田舎を車で走っていると、「売地」と大きな看板が立っているのをよく見かけます。
有効な活用方法が見つからず、最終的には売却することになったが、それもなかなか売れないというような状況なのかもしれません。
田舎の土地の活用方法は、とても難しいです。
こんな悩みをスッキリ解消！
- この田舎の土地をどうやって活用して良いのか分からない
- 土地だけは余っているのだが、活用手段がなくて困っている
- 税金ばかりかかる土地をなんとかしたい
- 田舎の土地を相続してしまったが、どうして良いか分からない
- こんな価値のない土地、どうせ買う人なんかいないだろう
そこで今回の記事では「田舎の土地の活用方法」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは田舎の土地活用のヒントを得ることができるようになります。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。
資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士
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タップできる目次
「売れない土地」は貸せない
田舎は貸せないことが多い
不動産に関するビジネスは、基本的に都会の商売です。
人が多く集まる場所は、土地が少ないため、土地価格が高くなります。
土地が高くなると、土地を買えない人が増えてきます。
そのため、次に不動産を借りたいという人が増えてきます。
不動産を借りたいというニーズは人口密集地帯ほど高く、人口密度が低くなると、急速に借りたいというニーズは減っていきます。
土地活用の基本は、建物を建てて人に貸すということです。
不動産を貸すという行為は、人口密集地帯でなければ、極めてやりにくいビジネスです。
あらためて言うまでもありませんが、人口密集地帯の真逆にある田舎は、そもそも「人に貸す」という活用が難しいということになります。
不動産の活用を考えた場合、「借りたい」というニーズは「買いたい」というニーズのさらに上級レベルであるということを理解する必要があります。
都会の不動産は、本来は「買いたいけれども、高いので借りるしかない」という後ろ向きの発想の上に成り立っています。
そのため買いたいというニーズは広く存在します。
田舎の土地でも売却は可能
都会の周辺部になると、土地代が少し安くなります。
そのため、不動産を買える人が続出してきます。
住宅などは、個人でも手の届く範囲となり、住宅ローンを組んで購入する人が増えます。
都会の周辺部になると、もはやオフィスの賃貸需要はほとんど見られません。
手堅い賃貸需要としては住宅になりますが、それでも駅から離れてしまうと、途端に賃貸需要は減少してきます。
さらに、田舎になると、住宅ですら賃貸需要がほとんどありません。
田舎であれば、借りるよりも買ってしまった方が安いからです。
数年間賃料を払えば買えるような不動産であれば、人々は借りるよりも買う方を選択します。
田舎の場合は、賃貸需要が著しく低いため、「借りてくれてありがとう！」の世界になります。
借りてくる人が滅多にいない田舎の土地は、もし借手が現れたら絶対に逃さず借りてもらうというのが、田舎の土地活用の基本です。
確かに田舎の土地は、ほとんど借手がいないため、利用価値が低いのは事実です。
そのため、「こんな土地誰も買わないだろう」と早合点してしまう人がいますが、それは違います。
基本的に、田舎の土地であっても売却は可能です。
需要者は、借りるよりも買った方が安いと思っているため、もし物件が売りに出たら買いたいと思う人はいます。
売却は適正な値段設定が決め手
ただし、値段は相当に低くする必要があります。
田舎の土地でなかなか売れないと嘆いている人は、そもそも売却価格の設定が高過ぎる可能性があります。
利用価値のない土地であれば、なおさら、利用価値がないなりの価格をつける必要があります。
売れない土地というのは、基本的にありません。
もし土地が売れないとすると、土地価格はマイナスということになります。
限りなくゼロ円に近いという土地は存在しますが、それでもほとんどの土地はゼロ円よりも高いため、価格が存在する以上は、売れると考えることができます。
田舎の土地の活用について考える場合、「貸せない」ことと「売れない」こととは、別で考えるべきです。
貸せなくても売れるという可能性は十分にあり得ます。
有効な活用方法が見いだせない土地は、固定資産税や除草費等の維持費がかかるばかりです。
