安く仕入れて高く売る!空き家を狙った不動産投資の転売術

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近年、空き家の増加が話題となっており、空き家に関する不動産投資にチャレンジする人も増えています。

しかしながら、古い空き家を人に貸して設ける???儲けることは、そんなに簡単な話ではありません。

空き家の不動産投資に興味のある人は、

  • 空き家を使ったビジネスで何か良い方法はないだろうか?
  • 廃墟不動産投資という名前を聞いたことがあるが、自分でもできるのだろうか?
  • 簡単に誰でもできる空き家の不動産投資方法はないのだろうか?

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産投資の対象を「空き家」として、比較的誰でも取組みやすい空き家の不動産投資方法についてご紹介します。

この記事を読むことで、あなたは空き家の不動産投資のヒントを得ることができます。

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1.空き家が増える原因

1-1.空き家の原因は相続

総務省の調査によると、平成25年の空き家の数は820万戸、空き家率は13.5%となっており、過去最高を記録しました。

株式会社野村総合研究所によると、空き家の数はさらに増え、今後2033年には、空き家の数が約2,170万戸、空き家率は30.4%となることが予想されています。

このような統計上の空き家には、アパートなどの空き家の他、一戸建ての空き家も数として含まれています。

アパートの空室の空き家も問題ですが、国としても増え続ける空き家を問題視しているのは、どちらかというと一戸建ての空き家です。

アパートの空き家は地方の人口減少と、相続対策のためのアパートの供給過剰により需給のバランスが崩れたことで生じています。

一方で、一戸建ての空き家が増える原因としては、最も大きいものが相続になります。

親が建てた家は、子供たちが自立して別の場所で家を建てると、子供たちは住まなくなります。

子供が別の場所で家を持っている場合、親が亡くなると、その家は不要となり空き家になります。

これが一戸建ての空き家が増えてしまう最も大きな原因です。

空き家が増えている原因が相続のため、今後、地方は空き家がますます増えていくことが予想されます。

1-2.空き家はますます増加する

アパートとは異なり、一戸建ての空き家はとても不用心です。

アパートであれば、他の部屋に人が住んでいたり、不動産会社が管理していたり等、自然と常に誰かの目が行き届く状態にあります。

ところが、一戸建ての空き家では、住人も管理人もいないため、人の監視の目が入ることがありません。

そのため、放火されたり、知らない間に犯罪グループのアジトとして使われたり、ゴミを投棄されたり、猫の死に場所になったり等の社会的問題の発生原因にもなりかねないのが一戸建ての空き家です。


そのため、一戸建ての空き家が増えるということはとても問題になります。

2015年には「空き家対策特別措置法」というのも施行され、危険な空き家は特定空き家として指定される法律も登場しました。

特定空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税が上がってしまいます。

空き家対策特別措置法は、特定空き家に指定されないうちに、所有者に売却を促すことが目的の法律になります。

空き家対策特別措置法は、売却を促しているだけなので、空き家を減らす決定打となっている訳ではありません。

まだ、空き家の効果をてきめんに減らしているとは言い難い状態です。

現在、団塊の世代は、相続が多く発生している時期です。

団塊の世代の多くは、地方から東京に出てきて、首都圏で家を購入した人たちがたくさんいます。

団塊の世代の親たちの家は、現在、どんどん空き家になっています。

相続が原因による一戸建ての空き家の発生は今後もますます増加することが予想されます。

以上、ここまで空き家が増える原因について見出来ました。

では、このように今後増え続ける空き家をなんとか投資対象とすることはできないのでしょうか。

そこで次に空き家を対象とした不動産投資について見ていきます。

2.廃墟の不動産投資の流れ

2-1.廃墟不動産投資の最初のステップ

増えるづける空き家に目を付け、空き家を対象にビジネスを行って成功している人が一部に登場してきています。

それは廃墟不動産投資と呼ばれる不動産投資です。

廃墟不動産投資は「投資」という名前がついていますが、実際に物件を購入する訳ではありません。

空き家の所有者から空き家を安く借上げ、それを転貸するというビジネスモデル

アパート経営で言うところの、サブリース会社のポジションを行うビジネスになります。

サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことをサブリースと言うことが多い。規正法がなく(国土交通省が主導する任意の登録制度はある。後述参照)、近年、訴訟が多発するなど社会問題となっている。

