近年、空き家の増加が話題となっており、空き家に関する不動産投資にチャレンジする人も増えています。
しかしながら、古い空き家を人に貸して儲けることは、そんなに簡単な話ではありません。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 空き家を使ったビジネスで何か良い方法はないだろうか？
- 廃墟不動産投資という名前を聞いたことがあるが、自分でもできるのだろうか？
- 簡単に誰でもできる空き家の不動産投資方法はないのだろうか？
そこで今回の記事では不動産投資の対象を「空き家」として、比較的誰でも取組みやすい空き家の不動産投資方法についてご紹介します。
この記事を読むことで、あなたは空き家の不動産投資のヒントを得ることができます。
空き家が増える原因
空き家の原因は相続
2019年4月26日に総務省統計局から公表された「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年における空き家の戸数は849万戸あり、全住宅のうち13.6％を占めています。
全国の空き家は年々増加傾向にあります。
※出典：総務省統計局「平成 30 年住宅・土地統計調査 P2」より
また、株式会社野村総合研究所によると、空き家の数はさらに増え、今後2033年には、空き家の数が約2,170万戸、空き家率は30.4％となることが予想されています。
※出典：株式会社野村総合研究所より
このような統計上の空き家には、アパートなどの空き家の他、一戸建ての空き家も数として含まれています。
アパートの空室の空き家も問題ですが、国としても増え続ける空き家を問題視しているのは、どちらかというと一戸建ての空き家です。
アパートの空き家は地方の人口減少と、相続対策のためのアパートの供給過剰により需給のバランスが崩れたことで生じています。
一戸建ての空き家が増える理由は「相続」
一戸建ての空き家が増える原因としては、最も大きいものが相続になります。
親が建てた家は、子供たちが自立して別の場所で家を建てると、子供たちは住まなくなります。
子供が別の場所で家を持っている場合、親が亡くなると、その家は不要となり空き家になります。
これが一戸建ての空き家が増えてしまう最も大きな原因。
空き家が増えている原因が相続のため、地方は空き家がますます増えていくことが予想されます。
一戸建ての空き家は不用心
アパートとは異なり、一戸建ての空き家はとても不用心です。
アパートであれば、他の部屋に人が住んでいたり、不動産会社が管理していたり等、自然と常に誰かの目が行き届く状態にあります。
ところが、一戸建ての空き家では、住人も管理人もいないため、人の監視の目が入ることがありません。
そのため、一戸建ての空き家は
- 放火
- 知らない間に犯罪グループのアジト
- ゴミを投棄
- 猫の死に場所
など社会的問題の発生原因にもなりかねないのが一戸建ての空き家です。
対策としてできた空き家対策特別措置法
一戸建ての空き家が増えるということはとても問題になります。
2015年には「空き家対策特別措置法」というのも施行され、危険な空き家は特定空き家として指定される法律も登場しました。
特定空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税が上がってしまいます。
空き家対策特別措置法は、特定空き家に指定されないうちに、所有者に売却を促すことが目的の法律になります。
空き家対策特別措置法は、売却を促しているだけなので、空き家を減らす決定打となっている訳ではありません。
まだ、空き家の効果をてきめんに減らしているとは言い難い状態。
団塊の世代は相続が多発している
現在、団塊の世代は、相続が多く発生している時期です。
団塊の世代の多くは、地方から東京に出てきて、首都圏で家を購入した人たちがたくさんいます。
団塊の世代の親たちの家は、どんどん空き家になっています。
相続が原因による一戸建ての空き家の発生は今後もますます増加することが予想されます。
空き家問題については下記記事でさらに詳しく解説しています。
以上、ここまで空き家が増える原因について見出来ました。
では、このように今後増え続ける空き家をなんとか投資対象とすることはできないのでしょうか。
廃墟の不動産投資の流れ
廃墟不動産投資の最初のステップ
増えるづける空き家に目を付け、空き家を対象にビジネスを行って成功している人が一部に登場。
それは廃墟不動産投資と呼ばれる不動産投資です。
廃墟不動産投資は「投資」という名前がついていますが、実際に物件を購入する訳ではありません。
空き家の所有者から空き家を安く借上げ、それを転貸するというビジネスモデルです。
アパート経営で言うところの、サブリース会社のポジションを行うビジネスになります。
サブリース（sublease）とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言うことが多い。規正法がなく（国土交通省が主導する任意の登録制度はある。後述参照）、近年、訴訟が多発するなど社会問題となっている。
空き家不動産投資はまず空き家を見つける
一戸建ての空き家では、まず困っているのは空き家の所有者。
そこで空き家の所有者に対して「借りますよ」と持ち掛けて空き家を安く借りることからスタートします。
廃墟不動産投資では、まず空き家を見つけることから始めます。
