マンションの売却するとき床の修復は必要なの?修復する・しないの判断基準

マンションの売却するとき床の修復は必要なの?修復する・しないの判断基準

これからマンションを売却する人の中には、「この床の傷、どうしたら良いのだろうか」と思われている方も多いと思います。

結論からすると、軽度な床の傷であれば、修繕する必要はありません。

ただし、傷の状態よっては修繕してからの売却の方が望ましい場合があります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンションを売却する上でどれぐらい不利になるのかが知りたい
  • 傷は修繕すべき傷なのか、しなくて良い傷なのか知りたい
  • 床の傷を交渉ネタにされないようにするには、どうしたら良いのか知りたい

そこで今回の記事ではマンション売却における「床」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、修繕をしなくても良い傷や、修繕すべき床の傷について分かるようになります。

また床の傷を交渉ネタにされない方法についても知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

マンション売却はリフォームは不要だけど修繕は必要

まず、言葉の誤解を避けるために、リフォームと修繕の違いについて説明します。

  • リフォームとは、改装のこと
  • 修繕とは痛んだり壊れたりしている場所を直すこと

具体的にリフォームとは、例えばシート貼りの床を天然の無垢材の床に張り替えるような工事です。

シートの床に仮に傷や汚れがなかったとしても張り替えるようなこともあります。

リフォームとは、今のものよりもより価値の高いものに変えるというような意味合いが強いです。

一方で、修繕とは痛んだり壊れたりしている場所を直すことになります。

具体的には給湯器が壊れていてお湯が出ないというような場合、給湯器を新しいものに取り換えるというような工事を行います。

修繕とは、壊れて価値が下がってしまったものをもとの価値に戻すというような意味合いが強いです。

リフォームはゼロがプラスになりますが、修繕はマイナスがゼロになるというイメージで捉えてください。

修繕はするべきかどうかの判断は?

マンションの売却においては、リフォームはしなくても良いですが、基本的に修繕は行うべきです。

中古品であっても、致命的な損傷があるものは修理をしなければ売れません。

例えば、中古車でもエンジンがかからないような車であれば、修理しないと売れないのと同じです。

「水が出ない」「お湯が出ない」といった致命的な損傷は、売却前に修繕すべきです。

ところが、床の傷に関してはどうでしょうか?

例えば、中古車でもサイドミラーの脇に擦り傷があったとしても、売却することは可能です。

床の傷も、仮にあったとしても生活できないわけではありません。

「水が出ない」「電気が通じない」というような、明日から困ってしまうものではありません。

そのため、床に関しては判断に迷うところです。

ただし、中古車も擦り傷程度であれば売却できますが、ベッコリと凹んでいるような傷であれば修理が必要となります。

ベッコリと凹んでいても車は走りますが、やはり買う方からしてみたら「買う気が失せる傷」であるため、修繕しないと売れません。

マンションの床の場合も基本的には中古車に傷と同じ考えです。

修繕すべきかどうかは、程度によります。

「買う気が失せる傷」であれば修繕は必要ということになります。

マンションの床の傷は、一律に全て修繕しなくても良いというものではなく、修繕しなくても良いものもあれば、すべきものもあるというのが結論です。

と言われても難しいというのが実際問題だと思います。

そこで次章ではもう少し判断を明確にしたいと思います。

自然損傷の床の傷は修繕しなくてもよい

マンションの床も例えば

  • 日焼けによる色落ち
  • テレビ台や冷蔵庫、たんす等の重量家具の設置跡、床の凹み

については、修繕は不要です。

このような生活をする上で自然に生じた損傷を自然損耗と呼びます。

自然損耗に関しての修繕は不要です。

また査定額も特にマイナスになることはありません。

自然損耗については、実際の売買においても値引きの対象にはなりません。

買主には説明しておくべき

ただし、売却後、後から買主に「こんな傷知らなかった」と言われないようにするためにも、傷については買主に説明しておく必要があります。

説明は、不動産会社が行いますので、売主は不動産会社に事実をしっかりと伝えるようにして下さい。

床がカーペット仕上げの場合、飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビについても、範囲の狭いものであれば修繕する必要はありません。

またシートフローリングの場合、ペットによる擦り傷や、引越作業で生じた引っかき傷程度であれば、修繕する必要はありません。

尚、最近はキッチンや玄関の床を大判のタイルで仕上げていることが多いです。

タイルの傷は気になる人も多いのではないのでしょうか。

タイルの床も修繕をする必要な無いのですが、気になる方は修繕ではなく「研磨」で回復させることをオススメします。

タイル部分は見た目が綺麗になっていた方が買主の印象は良いです。

フローリングも厚みのある本物の無垢材を使っている場合は、表面を研磨することで傷を回復させることができます。

偽物のシートフローリングの場合は、研磨することはできません。

大判タイルや無垢のフローリングといった高級仕上げ材使っている場合は、マンションの「魅せ場」です。

傷があっても査定額には影響しませんが、購入希望者への対応として、内覧の前に研磨対応しておくという選択はあります。

内覧前のハウスクリーニングについては、下記に詳しく記載しています。

参考家売却でハウスクリーニングはするべき?どの場所をどのタイミングでする?

