成功事例は見るな!不動産投資を成功に導くための本当に必要な5つのポイント

不動産投資で成功している人を見ると、うらやましく思えます。

人は他人の結果しか見えないので、成功者の真似をすれば、自分も成功できるのではないかと錯覚しがちです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産投資で成功したい
  • 不動産投資で成功する方法を知りたい
  • 不動産投資で失敗しないためにはどうしたら良いか知りたい

結論からすると、不動産投資に成功するためには、

  1. 用途
  2. 立地
  3. 購入時期
  4. 資金調達
  5. 建物

の5つのポイントを意識する必要があります。

そこで今回の記事では不動産投資の「成功」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産投資で成功するためのポイントを知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.参考にならない!不動産投資の成功事例

都内の大型書店に出向くと、サラリーマン向けの不動産投資に関する書籍にワンコーナーが設けられており、不動産投資の書籍がズラリと並んでいます。

書棚においてある本を見てみると、8割が個人投資家の「成功本」で武勇伝的な内容が書かれています。

残りの2割が「不動産投資は失敗するから止めなさい」系の本になります。

これだけ不動産投資の成功本が多いのを見ると、世の中の人がいかに不動産投資に興味があるかが分かります。

ところが、書籍に並んでいる不動産投資の本を見ていると、気になることがあります。

それは著者にノンプロの個人投資家が多いということ。

不動産投資は、大手不動産会社や機関投資家など、プロも行います。

不動産投資の本はプロの著者が少ない

不動産投資の本では、何故か業界出身者や現役のプロの投資家、有資格者等が書いているような本が、ほとんど見当たりません。

プロがきちんとした理論や資料を裏付けとして書かれた専門的な書籍がなく、個人投資家が書いた再現性の低い成功事例の本が多いことが気になります。

書籍のレベルとしても、「農家のおばさんがアパート経営で大成功」的なものもあり、いざ自分の立場に置き換えてみても、結局役に立たない内容が多いです。

このような個人投資家の武勇伝的な本は、確かに成功しているのかもしれません。

確かにプロが成功している内容よりも、自分と同じ素人が成功している内容の方が夢を持てるから、本を手に取ってもらいやすいのでしょう。

ただし、内容的には「場当たり的なもの」や「たまたま感があるもの」が多く、真似すると失敗してしまうものが多いです。

本当に真似して失敗する人もいる

個人投資家の本の中には、「利回りの高い郊外の木造築古アパートを買い集めて成功した」というような内容もあり、それを本気で信じて実際に真似してしまう人もいます。

過去、筆者のところに、そのような物件を買い集めてしまい、数年で破たんしてしまった人が相談にきたことがあります。

プロであれば、郊外の木造築古アパートはリスクが高いため、投資をしようとは思いません。

このようなプロのセオリーを無視した個人投資家の成功例を真似してしまうのは、とても危険です。

そもそも、本には「カッコいいこと」しか書きません。

ノンプロの個人投資家が書いたカッコいいことは、理論に裏打ちされていないものが多いです。

【結論】他人の成功事例には左右されない

「隣の芝生は青く見える」のが人情ですが、他人の成功事例には左右されてはいけません。

