離婚の財産分与で不動産売却を検討中の人が知っておくべき全知識

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「もうこの人とは一緒に住めない、嫌だ」となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。

ただし、家などを大きな資産を持っている場合に、よく揉めてとても面倒なことになります。

これから離婚を検討している方の中には、離婚して不動産を売却した場合の財産分与が知りたいと考えている人もいるのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では、離婚をする際の不動産の財産分与にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、離婚をして不動産を売却する際の財産をどう分与したらいいのか、何がベストなのかがスッキリ分かるでしょう。

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1.財産分与で不動産の売却を考えている人が知っておくべきこと

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不動産の多くは妻が連帯保証人になっている

離婚をきっかけに不動産を売却することが良くあります。

夫婦共有名義であれば、当然に売却という話になりますが、夫の単独名義であっても売却するケースは多いです。

不動産が夫の単独名義となっていても、妻が連帯保証人となっている場合があります。

妻はたとえ専業主婦で収入が無かったとしても、将来、相続人となるため、夫が住宅ローンを組む際、銀行が妻を連帯保証人にすることを条件とすることが多いためです。

連帯保証人になっているのかは必ず確認をする

たまに自分が連帯保証人になっていることを忘れて、不動産を売却せずに、そのまま離婚してしまう方がいます。

このようなケースの場合、仮に離婚後に夫が住宅ローンを支払えなくなると、そのローンの支払が連帯保証人である妻に回ってきます。

離婚後、10年以上経って、別れた夫とは完全に音信不通になっているにも関わらず、ある時、突然、連帯保証人として住宅ローンを払わなければいけない事態にも遭遇してしまうのです。

共有名義や連帯保証人の不動産の売却検討をオススメ

このため、離婚をする際には、共有名意義になっている不動産はもちろん、連帯保証人になっている不動産は売却を検討することをオススメします。

連帯保証人をしている物件で、住宅を売ることで、一方の生活が困窮するようであれば、無理に売る必要はありません。

その際は、自分が連帯保証人を外れることが出来ないかを、銀行と交渉してみましょう。

財産分与のための売却

共有名義や連帯保証という明確な理由があれば、売却という話になります。

それでは共有でもない、連帯保証でもない物件は売らない方が良いのでしょうか。一概にそうとは言い切れません。

離婚をするさいは財産分与をするのが基本

離婚をする際は、財産分与というものが存在します。財産分与は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することを指します。

財産分与では50%の割合で財産を分けることが基本です。

財産分与の対象となるのは、夫婦間で協力して形成・維持してきた財産であり、その名義の如何を問いません。

夫の単独名義の不動産であっても財産分与の対象になる

そのため夫の単独名義の不動産であっても、婚姻中で夫婦が共同で築いた財産であれば、財産分与の対象となるのです。

ここで財産分与の対象となるは、あくまでも婚姻後に夫婦で築き上げた財産が対象となる点に注意が必要です。

例えば、典型的なものとして婚姻以前からそれぞれが所有していた預貯金は財産分与の対象には含まれません。

また婚姻後であっても、それぞれの親から相続した財産は夫婦が共同で築き上げたものとは言えないため、財産分与の対象とはなりません。

住宅ローンがある不動産は売却して分配が一般的

一方で、住宅ローンといったマイナスの財産は婚姻後、共同で築き上げた負の財産となります。

住宅ローンがついている不動産は、売却して住宅ローンを返済し、残りを分配する方法が一般的です。

場合によっては売却額よりも負債額の方が大きくなるため、売却することが不利に働くことも十分に有ります。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、慎重な判断を行いましょう。

