取り扱いの難しい事故物件をスムーズに売却する5つの方法

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過去に自殺等のあった事故物件は、売却が難しい部類の不動産の一つ

これから事故物件を売却しようとしている人の中には、

  • 事故物件はどのようにして売ったら良いのか知りたい
  • 事故の内容を伝えなければいけないのか知りたい
  • 事故物件の良い売却方法はないか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは事故物件について理解し、告知義務や売却方法についても知ることができます。

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1.事故物件の定義

事故物件とは、過去に自殺現場となった物件や、殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠くような物件のこと

事故物件という呼び名は、元々は業界用語でしたが、「大島てる」という事故物件を紹介しているサイトが流行ったことから、一般的にも使われる言葉になってきました。

不動産は金額が高額であり、契約日や引渡日に「大安」を選ぶなど、縁起を担ぐ人も多いことから、事故物件のような縁起の悪い物件は、特に嫌われる傾向があります。

そのため、事故物件は、一般的に金額が安くなってしまう傾向があります。

では、過去にあった事故は買主に開示しなければいけないのでしょうか。

そこで次に瑕疵担保責任と売主の告知義務について見ていきます。

2.売却時は「瑕疵担保責任」と「告知義務」の2つ注意点あり

結論からすると、売主は自分の知っている過去の事故を買主に伝えなければなりません。

何年前までの事故まで言わなければならないかは特に決まりがありませんが、知り得る限りは買主に伝える義務があります。

これを売主の告知義務と言います。

また売主は、不動産の売却で瑕疵担保責任を負います。

瑕疵(かし)とは雨漏りがするなど住宅が本来持っているべき品質や性能を欠くことを指します。

事故物件などの事故は、心理的瑕疵と呼ばれます。


売却後、買主が瑕疵を発見された場合には、買主は売主に対し損害賠償の請求か、または契約の解除を求めることができます。

ただし、買主の了解が得られれば、この瑕疵担保責任について全部または一部を免責することが可能です。

一般的に売主の瑕疵担保責任を負う期間は3ヵ月とする契約が多いです。

売却後、4ヵ月以降に瑕疵が発見されても責任は負わなくても良いことになります。

ところが、瑕疵については、売主が知っていたにも関わらず買主に告げなかったものに関しては、瑕疵担保責任を免れることはできません。

例えば、過去に自殺のあったことを売主が知りながら、買主へ告げずに売却した場合を考えます。

買主が4ヵ月目にその事実を知った場合には、瑕疵担保責任を追及でき、損害賠償請求または契約解除ができることになります。

売主としては、心理的瑕疵を隠していたことにとり、逆に大きな損害を被る可能性があります。

事故に関しては、買主に必ず伝えなければならないということを理解しておきましょう。

以上、瑕疵担保責任と売主の告知義務について見てきました。

では事故物件はどのように売却するのが良いのでしょうか。

そこで次に事故物件の売却方法についてご紹介します。

3.売りにくい事故物件を売却する5つの方法

事故物件は売りにくいことは確かですが、売れないということありません。

必ず売ることができます。

ただし、普通の売却方法で売っていては一向に売れません。

本章では、事故物件の売却可能性を上げる5つの方法を紹介。

、事故物件を売却する5つの方法

  1. 値引きして売る
  2. 事故物件数年経ってから売る
  3. 更地にして売る
  4. 買取業者に売る
  5. 専任媒介契約で売る

それぞれ見ていきましょう。

方法1.値引きして売る

事故物件の売却の基本は値引です。

何の工夫もないと思われるかもしれませんが、値引は売却の可能性を高める有効な方法です。

では、どのくらい値引をすれば良いのかというのは、売主として考えるべき部分です。

世の中には、不動産を安く売っているところがあります。

一番安く不動産を売っているところと言えば、競売です。

競売は、最低入札価格というものがあり、それに対して入札を行うことで最終的な価格が決定します。

この競売の最低入札価格と言うのは、市場価格の70%程度と言われています。

つまり、安いと言われている競売での、最初のスタートラインは30%引きしかしていません。

また、その次に安いと言われるのが任意売却です。

任意売却の相場は、概ね市場価格の80%程度になります。

普通の価格の20%引きが任意売却の市場です。


では、事故物件の場合はどうなるかと言えば、それは事故の内容にもよると言うのが結論です。

ただし、一般人が受ける印象としては、競売も「事故物件っぽい」雰囲気があります。

競売物件も一般人からすると、相当に手を出しにくい物件です。

競売も事故物件も似たりよったりだと考えると、30%も値引すれば、まずは十分かと思われます。

感覚的には、市場価格よりも50%も値引きするようであれば、よほど深刻な事故物件と考えられます。

値引としてはせいぜい20~30%引きですが、それでも売却できなければ、40%程度まで下げて反応を見る

 