きちんとした理論に基づき、リスクを排除することで成功を収めるようにしてください。

以上、ここまで参考にならない他人の成功事例について見てきました。

では、どのようにしたら不動産投資は成功するのでしょうか。

そのポイントはリスクを排除していくことにあります。

そこで次に不動産投資を成功に導く5つのポイントについて見ていきます。

2.不動産投資を成功に導く5つのポイント

冒頭でもお話ししたように、不動産投資に成功するためには、

  1. 用途
  2. 立地
  3. 購入時期
  4. 資金調達
  5. 建物

の5つのポイントを意識する必要があります。それぞれ説明していきましょう。

ポイント1.用途

最初に用途について説明します。

不動産投資は、不動産賃貸業ですので、借りるニーズがあれば成立します。

賃貸ニーズとしては、住居の他、店舗、事務所、介護施設、保育園、倉庫等があります。

用途特徴
住居住居系は単身世帯向けのワンルームが最も賃貸需要が高いです。
駅から10以内の立地であれば、ワンルームが最も成功しやすい用途です。
一方で、ファミリータイプとなると賃貸需要も弱くなり成功しにくくなります。
店舗店舗は立地が良ければ1階部分だけ貸すことは可能です。
2階以上はよほどの好立地でない限り、テナントが付かないため、失敗の原因となります。
郊外立地であれば、場所によってはコンビニの一棟貸しも可能性としてはあります。
事務所全国的に見て事務所の賃貸需要は下がっているため、事務所の投資は避けるべきです。
都内であってもよほどの好立地でない限り、事務所では成功できません。
地方都市であれば、事務所は避けるべき用途です。
介護施設老人ホーム等は駅から離れていても、賃貸需要があります。
大きな敷地があれば、介護施設への一棟貸しも可能です。
ただし、介護系は賃料単価が安く、不動産投資としての収益性が低いのがネックです。
保育園近年、増加傾向にあるのが保育園への賃貸です。
賃料こそ低いですが、多少場所が悪くても入居してくる可能性があり、
また撤退リスクが低いというメリットもあります。
倉庫高速道路のIC付近に広大な土地を持っていれば、倉庫の賃貸需要があります。
近年はネット通販の影響から倉庫需要が高く、
国内の不動産投資の中では唯一、高利回りで安定的な用途になっています。
実物投資ではなく、倉庫の不動産投資信託などは良いと思われます。

不動産投資は、用途によってもその性格がかなり異なります。

賃貸需要の弱い用途を選んでしまえば、その時点で成功の可能性を下げてしまいます。

個人投資家で不動産投資に成功したいのであれば、用途は単身者向けのワンルームとすることがオススメです。

ワンルームは賃貸需要が高く、店舗や事務所よりは広い範囲で賃貸需要を拾うことが可能です。

アパート建築であっても、ファミリータイプではなくワンルームタイプのアパートを建築するようにしましょう。

ワンルームの投資については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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ポイント2.立地

用途を何にすべきかを決めた後は、次に重要なのが立地になります。

不動産賃貸業は立地産業のため、立地が悪いと成功確率が下がります。

極端な例を言うと、東京の山手線の駅から徒歩5分以内のボロアパートと、北海道の山奥にある新築のデザイナーズマンションであれば、どう考えても山手線の駅から徒歩5分以内のボロアパートの方が成功確率は高いです。

