遊休地とは？初めて遊休地の土地活用を考える人向けの完全ガイド

個人の地主には、遊休地を持っている人がいます。

目立ったところに遊休地を持っていると、ハウスメーカーや銀行等から様々な飛び込み営業もあり、煩わしくなることもあります。

そこで今回の記事では土地活用の中で「遊休地」にフォーカスしてお伝えいたします。

前半部分では遊休地に活用について解説します。

後半部分では、近年浸透しつつある遊休地を売却することによる相続税対策について解説いたします。

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1.そもそも遊休地とは何か

遊休地になってしまう理由

遊んで休んでいる土地と書いて「遊休地」。

つまり遊休地とは、「空地＝空いている土地」です。

本格的に使っていない土地のことを指します。

広い意味で言うと、駐車場や資材置場のような暫定利用の土地も遊休地と言えます。

遊休地が「遊休」地となっているゆえんは、特に活用方法が思いつかないからという場合が多いです。

遊休地のままにしておくと、固定資産税や除草費用等のコストが発生するという警告を発する人がいます。

ところが、遊休地を持っているような人は、他にも資産がある人が多いため、遊休地の維持費用などは、大して気にならないという人が多いのも実態です。

特に、地方都市であれば、土地の固定資産税などは大きな負担感はありません。

良い活用方法が思いつかず、金をかけて活用するくらいなら、そのまま放っておいた方が良いという理由で、土地が遊休地化していることが多いです。

遊休地のメリットは売却がしやすいこと

遊休地は、何もデメリットばかりではありません。

筆者の知人に遊休地を保有している資産家の方がいますが、遊休地のままにしている理由を尋ねると、「更地にしておけば売りたいときにすぐに売れるから」という理由で遊休地にしている人もいます。

このような考え方は、非常に合理的です。

不動産は、全般的に流動性の低い資産ですが、そんな中、更地は最も売却しやすい不動産の形態です。

更地である遊休地は「すぐに売れる」不動産です。

よって、遊休地は売却しやすいというメリットがあります。

遊休地は、一見すると無駄なように思えますが、活用してしまうと、今度は売却しにくい不動産に変わります。

活用によって遊休地のメリットを失うことにもなります。

資金を投下して活用する前に、売却の選択肢もしっかりと検討すべきなのです。

ところが、遊休地を持っていると、たまに「アパート建てませんか？」とか、「売却しませんか」等の営業を受けることがあります。

地主としては放っておいて欲しいと思っている方も多いのですが、やはり外野の声も気になるものです。

やはり無駄に遊休地にしておくよりは、何か良い活用方法を考えたいところです。

そこで次に遊休地の活用方法について見ていきます。

2.遊休地の3つの土地活用方法

遊休地の活用方法としては、

という3つの選択肢があります。

収益性としては、建物を建築し家賃収入を得るパターンが最も高くなります。

次に収益性が高いのは、事業用定期借地のような借地事業です、

収益性が最も低いのは、駐車場などの暫定利用になります。

【収益性】家賃収入　＞　借地事業　＞　暫定利用

そこで、次にこれらの活用方法について見ていきます。

土地活用方法1.暫定利用

駐車場のように暫定利用している土地は、そもそも広い意味で遊休地と言えます。

暫定利用では、固定資産税も賄えないようなケースも存在します。

ただし、暫定利用は初期投資が少なく、簡単に止めることもできるため売却しやすいというメリットがあります。

また固定資産税の完全な垂れ流し状態よりはマシというのもメリットです。

暫定利用の中では、時間貸し駐車場が最も収益性が高いです。

他の暫定利用としては、以下のようなものが考えられます。

これらの利用は場所を選びますので、全ての遊休地で可能となるわけではありません。

また、実際に時間貸し駐車場以上に収益性の高い前提利用もなかなか見つからないのも実態です。

レンタカー営業所や住宅展示場あたりは、時間貸し駐車場よりも収益性が高いため、検討してみても良いと思います。

上述の暫定利用に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

土地活用方法2.借地事業

建物投資に乗り気でない人は、事業用定期借地権による借地事業がオススメです。

借地事業は、何も投資をせずに、安定的に地代収入を得ることができます。

事業用定期借地権とは、定期借地権の中の1つの種類です。

定期借地権には

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用定期借地権

の3種類があります。

それぞれの特徴をまとめると以下の通りとなります。

定期借地権の中では、土地所有者には事業用定期借地権が最も人気があります。

事業期間が比較的短く、地代も高いことが理由です。

地代は建物を建てたときの家賃収入よりは低いですが、建物投資を伴わず、撤退リスクも低く、建物の修繕費も発生しない事業用定期借地事業は、地主にはとても好評です。

定期借地と普通借地については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

事業用定期借地は、出店したい事業者がいなければ成立しません。

立地や規模等の条件の良い遊休地でないとできないというのがネックです。

借地事業ができない場合は、遊休地の活用として建物建築になります。

そこで次に建物建築について見ていきます。

土地活用方法3.建物建築

一口に遊休地と言っても様々な条件があります。

田舎の土地や、広い土地、狭い土地等によって着眼点を変える必要があります。

遊休地は何らかの活用しにくい原因があるからこそ遊休地になっている可能性があります。

そのため、ここでは活用しにくい条件ごとの土地活用対策について、関連記事をご紹介させて頂くことにします。

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それでは後半として近年浸透しつつある遊休地を売却することによる相続税対策についてご紹介します。

