農地の売買で知っておきたい農地法等や仲介手数料・税金を解説

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相続で引き継いだ畑や、実家の田んぼ等、不要となっている農地の処分で困っている人もいると思います。

現在は、農業をやる人が極めて少ないため、農地としては売ろうと思ってもなかなか売却できないのが現状です。

さらに、農地を売却するには、農地法や都市計画法といった法律の知識を必要とします。

これから農地を売買したい人の中には、

  • 農地を売買するにはどうしたら良いのか知りたい
  • 農地の売却の障害となっている法律の概要を知りたい
  • 農地を売却したときの税金はどのようになるのか知りたい

等々のことを思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では農地の売買にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは農地売買の基礎知識を得ることができます。

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1.農地売買は宅地よりも難易度が高い

農地の売買も、基本的には普通の宅地の売買と同じです。

ただし、農地法などで、売却までに許可を必要とする行為が加わるなど、難易度は高いです。

農地を売却する場合は、農地を扱ったことのある地元の不動産会社に依頼することをオススメします。

農地の仲介には、許可手続きを進めるうえでの経験が必要だからです。

といってもそもそも不動産会社を知らない人も多いと思います。

そこでオススメなのが「 イエウール 」です。

農地売買に強い不動産会社を探せられる「イエウール」

イエウール 」は一括査定と呼ばれるサービス。

一括査定とは、ネット上で売却予定の不動産(家、マンション、土地、農地など)を入力すると、適切な不動産会社を自動的に見つけてくれるサービス。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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ただ、残念なことに「農地」に対応している一括査定は少なく、筆者が知る限りでは「 イエウール 」「 イエイ 」の2つしかありません。

そして、農地のようなマイナーな不動産の場合は、なかなか不動産会社がマッチングされません。

筆者がイエイではなく、イエウールを推す理由は、イエウールの方が参加している不動会社数が多いから。

  • イエウール → 1,500社以上
  • イエイ → 1,000社以上

当たり前ですが、不動産会社が多いほど、より農地に強い不動産会社が見つかるというわけです。

まずは「 イエウール 」を利用してみて、今一不動産会社が見つからない場合は「 イエイ 」を使ってみましょう。

下記、念のためイエウールで農地を選択する画面を載せておきます。

イエウールで農地選択

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農地は宅地に比べると価格が安い

農地は、宅地に比べると、価格も非常に安いです。

また、農業を行う目的で購入する人も少なく、売却には時間もかかります。

早く売ろうとしても簡単には売れません。

農地の売却は、気長に構えて、売れるのをじっくり待つ必要があります。

以上、ここまで農地の売買の特徴について見てきました。

では、農地の価格はどのような要因によって決まるのでしょうか。

そこで次に農地の価格が決まる要因についてご紹介します。

2.農地の価格が決まる要因

農地の価格を決定する要因としては、以下のようなものがあります。

  1. 日照、乾湿、雨量等の状態
  2. 土壌及び土層の状態
  3. 農道の状態
  4. 灌漑排水の状態
  5. 耕うんの難易
  6. 集落との接近の程度
  7. 集荷地との接近の程度
  8. 災害の危険性の程度
  9. 公法上及び私法上の規制、制約等

このうち、農地は「公法上及び私法上の規制、制約等」によって、とても大きな影響を受けます。

農地の売買に大きく影響を与える法律は、「農地法」と「都市計画法」の2つです。

都市計画法に関しては、市街化調整区域内の開発許可に影響を与えます。

そこで、農地法と市街化調整区域内の開発許可について説明していきます。

3.農地売買に影響を与える「農地法の許可」

農地の売買の最大の障害となるのは、農地法です。

簡単に言うと、農地は他の土地とは異なり、売却するのにお上の許可を得なければなりません。

農地は国の食糧を生み出す大切な土地であるため、農地が減少することは国の死活問題となるというのが農地法の根底にあります。

しかしながら、現状では農地が減る以上に、農業就労人口が激減していますので、現状と法律が噛み合っておらず、法律が厄介な存在になっています。

農地法は、売却もしくは用途の転用に関して、以下の規定を設けています。

規定がそれぞれ農地法の3~5条に記載されているため、3条許可、4条許可、5条許可と呼ばれています。

名称内容許可権者
3条許可AからBへ農地を農地として売却すること農業委員会
4条許可自分で農地を農地以外に転用すること都道府県知事または指定市町村町
5条許可AからBへ農地を農地以外に転用して売却すること