そもそも賃貸需要とは、「買うには高すぎるけど、借りることならできる」という場所に発生します。

田舎の土地であれば、わざわざ賃料を払って借りるよりも、買った方が安いため、誰も借りてくれません。

そのため、不動産投資は「人口密集地帯で地価の高いところで行う」というのが成功に向けての絶対的な鉄則です。

書籍化されている成功事例では、地方都市や郊外の築古アパートでの成功例を扱っているものも多いですが、これらの成功事例を真似することはとても危険な行為です。

郊外の築古アパートによる成功事例は、イレギュラーな話であるため、本としては面白いかもしれません。

ところが、個人投資家がはじめて行う投資としては、むしろやってはイケない投資の部類になります。

まずは賃貸需要が強い立地かどうかを、しっかりと確認してから投資を行うようにしましょう。

ポイント3.購入時期

不動産投資をするうえで見落としがちなのが、物件の購入時期です。

平たく言うと、物件が安い時期に購入できれば不動産投資は成功します。

2020年2月時点においては、国内の不動産市場は値上がりが続いている状況です。

今のような時期は物件を購入してはいけません。

むしろ、絶好の売却の時期と言えます。

物件の利回りは、同じ物件でも時期によって異なります。

近年のような物件価格が高騰している時期は、利回りが3~4%台であっても、物件価格が下がる不景気の時期に購入すれば、利回りが5~6%になります。

国内景気は過去の経験上、東京オリンピック後に落ち込むことが予想されています。

すると、不動産市場は急激に冷え込むため、物件の価格が下がります。

不動産投資で成功したければ、物件価格が下がりきったタイミングで購入するのが成功のカギを握ります。

不動産投資は、安い時期に購入して、高い時期に売却するということができれば、大成功と言えます。

よって、今の時期は物件の購入はオススメしません。

今の時期にやるべきことは、貯金をして将来物件を購入するための自己資金を増やしておくことです。

ただし、物件価格が下がった時に物件を購入することは簡単ではありません。

不動産市場が冷え込んでいる時期というのは、銀行の融資姿勢がとても厳しくなります。

今のような好景気の時期であれば、銀行から融資を引き出すことは簡単ですが、不景気になると融資が引き出せなくなるという難しさが発生します。

そのため、物件価格が下がったとき、市場の中で最も強いパワーを発揮する人は、自己資金を多く持っている人です。

本当に成功している投資家は、物件価格が下がっている時期に、高利回りの優良物件を自己資金で購入していきます。

不動産投資の本当の成功者は、市場が熱い時には購入せず、市場が冷めきった時に購入します。

今はじっくり待って、物件価格が下落するタイミングを見極めましょう。

ポイント4.資金調達

国内の不動産賃貸業は江戸時代からあり、世界的にも不動産賃貸業は古くから存在します。

長い歴史や世界中の事例を振り返ってみても、不動産投資は財を成したお金持ちが行っているのが基本です。

つまり、不動産投資は基本的にはお金持ちが自己資金で行うというのが原始的なパターンです。

不動産投資を自己資金で行っている場合、基本的にリスクはありません。

空室が発生したとしても、返済に迫られることもありません。

返済を気にしなくてもいいので、空室が発生すれば、家賃も思いっきり下げることができます。

必要経費程度に家賃収入があれば、物件も保有し続けることができます。

自己資金を100%で投資を行えば、失敗が失敗にならないことになります。

そのため、不動産投資で成功確率を上げたければ、投資金額のうち、自己資金の割合を増やす必要があります。

逆に借入金の割合が増えれば増えるほど、失敗の確率が上がります。

全額借入金で不動産投資を行うことなど、もっての外です。

最近は、超低金利であることから、全額借入で不動産投資を勧める人がいますが、金利は低くても、借入金は借入金であることに違いはありません。

元本返済は、空室が発生しても無関係に発生します。

はじめて不動産投資を行うのであれば、少なくとも自己資金は物件価格の50%程度は欲しいところです。

自己資金を1,000万円程度貯めて、2,000万円程度のワンルーム1戸から不動産投資をスタートさせるのが望ましいでしょう。

今はしっかりと自己資金を貯め、オリンピック後の不動産価格が下がった段階で、自己資金と借入金を50:50の割合で購入するのがオススメです。

物件価格が安い時期に購入できれば、利回りも高いため、返済も楽になります。

安い時期に、自己資金で物件を購入することは、失敗の確率を極小化し、成功の確率を上げてくれます。

利回りは、賃料収入が同じであれば、購入額が安いほど高くなります。

ただし、購入時期が同じであれば、利回りの高い物件はリスクの高さを反映していることになります。

自己資金を多くしても、リスクの高い物件を購入してしまうと、不動産投資の成功からは遠のきます。

自己資金を加えた状態で、適正利回りの物件を購入することが不動産投資の成功条件になります。

不動産投資と利回りについては、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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ポイント5.建物

