離婚の財産分与で不動産売却を検討中の人が知っておくべき全知識

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「もうこの人とは一緒に住めない、嫌だ」となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。

ただし、家などを大きな資産を持っている場合に、よく揉めてとても面倒なことになります。

これから離婚を検討している方の中には、離婚して不動産を売却した場合の財産分与が知りたいと考えている人もいるのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では、離婚をする際の不動産の財産分与にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、離婚をして不動産を売却する際の財産をどう分与したらいいのか、何がベストなのかがスッキリ分かるでしょう。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.財産分与で不動産の売却を考えている人が知っておくべきこと

不動産の多くは妻が連帯保証人になっている

離婚をきっかけに不動産を売却することが良くあります。

夫婦共有名義であれば、当然に売却という話になりますが、夫の単独名義であっても売却するケースは多いです。

不動産が夫の単独名義となっていても、妻が連帯保証人となっている場合があります。

妻はたとえ専業主婦で収入が無かったとしても、将来、相続人となるため、夫が住宅ローンを組む際、銀行が妻を連帯保証人にすることを条件とすることが多いためです。

連帯保証人になっているのかは必ず確認をする

たまに自分が連帯保証人になっていることを忘れて、不動産を売却せずに、そのまま離婚してしまう方がいます。

このようなケースの場合、仮に離婚後に夫が住宅ローンを支払えなくなると、そのローンの支払が連帯保証人である妻に回ってきます。

離婚後、10年以上経って、別れた夫とは完全に音信不通になっているにも関わらず、ある時、突然、連帯保証人として住宅ローンを払わなければいけない事態にも遭遇してしまうのです。

共有名義や連帯保証人の不動産の売却検討をオススメ

このため、離婚をする際には、共有名意義になっている不動産はもちろん、連帯保証人になっている不動産は売却を検討することをオススメします。

連帯保証人をしている物件で、住宅を売ることで、一方の生活が困窮するようであれば、無理に売る必要はありません。

その際は、自分が連帯保証人を外れることが出来ないかを、銀行と交渉してみましょう。

財産分与のための売却

共有名義や連帯保証という明確な理由があれば、売却という話になります。

それでは共有でもない、連帯保証でもない物件は売らない方が良いのでしょうか。一概にそうとは言い切れません。

離婚をするさいは財産分与をするのが基本

離婚をする際は、財産分与というものが存在します。財産分与は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することを指します。

財産分与では50%の割合で財産を分けることが基本です。

財産分与の対象となるのは、夫婦間で協力して形成・維持してきた財産であり、その名義の如何を問いません。

夫の単独名義の不動産であっても財産分与の対象になる

そのため夫の単独名義の不動産であっても、婚姻中で夫婦が共同で築いた財産であれば、財産分与の対象となるのです。

ここで財産分与の対象となるは、あくまでも婚姻後に夫婦で築き上げた財産が対象となる点に注意が必要です。

例えば、典型的なものとして婚姻以前からそれぞれが所有していた預貯金は財産分与の対象には含まれません。

また婚姻後であっても、それぞれの親から相続した財産は夫婦が共同で築き上げたものとは言えないため、財産分与の対象とはなりません。

住宅ローンがある不動産は売却して分配が一般的

一方で、住宅ローンといったマイナスの財産は婚姻後、共同で築き上げた負の財産となります。

住宅ローンがついている不動産は、売却して住宅ローンを返済し、残りを分配する方法が一般的です。

場合によっては売却額よりも負債額の方が大きくなるため、売却することが不利に働くことも十分に有ります。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、慎重な判断を行いましょう。