空き家を見つけたら謄本を取得
空き家を見つけたら、法務局に行き、建物の謄本を取得します。
登記簿謄本の甲区には、建物所有者の住所が記載されているため、そこで現在の所有者が誰か分かることになります。
建物には、家屋番号というものが割り振られています。
家屋番号は住居表示と同じとは限りません。
建物の登記簿謄本を取るためには、家屋番号を調べることが必要。
法務局を訪れると、地番検索システムというコンピューター画面が存在します。
地番検索システムがまだ導入されていない法務局は、ブルーマップと呼ばれる地図を見ます。
地番検索システムでは、建物の住所から土地の地番を知ることが可能です。
ここで、まだ建物の家屋番号を知ることはできません。
地番検索システムを使って、まずは地番を把握します。
家屋番号は分からないままですが、法務局では地番さえわかれば建物の謄本を取得することが可能です。
法務局には、「不動産用 登記事項証明書 登記簿謄本・妙本 交付申請書」という備付の申請用紙があります。
交付申請書の種別は「建物」をチェックし、「○○市○○町△△番地上にある建物」と記載して窓口に提出します。
窓口申請では収入印紙を600円貼ります。
家屋番号が分からなくても、交付申請書に「○○市○○町△△番地上にある建物」と書けば、建物謄本を取得することが可能です。
建物謄本には、甲区に所有者の住所が記載されています。
| 権 利 部 (甲区) (所有権に関する事項) | |||
|---|---|---|---|
| 順位番号 | 登記の目的 | 受付年月日・受付番号 | 権利その他の事項 |
| 1 | 所有権移転 | 平成29年5月20日 第○○○○〇号 |
原因 平成29年5月1日相続 所有者 ○○市○○×－×× 山田 太郎 |
ただし、相続によって所有者が変更していたとしても、登記簿謄本の名義を変更するのは義務ではありません。
そのため、相続による空き家であっても、建物の所有者の住所が空き家の住所のままであり、旧所有者の名前のままになっている可能性は十分にあります。
登記簿謄本を取得して、相続によって所有者の名義変更がきちんと行われていれば、現在の所有者を特定することができます。
廃墟不動団投資は、ここまでであれば誰でも簡単にできます。
所有者を探して了承を取る
次に行うのが所有者へのアプローチです。
所有者が近くに住んでいればアプローチがしやすいですが、遠方の場合、この時点で所有者の了解を取る難易度が上がってしまいます。
建物所有者も困っているとはいえ、他人に貸してしまうと、取壊しや売却等の処分がしにくくなります。
そのため、建物所有者から廃墟不動産を借りる了解を取ることは、簡単ではありません。
さらに、仮に建物所有者から廃墟を借りることができたとしても、その廃墟を転貸できるかどうかは、さらに難しい現実が待っています。
廃墟不動産と言っても、人に貸す以上はそれなりの立地が条件となります。
仮に最初だけ入居者を集めることができたとしても、今後も入居者を入れ続けていくためには、最低限の賃貸需要は見込めるエリアでないと継続は難しいです。
廃墟でも人を集めるには、古い建物の良さを生かした企画を行い、その企画に共感してくれる入居者を集めてくるという非常に難易度の高い業務が必要となってきます。
廃墟不動産は相当の苦労を要する
廃墟不動産は、言葉が斬新なため注目を集めていますが、個人投資家が実際に行うには、相当の労力を要します。
廃墟不動産はサブリース事業であるため、大きな投資は伴いません。
しかしながら、難易度の高い業務を行います。
廃墟不動産投資は、片手間で出来る投資ではないということを理解しておきましょう。
廃墟不動産投資については下記に詳しく記載しています。
以上、ここまで廃墟不動産投資について見てきました。
廃墟不動産は簡単にはできない投資です。
ではもっと簡単に個人でもできる空き家の投資というのはないのでしょうか。
そこで次に現実的な手法である空き家転売について見ていきます。
プロが教える！空き家の転売投資術
空き家には更地より安い物件がある
不動産の中には、建物が存在することによって、その土地建物価格が建物の無いときの更地価格よりも安くなっているような物件が存在します。
更地とは建物が建っていない土地
具体的には、ボロボロになったボロ屋が存在するような場合、更地価格よりも安くなる場合があります。
通常、土地と建物の価格と更地の価格は以下のような関係式になります。
土地価格 ＋ 建物価格 ＞ 更地価格
上式のような関係になるのは、建物に価値があるためです。
一方、ボロ屋がある場合は、以下のような関係式になる場合があります。
土地価格 ＋ ボロ屋 ＜ 更地価格
これば、実際ボロ屋には建物価格はなく、建物が存在することによって土地の価値までが下がるマイナスがあると考えられます。
このように建物が存在することによって更地価格よりもマイナスになることを建付減価と呼びます。
上式の「＋ボロ屋」の部分は、プラスではなく、マイナスとなります。
「＋ボロ屋」は、理論的の求めるとすると、建物の取壊し費用に相当します。
建物が取り壊す以外に使い道がない空き家がある場合、土地価格から取壊し費用を控除したものが理論的な売買価格となります。
つまり、ボロ屋があることによる、不動産の価格は以下のような式で表されます。
空き家価格 ＝ 土地価格 ＋ ボロ屋＝ 土地価格 － 取壊し費用＜ 更地価格
