不動産を主とする法人企業は30万以上と年々増えています。
そんな中、共有名義の不動産仲介に特化した会社は数えるほどしかありません。
今回取材させていただいた「株式会社中央プロパティー」様は共有名義の不動産仲介に特化した会社です。
合同会社ラビッツ 石川
最初に
株式会社中央プロパティーは「103-0028 東京都中央区八重洲1丁目7-7 吉川ビル2F」にあります。
東京駅の八重洲北口から徒歩3分程度ととても交通の便がいい場所にオフィスを構えています。
東京駅の八重洲北口から東に進んでいくと、たくさんのビルが見えてきます。
さらに東に真っすぐ進んでいくと株式会社中央プロパティーの看板が見えてきます。
エントランスに入ると、たくさんのトロフィーが正面に見えます。
今回取材させて頂いた株式会社中央プロパティーの担当者
今回、取材対応して頂いたのは「株式会社中央プロパティーの松原社長」です。
松原社長は本も出版されており、特に共有不動産の売買はスペシャリストです。
とても気さくな方で質問には何でも熱く丁寧にお答え頂きました。
中央プロパティーの特徴について教えてください
不動産全般を取り扱っていますが、相続案件がメインです。6割ぐらいが士業の方々からのご紹介になります。
中でも難有り案件、つまり、相続によってトラブルがこじれたりする案件がメインです。
今朝も、管財人の先生から問い合わせがありました。
破産管財人とは、自己破産した人の財産の管理や処分等を行い、各債権者へ分配する手続きを行う人を言います。多くは弁護士が担当します。
管財人の先生は、財団で扱った案件を現金化する必要があり、債権者の人たちに対する説明や報告義務があります。「そこの売却でお手伝いしてくれませんか」という内容です。
あとは、個人の方からも、ネットで弊社を見つけて
- 「名義って売れますか。売れるのであれば、早く売りたい」
- 「売りたいけれども、本当に売ってもいいでしょうか」
といった問い合わせがきます。
例えば、男3人兄弟で、親が死んで実家を3人で持つことになった場合。
「兄ちゃんが全部持てばいいよ」であれば、これは一件落着です。
ただ、現実はそうもいかないことが多いです。昔だったら、長男が言ったから従うしかないですが、最近だと権利に対する主張が昭和の時代と違います。
自分の権利に対して、声高く皆さん主張をします。そこで思いがけないことを言われると、こじれていったりするわけです。
そうなると我々のような専門でやっている業者の出番になるわけです。
ちなみに弊社は全国どこからの相談も受け付けています。
本来の業務とは関係ない相談とかありませんか？
多いです。親族同士だと本音を言えなかったり、散々言い合って駄目だったりすると、弊社が間に入って取りまとめ役として調整しています。
それで、まとまればトラブルがない形で終わりますが、基本的に両者会いたくないケースが多く、話が進まないことがほとんどです。
すでにトラブルを起こしており、疎遠でバチバチな状態。やり取りをすれば、さらにトラブルは増えるばかりです。
そんなやり取りをしたくないから駄目元で
- 「間に入ってくれませんか」
と弊社にお願いされるケースがあります。
その場合は、みなさんと一度に会うのではなくて、個別で弊社がお会いするようにしています。
「買取」の業務はされないのでしょうか？
弊社は仲介のみで「買取」は行っておりません。確かに「御社は買い取らないのですか？」とよく言われます。
ただ、仲介のポジションから買取のポジションになると、買取＝できるだけ安く買うが目的になってしまいます。
【買取】の場合
【仲介】の場合
そうなると利益相反になってしまいます。
利益相反行為とは、ある行為により、一方の利益になると同時に、他方への不利益になる行為である。他人の利益を図るべき立場にありながら、自己の利益を図る行為が典型的な例であり、利益を図るべき他人に対する義務違反になる場合が多い。
弊社は、あくまでも売主と同じ目的（高く売る）で仕事をしています。
仲介手数料の上限は法律で決まっていますので、できるだけ高い売買価格で成約をしたいわけです。
共有名義の不動産の売買価格は安い？高い？
平均としては、当然安くはなりがちです。
例えば、いま3人で持っている不動産を、親が亡くなって法定相続人の3人で売るとします。