以上、ここまで修繕しなくても良い床の傷について見てきました。

それでは次に修繕すべき床について見ていきます。

大きなヘコミや広範囲な腐食の床は修繕すべき

修繕すべき床は、

  • 深い傷がある
  • 大きな穴が開いている
  • つまずくほどの段差がある
  • 広く腐食している

等の場合です。

床は軽度の擦り傷程度であれば修繕は不要です。

一方で、大きな凹みや広範囲な腐食等、目立つものに関しては、修繕すべきです。

ただし、床の場合、ひどい損傷であっても絶対に売れないかというとそういうわけではありません。

床にひどい損傷がある場合は、「値引」の対象となります。

実際、値引と言うのは理屈の世界ではありません。

交渉によって強く言われると、根拠なく大幅に値下げしてしまうことがあるのが値引の怖さです。

そのため、マンションの売却においては、「値引きの対象となるような箇所」はなるべく排除しておいた方が無難です。

酷い損傷については、修繕をし、値引交渉のネタにならないようにしておくことがベストです。

以上、ここまで修繕すべき床の傷について見てきました。

では次に判断に迷う部分についても見ていきます。

判断に迷う床の傷はプロによる訪問査定を受ける

床の傷や損傷には、「明らかにひどい損傷」ではないものや、「擦り傷」でもないものがあります。

例えば、湿気により発生した広範囲なカビ等です。

カビは見た目の上でも傷よりも目立ちますし、マンションに古びた印象を与えます。

可能であれば、カビは取り除きたいところです。

カビは、ある程度であれば、市販のカビ除去剤で取ることは可能です。

自分で除去できる範囲で除去しておくことをオススメします。

その他、冷蔵庫の下のサビ等、床の損傷には、どうしたら良いのか判断に迷う部分と言うのは存在します。

こればかりは正直見てみないと分かりません。

判断に迷う床の傷については、プロに見てもらうのが一番です。

プロに見てもらうと言っても、無料で見てもらう方法があります。

それは一括査定サイトを使った訪問査定です。

そこで次に迷ったら訪問査定についてご紹介します。

匿名査定では判断してもらえない

修繕すべきか、しなくても良いのか分からない場合は、最終的に訪問査定を受けて判断を仰ぐことをオススメします。

不動産の査定には、机上計算による匿名査定と実際に不動産会社に中を見てもらった上で査定を受ける訪問査定の2種類があります。

匿名査定には、「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL(イエシル)」といったサイトがあり、簡単な入力だけでマンションの価格を調べることができます。

匿名査定は、特に不動産会社の営業を受けることもないため、気軽に利用できます。

特に「HowMA(ハウマ)」はAI(人工知能)による査定を行っており、査定額もかなり現実的な金額を出してきます。

匿名査定を利用するのであれは、現実的な価格を出す「HowMA(ハウマ)」が良いです。

利用すること自体も面白いので、訪問査定を受ける前に使ってみることをオススメします。

HowMAについては下記記事で詳しく解説しています。

参考HowMa(ハウマ)のAIによる不動産査定を実際に使ってみて分かった向き不向きの物件

ただし、匿名査定は傷の状態などを加味して査定をすることはできません。

訪問査定をしてもらい修繕の判断を仰ぐ

傷の状況を反映して査定額を出すには訪問査定が必要になります。

訪問査定のメリットとしては、実際に傷の状態を確認してもらい、修繕をすべきかどうかの判断を仰ぐことができるという点です。

訪問査定は複数の不動産会社に受けることをオススメします。

医療の世界でも病気の判断が、医者によって異なることがあります。

これは不動産であっても同様です。傷の状態の判断も業者によって分かれる場合があります。

複数の不動産会社からの意見を取れば、多数決によって修繕すべきかどうかを判断することが可能です。

複数の不動産会社に訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定の仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

一括査定サイトでは、無料で最大6社からの訪問査定を受けることができます。

一括査定サイトも匿名査定並みの簡単な入力で、各社へ訪問査定の依頼をすることが可能です。

各社と面談時間を調整して、実際に査定を受けるようにしましょう。

また査定を受ける際は、必ず、「この床の傷、修繕は必要ですか?」と確認するようにして下さい。

もし、修繕は必要という回答を得た場合、「修繕しない場合」と「修繕した場合」の2つの査定を依頼するようにして下さい。

修繕しても大して金額が変わらず、修繕費用を回収できないようであれば、あえて修繕はしないという判断もあります。

「修繕しない場合」の金額が査定できるということは、修繕しなくても売却できるということでもあります。

割り切って修繕はせずに売却するという選択肢も残しておきましょう。

一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。

その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。

ひよこ生徒

とりあえず大手に依頼できる「すまいValue」でいいですか?