「＋ボロ屋」の部分は「－取壊し費用」と書き換えることができるため、結局は更地価格よりも低くなります。
ボロ屋の空き家がある場合、売買価格の理論値としては、「土地価格－取壊し費用」となります。
空き家不動産投資の狙い目物件
ただし、これはあくまでも理論値です。
お化け屋敷のようなボロ屋や、蔦が生えまくっているようなボロ屋であれば、精神的な嫌悪感により「土地価格－取壊し費用」よりももっと安く購入できる場合があります。
すると、実際に市場で取引されているボロ屋は以下のような価格の物件もあります。
空き家の価格 ＝ 土地価格 ＋ ボロ屋＝ 土地価格 － 取壊し費用 － 嫌悪感による減価＜ 更地価格
このように、精神的嫌悪感が原因で相当に安い空き家が投資物件として狙い目となります。
例えば、「土地価格－取壊し費用－嫌悪感による減価」で取引される空き家を購入したとします。
購入後、建物を実際に取り壊します。
建物を取り壊せば、その更地は更地価格として売却ができます。
更地を更地価格で売却することで、「嫌悪感による減価」の分だけ利益を取ることが可能になります。
この方法であれば、廃墟不動産投資よりも簡単に利益を確保することができます。
狙い目の物件としては、建物を取壊し後、戸建用地として売却しやすい敷地面積が40～60坪程度の物件が良いです。
価格検証しながら物件を見つける
ボロ屋のターゲットが決まったら、次に価格の検証を行います。
まず、木造家屋の取壊し費用を認識しておく必要があります。
木造家屋の取壊し費用は、坪5万円前後になります。
建物の延床面積に対して、5万円を乗じて取壊し費用を算出します。
例えば延床面積が30坪の建物なら、取壊し費用は150万円です。
物件を見つけたら不動産会社へ査定依頼
次に、ターゲットとなるボロ屋の査定を不動遺産会社へ依頼します。
査定は不動産の一括査定サイトを使えば無料で簡単にできますので便利。
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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
NTTグループで安心運営の「HOME4U」や地域密着の不動産会社が多数参加している「HOME’S」などの不動産一括査定を使うと、大手から地域密着まで様々な不動産会社に査定相談ができます。
- 「家付きが良いのか更地がいいのかアドバイスください。」
- 「更地だったらいくらくらいか教えてください。」
など記載すると良いです。
また、机上査定を選択すれば、簡易的な査定額をメールでもらえます。
また、要望欄に「メールで査定額の提示を希望」と書けば、不動産会社にも伝わります。
ただし、田舎だと1社しか出てこな可能性があります。
「HOME4U」「HOME’S」で栃木県で実施したところ、それぞれ1社しか出てきませんでした。
1社だけのアドバイスだと適切に判断ができません。
もし1社しか出てこないようであれば、「HOME4U」「HOME’S」や「イエウール」を併用して、複数の不動産会社に相談できるようにしましょう。
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連絡もメール要望などでき、大変便利です。
解体は年度によって補助金や助成金が出る場合もあるので、早めに確認をしておきましょう。
もし、ターゲット物件の査定額が「更地価格－取壊し費用」よりも低ければ、その物件は購入OKです。
その物件には「嫌悪感による減価」が存在します。
逆に査定額が「更地価格－取壊し費用」よりも高い場合は購入してはいけません。
その物件には「嫌悪感による減価」がないため、取壊して更地で売却しても利益は出ません。
ポイントは価格査定になりますが、価格査定は素人にはできません。
しかしながら、一括査定サイトを使えば、プロの判断を無料で取り入れることができます。
一括査定サイトを上手く使えば、空き家を購入して売却益が得られる物件を見つけることはできます。
売却益が得られる物件探しに一括査定サイトを使ってみましょう。
バックアッププランとして更地にしたときの投資プランを見ておく
また、バックアッププランとして空き家を解体して更地になった土地の活用方法の計画プランをもらっておくと安心です。
場合によっては、更地にして駐車場やコンビニなど、何か活用できる可能性もあります。
さらには、解体せずにリフォームして賃貸物件として活用するということもありえます。
NTTグループで安心運営の「HOME4U土地活用」を使うと、複数数の会社から最適なプランをもらえます。
要望欄がありますので、「空き家を解体して更地にした場合の土地活用のプランを提示ください。」などを書きましょう。
また、下記のように書くとメールでプラン計画をもらえることもあります。（※基本的には自宅に計画プランが届きます。）
HOME4U土地活用も無料で利用できるので、ぜひ利用してみましょう。
まとめ
安く仕入れて高く売る！空き家を狙った不動産投資転売術についてご紹介してきました。
今回、記事では書いたものの、空き家を投資対象とするのは、リスクが高く相当に危険な行為。
せっかく不動産投資をするのであれば、空き家ではなく通常の物件に投資すべき。
空き家に投資することにはリスクがありますので、くれぐれもお金をドブに捨てるような行為は避けるようにして下さい。