保有しているだけでもマイナスであるため、売却して手放すだけでも価値があります。
田舎の土地の売却については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
参考田舎の土地売却は苦戦する！打開するオススメの売却・活用・処分方法と注意点
貸すのが難しい田舎の土地の活用方法としては、まずは「売却」が第一の選択肢としてあります。
売却も立派な資産活用ですので、売却によって土地を現金に換えることで、現金の活用を考えてみることも一つです。
売却であれば不動産一括査定を使う
不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。
不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。
中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。
ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。
不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「すまいValue」
- 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「SRE不動産（※旧ソニー不動産）」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「HOME4U」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「イエウール」
の4つを特にオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
一度売却した不動産は、立地条件の良い場所へ買換えることも可能です。
以上、ここまで売れないと貸せないについて見てきました。
それでは次に公法上の規制について見ていきましょう。
田舎の土地活用で知っておくべき2つの規制
田舎の土地の活用を考える場合、知っておかなければならない法律の規制が2つあります。
それは「都市計画法の市街化調整区域」と「農地法」の規制です。
市街化調整区域とは
最初に市街化調整区域について解説します。
市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」として、一定のエリアに規制がかけられた区域
これは基本的に農地を守るために作られている規制です。
市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建築することができません。
これは土地利用を大きく制約する規制です。
市街化調整区域では、主に農林漁業用に供する一定の建築物(畜舎、温室、サイロ、農機具等収納施設等)、または農林漁業を営む者の居住用建築物であれば建物の建築は可能。
要は、農家の家であれば、建物を建てることができます。
他は、図書館や公民館等、公共性の高い建築物であれば建てることが可能です。
その他の建物に関しては、建築にあたって、開発許可と呼ばれる許可が必要になります。
市街化調整区域内において、開発許可はなかなか得ることができません。
建物を建てる場合の許可を受けるにはかなり厳しい要件が課されています。
そのため、田舎の土地の中でも、その土地が市街化調整区域内に存している場合は、土地の活用方法が相当に制限されることになります。
建物を建築することが出来なければ、そもそも建物を誰かに貸すという土地活用はできません。
市街化調整区域内の土地活用は、建物を建てなくてもできる「青空駐車場」や「資材置場」等の利用に限られてしまいます。
土地活用を考えるうえで、重要なポイントになりますので、まず自分の土地が市街化調整区域内の土地かどうかについて確認をしておきましょう。
農地法とは
次に農地法について解説します。
農地法も、市街化調整区域と同様、農地を守るための法律。
農地とは、工作の目的に供されている土地
ただし、一時的に休耕していても、農地として耕作できる状態の土地であれば、農地としてみなされます。
農地は登記簿上の地目とは無関係に、現状の客観的な事実状態で農地かどうかを判断されます。
ちなみに農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草または家畜の放牧の目的に供されている土地を採草放牧地といいます。
採草放牧地も農地法の規制の対象。農地法は、農地を減らさないための法律です。
