複雑すぎて良く分からない「年金」は、不確定な噂が飛び交うことが結構あります。
例えば、「老齢年金の受給者が不動産を売却と年金が減る」という噂があります。
この噂は嘘です。年金は不動産を売却しても、減らないというのが原則です。
ただし、特定の年金は減額されるということもあり得るのです。
年金受給者の中で、これから不動産を売却しようとしている人の中には
と思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では「年金受給者の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。
また、最後には不動産を売却した時の税金や、そもそも不動産をどうすれば高く売ることができるのかをお伝えします。
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目次
1.まずは年金について利用しよう
まず本題に入る前に年金について理解しておきましょう。
意外と年金をもらう立場になっても、あまり理解していないことが多いため、不安な方はぜひ本章を読んでください。
1-1.年金は老齢厚生年金と老齢基礎年金の2つある
年金は大別すると、
- 厚生年金
- 国民年金
の2つがあります。
厚生年金とは、サラリーマンなどの会社勤めをしている人が加入している年金です。
国民年金は、個人事業主などのサラリーマン以外の人が加入している年金です。
厳密に言えば国民年金はすべての国民が加入している年金ですので、厚生年金に加入している人は国民絵年金にも加入しています。
年金の受給要件を満たすと、老後に年金がもらえます。
老後に受け取れる老齢年金については、厚生年金と国民年金でそれぞれ名称が異なります。
厚生年金に加入していた人が受け取る年金を「老齢厚生年金」と言い、国民年金保険の加入者が受け取る年金は「老齢基礎年金」と言います。
先ほど、厚生年金加入者は国民年金にも加入しているというと説明しましたが、厚生年金加入者は、65歳以上になると「老齢厚生年金」と「老齢基礎年金」の両方をもらえることになります。
老後に受給できる老齢年金については、以下のようになります。
| 加入年金 | 受給できる年金 |
|---|---|
| 厚生年金加入者 | 老齢基礎年金 ＋ 老齢厚生年金 |
| 国民年金加入者 | 老齢基礎年金のみ |
1-2.在職老齢年金
また60歳以降も働いて厚生年金も加入しながら厚生年金の支給を受ける場合があります。
これを「在職老齢年金」と呼びます。
厚生年金の一部。60歳以上で老齢厚生年金を支給されている人が就労し厚生年金保険に加入した場合に利用できる制度。老齢厚生年金の額と給与や賞与の額（総報酬月額相当額）に応じて、年金の一部または全額が支給停止となる場合があります。
1-3.障害年金と遺族年金
さらに、その他に公的年金には、「障害年金」と「遺族年金」があります。
受給対象者は以下の通りです。
| その他の公的年金 | 受給対象者 |
|---|---|
| 障害年金 | 疾病または負傷によって、所定の障害者の状態になった者に対して支払われる |
| 遺族年金 | 被保険者が死亡したときに、残された遺族に対して支払われる |
以上、ここまで年金の種類について見てきました。
それでは次に気になる減額されない年金について見ていきます。
2.不動産を売却しても年金は減額されない
不動産を売却すると、一時的に譲渡所得が発生します。
通常だと「所得」いわゆる「お金」が手に入ると、〇〇が受け取れない、〇〇の控除が受けられないなどがありますが、年金は減額されることがありません。
つまり老後の年金受給者は、不動産を売却しても年金が減るということはないということです。
2-1.誤解されがちな在職老齢年金も減額されない
よく誤解されやすい年金として、「在職老齢年金」があります。
上述のように、「在職老齢年金」は給与や賞与の額（総報酬月額相当額）に応じて、年金の一部または全額が支給停止となる場合があります。
減額や支給停止の基準が、あくまでも「給与や賞与」という会社から支給されるサラリーであるため、不動産売却で得られる譲渡所得は減額や支給停止の基準に当てはまらないということが理由です。
以上、ここまで減額されない年金について見てきました。
それでは次に気になる減額される可能性のある年金について見ていきましょう。
3.障害年金は減額される可能性のある年金
年金の中で、1つだけ減額される可能性のある年金があります。
年金の種類の中で、「障害年金」をご紹介しました。
この障害年金のうち、20歳前初診の障害による障害基礎年金に関しては、収入によって年金の支給の停止もしくは減額があり得ます。
いづれにしても、老後に受給する老齢年金には影響のない部分ですので、高齢者が不動産を売却しても年金は減らないということになります。
以上、ここまで減額される可能性のある年金について見てきました。
それでは次に不動産を売却したときの所得について見ていきます。
4.不動産を売却したときに税金は年金受給者でもかかる
4-1.所得とは売却益のこと
不動産を売却して所得が発生すると、年金受給者であっても税金が発生します。
ただし、所得と言ってもそれは売却額ではなく、売却益であるため、全ての不動産売却で所得が発生する訳ではありません。
売却額が元々の購入金額よりも安ければ所得は発生しないことになります。
