複雑すぎて良く分からない「年金」は、不確定な噂が飛び交うことが結構あります。
例えば、「老齢年金の受給者が不動産を売却と年金が減る」という噂があります。
この噂は嘘です。年金は不動産を売却しても、減らないというのが原則です。
ただし、特定の年金は減額されるということもあり得るのです。
年金受給者の中で、これから不動産を売却しようとしている人の中には
と思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では「年金受給者の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。
また、最後には不動産を売却した時の税金や、そもそも不動産をどうすれば高く売ることができるのかをお伝えします。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.まずは年金について利用しよう
まず本題に入る前に年金について理解しておきましょう。
意外と年金をもらう立場になっても、あまり理解していないことが多いため、不安な方はぜひ本章を読んでください。
1-1.年金は老齢厚生年金と老齢基礎年金の2つある
年金は大別すると、
- 厚生年金
- 国民年金
の2つがあります。
厚生年金とは、サラリーマンなどの会社勤めをしている人が加入している年金です。
国民年金は、個人事業主などのサラリーマン以外の人が加入している年金です。
厳密に言えば国民年金はすべての国民が加入している年金ですので、厚生年金に加入している人は国民絵年金にも加入しています。
年金の受給要件を満たすと、老後に年金がもらえます。
老後に受け取れる老齢年金については、厚生年金と国民年金でそれぞれ名称が異なります。
厚生年金に加入していた人が受け取る年金を「老齢厚生年金」と言い、国民年金保険の加入者が受け取る年金は「老齢基礎年金」と言います。
先ほど、厚生年金加入者は国民年金にも加入しているというと説明しましたが、厚生年金加入者は、65歳以上になると「老齢厚生年金」と「老齢基礎年金」の両方をもらえることになります。
老後に受給できる老齢年金については、以下のようになります。
| 加入年金 | 受給できる年金 |
|---|---|
| 厚生年金加入者 | 老齢基礎年金 ＋ 老齢厚生年金 |
| 国民年金加入者 | 老齢基礎年金のみ |
1-2.在職老齢年金
また60歳以降も働いて厚生年金も加入しながら厚生年金の支給を受ける場合があります。
これを「在職老齢年金」と呼びます。
厚生年金の一部。60歳以上で老齢厚生年金を支給されている人が就労し厚生年金保険に加入した場合に利用できる制度。老齢厚生年金の額と給与や賞与の額（総報酬月額相当額）に応じて、年金の一部または全額が支給停止となる場合があります。
1-3.障害年金と遺族年金
さらに、その他に公的年金には、「障害年金」と「遺族年金」があります。
受給対象者は以下の通りです。
| その他の公的年金 | 受給対象者 |
|---|---|
| 障害年金 | 疾病または負傷によって、所定の障害者の状態になった者に対して支払われる |
| 遺族年金 | 被保険者が死亡したときに、残された遺族に対して支払われる |
以上、ここまで年金の種類について見てきました。
それでは次に気になる減額されない年金について見ていきます。
2.不動産を売却しても年金は減額されない
不動産を売却すると、一時的に譲渡所得が発生します。
通常だと「所得」いわゆる「お金」が手に入ると、〇〇が受け取れない、〇〇の控除が受けられないなどがありますが、年金は減額されることがありません。
つまり老後の年金受給者は、不動産を売却しても年金が減るということはないということです。
2-1.誤解されがちな在職老齢年金も減額されない
よく誤解されやすい年金として、「在職老齢年金」があります。
上述のように、「在職老齢年金」は給与や賞与の額（総報酬月額相当額）に応じて、年金の一部または全額が支給停止となる場合があります。
減額や支給停止の基準が、あくまでも「給与や賞与」という会社から支給されるサラリーであるため、不動産売却で得られる譲渡所得は減額や支給停止の基準に当てはまらないということが理由です。
以上、ここまで減額されない年金について見てきました。
それでは次に気になる減額される可能性のある年金について見ていきましょう。
3.障害年金は減額される可能性のある年金
年金の中で、1つだけ減額される可能性のある年金があります。
年金の種類の中で、「障害年金」をご紹介しました。
この障害年金のうち、20歳前初診の障害による障害基礎年金に関しては、収入によって年金の支給の停止もしくは減額があり得ます。
いづれにしても、老後に受給する老齢年金には影響のない部分ですので、高齢者が不動産を売却しても年金は減らないということになります。
以上、ここまで減額される可能性のある年金について見てきました。
それでは次に不動産を売却したときの所得について見ていきます。
4.不動産を売却したときに税金は年金受給者でもかかる
4-1.所得とは売却益のこと
不動産を売却して所得が発生すると、年金受給者であっても税金が発生します。
ただし、所得と言ってもそれは売却額ではなく、売却益であるため、全ての不動産売却で所得が発生する訳ではありません。
売却額が元々の購入金額よりも安ければ所得は発生しないことになります。
不動産を売却した時の所得とは、以下の式で表されます。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは売却額です。取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。
譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計よりも小さければ、課税譲渡所得はマイナスとなります。
課税譲渡所得がマイナスであれば、所得税および住民税は発生しません。
4-2.大事な「取得費」が分かるかどうかをチェック
課税譲渡所得がプラスかマイナスかについては、「取得費」が大きなポイントになります。
しかしながら、先祖代々から持っている土地などは、「取得費」が分からないケースが多いです。
取得費が分からない場合は、通常、概算取得費というものを計算に用います。
概算取得費とは譲渡価額の5％を取得費としてみなす計算方法です。
概算取得費を用いてしまうと、課税譲渡所得が大きくプラスとなってしまいます。
以上、ここまで不動産を売却したときの所得について見てきました。それでは次に気になる税率についてご紹介します。
5.不動産売却のかかる税率
5-1.所有期間で異なる税率
課税譲渡所得がプラスとなった場合、所得税および住民税の税率は以下のようになります。
税率は売却する不動産の所有期間で異なることがポイントです。
| 所有期間 | 所得の種類 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
5-2.確定申告が必要
年金受給者であっても、不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、税金を納める必要があります。
そのためには、確定申告を行う必要があります。
税務署は不動産所有者の移動については、全て把握しています。
確定申告をせずに、譲渡所得が発生したことを黙っておくということはできませんので、ご注意ください。
ただし、次の章で見ていきますが、特例がありますので、実際には税金を払わなくていい人がたくさんいます。
6.不動産売却における特例
不動産のうち、マイホームのような居住用財産を売却した場合は、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
3,000万円の特別控除を受けると、課税譲渡所得の計算式は以下になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
よって3,000万円以上の譲渡益が発生しない限り、課税譲渡所得がプラスにならないため、かなりの確率で課税譲渡所得がマイナスとなります。
特例を適用して課税譲渡所得がマイナスとなれば、所得税および住民税は発生しません。
3,000万円の特別控除を適用できる不動産は、以下の要件のいずれかを満たすものになります。
居住用財産の定義
- 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
- 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
この場合も、特例を適用するための確定申告が必要となります。
7.不動産を高く売るなら信頼できる不動産会社を探す
不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。
不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。
また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。
では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。
1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスとは？
7-1.不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
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すまいValue公式サイト
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すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。
| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| おうちダイレクト | 不明 ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加 ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
8.まとめ
以上、年金受給者が不動産を売却した時に年金が減ってしまうのかどうかを解説してきました。
不動産を売却しても老齢年金が減額されることはありません。
ただし、譲渡所得によっては年金受給者であっても所得税および住民税は発生する可能性があります。
譲渡所得が発生する場合や特例を適用する際は、確定申告は忘れないようにしましょう。