Wikipediaより

一戸建ての空き家では、まず困っているのは空き家の所有者です。

そこで空き家の所有者に対して「借りますよ」と持ち掛けて空き家を安く借りることからスタートします。

廃墟不動産投資では、まず空き家を見つけることから始めます。

空き家を見つけたら、法務局に行き、建物の謄本を取得します。

登記簿謄本の甲区には、建物所有者の住所が記載されているため、そこで現在の所有者が誰か分かることになります。

建物には、家屋番号というものが割り振られています。

家屋番号は住居表示と同じとは限りません。

建物の登記簿謄本を取るためには、家屋番号を調べることが必要です。

法務局を訪れると、地番検索システムというコンピューター画面が存在します。

地番検索システムがまだ導入されていない法務局は、ブルーマップと呼ばれる地図を見ます。

地番検索システムでは、建物の住所から土地の地番を知ることが可能です。

ここで、まだ建物の家屋番号を知ることはできません。

地番検索システムを使って、まずは地番を把握します。

家屋番号は分からないままですが、法務局では地番さえわかれば建物の謄本を取得することが可能です。

法務局には、「不動産用 登記事項証明書 登記簿謄本・妙本 交付申請書」という備付の申請用紙があります。

交付申請書の種別は「建物」をチェックし、「○○市○○町△△番地上にある建物」と記載して窓口に提出します。

窓口申請では収入印紙を600円貼ります。

家屋番号が分からなくても、交付申請書に「○○市○○町△△番地上にある建物」と書けば、建物謄本を取得することが可能です。

建物謄本には、甲区に所有者の住所が記載されています。

権 利 部 (甲区) (所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利その他の事項
1 所有権移転 平成29年5月20日
第○○○○〇号
原因 平成29年5月1日相続
所有者 ○○市○○×-××   
山田 太郎

ただし、相続によって所有者が変更していたとしても、登記簿謄本の名義を変更するのは義務ではありません。

そのため、相続による空き家であっても、建物の所有者の住所が空き家の住所のままであり、旧所有者の名前のままになっている可能性は十分にあります。

登記簿謄本を取得して、相続によって所有者の名義変更がきちんと行われていれば、現在の所有者を特定することができます。

廃墟不動団投資は、ここまでであれば誰でも簡単にできます

2-2.所有者を見つけた以降は難しい

次に行うのが所有者へのアプローチです。

所有者が近くに住んでいればアプローチがしやすいですが、遠方の場合、この時点で所有者の了解を取る難易度が上がってしまいます。

建物所有者も困っているとはいえ、一度、他人に貸してしまうと、取壊しや売却等の処分がしにくくなります。

そのため、建物所有者から廃墟不動産を借りる了解を取ることは、簡単ではありません

さらに、仮に建物所有者から廃墟を借りることができたとしても、その廃墟を転貸できるかどうかは、さらに難しい現実が待っています。

廃墟不動産と言っても、人に貸す以上はそれなりの立地が条件となります。

仮に最初だけ入居者を集めることができたとしても、今後も入居者を入れ続けていくためには、最低限の賃貸需要は見込めるエリアでないと継続は難しいです。

廃墟でも人を集めるには、古い建物の良さを生かした企画を行い、その企画に共感してくれる入居者を集めてくるという非常に難易度の高い業務が必要となってきます。


廃墟不動産は、言葉が斬新なため注目を集めていますが、個人投資家が実際に行うには、相当の労力を要します

廃墟不動産はサブリース事業であるため、大きな投資は伴いません。

しかしながら、難易度の高い業務を行います。

廃墟不動産投資は、片手間で出来る投資ではないということを理解しておきましょう。

尚、廃墟不動産投資については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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一体何なの!?廃墟不動産投資の基礎知識と始め方について徹底解説

空き家が全国的に増加する中で、「廃墟不動産投資」なる新たなビジネスが注目されています。 不動産投資に興味にある方は、廃墟 ...