不動産を売却した時の所得とは、以下の式で表されます。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは売却額です。取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。
譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計よりも小さければ、課税譲渡所得はマイナスとなります。
課税譲渡所得がマイナスであれば、所得税および住民税は発生しません。
4-2.大事な「取得費」が分かるかどうかをチェック
課税譲渡所得がプラスかマイナスかについては、「取得費」が大きなポイントになります。
しかしながら、先祖代々から持っている土地などは、「取得費」が分からないケースが多いです。
取得費が分からない場合は、通常、概算取得費というものを計算に用います。
概算取得費とは譲渡価額の5％を取得費としてみなす計算方法です。
概算取得費を用いてしまうと、課税譲渡所得が大きくプラスとなってしまいます。
以上、ここまで不動産を売却したときの所得について見てきました。それでは次に気になる税率についてご紹介します。
5.不動産売却のかかる税率
5-1.所有期間で異なる税率
課税譲渡所得がプラスとなった場合、所得税および住民税の税率は以下のようになります。
税率は売却する不動産の所有期間で異なることがポイントです。
| 所有期間 | 所得の種類 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
5-2.確定申告が必要
年金受給者であっても、不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、税金を納める必要があります。
そのためには、確定申告を行う必要があります。
税務署は不動産所有者の移動については、全て把握しています。
確定申告をせずに、譲渡所得が発生したことを黙っておくということはできませんので、ご注意ください。
ただし、次の章で見ていきますが、特例がありますので、実際には税金を払わなくていい人がたくさんいます。
6.不動産売却における特例
不動産のうち、マイホームのような居住用財産を売却した場合は、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
3,000万円の特別控除を受けると、課税譲渡所得の計算式は以下になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
よって3,000万円以上の譲渡益が発生しない限り、課税譲渡所得がプラスにならないため、かなりの確率で課税譲渡所得がマイナスとなります。
特例を適用して課税譲渡所得がマイナスとなれば、所得税および住民税は発生しません。
3,000万円の特別控除を適用できる不動産は、以下の要件のいずれかを満たすものになります。
居住用財産の定義
- 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
この場合も、特例を適用するための確定申告が必要となります。
7.不動産を高く売るなら信頼できる不動産会社を探す
不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。
不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。
また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。
では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。
1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスとは？
7-1.不動産一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の4つを特にオススメしています。
さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。
不動産一括査定の賢い使い方
筆者も不動産一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」）しています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
また、最低でも3～4社に依頼できたほうがベター。
理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。
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今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
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8.まとめ
以上、年金受給者が不動産を売却した時に年金が減ってしまうのかどうかを解説してきました。
不動産を売却しても老齢年金が減額されることはありません。
ただし、譲渡所得によっては年金受給者であっても所得税および住民税は発生する可能性があります。
譲渡所得が発生する場合や特例を適用する際は、確定申告は忘れないようにしましょう。
