不動産投資を東京で検討する人へ!マンション投資・アパート経営などの成功ポイントは

全国のほとんどの都道府県が人口流出している中で、ダントツに人口流入が多い都道府県があります。

それは「東京」です。

人口がどんどん増え続ける東京では、不動産投資に最適なエリアです。

東京ではリスクを抑えた不動産投資を行うことができます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 東京でオススメの不動産投資を知りたい
  • 東京のどのようなエリアが投資対象として良いのかを知りたい
  • 東京は土地価格が高すぎるため、安く投資できる方法がないかを知りたい

そこで今回の記事では「東京」で行う不動産投資にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは東京で不動産投資を行うことのメリットを理解し、どのような物件が狙い目なのかを知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産投資をするなら東京と言われる理由

東京は日本人であれば誰もが認める大都市です。

東京は世界的に見ても大都市であり、東京の不動産には世界中の投資家からお金が集まっています。

2015年においては、日本の名目GDPは43,831憶ドルであり、アメリカと中国に次ぐ世界3位の位置づけとなっています。

一方で、東京都単独の名目GDPは10,572憶ドルもあり、なんと世界の国別ランキングでも16位にランクインしてしまう規模にあります。

2015年においては、GDP世界ランキングは15位がメキシコ、16位がインドネシア、17位がオランダ、18位がトルコとなっています。

東京都単独のGDPは、ちょうとメキシコとインドネシア一国のGDPの間に位置します。

現在、人口が増えている都道府県として神奈川県、埼玉県、千葉県があります。

これらの県はメキシコやインドネシア等の一国と隣接し、自由に貿易できる状態だと考えれば、人口も自然に増えて当然と言えるかもしれません。

東京都の人口密度と単身世帯

また東京は世界一人口密度の高い都市としても知られています。

人口密度のランキングは単位あたりの面積の分母の捉え方によっても異なりますが、多くの統計で人口密度の世界ランキング1位の都市は東京となっています。

不動産の価格や賃料は人口密度の高いほど高くなるという性質を持ちます。

東京は世界一人口密度の高い都市であるため、不動産投資市場としては最適なエリアと言えます。

さらに東京は単身世帯が増加傾向にあります。

単身世帯はワンルームマンションの入居者ターゲットです。

単身世帯数は今後も増え続け、2030年に708万世帯となってピークを迎えることが予想されています。

実は東京都の人口そのものは2025年でピークを迎えて、その後は減少することが予想されています。

ただし、賃貸需要者のターゲットとなる単身世帯は、その後もしばらく増え続けるため、市場としての安定感は今後もしばらくは続く見込みです。

以上、ここまで不動産投資をするなら東京について見てきました。

東京は人口が増え続けるという特殊なエリアであるため、実は投資用のワンルームに関しては厳しい建築制限を設けています。

そこで次に知っておきたいワンルーム条例について見ていきます。

2.知っておきたいワンルーム条例

ワンルームは需要に比べて供給が少ない

東京都は全国から次々と単身者が流入してくるため、放っておくと街中がワンルームマンションだらけになるという可能性があります。

行政側は、ワンルームマンションの入居者は

  • 地域のコミュニティに参加しない
  • ゴミ出しマナーが悪い

等の変な偏見を持っています。

そのため各行政区には、ワンルームマンションが増えるのは良くないことだという発想があり、ワンルームマンションを建築しづらくする条例を各区で定めています。

これらは通称、ワンルーム条例と呼ばれています。

ワンルーム条例では、ワンルームを建てるのであれば、「面積を25㎡以上にしなさい」とか、「ファミリータイプの住戸を設けなさい」等、投資家の収益性が落ちるような規制をわざと設けています。

ワンルーム条例通りにワンルームマンションを建築すると、東京であっても投資採算性が合わなくなるため、結果的にワンルームマンションを建てる人が居なくなるという仕組みの条例です。

そのため、東京都は単身世帯が増えているにもかかわらず、ワンルームマンションの供給が全く追いついていないという状況が発生しています。

逆に言うと、投資家にとってはとても理想的な状況です。

ワンルームマンションの競合が増えることはあまりありません。

競合の出現は家賃を下げる最も大きな原因となります。

競合が増えにくい東京では、安定した賃料収入を得ることができるのです。

ファミリータイプは供給過剰

一方で、ファミリータイプの賃貸マンションや賃貸アパートに関しては、特に規制がないため注意が必要です。

ファミリータイプとは2DKや3LDKの2人以上で住める広めの住戸を指します。

ファミリータイプのアパートに関しては、いたるところで建築が可能なため、東京でも既にかなり供給過剰です。

しかもファミリータイプは、賃貸需要もあまり多くありません。

都内のファミリータイプの賃貸物件は、賃料の総額が張ってしまうため、需要者も賃貸よりも購入を選択しがちです。

東京では、家賃を払うよりも住宅ローンを払う方が安くなるケースが多いため、ファミリー層の賃貸需要は著しく落ちてしまいます。

東京は23区内でワンルーム条例があるため、ワンルームマンションは投資対象として魅力的ですが、ファミリータイプに関しては、他の都市とあまり変わらないというのが実態です。

