未成年者が不動産を売却する場合の条件と手続きについて徹底解説

投稿日:2017年4月16日 更新日:

一般的に不動産の所有者は成人が多いですが、相続などで、未成年者が突然不動産所有者になってしまうようなこともあります。

未成年者が不動産の売主となる場合、原則として親の同意が必要となります。 

子供や未成年者の不動産売却に関わっている人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
未成年って勝手に不動産を売却できないのかどうか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
未成年者が不動産を売却するにはどのような要件を満たせば良いのか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
親子間で売買する場合の必要な要件も知りたい

と思っている方も多いと思います。 

そこで今回の記事では「未成年の不動産売却」についてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読めば、未成年が行う不動産売却の基本が分かるぞ
HOME4U

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1.未成年者が売買契約できる条件

まず最初に未成年者がどうやったら不動産を売却できるのかについてお伝えします。

1-1.売買契約を行う2つの方法

未成年者は、タバコが吸えない、お酒が飲めないといった行為が制限されているだけではありません。

未成年者には「法律行為」にも制限が加わっています。

法律行為とは、一定の事実が生じると、その結果、権利が発生したり消滅したりすることを伴う行為を言います。

売買契約などは、所有権という権利が発生したり消滅したりしますので、典型的な法律行為となります。

未成年者が法律行為を行う場合、原則として未成年者本人が売主となり法定代理人の同意を取得して行う場合と、法定代理人が売主となり代理として行う場合の2つの方法があります。

「法定代理人」という言葉が聞きなれないと思いますので、後ほど詳しく説明します。

売買契約をする方法 契約当事者 要件
未成年者が売主の当事者となる場合 本人 法定代理人の同意が必要
法定代理人が売主となる場合 法定代理人 法定代理人のみで完結する
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
そもそも未成年でも売却できるんだね!少し安心。。。

1-2.本人が売主となる場合の同意

未成年者が法定代理人の同意を得ずに行う売買契約は、後から取り消される可能性のある不安定な取引となります。

ただし、以下の行為については、未成年者が単独で行っても取り消すことはできません。

  • 目的を定めて処分を許された財産の処分:参考書を買えと言ってもらったお金で参考書を買う行為など
  • 目的を定めないで処分を許された財産の処分:好きなものを買えといってもらった小遣いなどで買う行為

つまり、未成年者の売買契約は法定代理人の同意が必要と言っても、お小遣いを使ってコンビニでお菓子を買うなどの法律行為は同意の必要はないということになります。

一方で、不動産の売却のように高額の金銭が関係する取引では、「目的を定めて処分を許された財産の処分」や「目的を定めないで処分を許された財産の処分」に該当するとは判断されません。

そのため未成年者が単独で不動産の売買契約を締結するのは問題があり、条件として法定代理人の書面による同意が必要となります。

フクロウ先生
フクロウ先生
金額が大きい分、コンビニをお小遣いでお菓子を買うのとは少し違うわけじゃな

以上、ここまで未成年者が売買契約できる条件について見てきました。

実は先ほどから出てきている「法定代理人」について解説します。

2.未成年者が不動産売却で必要な「法定代理人」

2-1.法定代理人とは

法定代理人とは、法律の規定によって代理権が与えられた人

類似用語としては、任意代理人があります。任意代理人は本人の意思によって代理権が与えられた人を言います。

未成年者の不動産売却に必要な人は、「法定代理人」です。

未成年者の法定代理人は、原則、親権者(親のこと)がなります。

親権者とは両親を指します。親が離婚した場合は、片親が親権者となります。

では両親がいない場合はどうなるのでしょうか?次に解説しますが、両親がいる場合はここからの説明は不要ですので、次の「3.不動産売却で親権者が契約を行う場合」に進んでください。

2-2.親権者がいない場合は未成年後見人が法定代理人になる

 

親権者がいない場合は、未成年後見人が法定代理人として選任されます。

未成年後見人は、家庭裁判所へ申し立てることによって選任されます。

未成年後見人は、例えば両親の離婚により片親親権となったが、親権を所有した片親が死亡してしまった後、親権を所有しなかった片親が、自分で未成年後見人の申し立てをして、子供の法定代理人になるパターンが最も多いです。 

未成年者の法定代理人 該当する場合
親権者 両親がいる場合(離婚した場合は片親の親権者)
未成年後見人 親権者がいない場合

2-3.代理と使者の違い

代理と似た概念としては、使者があります。代理と使者の大きな違いは「判断」までできるかどうかです。

使者はメッセンジャーであるため、自分で最終判断をすることができません。

例えば「この価格で売却していいか」という判断については、使者は「一度持ち帰って本人に確認します。」ということになりますが、代理は代理人が「その価格で良いですよ」とその場で判断することができます。

