条件の悪い土地を売却する際の注意点と効果的な売却方法について

投稿日:2016年12月25日 更新日:

土地を売却するにあたり、条件の悪い土地というのがあります。

土地は唯一無二の資産であり、すべての条件が全く同じ土地というものはありません。

売却しやすい良い土地もあれば、売却しにくい悪い土地もあります。

条件の悪い土地を売るコツは、知恵をたくさん出すことです。

知恵は1つの不動産会社よりも複数の不動産会社を使った方が多く集まります。

複数の不動産会社を使うのは一括査定サイトを利用するのが便利です。

今回の記事では条件の悪い土地を売却する上での知恵の一つをご紹介します。

HOME4U

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1.売れにくい、価値が低い6つの土地の条件

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まず最初に売れにくい、もしくは価値が低い6つの土地の条件に付いてお伝えします。

あなたが売却しようとしている土地が下記6つに当てはまる場合は、特に売却が苦労すると思いますので、のちほど紹介する一括査定を利用して、複数社の不動産会社に相談するといいでしょう。

  1. 地形が悪い土地
  2. 狭小地は売れにくい
  3. 市街化調整区域内の土地は売れにくい
  4. 土壌汚染のある土地は売れにくい
  5. 無接道の土地は売れにくい
  6. 埋蔵文化財包蔵地に指定されている

それではそれぞれについて詳しく解説しますので、あなたに当てはまるもののみをお読みください。

それよりも早く売る解決策が知りたい場合は、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

①地形の悪い土地は売れにくい

最初に地形の悪い土地についてご紹介します。

土地には様々な形があり、細長い土地や「コの字」型の土地、風船型の土地等もあります。

地形の悪い土地は、面積が小さい程、その価値に悪影響を及ぼします。

例えばマンションが建つような広い土地であれば、多少の形が悪くても、あまり問題になりません。

マンションが建つような土地であれば、いびつな形の部分も、集会場やゴミ置き場などに有効利用できるからです。

小さくて地形の悪い土地は、売るための工夫が必要

一方で、小さくて地形の悪い土地は、利用価値が著しく劣ります。そのため高く売却するためには、工夫が必要です。

例えば、①隣地に売る、②分筆して売るなどがあります。

隣地へ売却する際、抵当権の付いていない土地であれば、不動産会社や司法書士を外して売買することも可能です。

余計なコストをかけずに売却するのも、高く売却していることと同じ効果を生み出します。

分筆して売る方法も検討する

分筆して売る方法もあります。分筆とは土地を2つ以上に分けることです。

分筆することで形の良い土地を作りだし、整形地は高く売り、残った土地は安く売ることで、トータルで高く売却することを試みます。

ただし、分筆には境界確定が必要なため、境界確定費用も含めて高く売れる可能性が有るかどうか、十分に検討を行いましょう。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

②狭小地は売れにくい

2つ目は、狭小地についてです。

狭小地も利用価値が低いため、売却しにくい土地の1つです。

狭小地の利用方法としては、①狭小住宅を建てる、②時間貸し駐車場にするなどがあります。

狭小住宅とは木造3階建てで、狭い敷地を上手く活用した家等を指します。

狭小地は、狭小住宅を専門に建てる工務店や設計会社に声をかけてみる

狭小地は、狭小住宅を専門に建てる工務店や設計会社に声をかけてみることが第一歩です。

狭小住宅専門の工務店や設計会社には、狭小地を求めている人たちが集まっています。

特にデザイン性の高い狭小住宅は若者にも人気のため、購入希望者も多いです。

ホームページで検索してデザイン性の高い狭小住宅を手掛けている工務店または設計会社を探してみましょう。

時間貸し駐車場にするということも可能

また狭い土地でも1台から時間貸し駐車場は可能です。

狭小地は時間貸し駐車場にして収益物件として売却するのも1つの手です。

表面利回りが10%程度あると、1台でも喜んで購入する希望者が現れます。

時間貸し駐車場業者に賃貸することも検討してみましょう。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

③市街化調整区域内の土地は売れにくい

Old log hause in an open-air ethnography museum in Wygielzow, Poland

Old log hause in an open-air ethnography museum in Wygielzow, Poland

3つ目は市街化調整区域内の土地です。

市街化調整区域内の土地は、開発許可を受けないと、建物を建てることができません。

市街化調整区域内でも開発許可を受けられない土地は、著しく価値が劣ります。

市街化調整区域内の土地は、資材置場か駐車場にしか利用することができません。

行政により開発許可基準は異なる

行政によって開発許可の許可基準は異なります。

例えば「半径500mの範囲内に300戸以上の住宅が建っている」かつ「道路への排水が可能である」等の要件を満たすと開発許可を取得することができ、建物の建築が可能となります。

そのため同じ市街化調整区域でも、全てにおいて建物が建築できない土地とは言い切れません。

開発許可が受けられる土地であれば、土地が高く売却できる可能性が有ります。

不動産会社に開発許可が取れるかどうかを調べてもらう

市街化調整区域内の土地を売却する場合は、不動産会社に「開発許可が取れる土地かどうかきちんと調べましたか?」と確認しましょう。

調整区域の売却経験の浅い業者だと、調査もせずに市街化調整区域の土地は全て建物が建築できないと結論付ける業者もいます。

そのような業者に誘導されてしまうと、本当は価値のある土地を安く売却することにもなりかねません。

不動産会社の行政へのヒアリング内容をきちんと確認することがポイントです。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

