不動産買取のメリット・デメリットは？仲介との違いや手順を徹底解説！

「不動産の買取ってどういう仕組み？」

「不動産買取と仲介ってどっちがいいの？」

「買取のデメリットは何があるの？」

車やブランドバッグに買取店があることをイメージするとわかりやすいですよね。

一方、不動産売却では、「仲介」と呼ばれる売り方が一般的なんです。

今回の記事では、不動産買取について詳しく解説していきながら、買取・仲介どちらを選ぶべきか、具体的にどのように進めるべきかについて専門家が分かりやすく解説していきます。

最後まで読んでもらえれば、あなたにぴったりの方法でスムーズに売却を進められると思いますよ。

ではまいりましょう！

不動産売却の「買取」と「仲介」の違い

冒頭でお伝えした通り、不動産を売却するときには、買取・仲介の2つの方法があります。

同じ不動産を売却する方法でも、買取と仲介は「買主」「売却期間」「売却価格」「費用」の点で異なります。

それぞれの違いを表にまとめてみました。

	買取	仲介
買主	不動産会社	主に個人
売却期間	売却手続きが早く完了する	売却完了までに時間がかかる
売却価格	相場価格よりも安くなりやすい	相場価格で売却しやすい
費用	仲介手数料はなし	仲介手数料あり

紹介した項目の中でも、もっとも大きな違いは、あなたの不動産を誰に売るのか（買主は誰か）という点です。

• 不動産買取：買主は不動産会社
• 不動産仲介：買主は個人

本記事では、メインテーマである「買取」を基準に説明していきます。

買取には「即時買取」「買取保証」の2種類がある

実は買取のなかには「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

即時買取とは、不動産会社が即時で買い取ってくれる方法です。一般的に、買取は、この即時買取のことを指します。本記事でも「買取」は即時買取を前提に解説していきます。

対して、買取保証とは、ある一定の期間を設けて売れなければ買取会社が買取という方法です。

どちらにしても最終的には、不動産会社が買い取ることには変わりありません。それぞれのポイントをしっかり、理解しておきましょう。

不動産買取の7つのメリットと2つのデメリット

続いて不動産買取のメリット・デメリットを紹介します。

下記のメリット・デメリットを比較すれば「買取」があなたのケースに合っているかどうか分かりますよ。

特にデメリットについては、一番気になるところだと思いますので、まず、先にデメリットに関して、少し深堀りして説明していきますね。

デメリット1. 仲介に比べ売却額が低い

「買取」の売却額は「仲介」と比較して安くなります。

これが買取における一番大きなデメリットです。

仲介の場合、様々な広告媒体を使いながら、広く購入希望者を探すため、一番条件よく購入してくれる人に売ることが可能です。

加えて、仲介であれば、買主自身が住むために購入することが大半。そのため購入後にリフォームを行うかどうかは、その買主次第です。

一方で「買取」の場合、あなたから買い取った物件をリノベーションやリフォームをして付加価値をつけてから再販します。

つまり、物件を再販した際に売れると踏んだ価格から

• リフォーム費用
• 粗利益
• 業者が金融機関から融資を受けた場合の事務手数料
• 売主からもらえなかった仲介手数料分の金額（人件費）

と言った費用を差し引いて、買取価格を算出しています。

不動産買取金額は仲介の時と比べて70～80％が相場

買取金額は、おおよその相場として不動産仲介の70％～80％程度です。

仮に売却価格が2,000万だとすると、買取価格は1,400万～1,600万ぐらいが相場。

特に、新築や築年数の浅い物件の場合は、買取での売却金額がより不利に働く傾向にあります。

先ほどお伝えした通り「物件を安く購入した後、リフォームで住みやすくしてから再販する」のが、不動産買取での不動産会社の利益の出し方です。

そのため、リフォームで工夫できる要素が少ない物件の場合は、おのずと買取金額を下げる必要が出てくるわけです。

また、敷地の分割ができない土地に関しては、分譲地エリア内で法規制や近隣との取り決めがあるなど条件が厳しく、不動産会社側から断られる場合もあるので、注意が必要です。

「いや、そんな金額差だったら買取は嫌だよ…」と感じる場合、仲介の方が適した売却方法といえます。

仲介で売却を検討する際は、まず、どの不動産会社に販売活動を依頼するか決める必要があります。そのためには、 「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの不動産一括査定を使って、一度に複数社に相談することをオススメします。

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができます。効率よく、複数社に査定依頼して、あなたにピッタリの不動産会社を選ぶことが大切です。

