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不動産売却で離婚した場合の財産分与について徹底解説

投稿日:2016年10月9日 更新日:

「もうこの人とは一緒に住めない、嫌だ」となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。

ただし、家などを大きな資産を持っている場合に、よく揉めてとても面倒なことになります。

これから離婚を検討している方の中には、離婚して不動産を売却した場合の財産分与が知りたいと考えている人もいるのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では、離婚をする際の不動産の財産分与にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、離婚をして不動産を売却する際の財産をどう分与したらいいのか、何がベストなのかがスッキリ分かるでしょう。

1.不動産のおける財産分与とは

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1-1.不動産の多くは妻が連帯保証人になっている

離婚をきっかけに不動産を売却することが良くあります。

夫婦共有名義であれば、当然に売却という話になりますが、夫の単独名義であっても売却するケースは多いです。

不動産が夫の単独名義となっていても、妻が連帯保証人となっている場合があります。

妻はたとえ専業主婦で収入が無かったとしても、将来、相続人となるため、夫が住宅ローンを組む際、銀行が妻を連帯保証人にすることを条件とすることが多いためです。

1-1-1.連帯保証人になっているのかは必ず確認を

たまに自分が連帯保証人になっていることを忘れて、不動産を売却せずに、そのまま離婚してしまう方がいます。

このようなケースの場合、仮に離婚後に夫が住宅ローンを支払えなくなると、そのローンの支払が連帯保証人である妻に回ってきます。

離婚後、10年以上経って、別れた夫とは完全に音信不通になっているにも関わらず、ある時、突然、連帯保証人として住宅ローンを払わなければいけない事態にも遭遇してしまうのです。

1-1-2.共有名義や連帯保証人の不動産の売却検討をオススメ

このため、離婚をする際には、共有名意義になっている不動産はもちろん、連帯保証人になっている不動産は売却を検討することをオススメします。

連帯保証人をしている物件で、住宅を売ることで、一方の生活が困窮するようであれば、無理に売る必要はありません。

その際は、自分が連帯保証人を外れることが出来ないかを、銀行と交渉してみましょう。

1-2.財産分与のための売却

共有名義や連帯保証という明確な理由があれば、売却という話になります。

それでは共有でもない、連帯保証でもない物件は売らない方が良いのでしょうか。一概にそうとは言い切れません。

1-2-1.離婚をするさいは財産分与をするのが基本

離婚をする際は、財産分与というものが存在します。財産分与は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することを指します。

財産分与では50%の割合で財産を分けることが基本です。

財産分与の対象となるのは、夫婦間で協力して形成・維持してきた財産であり、その名義の如何を問いません。

1-2-2.夫の単独名義の不動産であっても財産分与の対象になる

そのため夫の単独名義の不動産であっても、婚姻中で夫婦が共同で築いた財産であれば、財産分与の対象となるのです。

ここで財産分与の対象となるは、あくまでも婚姻後に夫婦で築き上げた財産が対象となる点に注意が必要です。

例えば、典型的なものとして婚姻以前からそれぞれが所有していた預貯金は財産分与の対象には含まれません。

また婚姻後であっても、それぞれの親から相続した財産は夫婦が共同で築き上げたものとは言えないため、財産分与の対象とはなりません。

1-2-3.住宅ローンがある不動産は売却して分配が一般的

一方で、住宅ローンといったマイナスの財産は婚姻後、共同で築き上げた負の財産となります。

住宅ローンがついている不動産は、売却して住宅ローンを返済し、残りを分配する方法が一般的です。

場合によっては売却額よりも負債額の方が大きくなるため、売却することが不利に働くことも十分に有ります。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、慎重な判断を行いましょう。