売却を成功させるなら大手だけじゃダメじゃよ。不動産会社には得意・不得意があるんじゃ

フクロウ先生

不動産仲介会社によって得意不得意がある

だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにした方がいいぞ!

フクロウ先生

不動産一括査定のかしこい使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

メールで査定額を送付してください

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?

下記に比較してまとめてみたぞ!

フクロウ先生

不動産一括査定サイト名机上査定が対応メール要望
すまいValue
SRE不動産(※旧ソニー不動産)×
HOME4U
イエウール××

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

また評判がいい不動産仲介会社のランキングについては下記記事をご確認ください。

参考【2022年決定版】不動産仲介ランキングTOP10!評判のいいオススメ会社は大手なの?

以上、ここまで迷ったら訪問査定について見てきました。

では、床の傷を交渉ネタにされないようにするにはどのような方法があるのでしょうか。

そこで次に床の傷を交渉ネタにされない方法についてご紹介します。

床の傷を交渉ネタにされない方法

床の傷をそのままにしておくと、床の傷をネタに価格交渉をされる可能性があります。

床に傷が残ったままである以上、価格交渉は避けられません。

ただし、価格交渉を受けても大丈夫な体制にしておくという方法はあります。

できるだけ多くの購入希望者を集める

それは、同タイミングでできるだけ多くの購入希望者を集めておくという方法です。

例えば、3,3,00万円で売りに出したマンションを3,000万円で購入したいというAさんがいたとします。

そのような中で、Bさんという人が「床に傷があるから2,900万円なら買います」と交渉してきたとします。

この場合、あなたは2,900万円の交渉に応じる必要があるでしょうか?

当然ですが、3,000万円で買ってくれるAさんがいる以上、2,900万円で買いたいと言っているBさんの要求の応じる必要は全くありません。

ところが、もしAさんがいない場合、状況は大きく異なります。Bさんの要求に応諾せざるを得なくなります。

価格交渉に負けないようにするには、複数の購入希望者がいるような状態にしておく必要があります。

つまりマンションの売却では、床に傷があろうとなかろうと、複数の購入希望者がいるような状態を作り出せれば、交渉に負けないで済むということになります。

複数の不動産会社と一般媒介契約を締結する

このような状態を作り出すには、複数の不動産会社に売却の依頼を同時にすることが一番良いです。

せっかく一括査定で複数の不動産会社に査定をしてもらったのですから、その全ての不動産会社にそのまま仲介の依頼をします。

複数の不動産会社が、それぞれバラバラに買主の探索を行えば、複数の購入希望者が同時に存在する確率が高まります。

複数の不動産会社に仲介を依頼するには、「一般媒介契約」と呼ばれる契約形態で契約を行います。

媒介とは「仲介・あっせん」という意味です。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介の依頼をすることができます。

また仲介に必要となる仲介手数料は、成功報酬ですので、何社に依頼したとしても、支払いは買主を決めてくれた1社のみになります。

仲介手数料については下記記事で詳しく解説しています。

参考不動産売却で発生する仲介手数料の相場は?値引きや無料にするのは可能?

6社に頼めば、料金は1社に頼んだ時と同じですが、売却のパワーは6倍になります。

しかも価格交渉に強い体制を整えることができます。

床に傷があるような人は、ぜひ一般媒介で売却することをオススメします。

マンション売却の値引交渉対応については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

参考マンション売却で値引き交渉されにくい方法とされた時の対処法

まとめ

床に傷があるマンションを売却する際の対応方法について解説してきました。

マンションの床は軽度の擦り傷程度であれば修繕は不要。

一方で、大きな凹みや広範囲な腐食等、目立つものに関しては修繕すべきです。

迷った場合には訪問査定を利用してみてもらうことをオススメします。

売却ではそのまま一括査定サイトで知り合った全ての不動産会社に仲介を依頼し、値引交渉に負けないような売却活動を実施しましょう。

不動産の最高額をチェック

あなたの家・土地の最高額は?

机上査定も可能!
相場もすぐ分るぞ

最短1分入力で信頼できる不動産会社を探す!

都道府県を選択

市区町村を選択

※NTTデータグループが厳選した不動産会社が複数社見つかります。
※机上査定を選択すると、メールで査定額がわかります。
※入力が面倒な方はお電話で受け付け可能です。
連絡先:0800-080-4326(受付時間:平日10時30分~18時)
※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

気になるワードでチェック

売却体験レポート募集中

【不動産売却の教科書】Amazonギフト券1,000円をプレゼント
  • この記事を書いた人

石川 貴裕

当サイトは「客観性」「中立性」をポリシーに運営しております。また、中立の立場である不動産鑑定士の方に監修に入っていただいております。 「最高のパートナー(不動産会社)に出会う」お手伝いをしたいと思っています。

-コツ・ノウハウ
-

Copyright 不動産売却の教科書 Rights Reserved.