そのため売買や利用方法が変わることに関して、許可が必要になります。
まず農地を農地として第三者に売却するにも許可が必要です。これを農地法3条許可といいます。
例えば、相手がサラリーマンで全く農業ができない人には許可が下りません。
農地として売却するにも、やたらな人には売れないようになっています。
次に農地を農地以外に変更するにも許可が必要です。
農地の転用に関しては、4条許可と5条許可の2種類があります。
- 4条許可とは、自分が所有している農地を「自分」が農地以外に転用する場合に必要となる許可
- 5条許可とは、自分が所有している農地を売却して「他人」が農地以外に転用する場合に必要となる許可
3条許可と5条許可は売却が伴いますが、4条許可に関しては、売却は伴いません。
農地は自分の土地なのに、勝手に農地以外にできないという規制があります。
さらに、農地を農地として第三者に貸す場合も許可が必要になります。
賃貸借契約も書面によらなければならない等、貸す許可を受けるにも要件が必要になります。
農地法上の農地に指定されていると、できることが大きく制限されてしまいます。
田舎の土地の活用を考える場合は、まず「市街化調整区域に指定されていないこと」と「農地法上の農地ではないこと」の2点を確認するようにしてください。
これらの土地でなければ、何らかの活用ができる可能性はあります。
以上、ここまで公法上の規制について見てきました。
それでは次に活用方法の具体例について見ていきましょう。
田舎の土地活用方法の具体例
田舎の土地は、借りるよりは買った方が安いため、賃貸需要がとても弱いのが特徴です。
そのため、建物投資を行って建物を人に貸すという活用はかなりのリスクを伴います。
田舎の土地活用においては、
- 建物投資を伴わない土地活用
- 建物を作って自分で活用できる土地活用
- 建物を作って他人に貸す土地活用
の3つの視点をもって考える必要があります。
3つの視点における具体的な活用例としては、以下のものがあります。
| 3つの視点 | 活用の種類 |
|---|---|
| 建物投資を伴わない土地活用 | 青空駐車場 |
| 資材置場 | |
| 貸農園 | |
| 野立看板用地 | |
| 産廃処理場 | |
| 建物を作って自分で活用できる土地活用 | 太陽光ソーラーパネル |
| トランクルーム | |
| コインランドリー | |
| 建物を作って他人に貸す土地活用 | 介護施設 |
| コンビニ |
はじめに、建物投資を伴わない土地活用について見ていきます。
建物投資を伴わない土地活用
青空駐車場
どこでもできる土地活用の代表例が青空駐車場です。
青空駐車場は初期投資が少なく、市街化調整区域でも可能です。
青空駐車場には
- 時間貸し
- 月極め
の2種類があります。
田舎の土地であれば、月極駐車場が有力候補となります。
ただし、田舎でどこの家も土地が余りまくっている状況であれば、駐車場を行っても借りてくれる人がいない状況も考えられます。
周辺に工場等があり、従業員用の駐車場が不足しているような状況であれば、その工場が借りてくれる可能性はあります。
駐車場の検討は、最初に時間貸しの可能性を探り、次に月極、さらには周辺事業者の駐車場ニーズを探るような流れになります。
駐車場として土地が活用できないか検討してみるのが良いでしょう。
時間貸し駐車場に関しては、下記に詳しく記載しています。
自分で時間貸し駐車場を行う場合の手順についても記載しています。
参考空き地や更地の土地活用！持っている土地で駐車場経営を成功させるには
資材置場
資材置場とは木材や鉄骨等の資材を平置きに一時保管しておくためのスペース
土地が平地であれば、どこでもできます。
駐車場のようにアスファルト舗装をする必要はなく、初期投資はほとんどかかりません。
ただし、トラック等の出入りがあるため、敷地が広く、接道している道路の幅員も広いことが必要にあります。
資材置場は、田舎の土地で良く見る光景です。
しかしながら、資材置場を要する業務を行っている企業は、既に資材置場用の土地を持っているケースがあります。
そのため、良く見る光景であっても、賃貸ニーズを捉えるのは難しいです。
土地を資材置場として貸して欲しいという依頼があれば、滅多にない話なので、相手の要望を聞きながら、しっかりと離さないようにしましょう。
貸農園
貸農園は田舎の土地活用として有望です。
貸農園と言っても、近隣の人に貸し出すのではなく、都会の人に貸し出し、週末に農業を楽しんでもらうという貸方です。
土地を小さく分割して、何区画も貸出を行えば、それなりの収入になります。
