第一種低層住居専用地域は制限が厳しい!建築可能な用途一覧表

第一種低層住居専用地域は制限が厳しい!建築可能な用途一覧表

土地活用が難しいエリアの一つに第一種低層住居専用地域があります。

第一種低層住居専用地域は一番厳しい用途制限を受けており、土地活用の選択肢が限られています。

そのような中、第一種低層住居専用地域の中に、なんとコンビニが建てられるようになる動きが出始めています。

第一種低層住居専用地域の土地をお持ちの人には、かなり朗報なニュースです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 第一種低層住居専用地域って、そもそもどんな地域なの?
  • 第一種低層住居専用地域には、どんな建物なら建てていいの?
  • 第一種低層住居専用地域でコンビニが建てられるって本当?

そこでこの記事では、「第一種低層住居専用地域」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、第一種低層住居専用地域なのにコンビニが建つといった、第一種低層住居専用地域の新たな土地活用について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.第一種低層住居専用地域とは

第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域

第一種低層住居専用地域は用途地域の一つになります。

用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称

このエリアは住居だけ、あのエリアは工場だけ等々、エリアで建てられる建物を制限することで住環境や商工業の利便性を向上させることを目的としています。

用途地域には以下の13種類があり、中でも第一種低層住居専用地域は最も用途制限が厳しく、建築可能な建物が少ないエリアとなっています。

用途地域一覧

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第二種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第二種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 田園住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

用途地域の詳細は下記記事をご確認ください。

用途地域とは?定義から種類・調べ方・建築制限一覧表・価値の高い土地の条件

用途地域とは、エリアごとに建築可能な建物の用途を定め区分けした地域のこと こんな悩みをスッキリ解消! 用途地域とは何だろ ...

続きを見る

以上、ここまで第一種低層住居専用地域について見てきました。

では、第一種低層住居専用地域には、どのような用途制限があるのでしょうか。

2.第一種低層住居専用地域の用途制限一覧表

第一種低層住居専用地域には、下表の様な用途制限があります。

建物用途建築の可否
神社、寺院、教会、巡査派出所、診療所、公衆浴場、保育所等
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿
住宅に付随する店舗・事務所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等
幼稚園、小学校、中学校、高等学校
美容院・店舗・飲食店(2階以下かつ150㎡以内)×
店舗・飲食店(2階以下かつ500㎡以内)×
自動車車庫(2階以下かつ300㎡以内)×
大学、高等専門学校、専修学校、各種学校×
病院×
事務所×
店舗・飲食店(1,500㎡以内)×
自動車教習所×
工場(原動機を使用し、床面積50㎡以内)×
店舗・飲食店(3,000㎡以内)×
ボーリング場、スケート場、水泳場×
ホテル、旅館×
カラオケボックス、ダンスホール×
マージャン屋、パチンコ屋、馬券投票券発売所×
店舗・飲食店(3階以上または10,000㎡以内)×
自動車車庫(3階以上または3,000㎡以内)×
自動車修理工場(床面積150㎡以下)×
倉庫業を営む倉庫×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡以内)×
工場(原動機を使用し、床面積150㎡超)×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡未満)×
劇場、映画館(客席の床面積200㎡以上)×
店舗・飲食店(床面積10,000㎡超)×
キャバレー、料理店、ナイトクラブ×
個室付浴場業に係る公衆浴場×
卸売市場、火葬場、汚物処理場、ごみ焼却場×

上表を見ると、第一種低層住居専用地域ではほとんどの用途が建築できないことが分かります。

第一種住居地域で考えられる土地活用としては「共同住宅」「寄宿舎」「保育所」「老人ホーム」程度。

「共同住宅」や「寄宿舎」といっても、第一種低層住居専用地域では高層建築物を建てることができないため、2階建アパートや2階建シェアハウスが選択肢となります。

また、現状では、第一種低層住居専用地域ではコンビニは建てられないことになっています。

以上、ここまで第一種低層住居専用地域の用途制限について見てきました。

では、なぜコンビニが建築できるのでしょうか。

3.第一種低層住居専用地域でもコンビニが建築可能となる

国土交通省では、現在、2019年夏頃から第一種低層住居専用地域でもコンビニが建築可能となるように規制緩和を検討しています。

コンビニが建築可能となる背景は、少子高齢化が進んで小売店が撤退したような地域では、徒歩で通えるコンビニなどへのニーズが強まっているからです。

コンビニは、買い物だけでなく、公共料金の支払や荷物の発送などもでき、今では社会のインフラです。

地域には無くてはならない存在となっています。

第一種低層住居専用地域は、比較的都市部にも多いですが、1960~1970年代にかけて開発された住宅街が多く、住民も完全に高齢化してしまっている団地が全国に存在します。

このような団地は、開発当初は近隣に商店街がありましたが、大規模スーパーやロードサイド型店舗の登場によって、買物機能を失ってしまった商店街も少なくありません。

小売店が撤退した地域では、都市部でも高齢者を中心に買物弱者が増えており、第一種低層住居専用地域においても、せめてコンビニくらいはないと困る人たちが増えてきたのが規制緩和の背景にあります。

まだ正式な発表はありませんが、日経新聞などは、国土交通省が第一種低層住居専用地域でコンビニ解禁を検討中であることを報道しています。

新聞報道では、防音壁の設置や営業時間の制限など一定の条件を課した上でコンビニ建築を解禁するのではないかと報じられています。

以上、ここまでコンビニが建築可能となる背景について見てきました。

規制の内容は、現在でも第一種低層住居専用地域内に建っているコンビニを参考に決定されていくのではないかと言うことが予想されています。

4.実は現在でも第一種低層住居専用地域内に建っているコンビニ

現在でも一部の第一種低層住居専用地域にコンビニが建っているケースが見られます。

筆者も実際に1軒だけ見たことがあり、最初は「なんでここにコンビニが建っているのだろう」と不思議に思った記憶があります。

現状では、第一種または第二種低層住居専用地域内においては、建築審査会で許可を得ることでコンビニを建てることが可能です。

建築審査会とは、都道府県および建築主事を置く市町村の行政委員会の一種

建築基準法により裁量が認められた例外的許可などに対する同意を与える場合等についての審査請求に対する裁決を行う組織になります。

つまり、第一種低層住居専用地域に例外的にコンビニを建てる場合には、建築審査会の判断を仰ぎ、許可をもらうというのが現状の手続きとなります。

建築審査会で許可を得るには数ヶ月の期間を要します。

2019年の夏から新しい政令が施行されれば、建築審査会の議を経なくても第一種低層住居専用地域でコンビニを建てることができるようになります。

現状の建築審査会では、コンビニを建てる際、主に以下の6つのポイントが協議されています。

コンビニが許可される6ポイント

  1. 立地環境
  2. 騒音
  3. 臭気
  4. 夜間照明
  5. 景観等への配慮
  6. 道路交通

現在は、国土交通省の役人が、過去に第一種低層住居専用地域において建築審査会でコンビニが許可された事例を集め、適切な規制を定めている状況です。

恐らく、店舗面積や騒音対策等が、他のエリアよりも若干厳しくなる可能性は予想されます。

正式発表はまだですので、今後の国土交通省の発表を注視しておきましょう。

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まとめ

第一種低層住居専用地域の新たな土地活用について見てきました。

第一種低層住居専用地域のコンビニ解禁は、着実に動き始めています。

今後の国土交通省の公式発表に注視しながら、情報アンテナを高くして最新情報を待つようにしてください。

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