もしあなたが市街化調整区域の土地を持っているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？
こんな悩みをスッキリ解消！
- 市街化調整区域でできる土地活用って何がある？
- 市街化調整区域ってどんな活用方法でもできるの？
- そもそも市街化調整区域についてそこまで知らない…
このように市街化調整区域の土地活用について、疑問や気になることがある人は多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、市街化調整区域の土地を活用する前に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。
市街化調整区域の基礎知識
市街化調整区域とは、都市計画法と呼ばれる法律にて「市街化を抑制するべき」と定められている地域のこと
市街化調整区域は、必要以上のムダな開発を防ぐために、各自治体が設定している「建物の建築が不可能な区域」です。
もし市街化調整区域の土地を活用したいのであれば、以下の2つの方法のうち、どちらかしか行うことができません。
- 建物の建築が不要な土地活用を行う
- 自治体に協議して建築許可を特別に受ける
市街化調整区域は建物の建築が不可能だとされていますが、あくまでも「原則」です。
自治体に協議をして許可さえもらえれば、建物を建築することが可能になるでしょう。
しかし、協議のうえで建築が許可される建物は限られており、何でも建てられるというわけではありません。
以下の条件のうちどれかに当てはまる建物の場合でのみ、協議次第では建築が許可されます。
- 周辺に住む人たちの生活に必要になる建物
- 地域の産業発達に必要な建物
- 土地の持ち主が自分で使うために建てる建物
上記の条件に完全に当てはまっていたとしても、絶対に建築が許可されるわけではありません。すべては自治体のさじ加減ということをお忘れなく。
これまで市街化調整区域の基本情報についてお伝えしてきましたが、次に市街化調整区域と相性の良い土地活用についてお伝えします。
市街化調整区域と相性の良い土地活用
先ほど紹介した市街化調整区域で実現可能な土地活用の条件を満たしたうえで、収益が期待できる活用方法は以下の通りです。
市街化調整区域と相性の良い土地活用
- 駐車場
- 墓地
- 太陽光発電
- 老人ホーム
駐車場
土地活用の代表例でもある「駐車場」は建物を建築する必要がないため、市街化調整区域でも実現可能な土地活用と言えます。
敷地の広さにもよりますが、初期投資を数十万円程度で抑えて実現することができるのが最大の魅力。
固定資産税や相続税の軽減処置がないのは痛いですが、駐車のニーズがある場所なら、納税する税金以上のお金を生みだすことは十分に可能です。
市街化調整区域の土地を駐車場にするなら、まずは周辺の駐車場ニーズを徹底的に調査し、黒字になるかどうかシミュレーションすることをオススメします。
駐車場については、以下の記事で詳しく解説しています。
墓地
まだまだ事例数は少ないですが、徐々に人気を集めている土地活用が「墓地」です。
建物を建てることはないので、市街化調整区域でも実現することができます。
墓地を土地活用として選択するのであれば、いくつか方法がありますが現実的な選択肢は「既存の霊園業者に土地を貸す方法」でしょう。
墓地は実現するまでに様々な工程を必要とするため、とてもじゃありませんが素人や初心者では運営開始までこぎつけることはできません。
既存の霊園事業者に土地を貸して、毎月の賃料を得る方法を採用するのがベターです。
墓地そのものに抵抗がないのであれば、墓地ほど市街化調整区域の土地に合っている活用はありません。
墓地は広大な土地が必要ですし、人気がない場所が好まれます。どちらの条件も市街化調整区域の土地であれば用意に満たすことができるはず。
ネガティブな印象を持たれやすい墓地は、賃料を多く手に入れることができるのも魅力です。
ただし事業の性質上、一度墓地にしてしまえばいくら借地であったとしても、他の土地活用を行うことは不可能に近いことだけ覚悟しておいてください。
太陽光発電
周りに遮蔽物がない可能性の高い市街化調整区域は、発電した電気を売電することによって利益を得る「太陽光発電」と相性がいいです。
建物を建てる必要はないので送電線さえあれば、市街化調整区域にある土地でも可能になります。
市街化調整区域の土地は広大な土地になるため、膨大な発電量が期待できるでしょう。
もし、大規模の設備にするのであれば、数百万円以上の初期投資が必要になります。
しかし、日当たりが良くなりやすい市街化調整区域には、ピッタリの土地活用であることは間違いありません。
太陽光発電は、以前より更地に太陽光パネルを敷き詰めて発電する太陽光発電事業がありましたが、買取価格が下がってしまったことにより、土地活用としての太陽光発電は現在では下火になりつつある点は注意が必要です。
太陽光発電については、以下の記事で詳しく解説しています。
老人ホーム
どうしても建物を建てる土地活用がしたいのであれば、老人ホームを採用してみてはどうでしょうか。
老人ホームは先述した「建物を建てるための条件」に該当するため、協議次第では可能な土地活用です。
仮に周辺に住む住民のニーズが多いのであれば、建築が許可されるでしょう。
建築のための初期投資は高額になりますが、利用者が充実できれば高収益が期待できます。
老人ホームは公募によって募集されることが多いので、利用者に困ることも少ないでしょう。
土地活用の選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を
アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。
下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。
| 土地の活用方法 | 相談先 | |||
|---|---|---|---|---|
| ハウスメーカー | 工務店 | ゼネコン | 各種専門業者 | |
| マンション経営 | △ | △ | 〇 | |
| アパート経営 | 〇 | 〇 | ||
| 賃貸併用住宅 | 〇 | 〇 | ||
| 駐車場経営 | 〇 | |||
| 大規模施設（高齢者施設・保育所など） | △ | 〇 | ||
上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。
あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。
選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社の収益プランを比較するのが一番です。
同じ土地活用方法でも会社によって初期費用や収益プランが大きく差が出るのは土地活用では常識なのです。
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まずは各社の収益プランを比較してみましょう。
土地売却も視野に入れてみる
土地活用だけではなく売却も視野にいれてみるのも手です。
同じNTTグループが不動産一括査定サービスを運営しておりますので、こちらも併せて利用するのをオススメします。
また、市街化調整区域の土地を売却するためのポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
市街化調整区域の土地を活用する際に、知っておくべき知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
市街化調整区域の基礎知識はもちろんのこと、相性のいい土地活用方法についても理解いただけたと思います。
もし市街化調整区域の土地を活用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。