住宅ローン付きの不動産を売却する場合は下記記事に詳しく書いていますので、ご参照ください。

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以上、財産分与について見てきました。

それでは次に離婚で不動産を売却した時の財産分与はどうなるのかについてご紹介します。

2.離婚で不動産を売却する3つのケースと財産分与金額

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離婚においては

  1. 共有だから不動産を売るケース
  2. 連帯保証人から外れたいから不動産を売るケース
  3. 財産分与をしたいから不動産をうるケース

の上記3つが主に考えられます。

理由はともかく、共有以外の場合は、不動産が自分の名義ではないため、売却するとその収入が夫の者になってしまいます。

そのため、財産分与を行って、売却代金を案分する必要があります。

財産分与で得られる金額は50%が基本

妻が財産分与で得られる財産の割合は50%が基本となります。

これは妻が働いていても、専業主婦であっても同様です。

ただし、夫の収入が非常に高く、不動産の価格が非常に高額である場合は妻への50%の分与が認められないケースもあります。

例えば、夫が一部上場企業の社長であるようなケースは、財産が多額であり、妻の財産貢献度が低く、50%の分与が認められないようなケースもあります。

一般人の場合はほとんどのケースで50%となりますが、詳しくは一度弁護士へ相談するのが良いでしょう。

以上、離婚で不動産を売却した時の財産分与について見てきました。

それでは次に不動産の財産分与方法についてご紹介します。

3.不動産の財産分与する3つの方法

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不動産の財産分与方法としては、大きく3つに分けられます。

  1. 不動産を売却してその利益を分ける方法
  2. 不動産の売却価値相当の50%を現金で支払う方法
  3. 財産の50%に相当する不動産を現物で与える方法

2番目と3番目の方法は、実際には不動産を売却せずに、売却価値から財産分与をする方法になります。

これらの方法は売却と言う煩わしい手続きもなく、どちらか一方の生活基盤もそのまま安定するため、オススメしています。

売却せずに財産分与をする場合は、不動産の売却価値を知ることが必要となります。

売却価値を知るには、不動産の一括査定サイトを使って、複数業者からの見積を取るのが良いでしょう。

価値をしるために「不動産一括査定サイト」を利用するとよい

一括査定サイトでは高い価格や安い価格がバラバラに出てきます。

実際に売る訳ではないので、戦略的に高い査定額や安い査定額を分ければ良いのです。

通常、一括査定サイトでは6社程度から一度に査定額を取ることが可能です。

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

無料のため、本当に売却しなくても利用できます。

ただし、売却予定の不動産が魅力的であれば、不動産会社は必死に営業をしてきますので、断るのが苦手な人はストレスを感じるでしょう。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

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※利用者1,000万人の安心実績!


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

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※超大手の不動産会社をカンタン比較

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

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※今なら不動産売却の成功秘訣DVDがもらえる


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

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※NTTグループ&一番の老舗で安心実績


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

一括査定の見積もり額をもとに弁護士と相談を

一括査定サイトで複数の業者から見積を取り、それを根拠に弁護士と相談すれば、手続きはスムーズに運びます。

財産分与は、基本的に夫と妻の話し合いで決めることが基本です。

売却価値については、お互い納得すれば、それで十分になります。わざわざ有料の不動産鑑定を取得する必要はありません。

無料の一括査定サイトを利用して、「これくらいで売れそうだから、こう分けよう」という形で十分です。

売却する場合でも一括査定は有効

一方で、売却して利益を分与する方法でも、一括査定サイトを用いで、どれくらいで売却できそうなのかを知ることは意味があります。

共有名義や連帯保証になっている物件などは、売却を優先すべき物件となります。

離婚をする場合、一日も早く離婚したいというのが、本音です。

その場合、一括場査定サイトを使って、一気に複数社の不動産会社と一般媒介契約をするのがオススメです。

一般媒介にすると、不動産会社同士で競争が発生します。

仲介手数料を獲得できる会社が早い者勝ちになるため、スピーディーに不動産が売却できるでしょう。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/ すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

以上、不動産の財産分与方法について見てきました。

最後に離婚したときに不動産以外で財産分与を考えないといけないものについてご紹介します。

4.不動産以外で財産分与を考えないといけない7つのもの

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不動産以外で財産分与の対象となるものには主に下記があげられます。

  1. 預貯金
  2. 有価証券
  3. 保険解約返戻金
  4. 退職金
  5. 家具
  6. 家財

などが分与の対象となります。基本的には夫婦が共同で築いた財産が対象です。

これらの財産を見ると、やはり不動産が最も高額になります。

不動産をいかに財産分与するかで、納得のいく財産分与が決まると言っても過言ではありません。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産売却で離婚した場合の財産分与について徹底解説してきました。

財産分与は、まず金額が一番大きな不動産の売却価値を知ることが重要と言えます。

イエウール 」「 すまいValue などの一括査定サイトを上手く活用しながら、売却価値を探ってみましょう。

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