簡単に言うと、農地を農地として売る場合は3条許可が必要となります。

農地を農地以外に転用して売る場合は5条許可が必要となります。

4条許可に関しては、売却せずに自分で農地を別の用途に転用する場合の許可になります。

ただし、ここで用途転用に関する4条許可と5条許可には例外があります。

市街化区域における農地については、用途転用に関しては「農業委員会への届出」だけで良いという例外規定があります。

市街化区域とは、都市計画法で定められる「すでに市街化を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。

市街化区域は、主に人が多く住んでいる都市部に定められています。

市街化区域は、「どんどん人が住む街(市街化)してください」というエリアであるため、農地を、建物を建てるための宅地に転用することはウェルカムなわけです。

よって、市街化区域では、用途転用に関しては単なる届出だけで良いということになります。

例えば、市街化区域内の農地を、AさんからBさんへ転用目的で売却する場合は、届出という簡単な手続きで済ますことができます。

しかしながら、農地を農地として売却する3条許可に関しては、農業委員会への許可が必要となります。

農地法は、発想として農業に従事する人が変わることを嫌がります。

人が変わると、収穫量も変わってしまうためです。

例えば、専業農家の人から農業経験のないサラリーマンに農地を売ろうとすると、許可が下りません。

サラリーマンに売ってしまうと、実質、農地が減ってしまうことになるため、ちゃんと農業をできる人でないと、売却の許可が下りないのです。

ここで、農地法の規制を受ける農地とは、どのような土地を指すのかが問題となります。

まず、農地は現況主義で判断されます。登記簿謄本の地目は関係ありません。

登記簿謄本の地目が山林となっていても、現役バリバリの農地なら、それは農地法の対象となる農地です。

一方で、耕作放棄地はどうでしょうか。実は、耕作放棄地の農地法の対象となる農地です。

一時的に休耕しているものとみなされ、農地法の対象となります。

現況主義なのですが、なぜか休耕地は農地です。

実質的には、耕作放棄地の売買は非常に多いです。

相続で引き継いだ畑や、実家の田んぼ等は、ほとんどがこの耕作放棄地に該当しているためです。

耕作放棄地は農地法の対象となります。

市街化区域以外の土地であれば、転用目的の売却でも許可が必要ですのでご注意ください。

逆に、家庭菜園の土地は、現役バリバリであっても農地ではありません。

現脅威主義と言いつつ、家庭菜園は一時的な利用形態であるとみなされます。

耕作放棄地について詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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耕作放棄地とは何か?耕作放棄地の現状や対策等について徹底解説

耕作放棄地とは、以前耕地であったもので、過去1年以上作物を栽培せず、しかもこの数年の間に再び耕作する考えのない土地のこと ...

以上ここまで農地法について解説してきました。

市街化区域という言葉が登場してきましたが、似たようのものに市街化調整区域があります。

次に市街化調整区域の開発許可についてご紹介します。

4.農地売買に影響を与える「市街化調整区域の開発許可」

都市計画法では、市街化調整区域というエリアも定めています。

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」です。

市街化調整区域は、市街化区域と隣接したエリアに定められます。

市街化調整区域は、隣接エリアが都市化の進む市街化区域です。

そのため、放っておくと、どんどん農地が宅地化される可能性があることから、厳しい規制が定められています。

具体的には、市街化調整区域内の土地は、許可を受けないと建物を建てることができません。

この許可のことを開発許可と呼んでいます。

市街化調整区域内の農地は、転用には開発許可を必要とします。

例えばAさんからBさんへ転用目的で農地を売却しようとすると、農地法の5条許可と都市計画法の開発許可のW許可を得る必要があります。

そのため、市街化調整区域内の農地を転用目的で売却するには、極めてハードルが高くなるという点に中が必要です。

市街化調整区域内であっても、農地として売却するのであれば、3条許可のみで済みますが、転用目的とすると、開発許可まで必要となるため、ほとんど購入する人がいないということになります。