3.遊休地は売却も視野に入れる

遊休地の売却による相続対策

最後に、遊休地の売却による相続対策についてご紹介します。

これは、従来の相続対策のセオリーとは真逆の方法ですが、最近、相続対策として浸透し始めている考え方ですので紹介します。

まず、原則的に、相続対策上は、資産は現金で持っているよりも不動産で持っている方が有利です。

例えば、Ａさんが現金を1億円持っているとします。

現金は、そのまま100％相続性評価額になるため、Ａさんの相続財産は1億円です。

1億円に対して相続税がかかりますので、相続税が高くなります。

ところが、Ａさんがこの現金1億円で、土地を購入したとします。

土地の相続税評価額は路線価で行われます。

路線価は時価の80％の価格になります。

そのため、Ａさんが時価1億円の土地を購入した場合、Ａさんの資産の相続税評価額は8,000万円となります。

実際は1億円の価値のある土地を持っていても、8,000万円という相続税評価額に対して相続税が発生しますので、Ａさんの相続税が安くなります。

つまり同じ時価1億円という資産を持っていたとしても、現金ではなく土地に換えた方が相続税評価額は下がるため、節税になるというカラクリです。

そのため、遊休地は本来の資産価格よりも20％ほど資産を圧縮していることになるため、遊休地をそのまま持っていることは、実は相続対策になっています。

土地による相続対策の問題点

ところが、遊休地には1つ問題があります。それは分割しにくいということです。

これは遺産分割協議で揉める原因となります。

相続時は、相続財産は相続人間の共有という形で相続が行われます。

現金であれば1円単位で分割できますが、土地は分割しにくいため、相続人間でどのように資産を分けるかで後々問題となるというのがデメリットです。

.現金化による問題点の解消

そこで最近、注目されている考え方が、相続対策としての遊休地の売却です。

相続の前に遊休地を売却してしまい、分割しやすいように現金に換えておくのです。

個人が土地を売却して譲渡所得が発生すると、所得税が発生します。

売却時の課税譲渡所得は以下のようになります。

遊休地は昔から持っている土地のケースが多いため、取得費が不明なケースが多いです。

取得費が不明な場合、概算取得費というのを用います。概算取得費は譲渡価額の5％となります。

そこで、時価1億円の取得費が不明の土地の譲渡所得を計算してみます。

単純化のため、譲渡費用はゼロとします。

すると、譲渡費用は以下のように計算されます。

課税譲渡所得は9,500万円と計算されました。

すると、この場合、所得税等(所得税および住民税)は以下の計算式で計算されることになります。

不動産を譲渡した場合の譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。それぞれの税率は以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

昔から持っている遊休地の場合、所有期間は5年超で長期譲渡所得に該当する場合が多いです。

長期譲渡所得となると、9,500万円の課税譲渡所得に対し、税金は以下のように計算されます。

現金化しても評価額はほぼ同じ

つまり、時価1億円の遊休地を売却すると、所得税1,900万円が発生するため、手残りは8,100万円(＝1億円－1,900万円)となります。

分割しにくい1億円の遊休地を売却することによって、分割しやすい8,100万円の現金を手にすることができました。

ここで、再度、時価1億円の土地を持っている場合の相続税評価額を考えます。

土地の相続税評価額は時価の80％のため、8,000万円になります。

8,100万円の現金と8,000万円の土地ということで、実は売却して現金化しても資産評価額はほとんど変わらない結果になりました。

まとめると、売却前と売却後では以下のようになります。

従来は、遊休地は持っている方が相続対策になると考えられていました。

ところが最近では長期譲渡所得であれば、売却しても相続税対策の効果としてはほぼ同様のため、それであれば分割しやすい現金にした方が良いという考えをする人が増えてきました。

売却するメリット

他にも現金にしておけば、暦年贈与(毎年110万円まで非課税で贈与できる制度)によって生前に資産をちょっとずつ相続人へ移転することが可能です。

相続人に現金が移転すれば、納税資金の確保にもつながります。

相続人に納税資金が貯まれば、相続税を支払うことができるため、物納せずに資産を守ることが可能になります。

実は、不要な遊休地は、思い切って売却してしまうことが相続対策に繋がります。

売却によって所得税を支払うことで、結局は土地を持っているのと同程度の資産の圧縮効果があるのです。

さらに、現金化することで分割もしやすくなり、分割対策にもなります。

また暦年贈与によって事前に資金を相続人へ移転することもできるため、納税資金対策にもすることが可能です。

加えて遊休地で負担していた固定資産税の支払いも無くなります。

遊休地の売却による相続対策は、非常にメリットが多いことから、最近では徐々に浸透しています。

比較的気の利いたコンサルタントであれば、遊休地の売却による相続対策も提案してくれます。

現金を不動産に代えることだけが相続対策ではなく、逆パターンもあるということも知っておきましょう。

売却をするなら不動産一括査定がオススメ

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

えぇぇ！！！こんな便利なサービスがあるんですね！

ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ！

フクロウ先生

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒

こう見ると、上4つがずば抜けているんですね！

正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ！

フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

• 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫：「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」を併用する
• 都道府県内でも比較的人口が多い市区町村：「 すまいValue 」「 HOME4U 」を併用する
• 田舎など人口が少ない市町村：「 HOME4U 」「 イエウール 」を併用する

売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ひよこ生徒

どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか？

下記に比較してまとめてみたぞ！

フクロウ先生

一括査定	机上査定	備考欄
すまいValue	〇	〇
HOME4U	〇	〇
イエウール	〇
SRE不動産（※旧ソニー不動産）	〇	〇

4.まとめ

遊休地とは？初めて遊休地の土地活用を考える人向けの完全ガイドを見てきました。

遊休地の活用はとても難しいですが、売却というのも一つの立派な活用になります。

無理矢理活用するのではなく、幅広く柔軟に考えるようにしてください。