通常であれば、3,000万円で売れたら、諸経費は置いておいて売却価格は1,000万円（3,000万円÷3人）です。
でも、お一人だけが売りたいとなると1,000万円はとはいかず、2割、3割ぐらい減額はされるのが通常です。
問い合わせはどれぐらいきますか？
毎日2桁程度の問い合わせはあります。
ただ、問い合わせが10件あった時、10件みんな売りたい人ではありません。買いたい人もいますし、中には売られたくないという理由で相談に来る方もいます。
- 「住んでいない弟が売ろうとしていますが、どうすればいいですか」
- 「弟が売らないように代わりに交渉してください」
といった相談もあります。弊社は当然、引き受けを試みます。
地域としてはどこが多いのでしょうか？
一都三県（東京、神奈川、千葉、埼玉）と近畿とが同じぐらいです。
近畿といっても、大阪、神戸、京都の3つです。
取り扱いは「相続不動産」が多いですか？
そうです。圧倒的に多いのは、亡くなった親が持っていた実家です。
最初、お父さんが亡くなると、法定相続分で2分の1がお母さん、残りの2分の1が兄弟になります。
日本の平均寿命が平均80代です。そうすると、そのお子さんたちは、若くて50・60代になります。
その年代で、兄弟間で近所に住んでいて仲がいいかというと、そうでもない人がほとんどです。
場所も点でばらばらで、疎遠状態が大半。
- サザエさんのように、兄弟がみんな近所に住んでいて親族が頻繁に集まる関係
- 住んでいるところはバラバラで、ほぼほぼ会わない関係
1,2のどちらが多いかというと、圧倒的に後者の「2」です。サザエさんのような「1」のケースは、ないに等しいぐらいです。
後者の方々にとっては、疎遠な兄弟関係を修復する必要は感じていません。
自分たちの孫がいてもおかしくない年代です。そうすると、兄弟よりも、自分たちの家族のほうが大切なわけです。
疎遠になった兄弟との関係を修復させることは、優先順位でいくとどうしても低くなります。
共有名義の不動産は「何のやり取りもなくここまで来た」という方からはあまり相談はきません。
そういった不動産は最終どうなるのでしょうか？
相談しないまま枝分かれして、結局、誰も住まなくなります。それが「所有者不明問題」ですよね。
蓋を開けたら相続人が何十人、百何人といるわけです。
昔は、公民館を町内会のみんなで共有名義にして持ち合うということがありました。
先月、岐阜の空き家の公民館の相談がきました。相談にきた人の法定相続分は、100分の11でした。
たまたま、興味を持って買ってくれた投資家さんがいて良かったですが・・・
弊社の方で法定相続分（100分の11など）を調べるのはできませんので、司法書士にお願いして相続人を全部特定してもらいました。
それだけ相続人がいても、相談にくるのは、ずっと税金を払っていた人のみです。
自分に何かしらの被害がないと相談にいかないというわけですね？
結局、自分に税金がこない他の共有者の人たちは
- 「相続で、そんな持分を持っていたっけ」
という状態になっています。
ただ、自分が11を持っている人は、それを売ることによって、税金の負担がなくなります。
本来であれば、100分の11だけ負担すればいいですが、税金は基本、共有者の代表者にしか通知の案内がいきません。
そうすると、その人は自分のお家も持っていますから、もし税金を支払わなかったら、自分のお家が差し押さえられてしまいます。
こういう不動産は、例えば「亡くなった人が相続を登記していなかった」など、他にも問題が山積みです。
この人からするとお金を払ってでも、何とかして手放したいわけです。
自分が使っているわけでもない空家の公民館に、年間2万円ぐらいかかるのもバカらしいですよね。それが都内でしたら、数十万円かかります。
相続放棄の制度がないのが問題ですよね？
今、問題になっていますが、相続放棄の制度がありません。そうすると、その方が亡くなって相続人がいたら、どんどん枝分かれしていき、複雑な共有関係が生まれます。
その多くが郊外です。
- 郊外の誰も使わなくなった空家で、基本的には資産価値がない
- 相続登記するにもお金がかかる
そう考えると、共有名義というのは、この先もずっと問題になると思います。
2018年7月6日に民法が改正されて、配偶者居住権が新設されました。ただ、共有名義を完全に回避する方法はありません。