一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

デメリット2. 買取できる不動産会社が少ない

不動産買取は、不動産会社が直接現金で買い取ります。

つまりある程度のキャッシュが潤っている会社でないと「買取」ができません。

端的に言うと、そこそこの規模の不動産会社でないと買取自体ができないということ。

実際、買取にあまり注力していない不動産会社に相談をした場合、物件によっては断られてしまうケースもあります。

リフォーム産業新聞が発表した、「買取再販年間販売戸数ランキング2022」では1位のカチタスが4,627戸、2位のリプライスが1,493戸、3位のレジデンシャル不動産が1,352戸となっています。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構の「令和3年度末 宅建業者と宅地建物取引士の統計について」によると、不動産業者は全国に128,597社あると書かれていますが、この中で不動産買取ができる会社は、数百程度と言われていることを考えるといかに少ないかが分かるでしょう。

つまり不動産買取をしてもらいたいと思っても、買取をしてもらえる業者を探すのに苦労するということです。

ただし、この点については、買取専門の一括査定サイトを使うことでかなり解消できます。

買取専門の一括査定サイトとは、複数の買取専門の不動産会社から、買取価格の査定を取れるサイトのことです。

買取の専門の不動産会社も見つけることができますし、何よりも買取価格を競わせることができるため、買取価格を高くすることができるのも大きなメリットです。

例えば、買取専門の一括査定サイトには以下のようなものがあります。

買取専門の一括査定サイトは、使えば使うほど買取価格の高い業者が見つかる可能性が上がるので、特段一つに絞る必要もありません。

できるだけ多くの一括査定サイトを使い、たくさんの提示額の中から最も高い金額を提示してくれる不動産会社を見つけることをオススメします。

メリット1.短期間で売れる

買取の流れはとてもシンプルです。最初に不動産会社が査定を行い、その価格に納得したら売買契約を締結し、引渡せば全て終了です。

要する期間は早ければ2週間、長くても1ヶ月程度と、短期間で売却することが可能です。

一方、仲介の場合は買主を探すところから始めます。

アットホームの調査によると、マンションは6ヶ月、一戸建ては11ヶ月掛かると書かれています。

• マンション：平均6ヶ月
• 一戸建て：平均11ヶ月

※出典：アットホーム「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

メリット2.資金計画が立てやすい

不動産売却は基本的に住宅ローンの完済が前提となります。

住宅ローン残債の方が売却額よりも多ければ、あなた自身でその差額分を補填する必要があるわけです。

そうなった時に資金計画を立てる際、売却価格があらかじめ分かっていると資金計画が立てやすいですよね。

「仲介」を選択した場合、不動産会社に査定額を提示してもらい売り出し価格を決めます。

ただし、だいたいの場合は、値下げ交渉を受けて査定額よりも安い価格で売ることになります。

一方「買取」では不動産会社が提示した査定額＝買取額となります。

加えて、個人が買主の仲介の場合は、たとえ売買契約をしても、引渡が終わるまで本当に売却できるかどうかわからないといった不確実性があります。

仲介の場合、住宅ローンの本審査が通らず、売買契約が解除されてしまうケースもなかにはあります。

一方で、買取を行っている不動産会社は、銀行から信用を得ており、買取資金をすぐに調達できます。

売却の確実性という意味でも買取の方が断然に高くなります。

メリット3.仲介手数料がかからない

「仲介」の場合は契約成立後、パートナーの不動産会社に物件価格に応じた仲介手数料（成約価格×3％+6万円）を支払う必要があります。

しかし「買取」の場合は仲介が入らないので、仲介手数料はかかりません。

例えば、3,000万円の土地・建物を売却した場合、仲介手数料の上限額は「96万円（税別）」となりますので、それなりに大きな金額になるものです。

メリット4.契約不適合責任が免除

不動産を売買する場合には「契約不適合責任」というルールが課せられます。

買取では不動産会社へ売却することで、リスクを業者が負ってくれるのです。

「買取」にすることで、売却後の契約不適合責任をめぐる面倒なトラブルに発展するリスクを回避できるので安心です。

売却後に欠陥が見つかった場合の修復にかかる費用が100万を超えることもあります。

買取ではそれを負わずに済むため、築年数が古いなど欠陥が生じるリスクが高い場合は買取が大きなメリットを持ちます。

マンションよりも、売却後のトラブルが多いとされる戸建てに関しては、この点は大きなメリットとなるでしょう。

メリット5.繕しなくても売れる

買取では、売主が修繕をしたくないという希望であれば、不動産会社はそれを前提に購入してくれます。

仲介で個人に売却する場合、「ここを修繕してくれないと買わない」と言ってくる買主も多いです。

一方で、買取の不動産会社は、全て丸呑みで購入してくれますので、売主側で修繕対応することは不要となります。