東京で投資をするのであれば、23区内にある「ワンルーム条例」という特殊な状況を踏まえ、ワンルームマンションに投資することをオススメ。

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以上、ここまで知っておきたいワンルーム条例について見てきました。

では、ワンルームマンションに投資するとしても、どこのエリアのワンルームマンションに投資すれば良いのでしょうか。

そこで次にオススメの投資エリアについてご紹介します。

3.東京でオススメの投資エリア

ここからは、統計上、あまり出てこない話になります。

統計的には、「若者が住みたい街No.1の吉祥寺がオススメ」という風になりがちですが、ここではそういう話はしません。

ワンルームマンションの需要者である質の高いサラリーマンがどのような街を好むかという視点でオススメのエリアをご紹介します。

都内の投資対象となるワンルームマンションは、家賃が毎月10万円を超えます。

投資対象となるワンルームマンションの家賃は11~13万円が多いです。

毎月、11~13万円の家賃を払える単身者となると、「それなりの人」が対象となってきます。

30~40代の一流企業に勤める独身サラリーマンがターゲットです。

このようなサラリーマンの人たちは、吉祥寺のようなちょっとガチャガチャした感じのエリアは好みません。

もう少し都心部で、大人の雰囲気のある落ち着いた街を好みます。

高級独身リーマンが好むエリア

  • 神楽坂
  • 日本橋
  • 大門
  • 浅草橋
  • 太子堂
  • 白金
  • 猿楽町
  • 麻布
  • 根津
  • 三田
  • 千駄ヶ谷
  • 本郷

ここでは全て紹介しきれませんが、東京には良い投資エリアがたくさんあります。

ポイントとしては、近くに古くからのお寺がある、賑やかな商店街がある、オシャレなカフェがある等、都会の中でもホッと一息できそうな雰囲気がある街は人気があります。

「江戸情緒が残っている」というような街であれば、ポイントは高いです。

東京であっても、物件選びを失敗してしまうと苦戦します。

意識的に雰囲気の良い街を選び、その街の中から物件を選定するようにしてください。

尚、物件の選び方については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

投資用ワンルームマンションの選び方で重要な5つのポイントを徹底解説

老後のための資産を作るつもりで始めたワンルーム投資が、失敗して負債だけ残ってしまったというような話を聞くことがあります。 ...

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以上、ここまでオススメの投資エリアについて見てきました。