④土壌汚染のある土地は売れにくい

4つ目は土壌汚染の可能性のある土地です。

過去及び現在に有害物質を扱っている建物の敷地は、地歴から土壌汚染の可能性のある土地とみなされ、価値が下がります。

閉鎖謄本や古い住宅地図などにより、土地の利用履歴を調べることを土壌汚染のPhase1調査と言います。

Phase1調査は、あくまでも疑いの有無の確認だけなので、それだけをもって土壌汚染があるかどうかは判断できません。

土壌汚染の疑いがある土地は化学調査が必要

そのため土壌汚染の疑いのある土地は、実際に土をサンプリングして化学調査を行う必要があります。

表層から50cm以内の土地を採取して、土壌汚染の有無を確認することを土壌汚染のPhase2調査と言います。

土壌汚染の疑いのあるままだと、土地を高く売却することはできません。

売主の方でPhase2調査を行って、土壌汚染がないことをはっきりさせた方が、土地は高く売却できます。

仮に土壌汚染があった場合は、除去費用についても見積を取っておきましょう。

土壌汚染除去費用の金額を明示できれば、不要な値引きを避けることができます。

土壌汚染除去は、買主の方で実施し、売主は値引きで対応するのが一般的です。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

⑤無接道の土地は売れにくい

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5つ目は無接道の土地についてです。

建築基準法では、原則として都市計画区域内及び準都市計画区域内においては、道路幅員が4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上の間口で接していないと建物を建築することができません。

道路に2m以上接していない土地は、無道路地となり、その価値は著しく劣ります。

無道路地は売却が難しい

無道路地は極めて売却が難しくなります。可能性として有り得るのは、隣地への売却です。

隣地の人と十分に協議し、買ってもらいましょう。

また逆に隣地の接道している土地を、一度買い増しして、一体の土地として売却するという方法もあります。

買い増しをして、無道路地が接道した土地に生まれ変われば、価値が出てきます。隣地へは売却と購入の両方を交渉するのが良いでしょう。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

⑥周知の埋蔵文化財包蔵地内の土地は売れにくい

6つ目は、周知の埋蔵文化財包蔵地に指定されている場合の土地です。

土の中にある埋蔵文化財は、各市区町村の教育委員会の方で、「この辺にあるのではないか?」という予想図が保管されています。

この範囲の中に入っている土地は「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼ばれています。

周知の埋蔵文化財包蔵地はあくまでも「埋蔵文化財があるかもしれない」という予測です。

埋蔵文化財包蔵地に指定されていると、土地の価格が安くなってしまう

自分の土地が周知の埋蔵文化財包蔵地に指定されていると、土地の価格が安くなってしまいます。

その理由は土地を購入した人が、建物を建築する際に、埋蔵文化財が本当にあるかどうかを調査しなければならないからです。

埋蔵文化財の調査には試掘と本掘の2段階の調査があります。試掘で埋蔵文化財がないと判明されれば特に問題がありませんが、あると判明すると本掘調査により文化財の保存作業が発生します。

本掘調査には莫大な費用がかかりますので、注意が必要です。

試掘の調査費用の負担は目的に応じて変わる

試掘の調査費用は個人の住宅地の場合は行政が負担してくれますが、オフィスビルなどの事業地として活用する場合は事業者が負担することになります。

埋蔵文化財包蔵地を売却する場合は、あるかどうか分からないものまで売主が負担するのは不合理ですから、試掘費用だけは売主が値引きで負担して、本掘費用は免責事項扱いとして売却するのが現実的です。

試掘費用に関しては教育委員会の方で教えてくれますが、本掘費用については絶対に教えてくれません。

事業者に売却する時は、試掘費用だけを値引きし、本掘費用は買主のリスクとして買ってもらうことが、現実的に最も高く売却できる方法と言えるでしょう。

続いて、今回のような土地を売る解決策をお伝えしますので、「【対策】売れにくい土地は一括査定で解決」に進んでください。

【対策】売れにくい土地は一括査定で解決

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上記で説明したような土地を売るさいは、最初にもお話しした通り、複数の不動産会社に相談、つまり知恵をもらうのが一番いいでしょう。

筆者は年間で数百件の不動産売却案件に携わっておりますが、実際に一括査定を利用することで、「たまたま近隣に土地を欲しいと思っている人がいた」「ちょうど、駐車場を作ろうと思っていた人がいた」などが起こりえます。

まずは兎にも角にも多くの不動産会社に当たってみることです。

便利な一括査定を利用しよう

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする複数の不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

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http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

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https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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まとめ

以上、ここまで条件の悪い土地を売却する際の注意点と効果的な売却方法について見てきました。

他の不動産会社は、この記事で紹介した内容以外の知恵を持っている可能性が有ります。知恵の数は不動産会社を増やせば増やすほど集まります。

HOME4Uなどの一括査定サイトを使って、たくさんの不動産会社と知恵を出し合いながら売却活動をするのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

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  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

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ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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