配偶者居住権とは、相続開始時に被相続人所有の建物に居住する配偶者が、相続開始後、終身その建物を無償で使用することができる権利
※出典：公益社団法人 全日本不動産協会「配偶者居住権」より
相続不動産は長期化するほどトラブルになる？
長期化すればするほどトラブルの元になります。
例えば3人兄弟が親の不動産を相続したと例でお話しします。
親が亡くなった直後は、3人の仲が良かった。
だから
- 「お兄ちゃん、そのまま住んでいていいよ」
- 「俺たち、お金に困っているわけでもないし、とりあえず3分の1ずつ登記しておこうよ」
とその時はなります。
それが5年、10年していった後に、
- 「僕らの分を買ってくれればいいのに」
- 「兄ちゃん、そろそろ買ってよ」
という話が出ます。
そうするとお兄ちゃんが
- 「もう俺が住んでるんだし、俺にそのままよこせよ」
となります。
兄からしてみると、ずっと自分が住んでいるので、名義こそ3分の1ですが、自分のものという認識なのです。
- 「親の実家を誰が守ってきたと思っているんだ」
- 「最後に面倒見たのは俺だよ」
となるわけです。
- 「それは感謝しているけど、それとこれは問題が違うよね」
となり、問題が長期化していくわけです。
今は上記の例のように自分の権利を主張する人が増えています。昔は「いいから兄に従え！」でよかったわけです。
早めに解決すれば相続不動産は問題にならない？
そうですね。亡くなった直後であれば、高い金額は要求しないのが大半です。
先ほどの例でいくと、3,000万の価値があり3人で分けるとなると、1,000万まではいらないと言います。
最初は
- 「1,000万とは言わないよ。ある程度の金額だったらいいよ」
長男は
- 「近い日に買うから」
と答える。
兄弟からすると「そろそろ買ってくれるかな？」と思っているけど、長男にとっては、気持ちは自分のもの。
人からものを借りて、ずっと使っていたら、意識として自分のものになる感覚と近いです。
借りてなくて、共有名義の3分の1しかないけど、ずっと使っていたら、私でもラビッツさんでも他の誰でも、意識として自分のものになるわけです。
相続で絶縁関係になる話はよく聞きます
そうですね。「最初600万でいいよ」と言っていたのが、話してもめていくうちに
- 「3分の1だから、1,000万が当然でしょ」
と、揉めるほどお互いがムキになってくるわけです。
あとは、関係のない昔話が出てきます。
- 「あのとき、親を守ったのは俺」
- 「昔やらかしたとき、親に全部出してもらっておいて」
その話が出るのは、身内や兄弟間だけ。ただ、そのお子さんたちも聞くことになるわけです。
兄弟で持ち合っていて、解決しないまま長男が亡くなったとすると、残り二人からしたら甥っ子・姪っ子になります。
- 「あなたたち知らないと思うけど、お父さんは、買うと言っていて買わなかったんだぞ」
- 「あなた、ずっち無料で住んでいたの知ってるのか？あなたが住んでいる家がそうなんだよ」
という話になるわけです。
甥っ子、姪っ子からしたら「知るか」という気持ちになります。
ずっとモヤモヤな状態でストレスがたまりますね
何もしなくて、ストレスがたまらない人だったら、持ち続けていいと思います。
ただ、何もしないと、普通の人は、ボディーブローのように効いてきます。ストレスは、目に見えないので、どんどん増長されていずれ爆発してしまいます。
また、兄弟間だけではなくて、親との関係もあります。
同居している長女が、お母さんと結託して、遺言書をすでに作らせていることも多いです。
お父さんが亡くなっているから、お母さんが2分の1、子どもは6分の1、6分の1、6分の1が相続されます。ただ、6分の1を持っている長女以外の2人は、「お母さんには会わせてももらえない」とかが起こりうるわけです。
長女と同居しているお母さんからすれば
- 「長女はずっと面倒を見てくれているけど、2人は何もしてくれないね」
となるわけです。
お母さんが亡くなれば、持っていた2分の1は、法定相続分どおり子供たち3人に分配されます。
長女も
- 「お母さん、何もしてくれないでしょ」
- 「お母さんが住んでいるこの家を2人は奪い取ろうとしているから、会っては駄目だよ」
- 「遺言書を先に書いておいてね」
と言います。
お母さんに遺言書を書かせて、長女は「しめしめ」と思うわけです。
泣いたりする相談者も多いのでは？