東京は不動産投資に適していますが、価格が高いというのが難点です。

そこで次に投資額を抑えるための投資についてご紹介します。

4.投資額を抑えるには「30坪投資」にチャレンジ

条例にかからない隙間物件

東京の不動産投資は価格が高すぎるというのが最大のネックです。

東京で行う不動産投資では、利回りも必然的に低くなります。

ですが、だからと言って東京以外の郊外の物件に安易に手を出すのはオススメできません。

不動産投資をするのであれば、やはり東京が最もオススメです。

ただ、実際に個人投資家が投資を行うのであれば、投資額を抑え、かつ利回りの高い物件に投資したいところです。

そこでオススメなのが、敷地が30坪未満の物件に投資する30坪投資です。

地方では敷地が30坪のような小さな物件に投資してしまうと、競争力が弱いためリスクがありますが、東京であれば30坪未満の物件であっても十分に勝算はあります。

30坪未満の物件で狙うのは、ワンルームの木造アパートです。

敷地が30坪でも、2階建てのアパートとなると戸数として6戸程度を確保できます。

部屋の大きさとしては、15㎡前後となります。

東京23区内には、ワンルーム条例がありますが、ワンルーム条例は一定規模以上の共同住宅が規制の対象となります。

例えば、目黒区では「3階建て以上で40㎡未満の住戸が10戸以上の集合住宅」、大田区では「15戸以上の集合住宅」がワンルーム条例の規制の対象となります。

すると、大田区の場合、15戸未満のワンルームを建築してもワンルーム条例の対象外となります。

敷地が30坪未満の土地であれば、戸数が6戸前後のワンルームしか建てられないため、ワンルーム条例の規制の対象とはなりません。

隙間物件が良い理由

ワンルーム条例の対象となると、条例で定められる最低住戸面積以上の部屋にしなければならなくなります。

東京23区の多くの区では、ワンルーム条例で最低住戸面積を25㎡と定めています。

ワンルーム条例の適用除外であれば、最低住戸面積に縛られることはありません。

部屋の大きさを自由に小さくすることが可能です。

都内のワンルーム物件では、家賃に月10万円の壁があります。

都内の投資用のワンルームマンションだと、家賃が月11~13万円になってきます。

しかしながら、家賃が月11~13万円台の物件を借りることのできる人は、そう多くはありません。

一方で、家賃が10万円を切るような物件になると、かなり需要が高くなります。

家賃10万円の壁を考慮すると、ワンルーム条例の適用がない物件はとても有利になります。

例えば、25㎡で家賃10万円の部屋があるとします。

この部屋の賃料単価は4,000円/㎡です。

それに対して同じ4,000円/㎡でも15㎡の部屋であれば家賃は6万円となります。

6万円の家賃となると、借りることのできる人は一気に増えますが、家賃の㎡単価は同じであるため投資効率は同じです。

さらに、単価を4,500円/㎡に上げても15㎡なら家賃は6.75万円です。

この程度であれば、多少単価を上げたとしても、家賃10万円よりも低いため、十分に借りてくれる可能性はあります。

ワンルーム条例の規制にかからない物件であれば、一戸あたりの面積を小さくすることができるため、賃料単価を上げることが可能になります。

つまり、投資効率を上げることができるため、利回りも上がります。

また、都内で家賃10万円未満の物件は、底堅い賃貸需要が存在するため、空室リスクも低くなります。

利回りが高いのに空室リスクも低いというのは、不動産投資理論からすると逆説的な感じがしますが、敷地が30坪未満の小さな物件では、ローリスクハイリターンの不動産投資が実現できるのです。

そのため、都内の物件で投資総額を抑えたい人にとっては、敷地が30坪未満の小ぶりな2階建てワンルームアパートがオススメです。

敷地が30坪未満の不動産投資は、東京ならではの隙間を狙った投資手法になります。

ワンルーム条例との兼ね合いを理解し、小規模物件を検討してみるのも一つです。

敷地が30坪未満の小規模物件については、下記に詳しく記載しています。

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以上、ここまで30坪投資にチャレンジについて見てきました。

東京ならではの不動産投資の一つにシェアハウスがあります。

5.意外と狙い目?東京だからこそ成り立つシェアハウス

東京23区内はワンルーム条例が敷かれているため、ワンルームの最低住戸面積が他の都市と比べると大きいです。

ワンルームの最低住戸面積を定めている市町村には、最低住戸面積を18㎡としている市町村が一般的です。

ところが東京23区内では最低住戸面積を25㎡と定めているところが多いです。

渋谷区に関しては最低住戸面積を28㎡としています。

最低住戸面積が大きくなると、困ったことが発生します。

それは必然的に家賃総額が大きくなってしまうことです。

都内の25㎡のワンルームとなると、家賃10万円が一つの目安となります。

ところが、この10万円を毎月払える若者は、そう多くはいません。

そこで、都内でとても流行しているのがシェアハウスです。

都内は家賃を安く抑えることのできるシェアハウスの需要が圧倒的に高いです。

地方都市では、そもそも普通のワンルームの家賃が安いため、シェアハウスはまだあまり浸透していません。

そのため、地方の人からするとシェアハウスはかなりリスクの高い物件に感じますが、東京ではシェアハウスでも安定した収益を見込むことができます。

シェアハウスは、一つの物件を数人でシェアして住むことになるため、賃料総額と家賃単価の両方を上げることができます。

そのため、通常のワンルームマンションの投資よりは利回りが高くなります。

またシェアハウスは中古物件をリノベーション(改修のこと)して作った物件が多く、比較的安く購入できるケースがあります。

投資額が新築ワンルームマンションに比べて安いということも利回りの高い理由です。

シェアハウスは、ひと頃よりも話題性が落ちたため、ブームは去ったように感じますが、まだまだ底堅い需要があります。

シェアハウスに住む人は、シェアハウスに住むこと自体が好きになるため、色々なシェアハウスを転々と渡り歩く入居者も存在します。

このようにシェアハウスではコアなファン層が存在するため、ワンルーム市場とは別の世界で市場が成り立っています。

そのため、東京においてはシェアハウスもローリスクハイリターンの物件であると言えます。

東京のシェアハウスは、家賃が高く、若者が多い東京だからこそ人気のある不動産です。

東京で不動産投資をするのであれば、必ずしもワンルームだけにこだわる必要はありません。

シェアハウスも投資対象物件に含めて検討してみましょう。

シェアハウス経営については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

個人投資家でも知っておきたい東京の不動産投資で勝つための法則について見てきました。

東京は不動産投資を行うのであれば最適な立地です。

東京には独自のワンルーム条例がありますので、条例も踏まえた物件探しをすることがオススメです。

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