については、修繕をし、値引交渉のネタにならないようにしておくことがベストです。

以上、ここまで修繕すべき床の傷について見てきました。

では次に判断に迷う部分についても見ていきます。

4.判断に迷う床の傷はプロによる訪問査定を受ける

床の傷や損傷には、「明らかにひどい損傷」ではないものや、「擦り傷」でもないものがあります。

例えば、湿気により発生した広範囲なカビ等です。

カビは見た目の上でも傷よりも目立ちますし、マンションに古びた印象を与えます。

可能であれば、カビは取り除きたいところです。

カビは、ある程度であれば、市販のカビ除去剤で取ることは可能です。

自分で除去できる範囲で除去しておくことをオススメします。

その他、冷蔵庫の下のサビ等、床の損傷には、どうしたら良いのか判断に迷う部分と言うのは存在します。

こればかりは正直見てみないと分かりません。

判断に迷う床の傷については、プロに見てもらうのが一番です。

プロに見てもらうと言っても、無料で見てもらう方法があります。

それは一括査定サイトを使った訪問査定です。

そこで次に迷ったら訪問査定についてご紹介します。

匿名査定では判断してもらえない

修繕すべきか、しなくても良いのか分からない場合は、最終的に訪問査定を受けて判断を仰ぐことをオススメします。

不動産の査定には、机上計算による匿名査定と実際に不動産会社に中を見てもらった上で査定を受ける訪問査定の2種類があります。

匿名査定には、「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL(イエシル)」といったサイトがあり、簡単な入力だけでマンションの価格を調べることができます。

匿名査定は、特に不動産会社の営業を受けることもないため、気軽に利用できます。

特に「HowMA(ハウマ)」はAI(人工知能)による査定を行っており、査定額もかなり現実的な金額を出してきます。

匿名査定を利用するのであれは、現実的な価格を出す「HowMA(ハウマ)」が良いです。

利用すること自体も面白いので、訪問査定を受ける前に使ってみることをオススメします。

HowMAについては下記記事で詳しく解説しています。

HowMa(ハウマ)
HowMa(ハウマ)を実際に使ってみて分かった向き不向きの物件

今話題のAIは、不動産査定の世界にも進出しています。 AIによる無料不動産査定サービスの1つに「HowMa(ハウマ)」が ...

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ただし、匿名査定は傷の状態などを加味して査定をすることはできません。

訪問査定をしてもらい修繕の判断を仰ぐ

傷の状況を反映して査定額を出すには訪問査定が必要になります。

訪問査定のメリットとしては、実際に傷の状態を確認してもらい、修繕をすべきかどうかの判断を仰ぐことができるという点です。

訪問査定は複数の不動産会社に受けることをオススメします。

医療の世界でも病気の判断が、医者によって異なることがあります。

これは不動産であっても同様です。傷の状態の判断も業者によって分かれる場合があります。

複数の不動産会社からの意見を取れば、多数決によって修繕すべきかどうかを判断することが可能です。

複数の不動産会社に訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトでは、無料で最大6社からの訪問査定を受けることができます。

一括査定サイトも匿名査定並みの簡単な入力で、各社へ訪問査定の依頼をすることが可能です。

各社と面談時間を調整して、実際に査定を受けるようにしましょう。

また査定を受ける際は、必ず、「この床の傷、修繕は必要ですか?」と確認するようにして下さい。

もし、修繕は必要という回答を得た場合、「修繕しない場合」と「修繕した場合」の2つの査定を依頼するようにして下さい。

修繕しても大して金額が変わらず、修繕費用を回収できないようであれば、あえて修繕はしないという判断もあります。

「修繕しない場合」の金額が査定できるということは、修繕しなくても売却できるということでもあります。

割り切って修繕はせずに売却するという選択肢も残しておきましょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴19年で実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,300社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,900社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄なし

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

以上、ここまで迷ったら訪問査定について見てきました。

では、床の傷を交渉ネタにされないようにするにはどのような方法があるのでしょうか。

そこで次に床の傷を交渉ネタにされない方法についてご紹介します。

6.床の傷を交渉ネタにされない方法

床の傷をそのままにしておくと、床の傷をネタに価格交渉をされる可能性があります。

床に傷が残ったままである以上、価格交渉は避けられません。

ただし、価格交渉を受けても大丈夫な体制にしておくという方法はあります。

できるだけ多くの購入希望者を集める

それは、同タイミングでできるだけ多くの購入希望者を集めておくという方法です。

例えば、3,3,00万円で売りに出したマンションを3,000万円で購入したいというAさんがいたとします。

そのような中で、Bさんという人が「床に傷があるから2,900万円なら買います」と交渉してきたとします。

この場合、あなたは2,900万円の交渉に応じる必要があるでしょうか?

当然ですが、3,000万円で買ってくれるAさんがいる以上、2,900万円で買いたいと言っているBさんの要求の応じる必要は全くありません。

ところが、もしAさんがいない場合、状況は大きく異なります。Bさんの要求に応諾せざるを得なくなります。

価格交渉に負けないようにするには、複数の購入希望者がいるような状態にしておく必要があります。

つまりマンションの売却では、床に傷があろうとなかろうと、複数の購入希望者がいるような状態を作り出せれば、交渉に負けないで済むということになります。

複数の不動産会社と一般媒介契約を締結する

このような状態を作り出すには、複数の不動産会社に売却の依頼を同時にすることが一番良いです。

せっかく一括査定で複数の不動産会社に査定をしてもらったのですから、その全ての不動産会社にそのまま仲介の依頼をします。

複数の不動産会社が、それぞれバラバラに買主の探索を行えば、複数の購入希望者が同時に存在する確率が高まります。

複数の不動産会社に仲介を依頼するには、「一般媒介契約」と呼ばれる契約形態で契約を行います。

媒介とは「仲介・あっせん」という意味です。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介の依頼をすることができます。

また仲介に必要となる仲介手数料は、成功報酬ですので、何社に依頼したとしても、支払いは買主を決めてくれた1社のみになります。

仲介手数料については下記記事で詳しく解説しています。

基礎からわかる!不動産の売却で発生する仲介手数料の全知識

不動産を売却する際、不動産会社に依頼する買主探しの仕事を「仲介」と言います。 はじめて不動産を売却する人にとっては、仲介 ...

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6社に頼めば、料金は1社に頼んだ時と同じですが、売却のパワーは6倍になります。

しかも価格交渉に強い体制を整えることができます。

床に傷があるような人は、ぜひ一般媒介で売却することをオススメします。

マンション売却の値引交渉対応については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

マンション売却の値引き交渉が不利になる条件と交渉が有利になるポイント

これからマンションを売却しようとする人は、1つだけ知っておくべき事実があります。 中古マンションは一般的に売出価格と成約 ...

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7.まとめ

以上、床に傷があるマンションを売却する際の対応方法について徹底解説してきました。

マンションの床は軽度の擦り傷程度であれば修繕は不要です。

一方で、大きな凹みや広範囲な腐食等、目立つものに関しては修繕すべきです。

迷った場合には訪問査定を利用してみてもらうことをオススメします。

売却ではそのまま一括査定サイトで知り合った全ての不動産会社に仲介を依頼し、値引交渉に負けないような売却活動を実施しましょう。

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