住宅ローン付きの不動産を売却する場合は「家の売却でローン残債がある場合はどうしたらいいのか徹底解説」に詳しく書いていますので、ご参照ください。

以上、財産分与について見てきました。

それでは次に離婚で不動産を売却した時の財産分与はどうなるのかについてご紹介します。

2.離婚で不動産を売却した時に財産分与

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離婚においては

  1. 共有だから不動産を売るケース
  2. 連帯保証人から外れたいから不動産を売るケース
  3. 財産分与をしたいから不動産をうるケース

の上記3つが主に考えられます。

理由はともかく、共有以外の場合は、不動産が自分の名義ではないため、売却するとその収入が夫の者になってしまいます。

そのため、財産分与を行って、売却代金を案分する必要があります。

2-1.財産分与で得られる金額は50%が基本

妻が財産分与で得られる財産の割合は50%が基本となります。これは妻が働いていても、専業主婦であっても同様です。

但し、夫の収入が非常に高く、不動産の価格が非常に高額である場合は妻への50%の分与が認められないケースもあります。

例えば、夫が一部上場企業の社長であるようなケースは、財産が多額であり、妻の財産貢献度が低く、50%の分与が認められないようなケースもあります。

一般人の場合はほとんどのケースで50%となりますが、詳しくは一度弁護士へ相談するのが良いでしょう。

以上、離婚で不動産を売却した時の財産分与について見てきました。

それでは次に不動産の財産分与方法についてご紹介します。

3.不動産の財産分与方法

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不動産の財産分与方法としては、大きく3つに分けられます。

  1. 不動産を売却してその利益を分ける方法
  2. 不動産の売却価値相当の50%を現金で支払う方法
  3. 財産の50%に相当する不動産を現物で与える方法

2番目と3番目の方法は、実際には不動産を売却せずに、売却価値から財産分与をする方法になります。

これらの方法は売却と言う煩わしい手続きもなく、どちらか一方の生活基盤もそのまま安定するため、おすすめしています。

売却せずに財産分与をする場合は、不動産の売却価値を知ることが必要となります。

売却価値を知るには、不動産の一括査定サイトを使って、複数業者からの見積を取るのが良いでしょう。

3-1.価値をしるために「不動産一括査定サイト」を利用するとよい

一括査定サイトでは高い価格や安い価格がバラバラに出てきます。

実際に売る訳ではないので、戦略的に高い査定額や安い査定額を分ければ良いのです。

通常、一括査定サイトでは6社程度から一度に査定額を取ることが可能です。

無料のため、本当に売却しなくても利用できます。ただし、売却予定の不動産が魅力的であれば、不動産会社は必死に営業をしてきますので、断るのが苦手な人はストレスを感じるでしょう。

3-1-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
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リガイド公式サイト
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https://sell.yeay.jp/
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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3-1-2.一括査定の見積もり額をもとに弁護士と相談を

一括査定サイトで複数の業者から見積を取り、それを根拠に弁護士と相談すれば、手続きはスムーズに運びます。

財産分与は、基本的に夫と妻の話し合いで決めることが基本です。

売却価値については、お互い納得すれば、それで十分になります。わざわざ有料の不動産鑑定を取得する必要はありません。

無料の一括査定サイトを利用して、「これくらいで売れそうだから、こう分けよう」という形で十分です。

3-2.売却する場合でも一括査定は有効

一方で、売却して利益を分与する方法でも、一括査定サイトを用いで、どれくらいで売却できそうなのかを知ることは意味があります。

共有名義や連帯保証になっている物件などは、売却を優先すべき物件となります。

離婚をする場合、一日も早く離婚したいというのが、本音です。その場合、一括場査定サイトを使って、一気に複数社の不動産会社と一般媒介契約をするのがお勧めです。

一般媒介にすると、不動産会社同士で競争が発生します。

仲介手数料を獲得できる会社が早い者勝ちになるため、スピーディーに不動産が売却できるでしょう。

3-2-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
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地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
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※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
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スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
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運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
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下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

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以上、不動産の財産分与方法について見てきました。

最後に離婚したときに不動産以外で財産分与を考えないといけないものについてご紹介します。

4.不動産以外で財産分与を考えないといけないものリスト

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不動産以外で財産分与の対象となるものには主に下記があげられます。

  • 預貯金
  • 有価証券
  • 保険解約返戻金
  • 退職金
  • 家具
  • 家財

などが分与の対象となります。基本的には夫婦が共同で築いた財産が対象です。

これらの財産を見ると、やはり不動産が最も高額になります。

不動産をいかに財産分与するかで、納得のいく財産分与が決まると言っても過言ではありません。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産売却で離婚した場合の財産分与について徹底解説してきました。

財産分与は、まず金額が一番大きな不動産の売却価値を知ることが重要と言えます。

HOME4Uなどの一括査定サイトを上手く活用しながら、売却価値を探ってみましょう。

不動産のプロが徹底比較!一括査定のおすすめランキング

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。あまり不動産会社が見つからないということであれば、少し提携不動産会社数が多いイエイイエウールも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
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  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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