田んぼ・畑などの農地査定をするなら知っておきたい価格相場と法律の制限

田んぼ・畑などの農地査定をするなら知っておきたい法律の制限と価格目線

取り扱いの難しい不動産の一つに農地があります。

農地は国民の食生活を守るための大切な土地であるため、やたらと売却することができません。

農地を手放す場合には、農地法の許可が必要となります。

また農地の価格は、売却後、農地を転用するかしないかでも大きく異なります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 農地はいくらくらいで売却できるのだろうか
  • 農地査定をしてくれる不動遺産会社はどのように見つければ良いのだろうか
  • 農地を売却する際の注意点は何だろうか

そこで今回の記事では「農地査定」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは農地売却の基本が分かり、農地査定の依頼ができるようになります。

農地が査定できる一括査定サイトを先に見たい人はコチラ

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.農地売却するなら知っておきたい農地法

最初に農地法について解説します。

農地法について既に知っている方は、「農地が査定できる一括査定サイト」へ進んでください。

農地法の目的

農地は農地法という法律によって守られています。

農地法は農地を守るための法律であり、その目的は以下のように定められています。

【農地法の目的】

国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資すること。

この法律のポイントは、まず「農地を農地以外のものにすることを規制」しているという点。

例えば、農地を購入して戸建の分譲用地として宅地開発することは、規制の対象となり、許可が必要となります。

そのため、農地は農地法によって自由な売買が制限されているということになります。

農地の定義

農地とは「耕作の目的に供されている土地」を指します。

農地は現況主義なので、例えば登記簿上の地目が「原野」であったとしても、耕作の目的に供されていれば農地法の規制対象となる農地になります。

農地は、その土地の営農条件や市街地化の状況から判断して、以下の5種類に区分されることがあります。

この区分によって農地転用の際に許可基準に大きな違いが出ます。

農地区分

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地
  • 第2種農地
  • 第3種農地

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、その名の通り農用地区にある土地のこと。原則として転用が認められることはない

農用地区域内農地は、農業上の利用を確保するために定められた区域であることから、その区域内にある土地の農業以外の目的(住宅、商業施設、駐車場、資材置場等)への転用は、農振法および農地法によって厳しく制限されています。

やむを得ない事情で、農業以外の目的へ転用する必要がある場合は、農振法によって定められた要件を満たす必要があります。

農振法とは、総合的に農業の振興を図るべき地域の整備に関し、必要な施策を計画的に推進するための措置を定めた法律のこと

甲種農地

市街化調整区域内にある農業公共投資の対象となった8年以内の優良農地で、規模が20ha以上、高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えた集団農地のこと

