固定資産税が高く庭の手入れが大変な広い家の3つの活用方法

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いつも植木の手入れがきちんとなされている素敵な家、そんな立派な家も少なくなってきました。

30年程前は地方でも庭にお金をかけることのできる裕福な家庭もありましたが、今ではそのような家も徐々に減少してきています。 

大きな庭は、何も収益を生まないどころか、維持費もかかりマイナスです。

大きな庭は、固定資産税がかかるだけではなく、植木の剪定、草むしりの手間などの費用も発生します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 維持費ばかりかかる庭をなんとかしたい
  • 子供が巣立って家族が減ったため庭が広すぎる

そこで今回の記事では、「広い庭」にフォーカスして、有効な売却方法についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは広い庭に関する悩みを解決できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.広い庭を持つ人によくある2つの悩み

周りから見ると羨ましい広い庭も、所有者本人から見ると悩みの種となっている場合も少なくありません。 

悩み①税金が高い

土地の面積が広いと、その分固定資産税がかかります。

住宅用地が200㎡を超える場合は、その超えた部分の固定資産税には小規模住宅用地の特例が適用されません。

広い土地を持っている方は、割高な固定資産税を多く支払っているため、固定資産税の負担が重いのです。

相続税の小規模宅地の特例に関しても、面積上限は330㎡です。

小規模宅地の特例を適用すると、相続税評価額を80%減額することができますが、それを超えた面積部分は減額を適用できません。

固定資産税に加えて相続税も高くなるのが広い庭の悩みです。

悩み②手入れの手間

また日常的な草刈りや草むしりといった肉体労働も辛くなり、植栽の選定を植木屋さんに頼む費用の捻出もきつくなっていきます。

費用的にも肉体的にも維持コストが高く、広い庭は悩みの種になってしまうのです。

以上、ここまで広い庭を持つ人の悩みについて見てきました。

それでは次に気になる広い庭の様々な活用方法について見ていきましょう。

2.広い庭の3つの活用方法とおすすめ

広い庭のデメリットばかりを述べましたが、広い庭は活用の選択肢が豊富でメリットも多くあります。

広い庭の活用としては、大きく

  1. 全部売却する
  2. 一部を貸す
  3. 一部を売る

という3つの選択肢があります。

一括売却だけでなく、部分的に貸したり売却したりできるのが広い土地のメリットです。

①全部売却するパターン

最初に全部売却することについて見ていきます。

全部売却は一番単純ですが、あまりやりたがらない方が多いです。

そもそも、全部売却してしまえば、現在の住居を失うことになるため、新たに家も購入しなければなりません。

ただし売却した代金で、子供夫婦の近くのマンションを購入するという話であれば良いと思います。

用途地域に注意

広い土地を一括で売却する際は、注意が必要です。

広い土地は都市計画法上のどの用途地域に属するかで価値が大きく異なります。

用途地域とは建築できる建物の用途を規制する法律

例えば、第一種中高層住居専用地域などのマンション建築が可能な用途地域内の土地であれば、広い土地はマンションを建築することが可能なため土地価格が高くなります。

マンション用地として売却できれば、近隣の戸建用地の土地相場よりも単価が高くなるケースが多いです。

一方で、広い土地が第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域の中にある場合、近隣の戸建用地の土地相場よりも単価が安くなるケースが多いです。

このような用途地域は戸建しか建てられないため、広い土地は戸建分譲業者が購入します。

戸建分譲では敷地内に道路を作る必要があります。

新たに作られた道路部分は収益を生まないため、その分、土地価格が安くなってしまうのです。

広い土地は、用途地域や周辺のマンション需要等によって土地価格が高くなったり、安くなったりします。

安易に売却せずに、まずは不動産会社に査定を行ってから、売却するかしないかの判断を行いましょう。

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②一部を貸すパターン

広い庭の活用方法としては、一部を貸すという選択肢があります。

貸す中で一番簡単なのは駐車場です。

駐車場の種類

駐車場には

  1. 時間貸し駐車場
  2. 月極駐車場

の2種類があります。

駅や商業施設に近いなど、利便性の高い立地であれば時間貸し駐車場も可能です。

収益性は一般的には時間貸し駐車場の方が月極駐車場よりも高いです。

時間貸し駐車場は、「タイムズ24」や「三井のリパーク」などの駐車場運営会社に貸出を行います。

1台からでも借りてくれますので、声をかけてみましょう。

複数の会社から賃料の計画プランをとるのが良いです。

HOME4U土地活用 を使うと、複数の会社から一度に計画プランが自宅に届くので大変便利です。

しっかりと駐車場の活用も用意されています。

HOME4U土地活用の駐車場選択

HOME4U土地活用の駐車場選択

月極駐車場は、近所の人で借りたいというニーズがあれば成立します。

近隣に診療所や飲食店などの店舗があると、お客様用や従業員用として借りてくれる可能性は高いです。

また近くにマンションがある場合、駐車場に困っている人も多いので、借りてくれる可能性はあります。

柔軟に返してもらえる

駐車場は、借りる側の権利が弱い賃貸借のため、「返して欲しい」と言えばすぐに土地を返してもらうことが可能です。

将来一括で売却したいなどの自由度を残しておきたいのであれば、駐車場として貸すのが良いでしょう。

とにかく一度、 HOME4U土地活用 の土地活用の利用をおすすめします。

一部を売却するパターン

広い庭を持っている方の間で、最も人気のあるのがこの「一部売却」です。

広い土地の一部を分筆して売却を行います。

分筆とは土地を分けること

一部売却を選択される方は、土地を売却したお金で自宅を建替えることをよくやります。

借金をすることなく古い家を建て替えることができるため、一石二鳥です。

一部を売却して敷地を200㎡以内に納めれば、固定資産税も下がります。

また相続税の小規模宅地の特例も全部適用できるため、相続税対策にもなります。

建替えて新築の家にそのまま住み続けることができるため、ご近所付き合いも変わりません。

広い庭の悩みも解消され、なおかつ住み慣れた愛着のある土地にも住み続けることができます。

一部売却の注意点

ただし分筆して売却する場合、分筆代金がかかります。

元の敷地の境界が全て確定していれば大きな費用は発生しませんが、境界が確定していない場合、分筆のために境界確定から行う必要があります。

境界確定を伴う分筆は100万円程度かかる場合があります。

出費としては大きいですが、必要経費として割り切りましょう。

境界未確定の土地を売却する方法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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切り方次第で値段が変わる

また一部売却する際、敷地の切り方次第で、売却価格が異なります。

どのような切り方がベストなのか、不動産会社のアドバイスを聞きながら判断するのが良いです。

基本的に売却する土地は間口を広くしてあげた方が価格は高くなります。

ただし、売却する土地の間口を広くするあまり、残った土地の利用価値を下げても面白くありません。

敷地の状況を見て個別にバランスよく分筆することがポイントです。

一括査定サイトの利用で切り方提案

分筆して売却を計画する場合、一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトでは複数の不動産会社と面談できるため、分筆の仕方についても複数の意見を聞くことが可能です。

一括査定サイトを利用する場合は、最初に「分筆して売却する」旨を伝えましょう。

複数の会社があなたの土地分筆のアドバイザーになってくれますので、心強いです。

分割の仕方もセットで提案してもらいましょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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3.まとめ

固定資産税が高く庭の手入れが大変な広い自宅の活用方法について解説してきました。

特にする人が多い一部売却は、不動産一括査定サイトの利用が便利です。

一部売却は、分筆の仕方次第で値段も変わってきます。

複数の不動産会社の意見を聞いて見て、ベストな切り方を見つけることをオススメします。

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