未成年者が不動産を売却する場合の条件と手続きについて徹底解説

更新日:

一般的に不動産の所有者は成人が多いですが、相続などで、未成年者が突然不動産所有者になってしまうようなこともあります。

未成年者が不動産の売主となる場合、原則として親の同意が必要となります。 

子供や未成年者の不動産売却に関わっている人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
未成年って勝手に不動産を売却できないのかどうか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
未成年者が不動産を売却するにはどのような要件を満たせば良いのか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
親子間で売買する場合の必要な要件も知りたい

と思っている方も多いと思います。 

そこで今回の記事では「未成年の不動産売却」についてお伝えいたします。

この記事を読めば、未成年が行う不動産売却の基本が分かるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

>業界をリードする大手6社だから間違いない!<
>年間利用10万件越え!最大級の一括査定サイト<

1.未成年者が売買契約できる条件

まず最初に未成年者がどうやったら不動産を売却できるのかについてお伝えします。

1-1.売買契約を行う2つの方法

未成年者は、タバコが吸えない、お酒が飲めないといった行為が制限されているだけではありません。

未成年者には「法律行為」にも制限が加わっています。

法律行為とは、一定の事実が生じると、その結果、権利が発生したり消滅したりすることを伴う行為を言います。

売買契約などは、所有権という権利が発生したり消滅したりしますので、典型的な法律行為となります。

未成年者が法律行為を行う場合、原則として未成年者本人が売主となり法定代理人の同意を取得して行う場合と、法定代理人が売主となり代理として行う場合の2つの方法があります。

「法定代理人」という言葉が聞きなれないと思いますので、後ほど詳しく説明します。

売買契約をする方法契約当事者要件
未成年者が売主の当事者となる場合本人法定代理人の同意が必要
法定代理人が売主となる場合法定代理人法定代理人のみで完結する
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
そもそも未成年でも売却できるんだね!少し安心。。。

1-2.本人が売主となる場合の同意

未成年者が法定代理人の同意を得ずに行う売買契約は、後から取り消される可能性のある不安定な取引となります。

ただし、以下の行為については、未成年者が単独で行っても取り消すことはできません。

  • 目的を定めて処分を許された財産の処分:参考書を買えと言ってもらったお金で参考書を買う行為など
  • 目的を定めないで処分を許された財産の処分:好きなものを買えといってもらった小遣いなどで買う行為

つまり、未成年者の売買契約は法定代理人の同意が必要と言っても、お小遣いを使ってコンビニでお菓子を買うなどの法律行為は同意の必要はないということになります。

一方で、不動産の売却のように高額の金銭が関係する取引では、「目的を定めて処分を許された財産の処分」や「目的を定めないで処分を許された財産の処分」に該当するとは判断されません。

そのため未成年者が単独で不動産の売買契約を締結するのは問題があり、条件として法定代理人の書面による同意が必要となります。

金額が大きい分、コンビニをお小遣いでお菓子を買うのとは少し違うわけじゃな
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、ここまで未成年者が売買契約できる条件について見てきました。

実は先ほどから出てきている「法定代理人」について解説します。

2.未成年者が不動産売却で必要な「法定代理人」

2-1.法定代理人とは

法定代理人とは、法律の規定によって代理権が与えられた人

類似用語としては、任意代理人があります。任意代理人は本人の意思によって代理権が与えられた人を言います。

未成年者の不動産売却に必要な人は、「法定代理人」です。

未成年者の法定代理人は、原則、親権者(親のこと)がなります。

親権者とは両親を指します。親が離婚した場合は、片親が親権者となります。

では両親がいない場合はどうなるのでしょうか?次に解説しますが、両親がいる場合はここからの説明は不要ですので、次の「3.不動産売却で親権者が契約を行う場合」に進んでください。

2-2.親権者がいない場合は未成年後見人が法定代理人になる

 

親権者がいない場合は、未成年後見人が法定代理人として選任されます。

未成年後見人は、家庭裁判所へ申し立てることによって選任されます。

未成年後見人は、例えば両親の離婚により片親親権となったが、親権を所有した片親が死亡してしまった後、親権を所有しなかった片親が、自分で未成年後見人の申し立てをして、子供の法定代理人になるパターンが最も多いです。 

未成年者の法定代理人該当する場合
親権者両親がいる場合(離婚した場合は片親の親権者)
未成年後見人親権者がいない場合

2-3.代理と使者の違い

代理と似た概念としては、使者があります。代理と使者の大きな違いは「判断」までできるかどうかです。

使者はメッセンジャーであるため、自分で最終判断をすることができません。

例えば「この価格で売却していいか」という判断については、使者は「一度持ち帰って本人に確認します。」ということになりますが、代理は代理人が「その価格で良いですよ」とその場で判断することができます。