最近では都会の若者が農業に憧れ、自分たちでも野菜や米を作ってみたいというニーズが増えてきています。
増えつつあるニーズの活用であるため、貸農園はオススメです。
貸農園に関しても、ウェブカメラを使って、生育状況が借手に分かるようにしてあげるサービスなどを付けるのが良いです。
ウェブカメラは値段も安くなってきており、初期投資もコストを抑えて開始することが可能です。
身近に農業を教えられる方がいれば、その人に講師として登場してもらい、会員に対し農業を教えてあげるサービスを行うのも良いです。
スペースを貸すという発想ではなく、農業体験を売るという発想が需要です。
現在の消費者は、「モノよりコトへ」のように、体験に価値をおきます。
農業体験を売るために、田舎の土地を活用してみてください。
野立看板用地
野立看板とは、空地に建てられる屋外広告のこと
企業の広告や、店舗への誘導看板、商品のPRの看板があります。
田舎でも新幹線から見えるような土地は、野立看板の高いニーズがあります。
また車から見えやすい土地も野立看板ニーズがあります。
野立看板は、大きな土地にポツンと看板を立てます。
そのため入ってくる広告使用料も土地に対してはわずかです。
野立看板用地は、活用としては少しもったいない感じがします。
そのため、青空駐車場との併用も考えて検討する必要はあります。
野立看板はメインとして考えるのではなく、他の活用とセットで考えるのが良いでしょう。
それでは次に産廃処理場について紹介します。
産廃処理場
産廃処理場に関しては、産業廃棄物処理業者への借地事業になります。
産業廃棄物処理場は、都会では反対が強くできないため、田舎へ助けを求めてニーズが流れてきます。
産業廃棄物処理場と言っても、大型の最終処分場ではなく、ゴミの分別を行うための中間処理場に手ごろなニーズがあります。
産業廃棄物は、産業廃棄物の収集運搬業者がいきなり最終処分場へゴミを持っていくわけではなく、中間処理場と呼ばれる施設に持ち込むのが通常です。
中間処理場ではゴミの分別や粉砕を行いますが、中間処理場は民間の事業者が行います。
中間処理事業者の最も悩ましいところは、中間処理場の土地探しです。
中間処理場では、1,000坪以上の土地が必要であり、購入できる広い土地がなかなか見つからないため、賃貸ニーズがあります。
嫌悪施設のため、近隣の反対はありますが、田舎では数少ない借地ニーズであるため、検討してみるのも良いでしょう。
それでは、次に建物を作って自分で活用できる土地活用について見ていきます。
建物を作って自分で活用できる土地活用
まず太陽光ソーラーパネル用地について紹介します。
太陽光ソーラーパネル
太陽光ソーラーパネル用地に関しては、電力の買取価格が下がってきているため、一昔前よりもニーズが激減してきました。
しかしながら、最近では買取価格が減少しても、太陽光パネルの発電機の価格も一昔前よりも安くなってきたため、投資効率が回復してきました。
そのため、最近では太陽光パネル用地のニーズが徐々に復活しつつあります。
求められる太陽光パネル用地も大型化しており、1,000坪以上の土地を探している人たちが多くいます。
最近の太陽光パネル発電事業者は、元々土地を持っている人だけではなく、土地から購入して太陽光発電事業を行っています。
太陽光パネル発電事業者の土地価格目線は、おおむね坪1万円程度が相場です。
田舎の土地で1,000坪以上の土地を坪1万円以上の価格で購入する人は、そう多くはいません。
元々土地を持っているのであれば、自分で発電事業をやってみるか、もしくは太陽光パネル事業者への売却の2つを検討してみるのも良いかもしれません。
トランクルーム
トランクルームは、ニーズがあるものの、空地にコンテナを置くだけのタイプのトランクルームは違法建築物であるとして、一時期ブームが下火になってしまいました。
コンテナのような仮設建築物は、1年以上使用することはできないため、長期の土地活用としては違法な状態の活用となります。
ところが、最近ではきちんと建築確認を取得できるタイプのトランクルームが登場してきたため、合法的に堂々とトランクルーム事業ができるようになってきました。
初期投資が低いですが、賃貸スペースも多いため、比較的、投資効率の良い事業になります。
田舎であっても、保管スペースニーズというのは存在するため、周囲にトランクスペースが無ければチャンスはあるかもしれません。
自分で運用すれば撤退リスクも心配する必要もありません。
トランクルームも検討してみるのも良いでしょう。
それでは次にコインランドリーについて紹介します。
コインランドリー