甲種農地は、生産性が高く特定の農産物の生産適地として保存する必要があると考えられる農地なので、原則として農地転用は禁止されています。

第1種農地

第1種農地とは、農業公共投資(土地改良事業等)の対象となった、補助金をいっぱい使って立派に整備した農地、集団農地、生産力の高い農地のこと

例えば20ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等、良好な営農条件を備えている農地など

第1種農地は、原則農地転用が不許可ですが、公共性の高い事業の用に供する場合等は許可されます。

第2種農地

第2種農地とは、近い将来、市街地として発展する環境にある農地や農業公共投資の対象となっていない生産力の低い小団地の農地のこと

例えば、駅から500メートル以内の距離にあり、今後市街地として発展する見込みがある農地や生産性の低い農地など

第2種農地は、基本的に農地転用が可能です。

第3種農地

第3種農地とは、市街地化の傾向が著しい区域にある農地のこと

例えば駅から300メートル以内の距離にあり、都市的施設が整備された区域内または市街地区域内にある農地等

第3種農地は、基本的に農地転用が可能です。

農地法の制限

農地法には、大きく以下の3つのパターンで許可が必要となります。

それぞれは、農地法の3~4条に記載されているため、3条許可、4条許可、5条許可と呼ばれています。

名称内容
3条許可AからBへ農地を農地として売却すること
4条許可自分で農地を農地以外に転用すること
5条許可AからBへ農地を農地以外に転用して売却すること

ここで、行政手続きには、許可と届出の2種類があることを知る必要があります。

  1. 許可:基本的にやってはいけないことを行政にお許しを得てやること。
  2. 届出:やっても良いことを行政にお知らせしてやること

農地法は、「許可」を求めていますので、基本的に農地の売買はお許しを得ないとやってはいけないということになります。 

農地法の3つの許可の中で、売買に関連するのは「3条許可」と「5条許可」の2つ。

4条許可は自分で農地を農地以外に転用することであるため、売買とは関係ありません。

農地は自分の土地であっても、勝手に宅地にできないということが注意点です。

許可の種類と農地の価格

3条許可は、農地を農地として売却する際に取る許可。

3条許可を前提として売却する場合は、農地としての価格になります。 

一方で、5条許可は農地を農地以外に転用して売却する際の許可です。

5条許可を前提としている場合には、農地ではなく宅地に近い価格となるため高くなります。

農地転用については下記記事で詳しく解説しています。 

農地転用をするにはどうしたら良い?方法と注意点を徹底解説

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ちなみに農地を宅地として売却する場合には、「宅地見込地」という種類の土地として扱われます。

農地は半分沼地のような土壌であるため、宅地に転用する場合でも、いきなり宅地にすることはできません。

宅地に転用する場合には、地盤改良等の造成費用が必要です。

【エリア・傾斜別】造成工事の見積り費用とその他工事費用
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宅地見込地は宅地価格から造成費用分を差し引いた価格となります。

宅地見込地の価格 = 宅地価格 - 造成費用

農地を宅地へと転用する場合には、宅地見込地としての価格査定となります。 

このように、農地は「3条許可」と「5条許可」では、査定額に大きな金額の開きが生じます。

農地査定を依頼する場合には、必ずどの許可を前提として売却するのか、事前に伝えることが必要です。 

以上、ここまで農地売却と農地法について見てきました。

では農地査定はどこに頼めば良いのでしょうか。

2.農地が査定できる一括査定サイト

農地の査定も一括査定サイトで可能です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

もちろん、査定なので、一切費用は掛かりません。

サイトを利用するのも無料ですし、不動産会社から査定料を取られることもありません。 

複数の不動産会社から査定を取り、簡単に見比べることができます。

また農地の売却が得意な不動産会社も簡単に見つけ出すことができます。

農地の査定ができると標榜している主な一括査定サイトには、「イエイ」、「イエウール」、「オウチーノ」、「リビンマッチ(旧スマイスター)」の4つがあります。それぞれのサイトは下表の様な物件種別を査定できます。 

サイト名査定できる物件種別
HOME4U ①マンション一室
②一戸建て
③土地
④ビル一室
⑤店舗・事務所・倉庫
⑥マンション一棟
⑦アパート一棟
⑧ビル一棟
⑨その他
イエイ ①分譲マンション
②一戸建て
③土地
④農地・畑・田んぼ
⑤山林
⑥ビル一室
⑦マンション一棟
⑧アパート一棟
⑨ ビル一棟
⑩店舗・事務所
⑪工場・倉庫
⑫その他
イエウール ①分譲マンション
②一戸建て
③土地
④一棟アパート・一棟マンション
⑤区分マンション(収益)
⑥一棟ビル
⑦区分所有ビル(ビル一室)
⑧店舗・工場・倉庫
⑨農地
⑩その他

これらの一括査定サイトで、農地を査定するのであれば「 HOME4U 」がオススメです。

農地は、前章で説明したように、査定においても法律的な知識を要します。

HOME4UはNTTグループ運営で安心感抜群であるのはもちろん、一括査定で一番の老舗。

つまり一番農地に強い不動産会社を探すことができるのです。 

申し込み方法は、その他を選択して、該当の不動産を記載するようにしましょう。(下記HOME4Uの申し込み画面です。)