不動産は土地と建物からなるため、どのような建物を選ぶかも重要なポイントになります。

ただし、重要度としては「建物」と「立地」であれば、立地を重視して不動産を選定すべきです。

では、似たような立地の物件の場合、次に何を基準として物件を選ぶべきかというと、それは「建物」になります。

建物で最も重要な要素は「築年数」です。

築年数が浅い物件ほど、賃料も高く空室も少ない特性があります。

また、築年数が浅いことは、投資をするうえでさらに良いメリットがあります。

それは減価償却費です。

不動産投資を行うと、毎年、建物の減価償却費が費用計上されます。

減価償却費とは建物の建築費を毎年一定のルールに基づき、費用として計上する会計上の費用です。

実際にお金が発生するわけではありません。

減価償却費は、実際にはお金の支払いを伴わない会計上の費用ですが、その費用があるため、会計上の利益を圧縮することができます。

利益が小さくなった分、支払う税金の額も少なくなるため、その分、節税効果が生じます。

この建物の減価償却費は、躯体と設備に分けて計上されるということがポイントです。

躯体とは、屋根、壁、柱などの構造体で、設備とは電気や空調、給排水等の設備

電気や空調、給排水等の設備は、壊れやすいものであるため、会計上、短い期間で償却されます。

一方で、屋根、壁、柱などの構造体は壊れにくいものであるため、長い期間かけて償却されます。

建物は、新築から築15年にかけては、設備部分の減価償却と躯体の減価償却費の両方が存在します。

それ以降の減価償却費は躯体の減価償却費のみになります。

そのため、減価償却費は、築15年までは多く存在し、その後は減ります。

また設備の減価償却費は定率法と呼ばれる償却方法で減価償却費が計上されます。

定率法は、毎年の簿価に一定の利率をかけて償却費を計算するため、簿価が高い築年数の浅い時期の方が多くの減価償却費が計上される仕組みになります。

言い換えると、減価償却費は建物の築年数が浅いほど、大きくなります。

つまり築年数が浅ければ浅いほど、減価償却費が大きく、節税効果が高くなります。

不動産投資では、固定資産税等の通常発生する費用の他、「借入金の返済」と「税金」が発生します。

同じ利回りの物件を購入しても、「借入金の返済」と「税金」が多ければ苦しい不動産投資になり、「借入金の返済」と「税金」が少なければ不動産投資としては成功です。

「借入金の返済」は、自己資金を多くすれば少なくすることができます。

「税金」については、築浅の物件を購入することで少なくすることが可能です。

物件を購入する場合、利回りだけに目が行ってしまいますが、築年数に目を向けることも忘れてはいけません。

築浅の建物を購入することで、不動産投資を成功に導いてください。

以上、ここまで成功に導く5つのポイントについて見てきました。

では、5つのポイントを実践した後に、成功を続けていくにはどのようにすべきか、気になるところです。

そこで次に不動産投資の成功を維持するためのポイントについてご紹介します。

3.不動産投資の成功を続けるために!古くなる前に売却する

不動産投資で悩ましい点は、建物がどんどん古くなっていくという点です。

建物が古くなると、減価償却費が少なくなるほか、修繕費用も発生し、賃料も下がり空室も増えるため良いことが一つもありません。

築年数が上がるということは、リスクも上がるということです。

そのため、物件は古くなった段階で買換えを行い、若さを一定に保つということを実践していかなければなりません。

物件の若さを保つことは、リスクを排除することにもつながります。

近年、不動産投資で成功している人の投資パターンを見てみると、必ず投資の中に「買換え」を取り入れています。

一つの物件を一生持ち続けるというのは古い考えであり、成功者はジプシーのように、物件を買換えて収益力を維持しています。

不動産投資というと、地主が先祖から受け継いだ土地に無理矢理アパートを建てるパターンが想像できますが、最近の成功者は先祖代々の土地には拘らず、最適な立地の物件へ転々と移り、資産を拡大しています。

そのため、物件を購入した後は、その物件に拘らないということが重要です。

タイミングを見て売却し、次の物件に投資を行うというのが成功の秘訣になります。

収益物件を高く売却する方法については、下記に詳しく記載しています。

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4.まとめ

成功事例は見るな!不動産投資を成功に導くための本当に必要な5つのポイントについて見てきました。

不動産投資で成功したければ、まずリスクを排除し失敗の確率を下げることを考えることが必要になります。

リスクを下げ、自然と成功の確率を上げるようにしましょう。

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