方法2.事故後数年経ってから売る

事故や事件というのは、時間とともに世の中から風化していきます。

そのため、事故物件は、事故直後が最も値段が下がります。

時間の経過に伴い、事故が風化すれば値段にも影響しなくなっていきます。

例えば、極端な例を挙げると、あなたの土地も元々縄文人が自殺した事故物件だったかもしれません。

古代人の自殺現場は、誰も事故物件とは認識しないはずです。

事故は人々の記憶に残っているから事故なのです。

心理的瑕疵については、告知期間についても様々な判例が出ていますが、その年数については結局のところバラバラです。

瑕疵の程度が重いほど告知すべき期間が長く、瑕疵の程度が軽ければ告知すべき期間は短いという傾向があります。

心理的瑕疵の告知義務は、裁判判例では50年以上前の事故についても説明責任を判決で認めたものもあります。


一方で、多くの判例はだいたい10年程度は心理的瑕疵を説明しないと売却が取り消されるという判例で落ち着いています。

そのため、判例からすると、だいたい事故から10年くらいは、人々の心の中に事故が残っており、それによって値下げの影響を受ける可能性はあります。

いずれにしても、心理的瑕疵は説明しなければなりませんが、それによる値引きの程度は、自己の凄惨さや、事故後の経過年数によるものと判断されます。

焦らず売る必要がないのであれば、事故後、数年以上経ってから売却することをオススメ

以上、ここまで事故後数年経ってから売るについて見てきました。

それでは次に更地にして売るについて見ていきます。

方法3.更地にして売る

事故物件が戸建住宅の場合、取壊して更地にしてから売るという方法があります。

忌まわしい記憶が建物にある場合は、それごと壊してしまえば、買主の精神的負担はかなり減ります。

事故物件が元々更地であったり、またはマンションであったりすると、取り壊すという選択肢は取りようがありません。

そのため、戸建住宅の事故物件は、取り壊すことができるという意味では有利です。

また、戸建住宅の裏にある倉庫で自殺があったような物件の場合、倉庫だけでも取り壊してしまう方が得策です。

倉庫があることで、何もなかったはずの住宅まで価値が下がってしまうため、部分的に取り壊せるものは取り壊してしまうことをオススメします。

戸建住宅も、築25年以上経過していると、価値はほとんどゼロです。

そのため、築20年前後の建物であれば、思い切って壊してしまった方が高く売却できます。

通常の戸建住宅であれば、築25年以上の建物だと、価値がゼロで留まります。

しかしながら、事故物件の場合、さらにマイナスの影響を及ぼします。

つまり、事故物件の建物が残っていることにより、更地価格以下で売却してしまうようなものなのです。

築古の戸建住宅の事故物件であれば、壊して売るという選択肢も検討する

方法4.買取業者に売る

事故物件を確実に売却する方法としては、買取業者への売却があります。

通常の物件だと、買取業者への価格は市場価格よりも20%引き程度で売却となりますが、事故物件の場合、さらに割安となります。

買取業者は普段から問題を抱えている物件の購入には慣れていますので、事故物件程度の理由であれば難なく購入します。

買取業者である不動産会社は、瑕疵担保責任を2年以上は負わなければならず、瑕疵担保責任を完全に免責することはできないというルールがあります。

そのため、買取業者は瑕疵担保責任を負うことに慣れています。

通常、買取時に物理的な瑕疵がある物件を購入する場合、買取業者は、購入後、修繕を行っています。

一方で、事故物件のような心理的瑕疵しかない物件は、修繕必要性がないため、買取業者にとっては割安な買い物と言えます。

買取は、普通に売るよりは安くなる可能性がありますが、早く確実に売りたいという人にとっては、買取はオススメです。

尚、最近は買取専門の一括査定サイトも登場し、買取業者同士の相見積を取ることもできるようになっています。

買取一括査定サイト特徴
スマイスター 不動産のあらゆる悩みに答えてくれるスマイスターが運営する買取査定サイトです。地域別対応企業一覧に買取業者が紹介されており、顔が見えて安心です。
イエカレ 全国400社の買取業者と提携しており、大手企業の他、地場に強い専門業者も登録されています。フリーダイヤルの電話対応もあり便利です。
不動産買取.com買取の査定に特化した老舗サイトです。サイト内には買取に関するお役立ち情報も豊富に掲載されており、専門性の高いサイトです。登録業者は100社超です。

買取の一括査定サイトを使えば、買取業者同士に価格競争をさせることができるため、少しでも高く売却することが可能です。

事故物件を買取業者に売却するのであれば、ぜひ一括査定サイトを利用しましょう。

買取の一括査定サイトについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで買取業者に売るについて見てきました。 

それでは最後に専任系仲介で売るについてご紹介します。

方法5.専任系媒介で売る

事故物件を確実に売却する方法としては、専任系媒介を使って売る方法があります。

不動産会社に仲介を依頼するときに、不動産会社との間で結ぶ契約を媒介契約と呼びます。

媒介契約には、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

このうち、専任媒介契約または専属専任媒介契約を専任系媒介と呼ぶことにします。

一般媒介契約と専任系媒介契約との違いは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるかどうかです。

専任系媒介契約は、1社独占契約ができるため、不動産会社のやる気を上げる効果があります。

不動産会社は専任系媒介契約だと、自社でじっくりと買主を探すことができます。

もし、自社で買主を見つけることができた場合、売主からも買主からも仲介手数料を取ることができます。

これを両手仲介と呼びます。

不動産会社の儲けは倍になります。

もし、買主を別の会社が見つけてきた場合は、売主からしか仲介手数料を受領することができず、その場合は片手仲介ということになります。

事故物件は基本的には売却しにくいため、不動産会社も嫌がります。

また価格も安くなる傾向から、受領できる仲介手数料も少なくなり、デメリットも多いです。

そのため、不動産会社は、両手仲介が狙える専任系媒介の方がやる気を出してくれます。

事故物件のような売りにくい物件は、専任系媒介で仲介を依頼することも作戦の一つ

媒介契約については、下記記事に詳しく解説しています。

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4.事故物件をスムーズに売るなら一括査定を使う

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

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https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

5.まとめ

以上、取り扱いの難しい事故物件の告知義務と5つの売却方法を解説について見てきました。

売りにくい事故物件は、値引する、時間を置く、更地にする、買取業者に売る、専任系仲介を利用する等の手法を駆使しながら売却を試みましょう。

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