住宅ローン付きの不動産を売却する場合は下記記事に詳しく書いていますので、ご参照ください。

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以上、財産分与について見てきました。

それでは次に離婚で不動産を売却した時の財産分与はどうなるのかについてご紹介します。

2.離婚で不動産を売却する3つのケースと財産分与金額

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離婚においては

  1. 共有だから不動産を売るケース
  2. 連帯保証人から外れたいから不動産を売るケース
  3. 財産分与をしたいから不動産をうるケース

の上記3つが主に考えられます。

理由はともかく、共有以外の場合は、不動産が自分の名義ではないため、売却するとその収入が夫の者になってしまいます。

そのため、財産分与を行って、売却代金を案分する必要があります。

財産分与で得られる金額は50%が基本

妻が財産分与で得られる財産の割合は50%が基本となります。

これは妻が働いていても、専業主婦であっても同様です。

ただし、夫の収入が非常に高く、不動産の価格が非常に高額である場合は妻への50%の分与が認められないケースもあります。

例えば、夫が一部上場企業の社長であるようなケースは、財産が多額であり、妻の財産貢献度が低く、50%の分与が認められないようなケースもあります。

一般人の場合はほとんどのケースで50%となりますが、詳しくは一度弁護士へ相談するのが良いでしょう。

以上、離婚で不動産を売却した時の財産分与について見てきました。

それでは次に不動産の財産分与方法についてご紹介します。

3.不動産の財産分与する3つの方法

不動産の財産分与方法としては、大きく3つに分けられます。

  1. 不動産を売却してその利益を分ける方法
  2. 不動産の売却価値相当の50%を現金で支払う方法
  3. 財産の50%に相当する不動産を現物で与える方法

2番目と3番目の方法は、実際には不動産を売却せずに、売却価値から財産分与をする方法になります。

これらの方法は売却と言う煩わしい手続きもなく、どちらか一方の生活基盤もそのまま安定するため、オススメしています。

売却せずに財産分与をする場合は、不動産の売却価値を知ることが必要となります。

売却価値を知るには、不動産の一括査定サイトを使って、複数業者からの見積を取るのが良いでしょう。

売却価値を知るために「不動産一括査定サイト」を利用するとよい

一括査定サイトでは高い価格や安い価格がバラバラに出てきます。

実際に売る訳ではないので、戦略的に高い査定額や安い査定額を分ければ良いのです。

通常、一括査定サイトでは6社程度から一度に査定額を取ることが可能です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

無料のため、本当に売却しなくても利用できます。

ただし、売却予定の不動産が魅力的であれば、不動産会社は必死に営業をしてきますので、断るのが苦手な人はストレスを感じるでしょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

一括査定の見積もり額をもとに弁護士と相談を

一括査定サイトで複数の業者から見積を取り、それを根拠に弁護士と相談すれば、手続きはスムーズに運びます。

財産分与は、基本的に夫と妻の話し合いで決めることが基本です。

売却価値については、お互い納得すれば、それで十分になります。わざわざ有料の不動産鑑定を取得する必要はありません。

無料の一括査定サイトを利用して、「これくらいで売れそうだから、こう分けよう」という形で十分です。

売却する場合でも一括査定は有効

一方で、売却して利益を分与する方法でも、一括査定サイトを用いで、どれくらいで売却できそうなのかを知ることは意味があります。

共有名義や連帯保証になっている物件などは、売却を優先すべき物件となります。

離婚をする場合、一日も早く離婚したいというのが、本音です。

その場合、一括場査定サイトを使って、一気に複数社の不動産会社と一般媒介契約をするのがオススメです。

一般媒介にすると、不動産会社同士で競争が発生します。

仲介手数料を獲得できる会社が早い者勝ちになるため、スピーディーに不動産が売却できるでしょう。

以上、不動産の財産分与方法について見てきました。

最後に離婚したときに不動産以外で財産分与を考えないといけないものについてご紹介します。

4.不動産以外で財産分与を考えないといけない7つのもの

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不動産以外で財産分与の対象となるものには主に下記があげられます。

  1. 預貯金
  2. 有価証券
  3. 保険解約返戻金
  4. 退職金
  5. 家具
  6. 家財

などが分与の対象となります。基本的には夫婦が共同で築いた財産が対象です。

これらの財産を見ると、やはり不動産が最も高額になります。

不動産をいかに財産分与するかで、納得のいく財産分与が決まると言っても過言ではありません。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産売却で離婚した場合の財産分与について徹底解説してきました。

財産分与は、まず金額が一番大きな不動産の売却価値を知ることが重要と言えます。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを上手く活用しながら、売却価値を探ってみましょう。

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