またHOME4Uは市街化調整区域の土地も査定ができます。

市街化調整区域とは農地を守るためのエリアであるため、市街化調整区域の査定も専門知識を必要とします。 

歴史があるHOME4U運営なら安心して探すことができます。

農地査定でどこを使えば良いのか分からない場合は、 HOME4U を使うのが良いでしょう。 

市街化調整の売却については下記記事で詳しく解説しています。

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3.農地の価格目線

農地の売買は、許可が必要であるため、農地の取引価格は行政も把握しています。

全国調業会議所では、農地の価格について公表しています。

平成28年田畑売買価格等に関する調査結果によると、農地の価格は下表の通りです。 

ブロック純農業地域(単位:千円/10a)都市的農業地域(単位:千円/10a)
田平均価格畑平均価格田平均価格畑平均価格
全 国1,2569103,5223,368
北海道260122452475
東 北6003601,6291,393
関 東1,6191,7042,5652,969
東 海2,4272,1726,8206,684
北 信1,4999982,5472,270
近 畿2,1861,4303,8983,810
中 国7794594,4023,084
四 国1,7259874,8834,062
九 州9056071,8771,595
沖 縄8901,417-0.7

10a(アール)は1,000㎡です。

例えば、純農業地域の田の全国平均価格は1,256千円/10aですので、1㎡あたり1,256円/㎡ということになります。

平成30年における地価公示の全国平均価格は169,197円/㎡ですので、田んぼの価格は、宅地の価格の約100分の1の価格ということになります。

また、純農業地域と都市的農業地域であれば、3倍弱程度の開きがあります。 

ざっくり言うと、農地の価格は宅地の価格の100分の1~100分の3程度の価格ということになります。

つまり、3条許可か5条許可かによっては、査定額に100倍程度の価格差が生じます。

どちらを前提に査定をするかは非常に重要なことですので、査定の際には必ず転用の有無について伝えましょう。

次に都市部にある農地に今後関係している「2022年問題」について見ていきましょう。

2022年問題の影響

2022年問題とは、都市部にある一部の農地が宅地並みの課税となるため、農家が農地を大量に手放すのではないかという問題のこと

生産緑地が解除されてしまえば、農地は宅地並み課税となるため、農家は自然と農地を売却することに繋がります。

そのため、2022年に市街化区域という非常に人口の多いエリアで広い土地が大量に発生する可能性があることから、2022年問題は話題となっているのです。

慢性的な土地不足である東京都においては、マンションや戸建分譲のための新たな開発素地が提供される可能性があるため、注目されています。

2022年問題の詳細については以下の記事で詳しく解説しています。

生産緑地の2022年問題
2022年には都市部の農地が宅地並の課税になる「生産緑地2022年問題」発生!何が起き得る?

不動産業界というのは○○年問題というのが好きです。 かつても色々な○○年問題が発生しましたが、その都度、大した問題はなく ...

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以上、ここまで農地の価格目線や2022年問題について見てきました。

では、農地を不動産会社に査定してもらい、そのまま不動産会社に売却を依頼した場合には、費用としてはいくらくらいかかるのでしょうか。

4.農地売却と仲介手数料

結論からすると、農地は宅地ではないため、「宅地建物取引業法」の適用がありません。

つまり農地の売買は仲介手数料の規定がないということ

そのため、農地の仲介は宅地建物取引業者ではなくても、誰でもできることになります。 

ただ、実際には農地の売買でも宅地建物取引業法の規定が準用されることが多いです。

宅地建物取引業法では、仲介手数料は取引額に応じて以下のように定められています。 

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

農地の場合、取引額が200万円以下となることも多いことから、場合によっては5%請求される場合もあります。

いずれにしても、農地の仲介手数料には決まりがありません。

不動産会社との協議となりますので、仲介を依頼する場合には、早めに仲介手数料はいくらになるかを確認するようにしましょう。

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まとめ

農地査定をするなら知っておきたい法律の制限と価格目線を見てきました。

農地は、3条許可か5条許可によっても価格が大きく異なります。

そのため農地を査定する際には、どちらの許可を前提にして売却するのかを申し出るようにして下さい。

また、査定をしてくれる不動産会社を見つけるのであれば、 HOME4U などの一括査定サイトの利用もオススメです。

一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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