修繕箇所の多い物件や、築年数の古い物件を売る場合には、特にメリットとなるでしょう。

メリット6.内覧対応が不要

あなたもアパートやマンションを借りる際に内覧をした経験があると思います。

これと同じように、「仲介」の場合も内覧してから購入するケースが一般的。

不動産は一生に一度の買い物と言われる高額な支出。内覧をせずに購入する人はほとんどいません。

この理由から買主との契約が成立するまでの間、多くの購入検討者が内覧しに来るのです。内覧の多くは土日に集中し、しかも3ヶ月近く続きます。

一方、「買取」の場合は不動産会社が一度内覧するだけなので、内覧によるストレス負担が少なくなります。

最初に説明した早期の現金化を望む人の場合、こう言った内覧に付き合う手間を掛けられないケースが多いため、不動産買取を選ぶ方が多いんですよね。

メリット7.周りの人に知られずに売れる

「仲介」を選ぶ場合、宅建業法上REINS（不動産業者間の物件検索サイト）に掲載しなければいけないこともあり、外部に情報が出やすくなります。

また、その不動産業者のホームページや店頭に情報が掲載。

会社の仲間や近隣の人が知られる可能性が高くなります。

場合によっては、今住んでいる地域の新聞の折り込みやポスティングによる投函も行われる場合があります。

対して、買取の場合は「あなたと不動産会社」のやり取りになるので、周りに知られることがほぼないでしょう。

次に不動産買取に向いている人、向いている物件について紹介しますね。

不動産買取に向いている人

不動産買取は 、以下のような人に向いています。

早く売りたい人

転勤、借金の返済、住宅ローンが払えない等、何らかの事情で不動産を早く売りたい人は、不動産買取が向いています。

最短で2週間 〰 1ヶ月で買取金をもらうことができます。

近所に知られずに売りたい人

近所に知られずに売りたい人も、不動産買取に向いています。

ご近所トラブルや離婚が原因で不動産を売る人の中には、売却しようとしていることを近所に知られたくないという人が多いです。

【不動産買取のメリット.７】でもお伝えしましたが、不動産買取では、宅建業法上REINS（不動産業者間の物件検索サイト）に物件情報が掲載されないため、周りに知られることなく売却することができます。

財産分与や遺産分割を目的に売る人

財産分与や遺産分割を目的に売る人は、普通の買取ではなく買取保証付きの不動産買取が向いています。

財産分与や遺産分割では、できれば高く売りたいものの、いつまでも売却活動をしたくないといったニーズがあります。

買取保証なら、不動産を高く売れるチャンスもありますし、指定した期日までには確実に不動産売却を終わらせることができます。

特に急いではなくても、確実に不動産売却を完了させたい人には、買取保証付きの不動産買取が向いています。

不動産買取に向いている物件

不動産買取に向いている物件は以下の通りです。

修繕箇所がある、築年数が古い、事故が過去にあった物件

不動産買取は、修繕せずに売ることができるため、修繕箇所の多い物件や築年数が古い物件が向いています。

また、事故物件も買取に向いています。

不動産広告では「告知事項あり」「重要告知事項あり」などと明記されることが多い事故物件も不動産買取なら買い取ってもらうことができます。

仲介で売れなかった物件

半年以上の時間を使ったのに不動産仲介で売れなかった物件も、不動産買取に向いています。

一般的に、仲介の標準的な販売期間は3ヶ月ですので、半年以上売れない物件は、仲介で売ることは相当難しい物件です。

不動産は保有している以上、固定資産税等の維持費を負担し続けなければいけません。

仲介に出しても売れなかった物件は、不動産買取に切り替えて、早めに手放すことをオススメします。

不動産買取の流れと必要書類

不動産買取の流れは、大きく下記3つに分けられます。

1. 不動産会社を探す
2. 不動産買取金額を提示してもらう
3. 契約締結

買取では、まず買取を行っている不動産会社を探すことから始まります。

買取は仲介とは異なり、不動産という高額商品を在庫として抱えるビジネスのため、ある程度大きな不動産会社でないとできません。

銀行が信用力のある不動産会社にしか融資してくれないためです。

街中の小さな不動産会社など、全ての不動産会社が買取をできる訳ではないので注意してください。

紹介した「リビンマッチ」「イエカレ」「不動産買取.com」などの一括査定を使えば、買取できる不動産会社をすぐ探すことができます。

不動産買取で準備しておく書類

必要書類は「不動産に関する書類」と「本人確認書類」の2種類です。

不動産の売買で必要な書類一式

不動産買取で必要な書類は下記の通り。

不動産に関わる必要書類

本人確認書類（マンション・戸建て・土地で共通）

その他、不動産買取の交渉時にあった方がいい書類

買取交渉時に準備しておくべきものは「複数社の買取見積もり額」と「評価内容」です。

この2つを手元に用意しておき、物件の評価額を下げる営業トークに備えましょう。

商談が始まったら、この営業マンにあなたの物件が「何の影響を受けて金額が下がっているか」これを項目ごとに順位付け、あるいはパーセンテージで出してもらうようにしましょう。