市街化調整区域内の農地は、農地の中でも特に売却の難しい土地になります。

売買をする前に、自分の所有している農地がどのようなエリアに属しているかについて、きちんと確認するようにしましょう。

以上、ここまで市街化調整区域の開発許可について見てきました。

では、農地の価格はいくらくらいなのでしょうか。

そこで次に農地の価格の調べ方についてご紹介します。

5.農地相場の調べ方

農地に関しては、全国農業会議所が田畑の売買価格について、調査結果を公表しています。

平成28年田畑売買価格等に関する調査結果によると、農地の価格は下表の通りです。

ブロック純農業地域都市的農業地域
田平均価格
(単位:千円/10a)
畑平均価格
(単位:千円/10a)
田平均価格
(単位:千円/10a)
畑平均価格
(単位:千円/10a)
全 国1,2569103,5223,368
北海道260122452475
東 北6003601,6291,393
関 東1,6191,7042,5652,969
東 海2,4272,1726,8206,684
北 信1,4999982,5472,270
近 畿2,1861,4303,8983,810
中 国7794594,4023,084
四 国1,7259874,8834,062
九 州9056071,8771,595
沖 縄8901,417-0.7

相場程度であれば、まずは全国農業会議所の調査結果にて調べることが可能です。

その他、農地については、最初に説明した通り下記2つの一括査定サイトで不動産会社に査定依頼が行えます。

代表的な一括査定サイトを以下に示します。

農地を査定できる一括査定サイト

実際に売却する場合には、一括査定サイトを使って、査定から始めましょう。

以上、ここまで農地相場の調べ方について見てきました。

では、農地の売却を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料はどの程度かかるのでしょうか。

そこで次に農地を売却した場合の仲介手数料について紹介します。

6.農地を売却した場合の仲介手数料

農地は宅地ではないため、宅地建物取引業法の規制を受けません。

つまり、農地を売買した場合、仲介手数料を規定する法律は無いため、仲介手数料はいくらでも良いことになります。

ただし、農地の売買でも宅地建物取引業法の規制を準用することが多いです。

宅地建物取引業法の仲介手数料の規制は以下のようになっています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

結論としては、いくら請求されるか分かりません。

農地を不動産会社に依頼して売買する場合には、早めに仲介手数料はいくらになるのかについて確認することをオススメします。

以上、ここまで農地を売却した場合の仲介手数料について見てきました。

では、農地を売却した場合の税金はどうなるのでしょうか。

最後に、農地を売却したときの税金について解説します。

7.農地を売却した場合の税金

7-1.譲渡所得

農地を売却したときは、譲渡所得と呼ばれる所得が発生し、所得税および住民税が課せられることになります。

譲渡所得は、以下の式で表されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、売却額です。取得費は農地の購入額になります。譲渡費用とは仲介手数料等の売却に要して費用です。

7-2.課税の特例

国内では農業が衰退しているため、農業のやる気のある人に売ったのにも関わらず、高い税金がかかってしまっては、農業の促進を図ることができません。

そのため、農業の担い手への売却を促すため、農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画等により売却した場合など、一部の売却では特別控除が認めらえます。

特別控除がある場合の譲渡所得は以下の通りになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

特別控除額とその要件は以下の通りです。

特例控除額要件
農地利用目的の譲渡800万円・ 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
・ 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1,500万円・ 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
転用目的の譲渡の例5,000万円・ 農地が土地収用法等により買い取られる場合 等

特別控除を適用して、譲渡所得がゼロ以下となれば、所得税および住民税は発生しません。

尚、税率は所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

所有期間は、相続しても、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

8.まとめ

以上、農地の売買で知っておきたい農地法等や仲介手数料・税金を解説してきました。

農地の売買は、農地法等の法律が厳しいことに特徴があります。宅地との違いをよく認識して、売却に臨むようにして下さい。

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不動産一括査定サービスとは?

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不動産一括査定のイメージ図

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