立場 主な違い
代理 代理人が自分で判断できる
使者 本人に判断を仰ぐ必要がある

法定代理人は、「代理」であるため、その権限は非常に強いです。

法定代理人の意思は、未成年者そのものの意思であるとみなされることになります。

もしあなたが未成年後見人に当てはまる場合は「4.親権者がいない場合はどうするの?」に進んでください。

以上、ここまで法定代理人について見てきました。

それでは次に親権者が契約する場合について見ていきます。

3.不動産売却で親権者が契約を行う場合

3-1.親だけで完結できる

未成年者が不動産を売却する場合、親権者が未成年者の代理人となって売買契約を締結することも可能です。

これは未成年者が売買契約の当事者となる契約とは異なり、親権者が売主になります。

親権者が売主になりますので、この場合、未成年者の同意は必要ありません。

未成年者の不動産売却は、親権者の意思だけで全てが完結します。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
親は勝手に子供不動産を売却できるの・・・?やばくない・・・?
フクロウ先生
フクロウ先生
赤ちゃんや幼稚園児も未成年者だよ?そう考えると当然と思わないか?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
た。。。確かに・・・

3-2.親権を証する書類

ただし、親権者が未成年者の代理人として売買契約をする場合、親権者の資格を証する書面が必要になります。

親権者の資格を証する書面は、戸籍謄本と住民票となります。

売買契約書には、「戸籍謄本」と「住民票」を添付する必要があります。

フクロウ先生
フクロウ先生
戸籍謄本と住民票は、市区町村の役所で発行してもらえるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
先生・・・さすがに知ってます・・・

以上、ここまで親権者が契約する場合について見てきました。

もし、あなたが親に不動産を売却する場合は、特別代理人が必要ですので、「5.子供から親へ不動産を売却するときは「特別代理人」を用意する」に進んでください。

それ以外の方は、不動産を高く売るとっておきの方法を紹介しますので、「6.不動産を高く売るには一括査定が便利」に進んでください。

4.親権者がいない「未成年者後見人」の場合の必要な書類

4-1.未成年後見を証する書類

親権者がいない場合の法定代理人は未成年者後見人となります。

未成年者後見人も代理人として、売買契約の当事者となることが可能です。

未成年者後見人が売買当事者の代理人となる場合が最も注意が必要です。

未成年者公庫兼任は、基本的には他人であるため、本当にその人が未成年後見人の資格や権限があるのかを確認する必要があります。

未成年者後見人の証明は、「戸籍謄本」になります。

未成年者後見人は戸籍謄本の中に未成年者後見人であることが記載されますので、戸籍謄本が証明書類となります。

売買契約書に戸籍謄本を添付します。

フクロウ先生
フクロウ先生
戸籍謄本は、市区町村の役所で発行してもらえるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
先生・・・さすがに知ってます・・・

4-2.成年後見人と未成年後見人

一方で、類似の資格として、「成年後見人」があります。

成年後見人は登記事項証明書の中に、成年後見人に関する事項が記載されています。

紛らわしいですが、それぞれ証明書類と入手先が異なるため、注意しましょう。

資格 証明書類 入手先
未成年後見人 戸籍謄本 市区町村町役場
成年後見人 登記事項証明書 法務局

以上、ここまで親権者がいない場合について見てきました。それでは次に特別代理人についてご紹介します。

5.子供から親へ不動産を売却するときは「特別代理人」を用意する

5-1.特別代理人が必要な場面と理由

未成年の子供から親へ不動産を売却する場合、「特別代理人」を選任する必要があります。

親権者はそもそも、未成年の子供の法定代理人であるため、子供の不動産の売却価格を自由に設定することができます。

そのため親は未成年の子供の不動産を激安価格で購入することができ、子供が不利益をこうむります。

親は子供の代理人ですから、本来であれば子供の利益を最大限に追求しなければいけない立場です。

しかしながら、子供の利益を最大限考慮すると、親は高い価格で子供の不動産を購入することになり、損をしてしまいます。

このように双方に矛盾した利益を生むような取引を「利益相反」と言います。

5-2.特別代理人の選任

そのため、利益相反を踏む不適切な不動産売買の場合は、子供側に「特別代理人」という第三者を立てて、適正な取引を行うようにします。

特別代理人とは家庭裁判所に申し立ても行い選任される代理です。

特別代理人は、通常は弁護士が選任されます。

6.不動産を高く売るには一括査定が便利

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

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  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
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の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

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大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

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大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

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まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
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  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
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非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
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地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
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一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
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7.まとめ

以上、未成年者が不動産を売却する場合の条件と手続きについて徹底解説してきました。

未成年者の不動産売却は、親権者や未成年後見人、特別代理人等の通常の不動産売却では見られない人たちが登場します。

一つ一つ、ステップを確認しながら不動産売却を進めていきましょう。

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