＜例1＞
1位：築年数
相場から〇〇円下がる。

2位：立地条件
相場から〇〇円下がる。

3位：内装状態
相場から〇〇円下がる。

＜例2＞
築年数（40%）
立地条件（20%）
内装状態（10%）など…..。

この評価額の内訳を知っているだけで、営業トークの見極めが出来ますよね。

不動産会社が信頼できるか見極める3つのポイント

「買取」でも「仲介」どちらであっても「どの不動産会社に依頼するか」は選ばなければいけません。

ここで紹介する良い不動産買取会社の見極め方を押さえておきましょう。

1. 打ち合わせで、要望や理由を聞いてくれるか
2. 仲介や買取の実績を保有しているか
3. 具体的な価格条件を説明してくれるか

ポイント1. 打ち合わせで、要望や理由を聞いてくれるか

基本的には、問い合わせた後に不動産業者の営業マンが自宅まで来てくれます。

営業マンは大きく3つのパターンに分けられます。

1. 状況を理解した上で、あなたの意見や要望を真剣に汲み取ろうとしてくれる
2. 褒めるだけ褒めて、表面だけの言葉で実際は損をさせようとしている
3. 話を全く聞いている様子もなく、淡々と交渉を行う

私の経験上、1のパターンの営業マンに当てはまるのは「事業所での最終決定権を持つ人間」だけです。

なぜかと言うと誰かに雇われている以上は、原則その人に従わなければいけないから。

このような不動産会社では、第三者の上司が「お前は利益を上げてないんだから相性の良い客ぐらい、相場から数百万位値下げして契約して来い！」と言ってとにかく叩いている…といった実情があります。

そうなると、スタッフ一個人ではどうしようもなく、2のパターンや3のパターンに陥ってしまうのです。

一方、不動産会社のプロである経営者や大手不動産会社の部長クラスになれば、口コミの重要性を理解しているのに加えて「意思決定権者」であるため、状況に合わせてあなたのニーズをしっかり聞き、受け止めてくれます。

また相場をかけ離れた無理難題の要望に対しては、厳しい理由を説明した上で一番近い条件や代案を提案してくれます。

来てくれた営業マンがどの程度の立場の人かをまず確認しましょう。

担当者が決定権者にならない場合の対策、その営業マンに「決定権者の同席」を要求することです。

ポイント2.仲介や買取の実績を保有しているか

次に大事なことは、しっかりと仲介・買取実績を積み上げてきたかを確認すること。

高額買取をしてくれる不動産会社は間違いなく口コミが広がりますし、高額買取をしても手早く物件をさばける能力があるため、売上も一定以上出せるようになっています。

その結果、良質な買取実績が蓄積されます。

気になった業者に何件か声をかけたら、今までの買取実績を聞いてみることがポイントです。

宅建業者は免許を受けると免許番号が交付され、営業所内に掲げられている宅地建物取引業者票に記載することが条件になります。

また、通常は名刺等にも免許番号が書いてあるはずです。例えば不動産会社には下記のような番号があります。

• 東京都知事（8）第0001号
• 国土交通大臣（1）第0001号

このカッコ内の数字が更新回数になるのでチェックしてみましょう。

ポイント3.具体的な価格条件を説明してくれるか

不動産会社を見極めるポイント3つめは、物件の価格根拠となる条件を理解しているかです。

例えば、同じマンションでも1階と20階では値段が違います。

また同じエリアの同じ間取りでも、日当たりや内装状況によってガラッと金額が変わります。

だからこそ、こう言った条件をきめ細かく把握しているかが重要なんですね。

• 「なぜ、この金額なのかを具体的に説明でき、その金額より高くするためにはこの条件が必要だった」などと具体的に話せるか
• 「近くに学校やコンビニがあったり、数年後に大型デパートが建設される」といった、周辺環境からも説明できるか

このように説明できる営業マンや不動産会社はしっかりと調査をしていると言えるでしょう。

その地域にどれだけ精通しているかでも知識量が変わるので、場合によっては地域の不動産業者の方が有利に働くこともあります。

大事なポイントまとめ

最後まで読んでいただき、ありがとうございました！

不動産を買取か仲介にすべきか、買取の流れはどうなのか、あなたの売却活動のお役に立ててもらえれば幸いです。

さて、記事の大事なポイントをもう一度挙げておきますね。

不動産買取の7つのメリット・２つのデメリット

買取か仲介にするのかの判断基準チェックシート