弊社の仕事の半分ぐらいは人生相談なので、面談も30分や1時間では終わらないです。半分ぐらいの人は、泣きますね。
相談者からは
- 「すみません。こんなトラブル、うちだけだと思います」
と言われますが、
- 「もっとすごい問題を抱えている人ばかりですよ」
と宥めたりしています。
共有者の一人が、もしくは一人家族だけが住んでいることが大半です。
60代になって、親が住んでいる実家に兄弟が住み続けていることはほとんどありません。
一番、弊社に問い合わせがくる年代は、60代前後が多いです。20代、30代はありません。
共有不動産の売却は「離婚」も多い？
離婚は30代、40代が多いです。住宅ローンを組み終えたばかりの人たちとか、結婚して1年経ってない人の相談が多いですね。
今は、なかなか一人だけでは高額な住宅ローンを組めない人が多いんです。
住宅ローンを1人で組んだら5,000万しか組めない。それが、2人であれば、7,000万、8,000万のローンが組めるようになります。
ただ、住宅ローンを契約しているときには、別れることを考えないですよね。
7,000万円の住宅ローンを二人で組んだとき、売却額は7,000万を超えていることはほとんどありません。
つまり、オーバーローンになることがほとんどです。
オーバーローンとは、売却価格よりもローン残高が大きい状態のこと
売っても5,000万にしかならないので、残りの2,000万円（7,000万円-5,000万円）を用意できないと共有関係を解消できません。
弁護士に依頼される方もいますよね？
離婚調停などもあり、弁護士さんにお願いする方が多いです
。ただ、「弁護士に頼んでも結局何もできなかった」という人たちもよく相談にきます。
もしくは、弁護士の先生が途中でさじを投げて
- 「やっていられないので、お手伝いしてもらえますか」
という相談も多いです。
弁護士の先生も共有問題に強くない人も多かったりします。
御社と組んでいる弁護士は共有問題に強いですか？
非常に強いですね。弁護士は、不動産を基本的に取り扱っている方は多いですが、「共有問題」を専門的に取り扱う弁護士は本当に少ないです。
弁護士さんにお願いするケースとしては
- 「この相談は、不動産屋の中央プロパティーでは取り扱いが難しい」
と判断したものです。
「バチバチ過ぎて、弊社の出番じゃないな」というときは頼みます。
弁護士さんによって金額は異なりますか？
金額は弁護士さんによって異なります。
弊社からは、お客さんにそれぞれの弁護士さんの年齢や性格などを率直に伝えています。弊社では、全員で5名の弁護士の先生と組んでいます。
お見合いのように、5人の弁護士さん全員と面談していただきます。
弊社が間に入っていますので、面談はもちろん無料です。
また、弁護士さんはお客さん自身が選ぶことができます。私が相談者だったら、自分で弁護士を選びたいと思いますからね。
- 「紹介してもらったからには、その先生に頼まないといけないんですか？」
と聞かれますが
- 「いえ、金額をしっかり交渉してください」
とお伝えしています。
着手が30万円という弁護士さんもいれば、着手300万円という弁護士さんもいます。
基本的には、高くない先生方ですから、そこは弊社でセッティングをして、見て選んでいただくことはやっています。
僕だったら、最初はぱっと見の見た目で選びますけどね・・・
仕事のやりがいを教えてください。
売却した後のお客さんから、本当に全員からありがたいお言葉をいただきます。
「やっと売れた」というよりは「やっと解決できた」とみなさん言います。売却する方は、「相続したから、3人で3分の1ずつ共有名義になったので売りたいんですよ」という流れでくる人はいません。
やっぱり、何年か経っても当事者間では解決できなかった、誰かに頼んでも自分の希望どおりに解決できなかった方ばかりです。
そういった解決できなかった問題を解決できたときは、神のごとくありがたく思われます。
取材を通して
取材をして分かったのが、中央プロパティー社は、共有名義の売買の経験が豊富と感じました。
松原社長自身が共有名義の不動産で本を出版されているのも頷けます。
ぜひ、共有名義で困っている方がいたら、中央プロパティーに相談することをオススメします。
また、共有不動産売却については下記記事でさらに詳しく解説しています。