立場主な違い
代理代理人が自分で判断できる
使者本人に判断を仰ぐ必要がある

法定代理人は、「代理」であるため、その権限は非常に強いです。

法定代理人の意思は、未成年者そのものの意思であるとみなされることになります。

もしあなたが未成年後見人に当てはまる場合は「4.親権者がいない場合はどうするの?」に進んでください。

以上、ここまで法定代理人について見てきました。

それでは次に親権者が契約する場合について見ていきます。

3.不動産売却で親権者が契約を行う場合

3-1.親だけで完結できる

未成年者が不動産を売却する場合、親権者が未成年者の代理人となって売買契約を締結することも可能です。

これは未成年者が売買契約の当事者となる契約とは異なり、親権者が売主になります。

親権者が売主になりますので、この場合、未成年者の同意は必要ありません。

未成年者の不動産売却は、親権者の意思だけで全てが完結します。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
親は勝手に子供不動産を売却できるの・・・?やばくない・・・?
赤ちゃんや幼稚園児も未成年者だよ?そう考えると当然と思わないか?
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
た。。。確かに・・・

3-2.親権を証する書類

ただし、親権者が未成年者の代理人として売買契約をする場合、親権者の資格を証する書面が必要になります。

親権者の資格を証する書面は、戸籍謄本と住民票となります。

売買契約書には、「戸籍謄本」と「住民票」を添付する必要があります。

戸籍謄本と住民票は、市区町村の役所で発行してもらえるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
先生・・・さすがに知ってます・・・
フクロウ先生
フクロウ先生

以上、ここまで親権者が契約する場合について見てきました。

もし、あなたが親に不動産を売却する場合は、特別代理人が必要ですので、「5.子供から親へ不動産を売却するときは「特別代理人」を用意する」に進んでください。

それ以外の方は、不動産を高く売るとっておきの方法を紹介しますので、「6.不動産を高く売るには一括査定が便利」に進んでください。

4.親権者がいない「未成年者後見人」の場合の必要な書類

4-1.未成年後見を証する書類

親権者がいない場合の法定代理人は未成年者後見人となります。

未成年者後見人も代理人として、売買契約の当事者となることが可能です。

未成年者後見人が売買当事者の代理人となる場合が最も注意が必要です。

未成年者公庫兼任は、基本的には他人であるため、本当にその人が未成年後見人の資格や権限があるのかを確認する必要があります。

未成年者後見人の証明は、「戸籍謄本」になります。

未成年者後見人は戸籍謄本の中に未成年者後見人であることが記載されますので、戸籍謄本が証明書類となります。

売買契約書に戸籍謄本を添付します。

戸籍謄本は、市区町村の役所で発行してもらえるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
先生・・・さすがに知ってます・・・
フクロウ先生
フクロウ先生

4-2.成年後見人と未成年後見人

一方で、類似の資格として、「成年後見人」があります。

成年後見人は登記事項証明書の中に、成年後見人に関する事項が記載されています。

紛らわしいですが、それぞれ証明書類と入手先が異なるため、注意しましょう。

資格証明書類入手先
未成年後見人戸籍謄本市区町村町役場
成年後見人登記事項証明書法務局

以上、ここまで親権者がいない場合について見てきました。それでは次に特別代理人についてご紹介します。

5.子供から親へ不動産を売却するときは「特別代理人」を用意する

5-1.特別代理人が必要な場面と理由

未成年の子供から親へ不動産を売却する場合、「特別代理人」を選任する必要があります。

親権者はそもそも、未成年の子供の法定代理人であるため、子供の不動産の売却価格を自由に設定することができます。

そのため親は未成年の子供の不動産を激安価格で購入することができ、子供が不利益をこうむります。

親は子供の代理人ですから、本来であれば子供の利益を最大限に追求しなければいけない立場です。

しかしながら、子供の利益を最大限考慮すると、親は高い価格で子供の不動産を購入することになり、損をしてしまいます。

このように双方に矛盾した利益を生むような取引を「利益相反」と言います。

5-2.特別代理人の選任

そのため、利益相反を踏む不適切な不動産売買の場合は、子供側に「特別代理人」という第三者を立てて、適正な取引を行うようにします。

特別代理人とは家庭裁判所に申し立ても行い選任される代理です。

特別代理人は、通常は弁護士が選任されます。

6.不動産を高く売るには一括査定が便利

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

7.まとめ

以上、未成年者が不動産を売却する場合の条件と手続きについて徹底解説してきました。

未成年者の不動産売却は、親権者や未成年後見人、特別代理人等の通常の不動産売却では見られない人たちが登場します。

一つ一つ、ステップを確認しながら不動産売却を進めていきましょう。

スポンサーリンク

スポンサーリンク

おすすめ記事一覧

21,288view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょうか。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろなサイトを見ている ...

21,527view

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろいろなサイトを見ていると、あなたはあることに気がつくでしょう。 「不動産一括査定 ...

3,000view

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です。 でも、土地の取引は大きな金額が動くので、絶対に失敗したくありませんね。 この ...

9,382view

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不動産は金額が大きいだけに「税金」が気になるのも無理はありません。 実は、不動産売 ...

-マンション売却, 不動産売却, 土地売却, 家売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2018 All Rights Reserved.