最近は、平均年収の減少に伴い、共働き世帯が増えてきました。
それに伴って増えてきたのがコインランドリーニーズです。
コインランドリーは、昔は独身男性が使っているイメージが強かったのですが、今では圧倒的に主婦が利用しています。
一週間分のまとめ洗い、まとめ乾燥ができる大型のコインランドリーに人気があります。
田舎の土地でも、周辺にある程度の住宅があれば、共働き世帯が存在します。
一般家庭の洗濯機では、一週間分の洗濯物をまとめて洗うのは厳しいはずです。
家庭用洗濯機は田舎でも都会でも大きさは同じのため、田舎であっても共働き世帯にはコインランドリーニーズが存在します。
コインランドリーは10年前と比べて、全くニーズが異なってきており、将来性のあるビジネスです。
一度検討してみることをオススメします。
それでは最後にに建物を作って他人に貸す土地活用について見ていきます。
建物を作って他人に貸す土地活用
介護施設
老人ホームに代表される介護施設は、田舎でも賃貸ニーズが存在します。
老人ホームは必ずしも駅から近い必要はなく、バス停から徒歩圏内であれば賃貸ニーズが存在します。
一棟貸になるため、管理の手間もほとんどかかりません。
ただし、老人ホーム等の介護施設は、近年、介護報酬が下がったことから、家賃負担力がどんどん下がってきました。
老人ホームは、元々家賃が低かったのですが、さらに家賃の支払い能力が下がってきたため、土地活用としての魅力は下がりつつあります。
建物投資も大きいため、家賃が低いと回収期間も長くなってしまいます。
積極的にはオススメできませんが、田舎の土地活用としては数少ない選択肢の一つです。
老人ホームに関しては、他の活用方法の可能性も探りながら、検討していくのが良いでしょう。
コンビニ
コンビニは、田舎の土地でも高い家賃で借りてくれる可能性のある数少ないテナントです。
コンビニは全国どこでもあるため、田舎の土地であっても出店してくれる可能性は十分あります。
コンビニのフランチャイズ本部は、常にコンビニ用地を探しているため、めぼしい土地であれば向こうから声をかけてくることも多いです。
もし声がかからなくても、コンビニとして活用できないかどうか、フランチャイズに直接確認しても構いません。
ただし、コンビニは撤退リスクも大きいため、田舎であれば、撤退後の利用可能性があるかどうかも含めて慎重に検討する必要はあります。
コンビニの活用については、下記にに詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
参考土地活用でコンビニに貸したい方必見！坪数・価格・家賃・建築費など徹底解剖
相続空家の活用の注意点
都会に住みながら、田舎の空家を相続した方は、その活用に注意が必要です。
空家住宅は、取り壊すと土地の固定資産税が上がるため、取り壊さずに何とか活用しようとする人がいますが、安易に他人に貸してしまうと、売却時に3,000万円特別控除の特例というものが使えなくなります。
3,000万円の特別控除とは、空家を売却した際に、譲渡所得が発生した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、節税できるという特例
相続空き家の3,000万円特別控除に関しては、下記にに詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
参考3,000万円特別控除とは？相続空き家の売却は適用される？適用要件と必要書類
田舎の不動産は価格が安く、売却価格も3,000.万円に満たない可能性もあるため、この特例を使うことで所得税をゼロにできる可能性も十分にあります。
この特例は、日本の増加する空家を防ぐために、空家を取り壊して売却することを促すための特例です。
ただし、空家を一度でも、他人に賃貸することによって活用してしまうと、この特例が使えなくなるというのがネックになっています。
田舎の空家の活用を考える場合は、売却も選択肢に入れながら、慎重に活用するようにしましょう。
売却？駐車場？それとも？迷ったら経験豊富なプロに相談を
「自分の土地にベストな活用法は一体どれなんだろう」と、色々な情報を知れば知るほど迷ってしまったかもしれません。
立地や土地の広さ・土地の条件によって何がベストかの判断はプロでも非常に難しいので、悩んで当然です。
[TB_土地活用のオススメ文章ショート（H4）]まとめ
売れないし貸せないどうしようもない田舎の土地の活用法について紹介してきました。
田舎の土地は活用が難しいですが、売却も視野に入れながら、初期投資をなるべく抑えた形での活用を検討しましょう。