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以上、ここまで廃墟不動産投資について見てきました。

廃墟不動産は簡単にはできない投資です。

ではもっと簡単に個人でもできる空き家の投資というのはないのでしょうか。

そこで次に現実的な手法である空き家転売について見ていきます。

3.プロが教える!空き家の転売投資術

3-1.空き家には更地より安い物件がある

不動産の中には、建物が存在することによって、その土地建物価格が建物の無いときの更地価格よりも安くなっているような物件が存在します。

更地とは、建物が建っていない土地を指します。

具体的には、ボロボロになったボロ屋が存在するような場合、更地価格よりも安くなる場合があります。

通常、土地と建物の価格と更地の価格は以下のような関係式になります。

土地価格 + 建物価格 > 更地価格

上式のような関係になるのは、建物に価値があるためです。

一方、ボロ屋がある場合は、以下のような関係式になる場合があります。

土地価格 + ボロ屋 < 更地価格

これば、実際ボロ屋には建物価格はなく、建物が存在することによって土地の価値までが下がるマイナスがあると考えられます。

このように建物が存在することによって更地価格よりもマイナスになることを建付減価と呼びます。

上式の「+ボロ屋」の部分は、プラスではなく、マイナスとなります。

「+ボロ屋」は、理論的の求めるとすると、建物の取壊し費用に相当します。

建物が取り壊す以外に使い道がない空き家がある場合、土地価格から取壊し費用を控除したものが理論的な売買価格となります。

つまり、ボロ屋があることによる、不動産の価格は以下のような式で表されます。

空き家価格 = 土地価格 + ボロ屋= 土地価格 - 取壊し費用< 更地価格

「+ボロ屋」の部分は「-取壊し費用」と書き換えることができるため、結局は更地価格よりも低くなります。

ボロ屋の空き家がある場合、売買価格の理論値としては、「土地価格-取壊し費用」となります。

3-2.空き家不動産投資の狙い目物件

ただし、これはあくまでも理論値です。

お化け屋敷のようなボロ屋や、蔦が生えまくっているようなボロ屋であれば、精神的な嫌悪感により、「土地価格-取壊し費用」よりももっと安く購入できる場合があります

すると、実際に市場で取引されているボロ屋は以下のような価格の物件もあります。

空き家の価格 = 土地価格 + ボロ屋= 土地価格 - 取壊し費用 - 嫌悪感による減価< 更地価格

このように、精神的嫌悪感が原因で相当に安い空き家が投資物件として狙い目となります。

例えば、「土地価格-取壊し費用-嫌悪感による減価」で取引される空き家を購入したとします。

購入後、建物を実際に取り壊します。

建物を取り壊せば、その更地は更地価格として売却ができます。

更地を更地価格で売却することで、「嫌悪感による減価」の分だけ利益を取ることが可能になります。

この方法であれば、廃墟不動産投資よりも簡単に利益を確保することができます。

狙い目の物件としては、建物を取壊し後、戸建用地として売却しやすい敷地面積が40~60坪程度の物件が良いです。

3-3.価格検証しながら物件を見つける

ボロ屋のターゲットが決まったら、次に価格の検証を行います。

まず、木造家屋の取壊し費用を認識しておく必要があります。

木造家屋の取壊し費用は、坪5万円前後になります。

建物の延床面積に対して、5万円を乗じて取壊し費用を算出します。

例えば延床面積が30坪の建物なら、取壊し費用は150万円です。

次に、ターゲットとなるボロ屋の査定を不動遺産会社へ依頼します。

査定は不動産の一括査定サイトを使えば無料で簡単にできますので便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

査定を行う際、不動産会社に「更地だったらいくらくらいですか?」と確認するのも忘れないようにして下さい。

もし、ターゲット物件の査定額が「更地価格-取壊し費用」よりも低ければ、その物件は購入OKです。

その物件には「嫌悪感による減価」が存在します。

逆に査定額が「更地価格-取壊し費用」よりも高い場合は購入してはいけません。

その物件には「嫌悪感による減価」がないため、取壊して更地で売却しても利益は出ません。

ポイントは価格査定になりますが、価格査定は素人にはできません。

しかしながら、一括査定サイトを使えば、プロの判断を無料で取り入れることができます。

一括査定サイトを上手く使えば、空き家を購入して売却益が得られる物件を見つけることはできます

売却益が得られる物件探しに一括査定サイトを使ってみましょう。

オススメの一括査定は「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

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https://sumai-value.jp/

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ソニー不動産

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https://sony-fudosan.com/

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リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

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https://www.homes.co.jp/satei/

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4.まとめ

以上、安く仕入れて高く売る!空き家を狙った不動産投資転売術についてご紹介してきました。

今回、記事では書いたものの、空き家を投資対象とするのは、リスクが高く相当に危険な行為です。

せっかく不動産投資をするのであれば、空き家ではなく通常の物件に投資すべきです。

空き家に投資することにはリスクがありますので、くれぐれもお金をドブに捨てるような行為は避けるようにして下さい。

HOME4U

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